ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-12045/2022

г. Саратов

28 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» июня 2024 года

Полный текст постановления изготовлен «28» июня 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2024 года по делу № А57-12045/2022

 

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>)

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015, 

 

при участии в судебном заседании: от истца - ФИО2, представителя по доверенности от 05.09.2023 №01-04/76 (пост.); от ответчика  – ФИО3, по доверенности от 20.01.2024 (пост.); от Комитета по архитектуре города Саратова –ФИО4, представителя по доверенности от 07.07.2023 №01-33/1757 (пост.); от прокуратуры Саратовской области - ФИО5, старшего прокурора отдела (паспорт и удостоверение обозревались, личность и должность установлены); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО6, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнесклубов, спортивных, тренажерных залов № А15-211Ф-5 от 25.02.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов». 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 декабря 2022 года, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 года, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06 июня 2023 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023 по делу № А57-12045/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом письменных пояснений просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

ИП ФИО6 в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Прокуратурой Саратовской области в порядке статьи 262 АПК РФ представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании участвовали представители администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуального предпринимателя ФИО1, Комитета по архитектуре города Саратова, прокуратуры Саратовской области.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Информация о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Распоряжением председателя второго судебного состава от 10 июня 2024 года в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Котляровой А.Ф. на судью Борисову Т.С. для рассмотрения апелляционной жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2024 года по делу № А57-12045/2022.

Согласно части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае замены судьи в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство должно быть произведено с самого начала.

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом в судебном заседании 10.06.2024 объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 19.06.2024. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представители Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по архитектуре города Саратова поддерживают доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указывая на то, что арендатор более трех лет не использует земельный участок с кадастровым номером 64:48:050214:280, предоставленный для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов, что является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 25.01.2022, а также ответом комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» от 03.02.2022 № 01-27/71. Сведения о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050214:280 в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствуют. При этом, 11.10.2022 уведомлением № 02-02-20/2191 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия проектной документации ограничениям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации. Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 06.02.2020 по делу № 2-451/2020 признан недействительным договор купли-продажи спорного земельного участка под существующим строением. Также данным решением установлено, что указанное здание имеет вспомогательное значение.

Представитель ИП ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, письменных пояснения, указывает, что использование земельного участка по назначению стало невозможным вследствие изменения разрешенного использования спорного земельного участка сразу после заключения договора аренды, имелись объективные обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка (нахождением на нем инженерных коммуникаций, без переноса которых строительство невозможно, ограничение в использовании спорного земельного участка, в связи с его нахождением в приаэродромной территории), им осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях строительства.

Представитель прокуратуры Саратовской области поддержал позицию истца, полагая, что администрация МО «Город Саратов» нарушает права предпринимателя, препятствуя выдаче разрешения на строительство.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления администрации от 18.02.2015 № 568 между Комитетом (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5, по условиям которого ФИО7 в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 1468 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Политехническая, для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов.

Земельный участок передан ФИО7 по акту приема-передачи от 02.04.2015.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 20.04.2017 ФИО7 передала ИП ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5.

Договор аренды от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5 и договор замены стороны в обязательстве от 20.04.2017 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному контролю было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050214:280 не огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное кирпичное нежилое здание, наземная линия теплоснабжения, имеются элементы детской площадки, земельный участок покрыт снежным покровом, о чем составлен акт от 25.01.2022.

Администрация в адрес предпринимателя направила предупреждение от 15.03.2022 N 14-12/4339 о необходимости проведения в тридцатидневный срок мероприятий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, с предоставлением подтверждающих документов, в том числе разрешения на строительство, одновременно уведомив о возможном досрочном расторжении договора аренды от 25.02.2015 N А-15-211Ф-5 в случае неисполнения требований, изложенных в предупреждении.

Администрация, указывая, что ответчик не использует спорный земельный участок по целевому назначению, к строительству фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов не приступил, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), оценив в порядке статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), представленные сторонами в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды, ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен, представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка, а также установлен факт наличия объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка в соответствии с целевым назначением, пришел к выводу, что оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнесклубов, спортивных, тренажерных залов не имеется. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, письменные пояснения и отзывы сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 №18-КГ17-14).

Как указывалось выше, по договору аренды от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5 земельный участок площадью 1 468 кв.м с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Политехническая, предоставлен в аренду сроком на 49 лет для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному контролю администрацией МО «Город Саратов»  установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050214:280 не огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное кирпичное нежилое здание, наземная линия теплоснабжения, имеются элементы детской площадки, земельный участок покрыт снежным покровом, о чем составлен акт от 25.01.2022.

Администрация в адрес предпринимателя направила предупреждение от 15.03.2022 № 14-12/4339 о необходимости проведения в тридцатидневный срок мероприятий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, с предоставлением подтверждающих документов, в том числе разрешения на строительство, одновременно уведомив о возможном досрочном расторжении договора аренды от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5 в случае неисполнения требований, изложенных в предупреждении.

Суд кассационной инстанции, отменяя решения суда первой и апелляционной инстанций указал, что судами не дано оценки доводам ответчика о том, что им осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен, а именно: получен лист согласования филиала Федерального государственного казенного военного образовательного учреждения высшего образования «Военный учебно-научный центр военно-воздушных сил «Военно-воздушная академия имени профессора Жуковского П.Е. и Гагарина Ю.А.» от 17.12.2019 № 2910; получен лист согласования с Войсковой частью № 58417 от 30.11.2020 № 2355; письмо Приволжского МТУ Росавиации от 16.12.2019 № 17.8673/пту; получен лист согласования с Восковой частью № 85927 от 28.12.2019 № 5872; письмо Саратовского аэроклуба ДОСААФ имени Ю.А. Гагарина от 20.12.2019 № 1490; заключены следующие договоры: от 24.03.2021 № 719-ЕЦУ-ТП о подключении ОКС к сети газораспределения и дополнительное соглашение к нему от 02.06.2022, от 01.04.2021 № ДТП-00384-21/КВС о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, от 24.03.2021 № 9763-21-ип об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, от 30.04.2021 № 10041-21-в об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям; получены технические условия от 17.03.2021 № 03/168, выданные акционерным общества «Саратовгаз», условия подключения от 18.03.2021 № УП-165-21/КВС, выданные обществом с ограниченно «КВС», технические условия для присоединения к электрическим сетям от 01.03.2021 № 9763, выданные закрытым акционерным обществом «СПГЭС», технические условия для присоединения к электрическим сетям от 30.03.2021 № 100414; согласован с обществом с ограниченной ответственностью «КВС» вынос труб водоснабжения и канализационного коллектора за пределы земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280; получен согласованный градостроительный план земельного участка, а также разработана проектная документация.

Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору земельного участка, параметров планируемого к возведению объекта, а также исходя из условий договора аренды.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для расторжения договора аренды от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5 со ссылкой лишь на то, что в течение трех лет ИП ФИО1 не приступил к строительству объекта недвижимости, не могут быть признаны обоснованными и мотивированными, поскольку расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту.

При этом в соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний период неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем, ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора данные обстоятельства не устанавливались, оценка доводам предпринимателя о наличии объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка, а также о том, что им осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях строительства, не дана.

В рассматриваемом случае, как указал суд кассационной инстанции, судам следовало установить, осуществлялись ли предпринимателем надлежащие подготовительные мероприятия, предшествующие строительству объекта недвижимости, и в зависимости от установленных обстоятельств необходимо было проверить, допущены ли ответчиком существенные нарушения условий договора аренды от 25.02.2015 № А-15-211Ф-5, которые в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения данного договора аренды.

В силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут риски, связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта. 

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 N 305-ЭС20-7170 в качестве примера юридической невозможности использовать имущество, которая в силу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ подлежит отнесению к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, рассмотрена ситуация, когда публично-правовое образование, реализуя в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

При новом рассмотрении судом первой инстанции исследованы представленные в материалы дела доказательства и установлено, что на основании письма Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» № 08-03-20/3451А от 19.06.2015 (том 6 л.д. 62) после заключения спорного договора аренды администрация изменила разрешенное использование земельного участка, что подтверждается реестровым делом № 64:48:050214:280 (том 6 л.д. 42-67), согласно которому 01 июля 2015 года разрешенное использование земельного участка «строительство фитнес-клубов, спортивных и тренажерных залов» (том 6 л.д. 61) изменено на «среднеэтажная жилая застройка дома от 4 до 8 наземных этажей» (том 6 л.д. 65). 

Заверенная копия письма от 19.06.2015 № 08-03-20/3451А, на основании которого был изменен вид разрешенного использования земельного участка, выдавалась Комитетом по управлению имуществом города Саратова ФИО1 по запросу последнего как обоснование изменения разрешенного вида использования земельного участка на многоэтажную застройку (том 5 л.д. 25). 

Изменение вида разрешенного использования также подтверждается уведомлениями по арендной плате за земельный участок за 2016, 2017, 2018, 2021,2022 и 2023 годы (том 6 л.д. 149-154), где в 2016-2018 года в разрешенном использовании указана группа 1, что соответствует согласно приложению № 1 к распоряжению Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р (том 6 л.д. 155-156) размещению домов среднеэтажной жилой застройки, в уведомлениях 2021-2023 годах указана группа 17 - размещение объектов физической культуры и спорта. 

В соответствии с измененным видом разрешенного использования ФИО1 в июле 2017 года осуществил разработку поэтажного плана строительства жилого дома в двух вариантах: на 7 этажей и на 8 этажей с нежилыми помещениями, и посадку жилого дома (схема планировочной организации земельного участка), что подтверждается ответом ООО «ТЕХНОСТРОЙ» и проектами (том 6 л.д. 157-171). 

23 августа 2017 года ИП ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с просьбой привести договор аренды в соответствие с разрешенным видом использования земельного участка - строительство жилого дома срежнеэтажной застройки от 4 до 8 этажей (том 5 л.д. 24). Ответ на данное обращение предоставлен не был. 

24 мая 2018 года разрешенное использование земельного участка как фитнес-клуб было восстановлено администрацией на основании письма от 08-03-19/1334 от 04.05.2018 года (том 6 л.д. 66).

Таким образом, установлена объективная невозможность использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды. 

Кроме того, судом установлено, что  15.10.2018 год между предпринимателем и Администрацией муниципального образования «Город Саратов» был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка №К-18-253/ф-5, который впоследствии решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 06.02.2020 года №2-451/2020 был признан недействительной сделкой (т. 6 л.д.68-78).

Также как установлено судом и следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено нежилое здание площадью 30,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:050214:287, право собственности на которое зарегистрировано 20.07.2018 за ИП ФИО1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Строительство указанного объекта началось летом 2017 года, представлен технический паспорт от 02.11.2017 (том 3, л.д. 146-152). Право собственности зарегистрировано на объект 20.07.2018.

В судебном заседании установлено, что данный объект является вспомогательным и был возведен в целях строительства основного объекта (для хранения строительного инвентаря и иных необходимых в процессе строительства мер). 

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

В связи с изложенным основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных Законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство);  выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;  регистрация права собственности на объект градостроительства.

В доказательства освоения земельного участка в материалы дела ответчиком представлены следующие документы:

- градостроительный план от 2018 года (том 3 л.д. 68-84);

- градостроительный план от 2021 года (том 1 л.д. 30-49, том 1 лист 137-157 - в составе проектной документации);

- проектная документация в соответствии со ст. 47, 48 ГрК РФ в составе: технический отчет «инженерно-геологические изыскания» (том 3 л.д. 111-130); технический отчет топосъемка площадки под проектирование фитнес клуба (том 3 л.д. 131-145); проектная документация раздел 1. Пояснительная записка (том 1 л.д. 111-172); проектная документация раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (том 1 л.д. 173-184, том 2 л.д. 1-6); проектная документация раздел 3. Архитектурные решения (том 2 л.д. 7-32); проектная документация раздел 4. Конструктивные решения (том 2 л.д. 33- 60); проектная документация раздел 5. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (тот 2 л.д. 61-76); проектная документация раздел 6. Проект организации строительства (том 2 л.д. 77-133).

В январе 2020 года ИП ФИО1 инженерно-геодезические изыскания были сверены со всеми необходимыми организациями, а именно с АО «Саратовгаз», ПАО «МРСК Волги», ЗАО «СПГЭС», ПАО «Ростелеком» (том 4 л.д. 102).

В соответствии со ст. 4 ГрК РФ, ст. 47 Воздушного кодекса РФ, а также раздела 5 градостроительного плана (том 1 л.д. 30-49) постройка объектов в приаэродромной территории осуществляется при наличии согласований с аэропортами. Ответчиком в целях освоения земельного участка и дальнейшего строительства проведены все согласования, что подтверждается материалами дела:

- лист согласования Филиала Федерального государственного казенного военного образовательного учреждения высшего образования Военный учебно-научный центр военно-воздушных сил «Военно-воздушная академия имени профессора Н. Е. Жуковского и Ю. А. Гагарина» от 17.12.2019г. № 2910 (том 3 л.д. 106);

- лист согласования Войсковой части 58417 от 30.11.2020г. № 2355 (том 3 л.д. 107);

- письмо Приволжского МТУ Росавиации от 16.12.2019г. исх-17.8673/пту (том 3 л.д. 103);

- лист согласования Восковой части 85927 от 28.12.2019г. № 5872 (том 3 л.д. 105);

- письмо Саратовского аэроклуба ДОСААФ имени Ю.А. Гагарина от 20.12.2019г. № 1490 (том 3 л.д. 104).

В состав раздела 1 проектной документации входят технические условия подключения к воде, газу и электроснабжению (том 1 л.д. 158-163). В связи с необходимостью получения технических условий ИП ФИО1 на этапе освоения земельного участка заключены следующие договоры:

- договор № 719-ЕЦУ-ТП от 24.03.2021г. о подключении ОКС к сети газораспределения (том 3 л.д. 37-42);

- дополнительное соглашение от 02.06.2022 года к договору № 719-ЕЦУ-ТП от 24.03.2021 года о подключении к сетям газораспределения(том 3 л.д. 45);

- технические условия № 03/168 от 17.03.2021г. АО «Саратовгаз» (том 3 л.д. 43, 44);

- договор № ДТП-00384-21/КВС от 01.04.2021 о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения (том 3 л.д. 46-58);

- условия подключения ООО «КВС» от 18.03.2021 № УП-165-21/КВС (том 3 л.д. 55);

- договор № 9763-21-ип от 24.03.2021г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (том 3 л.д. 60-64);

- технические условия для присоединения к электрическим сетям ЗАО «СПГЭС» от 01.03.201 № 9763 (том 3 л.д. 65,66);

- договор № 10041-21-в об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям от 30.04.2021 (том 3 л.д. 28-32);

- технические условия для присоединения к электрическим сетям № 10041 от 30.03.2021 (том 3 л.д. 33, 34).

Ответчиком оплачено подключение к сетям газоснабжения и техническое присоединение к электросетям, что подтверждается квитанциями (том 3 л.д. 36, том 3 л.д. 59).

Технические условия на газоснабжение выдаются на основании расчета потребности тепла и топлива. В связи с чем ИП ФИО1 оформлялся вышеуказанный документ (содержится в материалах дела том 3 л.д. 85-88). Газоснабжение строящихся объектов на земельных участках, принадлежащих на праве владения застройщику, осуществляется с согласия собственника земельного участка. ФИО1 произведено согласование газификации спорного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Саратова, что подтверждается письмом от 14.01.2021 года №11-09/427 (том 3 л.д. 102).

По спорному участку проходят воздушные коммуникации горячего водоснабжения и отопления Саратовского государственного технического университета им. Гагарина Ю.А., что делает невозможным строительство фитнес-клуба. ФИО1 14 мая 2021 года произведено согласование с СГТУ им. Гагарина выноса вышеуказанных коммуникаций подземным способом за границы спорного земельного участка (том 3 л.д. 101).

По спорному участку также проходят трубы водоснабжения диаметром 63 мм и канализационный коллектор диаметром 150 мм, что делает невозможным строительство здания без выноса коммуникаций за пределы земельного участка ИП ФИО1, поскольку коммуникации проходят транзитом через весь участок в виде буквы «V». Прохождение коммуникаций и необходимость выноса последних подтверждаются инженерно-геологическими изысканиями (том 4 л.д. 102) и сводным планом инженерно-технического обеспечения в разделе 2 проектной документации (том 6 л.д. 100). 

Комитет по управлению имуществом города Саратова не предоставил при заключении договора аренды ФИО7 информацию о наличии обременении и ограничений использования земельного участка в виде инженерных коммуникаций воды и канализационного коллектора, в договоре аренды и документах на предоставляемый земельный участок такая информация отсутствует. 

В схеме расположения земельного участка от 20.10.2014 года № 182 указано лишь наличие охранной зоны надземной теплотрассы (том 6 л.д. 50-53). О наличии ограничений в виде указанных выше коммуникаций ФИО1 узнал при проведении инженерно-геологических изысканий в 2020 году (том 4 л.д. 102).  Вынос коммуникаций создает препятствия в освоении земельного участка.

17 марта 2021 года произведено согласование с ООО «КВС» выноса за пределы земельного участка кадастровый номер 64:48:050214:280 указанных коммуникаций (том 1 л.д. 164). Согласно ст. 52.2 ГрК РФ и письма ООО «КВС» от 17 марта 2021 года вынос коммуникаций осуществляется за счет застройщика. 

Арендатором на арендуемом участке возведен вспомогательный объект, строительство которого началось летом 2017 года, что подтверждается техническим паспортом незавершенного строительством объекта от 02 ноября 2017 года (том 3 л.д. 146-152). Право собственности на вспомогательный объект недвижимости зарегистрировано 20 июля 2018 года (том 1 л.д. 88,89, том 3 л.д. 108-110). 

В конце зимы - начале весны 2018 года по периметру участка было установлено ограждение (подтверждается фотоматериалом, приобщенным к материалам дела (том 3 л.д. 99, 100) и справкой старшего по многоквартирному дому, который расположен на смежном земельном участке (том 2, л.д. 134).

17 февраля 2020 года ФИО1 обращался в Администрацию города Саратова с предложением в рамках муниципального частного партнерства о благоустройстве сквера (финансирование строительства за счет ФИО1) на земельном участке 64:48:050214:16., который граничит с земельным участком ИП ФИО1, при условии наличия проезда к участку ФИО1 К письму прилагался проект благоустройства сквера, который разрабатывался ФИО1 в 2019 году. Это также подтверждает освоение земельного участка, поскольку целью для ФИО1 выступало создание дороги и прямого проезда к участку последнего (том 5 л.д. 121-132).

В декабре 2021 года ИП ФИО1 разработан раздел проектной документации - расчет зоны влияния нового строительства на окружающую застройку, согласно которому строительство фитнес-клуба на затрагивает окружающую застройку, включая вновь выявленный объект культурного наследия - «Главный корпус Саратовского технического университета СГТУ, 1934 г., арх. ФИО8, ФИО9», расположенный по адресу: 

<

...> (том 5 л.д. 1-23).

Судом также установлено, что 13 апреля 2022 года администрация отказала ИП ФИО1 в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия площади освещения фасада здания, установки ограждения, окончания срока действия технических условий, отсутствия приказа об утверждении проектной документации и расположения объектов, необходимых для эксплуатации здания на внутридвороой территории МКД, не принадлежащих заявителю.

 18 апреля 2022 года администрация направила ИП ФИО1 уведомление о расторжении спорного договора аренды (том 1 л.д. 59, 60). Письмом от 12 мая 2022 года ответчик известил истца об освоении земельного участка с представлением пакета документов (том 3 л.д. 25-27). Однако администрация обратилась с иском в суд 24 мая 2022 года. 

25.07.2022 в Комитете по Архитектуре Администрации МО «Город Саратов» зарегистрировано повторное заявление ИП ФИО1 о выдаче разрешения на строительство фитнес-клуба. Согласно уведомлению от 01.08.2022 предпринимателю повторно отказано в выдаче указанного разрешения.

На основании заявления от 01.09.2022 года повторно вынесено уведомление от 11.10.2022 года об отказе в выдаче разрешения на строительство по причине отсутствия в проектной документации раздела об обеспечении сохранности объекта культурного наследия - «Главный корпус Саратовского технического университета СГТУ. 1934 г.», о котором в предыдущих отказах ИП ФИО1 несообщалось. Данный отказ предпринимателем оспаривается в судебном порядке.

На основании изложенного, является верным вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае судом не установлено существенных нарушений условий договора аренды и оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен; ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка; арендатор в разумные сроки формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий  указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению. Материалами дела подтверждено наличие объективных обстоятельств, препятствующих своевременному освоению земельного участка.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов, не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2024 года по делу № А57-12045/2022 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 февраля 2024 года по делу № А57-12045/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

 

Судьи                                                                           

 

С.М. Степура

 

Т.С. Борисова

 

М.Г. Цуцкова