АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1903/2025

02 сентября 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2025 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой,

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт № 17»: ФИО2, представитель по доверенности                              от 10.01.2025;

от департамента по управлению муниципальным имуществом                         и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области: не явились,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ»

на решение от 17.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025

по делу №А59-3989/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом                         и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 694620, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт № 17» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680013, 

<

...> В) 

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка от 09.01.2023 №1

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17»                             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680013, 

<

...> В)

к департаменту по управлению муниципальным имуществом                                    и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 694620, 

<

...>)

о взыскании расходов на устранение недостатков земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» (далее – общество, ООО «ЦПИ №17») с иском о взыскании 17 538 129, 32 рублей задолженности по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона от 09.01.2023 №1, в том числе 15 954 036,06 рублей основного долга за период с 01.01.2024 по 27.11.2024, 1 584 093,26 рублей пени за период с 01.01.2024 по 27.11.2024 (с учетом  уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).).

Определением суда от 03.10.2024 принят встречный иск ООО «ЦПИ №17» о взыскании с Департамента 2 152 010,14 рублей расходов на устранение недостатков земельного участка площадью 8185 кв.м, кадастровый номер 65:08:0000027:312, место нахождения участка: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.02.2025 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от  10.04.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает на том, что пункт 26  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не применим к правоотношениям сторон. Работы по завершению строительства не были окончены, работы по вводу в эксплуатацию 5 и 6 этапа работ не завершены. Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке не устанавливает право владения, пользования и распоряжения объектом за застройщиком – ООО «ЦПИ 17». Договор аренды действует до фактического завершения работ по строительству многоквартирных жилых домов, договор аренды на момент подачи искового заявления не считается прекращенным.

ООО «ЦПИ 17» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором по доводам жалобы возражает, обжалуемые судебные акты считает законным и обоснованным.

Рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на основании статьи 158 АПК РФ.

После отложения судебного заседания определением от 18.08.2025 в порядке статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена, и рассмотрение кассационной жалобы проведено с самого начала.

Учитывая надлежащее извещение истца о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ООО «ЦПИ 17» возражал против доводов кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, заслушав представителя сответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанций пришел к следующему выводу.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судами установлено, что  09.01.2023 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка по результатам аукциона №1 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель передал, а арендатор принял на условиях договора земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 65:08:0000027:312, местоположение: 

<

...> площадь: 8 185 кв.м, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Срок действия договора аренды устанавливается с 09.01.2023 по 09.01.2028 на период 5 лет (пункт 2.1 договора)

Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 09.01.2023.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в течение срока действия настоящего договора ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, за который производится оплата.

На основании подпункта 4.4.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В случае нарушения размера и срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки Банка России за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора)

В качестве приложения к договору стороны подписали акт от 09.01.2023 приема-передачи земельного участка.

Истец направил ответчику претензию от 14.11.2023 №1012 с требованием о погашении задолженности, в том числе пеней, также направил претензию от 20.05.2024 №1474, что подтверждается отчетом о доставке почтового отправления № 80080496867154.

В связи с неисполнением требований о погашении возникшей задолженности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Встречными исковыми требованиями общество заявил о взыскании с департамента 2 152 010 рублей 14 копеек расходов на устранение недостатков земельного участка площадью 8 185 кв.м, кадастровый номер 65:08:0000027:312, место нахождения участка: 

<

...>.

Решением от 17.02.2025 в удовлетворении первоначального и встречных исков отказано.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствуясь положениями части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,  части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в  п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу, что с момента регистрации права собственности ответчика на помещения в многоквартирном доме 27.12.2023, соответствующий земельный участок поступил в собственность собственника помещений в многоквартирном доме; в связи с чем, договор аренды такого земельного участка прекращен на основании статьи 413 ГК РФ.

Суд, принимая во внимание, что арендатором внесены арендные платежи за период до 27.12.2023, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований по первоначальному иску.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В части встречного иска судебные акты не обжалованы, основания для кассационного пересмотра судебных актов в этой части у арбитражного суда округа отсутствуют.

Принятые по делу судебные акты обжалованы департаментом в части отказа в удовлетворении первоначального иска.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующему выводу. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или Договором.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или Договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 5 и 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ» О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона на праве собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:08:00000327:312 в с. Костромское, адрес местоположение объекта строительства: Сахалинская область, Холмский городской округ, 

<

...>, вид: здание, назначение объекта: жилое,  введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 19.12.2023 №65-08-09-2023.

Согласно выписке от 27.12.2023 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 27.12.2023 зарегистрировано право собственности ООО «ЦПИ 17» на жилое помещение с кадастровым номером 65:08:0000027:377 площадью 41,9 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., городской округ Холмский, 

<

...>, расположенное в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:08:0000027:355, а также на ряд жилых помещений, расположенных в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:08:0000027:355, общим числом 36 единиц.

В качестве основания для регистрации права собственности в выписке из ЕГРН указано: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.12.2023 №65-08-09-2023 и договор аренды земельного участка от 09.01.2023, инвестиционное соглашение  №ЮСК-078, выдан 17.05.2023.

Установив, что жилой дом введен в эксплуатацию, и  27.12.2023 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, суды признали договор аренды земельного участка прекращенным, в связи с чем пришли  к выводу об  отсутствовали правовых оснований для взыскания с общества арендной платы за спорный период.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Вместе с тем, по сути, освобождая общество от внесения платы за пользование земельным участком в полном объеме,  суды не установили обстоятельства, имеют существенное значение для рассмотрения первоначального иска, а именно: является ли группа многоквартирных домов единым комплексом,  с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (общими элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, и т.п.).

Кроме того, площадь застройки земельного участка определяется с учетом строительных норм, и не может определять параметры необходимой площади для эксплуатации, как группы многоквартирных домов, так и отдельного объекта строительства.

Таким образом, размер земельного участка, предоставленного застройщику для строительства группы многоквартирных домов  в размере 8 185 кв.м, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, в связи с различными целями его использования.

С учетом изложенного, суду, исходя их  конкретных обстоятельств по настоящему делу,  следовало  установить, какая площадь необходима для эксплуатации, и соответствует ли она площади, необходимой под застройку.

Поскольку судами эти обстоятельства не проверялись и не исследовались, но они имеют существенное значение для рассмотрения первоначального иска, выводы об отказе в  его удовлетворении в полном объеме являются преждевременными.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в случае несоответствия выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушения либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в том числе в определении от 17.02.2015 №274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Таким образом, установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств отнесены к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций.

Поскольку арбитражными судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене в части отказа в удовлетворении первоначального иска и распределения судебных расходов по первоначальному иску с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении в части первоначального иска суду необходимо оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия судебного акта, касающиеся возможности освобождения ответчика от исполнения установленной законом обязанности по оплате арендной платы. Суду следует определить, является ли группа многоквартирных домов, расположенных на спорном земельном участке,  единым жилищным комплексом; установить  площадь земельного участка необходимой для  эксплуатации и обслуживания жилого комплекса;  в случае необходимости, определить в каком размере подлежала исчислению арендная плата за спорный земельный участок с учетом расположенных на земельном участке объектов, строительство которых не завершено,   определить части земельного участка, на которых было завершено строительство и где строительство продолжалось, проверить расчет истца и проанализировать возражения ответчика в отношении данного расчета, а также распределить судебные расходы по первоначальному иску, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по делу № А59-3989/2024 Арбитражного суда Сахалинской области в части первоначального иска отменить. Дело              в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                Г.Х. Пономарева

Судьи                                                                                        С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова