СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело № А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Зайцевой О.О., 

судей: Иванова О.А.. 

                                               ФИО1 , 

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи помощником судьи Мозгалиной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(88)) на определение от 16.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), по заявлению ФИО2 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога.

Третьи лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (105066, Москва город, улица Спартаковская, 5, 1, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании:

-  без участия (извещены),

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу №А45-2125/2018 в отношении должника - Общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (далее – ООО "Инвестком", должник) введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утверждён – ФИО3.

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» №212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

ФИО2 (далее по тексту – ФИО2) обратилась в арбитражный суд с заявлением о применении при банкротстве должника - ООО "Инвестком" правил § 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника – ООО "Инвестком", уточненное в ходе судебного разбирательства на признание права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременения залога в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - ООО «Инвестком».

Определением суда от 19.03.2019 привлечено к участию по обособленному спору в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (далее – ООО ПТК «Стройинвест»), являющегося застройщиком по договору участия в долевом строительстве, заключенному с ООО «Инвестком».

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением арбитражного суда от 11.04.2019 должник – ООО «Инвестком», признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 04.10.2019 года.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на члена Ассоциации «Саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Южный Урал» - ФИО3.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

Определением суда от 03.06.2019 привлечено к участию по обособленному спору в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее по тексту – Банк «ТРАСТ» (ПАО)).

Определением от 16.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области признано за ФИО2 право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру №204, общей площадью 36,9 кв.м., расположенную на 22 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2403, запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестком» №54-54/001-54/001/147/2016-744/1 от 30.05.2016.

Признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 №62708/22579/л в части залога на жилое помещение - однокомнатную квартиру №204, общей площадью 36,9 кв.м., расположенную на 22 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2403, запись о регистрации залога №54-54-01/090/2013-290/1 от 30.05.2016.

ПАО Банк "ТРАСТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 16.10.2019 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ФИО2 в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается; заявитель не является участником строительства, предварительный договор № 198-ВБ3 от 22.08.2014 участия в долевом строительстве является мнимой сделкой; также указанный договор не может быть основанием для признания у заявителей прав участника строительства и удовлетворения требования о признании права собственности; соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 0198/0013 от 22.08.2014 не связано с предварительным договором № 198-ВБ3 от 22.08.2014 участия в долевом строительстве, предварительным договором купли-продажи от 07.09.2016; предварительный договор купли-продажи от 07.09.2016 не является основанием для удовлетворения требования о признании права собственности в виду отсутствия согласия банка, как залогодержателя на заключение сделки, прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи ввиду незаключенности основного договора купли- продажи, недоказанности наличия оплаты; заявителем выбран неверный способ защиты; залог банка сохранен в отношении прав, переданных банку в соответствии с договором залога прав № 62708/22579/л от 25.01.2013; в отношении залога банка не применены положения пункта 8 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Требование банка в реестре требований кредиторов должника установлено как обеспеченные залогом.

ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать. 

Лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, заслушав представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 18.12.2012 между ООО «Инвестком» (участник долевого строительства), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №ВБЗ-Н.

22 августа 2014 года между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №198-ВбЗ по условиям которого ООО ПТК «Стройинвест» обязуется построить жилой дом №3 (по генплану) с помещениями общественного назначения в подвальном этаже, 1-ой очереди строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, расположенный по строительному адресу: 

<

...> находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема- передачи объект долевого участия - 1-комнатную квартиру №198  (строительный), расположенную на двадцать втором этаже, строительной площадью 42,37 кв.м., общей площадью 37,44 кв.м.

В предварительном договоре были указаны все существенные условия, необходимые для заключения основного договора участия в долевом строительстве.

Одновременно с заключением указанного выше договора №198-ВбЗ между ООО ПТК «Стройинвест» (заемщик) и ФИО2 (заимодавец) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа №0198/0013, согласно которому заимодавец обязуется предоставить заемщику заем в размере 1 687 000 рублей 00 копеек.

По договору займа заимодавцем предоставил заёмщик заём в размере 1 687 000 рублей 00 копеек, что подтверждается квитанциям к ПКО №243 от 22.08.2014 на сумму 1 337 000 рублей 00 копеек, №244 от 25.08.2014 на сумму 150 000 рублей 00 копеек, №256 от 09.09.2014 на сумму 200 000 рублей 00 копеек.

22.03.2018 в ходе выемки в рамках уголовного дела у ФИО2 были изъяты оригиналы указанных выше квитанций к ПКО.

07.09.2016 между ООО «Инвестком» (продавец) и ФИО2(покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязуются не позднее 30.12.2016 заключить основной договор купли-продажи и подать документы на регистрацию в Росреестр в отношении 1-комнатную квартира №204, общей площадью 36,9 кв.м., жилой площадью 15,8 кв.м., находящуюся на двадцать втором этаже жилого дома по адресу: 

<

...>.

Однако основной договор между сторонами так и не был заключен.

20.04.2017 между ООО «Инвестком» и ФИО2 было заключено соглашение о временном предоставлении вышеуказанной квартиры в пользование.

Свои обязательства по оплате цены договора ФИО2 выполнила в полном объеме, что подтверждается.

Со стороны заявителя иные условия договоров были выполнены полностью.

Между тем, должник до настоящего времени квартиру из залога не вывел, переход права собственности не зарегистрировал.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 201.6, 201.8, пунктов 1, 3, 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, и исходил из наличия совокупности всех необходимых условий, позволяющих осуществить передачу жилого помещения участнику строительства.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам обособленного спора и примененным нормам права.

Действительная воля ФИО2 была направлена на получение в собственность квартиры, за которую и уплачивались денежные средства, а не на установление заемных отношений.

При оценке фактических обстоятельств спора, действий сторон по принятию на себя и исполнению обязательств,  следует учитывать, что  граждане – участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

В определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом возбуждения дела о банкротстве и сдачи дома в эксплуатацию                                ФИО2 сформулирован способ защиты своего права.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Заявитель, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества  должника из конкурсной массы.

Право собственности на квартиру на момент разрешения спора зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Апелляционный суд учитывает, что ФИО2 исполнила свои обязательства по оплате в пользу застройщика, при этом она не получила права собственности на квартиру, которая была передана и находится в ее владении, в отношении которой она несет расходы на содержание жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе и о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Арбитражный суд первой инстанции, оценив в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу о том, что ФИО2 надлежащим образом исполнила обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, имеются основания для признания права собственности ФИО2 право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру №204, общей площадью 36,9 кв.м., расположенную на 22 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2403.

Апелляционный суд учитывает, что жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира передана ФИО2 по акту, заявитель проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи. При этом при передаче квартиры стороны исходили из того, что осуществляется надлежащее исполнение обязательств сторонами, не предъявляли взаимных претензий относительно передаваемой квартиры, не указывали на отсутствие факта оплаты.

Таким образом, ФИО2 на законных основаниях осуществляет фактическое владение спорной квартирой, разумно исходит из того, что квартира передана ей во исполнение условий договора.                                                                                          

Несостоятельны доводы о том, что заявитель не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной. Заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом бездействие иных чем ФИО2 лиц по ненаправлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств перед банком, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение иных лиц не может быть поставлено в вину гражданину исполнившему обязательства добросовестно.

Оценивая доводы апеллянта относительно залогового обременения спорной квартиры, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном  порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома  и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства  по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

Апелляционный суд учитывает, что ФИО2, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знала и не могла знать о возможном неперечислении ООО «Инвестком» денежных средств банку, наличии каких-либо условий перехода к нему права собственности и снятия залога со спорного имущества. Она не могла контролировать процесс снятия или неснятия ограничений в отношении спорной квартиры.

На нее не могут быть возложены негативные последствия неисполнения обязательств контрагентом в том числе и в части залогового обеспечения.

Однако залог не был снят. Получив денежные средства в счет оплаты квартиры,                 ООО «Инвестком» не произвел действия по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области. В отношении должника было возбуждено дело о банкротстве.

Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о  злоупотреблении правом со стороны кредитора. При этом исходит из того, что  добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательства обратного должны быть представлены банком.

Таким образом, ФИО2 действовала разумно и добросовестно в процессе исполнения договорных обязательств, что не опровергнуто апеллянтом.

Предпринятые ФИО2 действия в рамках дела о банкротстве указывают на ее намерение защитить свои права в отношении спорной квартиры. Нарушения прав иных лиц не усматривается. Заявленное ФИО2 требование является не злоупотреблением правом, а последовательным действием по защите своих прав. 

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры,  кроме того, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019. 

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

С учетом этого арбитражным судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременения в виде залога квартиры отсутствующим.

В апелляционной жалобе апеллянт фактически ссылается на те же доводы и обстоятельства, что и в суде первой инстанции. Данным доводам уже дана надлежащая оценка.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает. Апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 16.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.О. Зайцева 

Судьи  О.А. Иванов

 

                                                                                                           ФИО1