ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-2774/2023

город Ростов-на-Дону

04 августа 2024 года

15АП-5673/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Бобровой М.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуИП Параскевова Зурико Анастасьевичана решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 21.02.2024 по делу № А32-2774/2023по иску ИП ФИО1 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к администрации муниципального образования г. Геленджик 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, 

о признании права собственности на объект капитального строительства, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования г. Геленджик (далее – ответчик) о признании права собственности на объект капитального строительства в реконструированном состоянии - гостиницу, общей площадью 604,8 кв. м, назначение объекта - "жилое", количество этажей: 4, в том числе 1 подземный, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 

<

...> (требования, уточненные в порядке 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 21.02.2024 в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове эксперта отказано. В удовлетворении исковых требований отказано. Истцу из федерального бюджета возвращено  54 000 руб. госпошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 17.11.2021 г.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства по делу заключение строительно-технической экспертизы №0447 ОТ 24.10.2023, выполненные экспертом ФИО2 Экспертизой не выявлены нарушения строительно-технического состояния спорных объектов, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровью. Вместе с тем вывод суда о недобросовестности истца является необоснованным. Истцом предпринимались попытки получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  и таким образом легализовать спорный объект в соответствии с законной административной процедурой. По мнению апеллянта, отсутствие у него разрешения на реконструкцию жилого дома  в гостиницу и акта о вводе в эксплуатацию, учитывая, что здание уже зарегистрировано в Росреестре как жилой дом, в то время, когда это не было запрещено, и органы Росреестра и администрации допускали такое оформление зданий, не может препятствовать признанию за истцом права собственности на реконструированный объект.

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.             

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу - ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 585 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.01.2023 г.

Согласно выпискам из ЕГРН, на указанном земельном участке расположены объект недвижимого имущества:

- жилой дом, общей площадью 528,7 кв. м, количество этажей: 4, в том числе подземных - 1, 2010 года постройки, с кадастровым номером 23:40:0407079:76, право собственности на который зарегистрировано за истцом с 14.10.2019 г. (номер регистрации 23:40:0407079:76-23/012/2019-2);

- жилой дом со стеклянной верандой, общей площадью 45,9 кв. м, количество этажей: 1, с кадастровым номером 23:40:0410007:113, право собственности на который зарегистрировано за истцом с 14.10.2019 г. (номер регистрации 23:40:0410007:113-23/012/2019-2).

Как указывает истец в исковом заявлении, в 2010 году после окончания строительства жилого дома с кадастровым номером 23:40:0407079:76, данный объект в этом же году был реконструирован, в результате чего его площадь увеличилась до 604,8 кв. м.

Заочным решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21.01.2021 г. по делу N 2-403/21 были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства. ФИО1 и иным физическим и юридическим лицам запрещена эксплуатация четырехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4, в качестве гостиницы, до оформления права собственности на него в установленном порядке в качестве гостиницы, изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение их коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления, оборудования на собственном или арендованном земельном участке парковочных мест в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, получения заключения специализированной экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающим отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.

Как установлено в указанном решении суда общей юрисдикции, специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с выездом на место выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 

<

...> осуществлено строительство четырехэтажного объекта капитального строительства с планировкой гостиничного типа, которое эксплуатируется в качестве гостиницы без получения необходимых разрешений, на не отведенном для этих целей земельном участке. В ходе мониторинга информационно-телекоммуникационной сети Интернет администрацией было установлено, что на общедоступных информационных ресурсах размещены объявления о сдаче гостиничных номеров в гостинице "Парус", расположенной по указанному адресу.

25.08.2021 г. в связи с изменением сведений о площади, наименовании здания и определения (уточнения) местоположения здания с кадастровым номером 23:40:0407079:76 кадастровым инженером ФИО3 по заказу истца был подготовлен технический план, согласно которому указано наименование объекта - "гостевой дом", количество этажей - 4, общая площадь - 604,8 кв. м.

11.11.2021 г. истец обратился в администрацию с заявлением о сохранении спорного объекта в качестве гостевого дома, приложив технический план от 25.08.2021 г.

Письмом от 15.12.2021 г. исх. N 110-52-13055/21-01-11 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик указало истцу на невозможность оформления спорного объекта в качестве гостевого дома в административном порядке, поскольку объект капитального строительства уже возведен, строительные нормы и правила, в соответствии с которыми должен быть возведен гостевой дом, не соблюдены (л.д. 43, Т.1).

20.01.2022 г. истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию спорного объекта в качестве гостевого дома, а также внесении изменения в разрешения на строительство, однако, указанные разрешения истцу выданы не были.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в качестве гостиницы в административном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, администрация ссылается на то, что, истцом в 2010 году была произведена реконструкция жилого дома без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), в связи с чем спорный объект является самовольной постройкой.

При принятии судебного акта суд исходил из норм статей 12, 218, 222, 263 ГК РФ, статей 2, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ и следующего.

В предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входит установление возведения самовольной постройки истцом, наличия титула землепользования и соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.

Также, необходимо учитывать соблюдение установленного законом порядка осуществления строительства.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 12.05.2010 г. N 1165 был утвержден градостроительный план N Ru23303000-000000000001765 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки по состоянию на 16.09.2021 г., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407079:4 ранее был расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона малоэтажной жилой застройки), основными видами разрешенного использования в которой являются, в том числе: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание (размещение гостиниц, а также иных зданий (в том числе гостевых домов), используемых с целью извлечения выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них).

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки по состоянию на 03.04.2023 г. в настоящее время спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1.2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), в которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования предусмотрено индивидуальное жилищное строительство (код 2.1), в качестве одного из вспомогательных видов разрешенного использования - гостиничное обслуживание (размещение гостиниц) (код 4.7).

Согласно ст. 3 Решению Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 г. N 466 (ред. От 10.09.2021 г.) "Об утверждении правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик" гостевой дом представляет собой строение, предназначенное для сезонного проживания отдыхающих и туристов, возведенное в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15, высота гостевого дома составляет не более 20 метров, количество этажей - не более 3 надземных; гостиница представляет собой комплекс зданий, предназначенных для временного проживания людей (за исключением гостевых домов).

В 2022 году по заявлению истца в сведения ЕГРН были внесены изменения в части видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4, помимо "для индивидуального жилищного строительства", дополнительно установлен вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание".

Как следует из материалов регистрационного дела, по договору дарения земельного участка и жилого дома от 21.11.2012 г. ФИО4 подарила ФИО5 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407079:4, площадью 585 кв. м и находящийся на нем жилой дом, общей площадью 45,9 кв. м, условный номер 23-01.12-25.2002-286, литер А,а, расположенные по адресу: 

<

...>.

На основании кадастрового паспорта здания от 05.08.2013 г. за ФИО5 было зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:40:0407079:76.

После смерти ФИО5 право собственности на спорный жилой дом с кадастровым номером 23:40:0407079:76 было зарегистрировано за его сыном - ФИО1

Согласно вышеуказанному кадастровому паспорту от 05.08.2013 г. спорный объект представляет собой жилой дом, количество этажей - 4, в том числе подземных этажей - 1, общая площадь 528,7 кв. м (л.д. 19, Т.2).

При этом, согласно техническому паспорту жилого дома по адресу: 

<

...>, подготовленному Филиалом ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ" по городу Геленджику по состоянию на 05.07.2013 г. общая площадь здания составляет 604,8 кв. м.

Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 30.06.2022 г. по данному делу до передачи его в арбитражный суд (номер дела 2-2333/2022) была назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО6

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 21.07.2022 г. экспертом ФИО6 сделаны следующие выводы:

1. Строение, с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...> по своим параметрам, функциональному назначению (фактическому использованию) и архитектурно-панировочному решению, является гостиницей.

2. Объект исследования представляет собой завершенное строительством здание гостиницы с кадастровым номером 23:40:0407079:76, этажностью 4 этажа, из которых 3 надземных этажа и 1 подземный этаж, общей площадью 527,7 кв. м и площадью застройки 181,6 кв. м. Год постройки вышеуказанного здания, согласно технического плана от 25.08.2021 г. - 2010. Гостиница расположена на земельном участке общей площадью 585 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 353460, 

<

...>.

3. Исследуемое здание гостиницы с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенное по адресу: 353460, 

<

...>, соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным норам и правилам, правила землепользования и застройки при строительстве указанного объекта не нарушены.

4. В отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4, по адресу: 

<

...> заключены договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения от 08.06.2015 г. N 404 и N 403, а также получены Технические условия на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения от 08.06.2015 г. N 625. Технические условия по электроснабжению, газоснабжению и теплоснабжению в материалах гражданского дела N 2-2333/2022 отсутствуют и на изучение эксперта представлены не были. Парковочными местами в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исследуемый объект обеспечен на основании Договора аренды части земельного участка под парковочные места от 1 июня 2022 года.

5. Гостиница, с кадастровым номером 23:40:0407079:76, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: г. Геленджик, л. ФИО7 39, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу определением арбитражного суда от 20.06.2023 по данному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ КОМПАНИЯ "ФАВОРИТ" (350001, 

<

...>) ФИО2.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 

<

...>?

Установить технические характеристики указанных объектов: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид коммуникаций. Представить фото-таблицу.

Являются ли указанные объекты капитальными или нет, и по каким признакам.

Имеются ли в границах земельного участка объекты (жилые дома) с кадастровыми номерами 23:40:0407079:76 и 23:40:0410007:113.

2. Является ли спорный четырехэтажный объект реконструкцией жилых домов с кадастровыми номерами 23:40:0407079:76 и 23:40:0410007:113? Если да, то в чем выражена эта реконструкция, результатом реконструкции какого из объектов является спорный объект?

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования город-курорт Геленджик? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным?

4. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4 и на смежных земельных участках, а также относительно друг друга.

Составить схему их размещения на земельном участке.

5. Соответствует ли спорный объект требованиям, предъявляемым к строительству гостиниц? Подробно указать перечень соответствий или несоответствий.

6. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении судебной экспертизы N 0447 от 24.10.2023 г. экспертом ФИО2 сделаны следующие выводы:

1. По результатам исследований установлено, что на момент проведения обследования на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 

<

...> находились следующие объекты:

- гостиница;

- жилой дом с пристройкой-гаражом;

- надворная постройка N 1;

- надворная постройка N 2.

Экспертизой по результатам выполнения исследований установлено, что объект исследования:

- Гостиница является объектом капитального строительства;

- Жилой дом является объектом капитального строительства;

- Надворная постройка N 1 не является объектом капитального строительства;

- Надворная постройка N 2 не является объектом капитального строительства;

По результатам выполнения исследований экспертиза приходит к выводу о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0410007:113 является индивидуальным жилым домом, расположенным в границах земельного участка.

По результатам выполнения исследований экспертиза приходит к выводу о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0407079:76 является реконструированным в гостиницу индивидуальным жилым домом, расположенным в границах земельного участка.

2. По результатам выполнения исследований установлено, что собственником выполнена реконструкция жилого дома площадью 528,7 кв. м в гостиницу площадью 604.8 кв. м без увеличения этажности относительно первоначального жилого дома, путем изменения площади помещений и переноса некапитальных перегородок. Реконструкция объекта исследования выразилась в увеличении общей площади за счет перепланировки внутреннего пространства.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0407079:76 является индивидуальным жилым домом, реконструированным в гостиницу.

3. По результатам выполненных исследований установлено, что объект исследования соответствует требованиям строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. Частично соответствует градостроительному плану земельного участка, несоответствие в части отступа от тыльной границы земельного участка и боковой с одной стороны.

Здание гостиницы соответствует требованиям правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, за исключением несоответствий отступов от тыльной границы земельного участка и одной из продольных боковых границ.

По вопросу о существенности нарушений эксперт считает необходимым дать следующие разъяснения: по результатам исследования строительно-технического состояния строительных конструкций объекта исследования нарушений, на момент проведения контроля, не выявлено. Противопожарные нормы и правила на момент проведения обследования соблюдены. Ущерб третьим лицам от эксплуатации здания гостиницы не установлен. По результатам выполненных исследований установлено, что выявленные несоответствия не являются существенными.

4. По результатам выполненных инструментальных исследований установлены расстояния (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4, соседних объектов строительства, (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407079:4 и на смежных земельных участках, а также относительно друг друга. Данные представлены в графическом виде на схеме.

5. По результатам исследований установлено, что спорный объект соответствует требованиям, предъявляемым к строительству и эксплуатации гостиниц. Подробный перечень в исследовательской части к вопросу.

6. В результате проведения обследований экспертиза приходит к выводу о том, что дефекты, обозначенные в "Классификаторе основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов" как Значительные или Критические - на момент проведения экспертизы - отсутствуют.

Нарушения требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений 384-ФЗ от 30.12.2009 г." касающихся предельных состояний и характеризующихся нарушениями прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований в частности разрушениями любого характера, потерей устойчивости формы, потерей устойчивости положения, наличию дефектов в ограждающих конструкциях, покрытиях и перекрытиях - на момент проведения обследования - отсутствуют.

Экспертизой не выявлены нарушения строительно-технического состояния спорных объектов, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровью.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение эксперта N 0447 от 24.10.2023 г. подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы N 0447 от 24.10.2023 г., выполненное экспертом ФИО2, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, заключением судебной экспертизы по данному делу установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0407079:76 является гостиницей, реконструированной из индивидуального жилого дома.

В результате реконструкции площадь здания увеличилась на 76,10 м (с 528,7 кв. м до 604,8 кв. м).

Как указал эксперт, реконструкция произведена без увеличения этажности относительно первоначального жилого дома, путем изменения площади помещений и переноса некапитальных перегородок (перепланировка внутреннего пространства).

Конструктивные элементы четырехэтажного жилого дома не поменялись.

Вместе с тем, использование истцом объекта в ином функциональном назначении (в качестве гостиницы, а не жилого дома) само по себе не может являться основанием для признания права собственности на данное здание.

Кроме того, как установлено судом, реконструкция спорного объекта в гостиницу была осуществлена ответчиком в отсутствие соответствующей разрешительной документации, что ответчиком не оспаривается.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Действуя добросовестно и разумно, лицо, осуществлявшее строительство объектов должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации у уполномоченного органа.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Норами действующего градостроительного законодательства установлены определенные требования при возведении объектов гостиничного типа, предназначенных для пребывания неопределенного круга лиц, которые отличаются от упрощенного порядка возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

При этом, законом также предусмотрен административный порядок перевода жилых помещений в нежилые при соблюдении установленных требований.

Как было указано выше, письмом от 15.12.2021 г. исх. N 110-52-13055/21-01-11 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик указало истцу на невозможность оформления спорного объекта в качестве гостевого дома в административном порядке, поскольку объект капитального строительства уже возведен, строительные нормы и правила, в соответствии с которыми должен быть возведен гостевой дом, не соблюдены (л.д. 43, Т.1).

Также 20.01.2022 г. истец обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию спорного объекта в качестве гостевого дома, а также внесении изменения в разрешения на строительство, однако, указанные разрешения истцу выданы не были.

Обращение предпринимателя в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гостиницы уже после реконструкции спорного объекта (из жилого дома в гостиницу с увеличением площади на 76,10 кв. м) в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, не свидетельствует о добросовестности его поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство (реконструкция).

Действия истца по обращению в администрацию за изменением назначения здания, при фактической реконструкции жилого дома в гостиницу с увеличением площади, также не являются надлежащим доказательством легализации объекта.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании права собственности на объект капитального строительства в реконструированном состоянии - гостиницу, общей площадью 604,8 кв. м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407079:4 по адресу: 

<

...>, судом первой инстанции отказано.

Действия истца по обращению за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции в данном случае не могут расцениваться как добросовестные; из обстоятельств дела и письменных пояснений истца усматривается, что истец приступал к осуществлению действий в отношении объекта капитального строительства с нарушением предусмотренных к нему обязательных требований, полагая возможным в дальнейшем легализовать свои действия путем обхода закона.

Более того, объект эксплуатировался истцом в реконструированном виде для гостиничного размещения. Фактически какие-либо действия по легализации объекта предприняты истцом после удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства.

Таким образом, сознательно проигнорировав требования закона и не предпринимая каких-либо действия по надлежащему оформлению произведенной реконструкции до наступления негативных последствий в виде запрета эксплуатации объекта в реконструированном виде, истец проявил явную недобросовестность и пренебрежение к требованиям закона.

Суд также отмечает, что произведя самовольную реконструкцию без оформления необходимой документации, достоверно полагать, что объект не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, истец мог не ранее проведения судебной экспертизы в рамках инициированного в суде общей юрисдикции иска администрации. Данный факт, в том числе с учетом длительности эксплуатации объекта, также свидетельствует о пренебрежении со стороны истца публичными интересами.

Переход прав непосредственно к истцу в результате универсального правопреемства в 2019 году данные обстоятельства не изменяет. 

Согласно разъяснениям изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абзацы 2 и 3 пункта 26), и в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

О назначении повторной, дополнительной экспертизы не заявлено, при этом, как отражено выше, другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2024 по делу № А32-2774/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

П.В. Шапкин