Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-5097/2020

город Псков

05 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 29 марта 2021 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Бурченкова К.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Руст» (место нахождения: 180017, 

<

...>, этаж 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (место нахождения: 180017, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ПсковДорСпецСтрой» (место нахождения: 180004, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 

ФИО2 (место жительства: Псковская область, Псковский район, д. Борисовичи)

о признании незаконным решения,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО3 - представитель по доверенности от 14.07.2020;

от заинтересованного лица: ФИО4 - представитель по доверенности от 30.12.2020 №159;

от третьих лиц: ООО "ПсковДорСпецСтрой" - ФИО5 - представитель по доверенности от 11.01.2021 №2;

ФИО2, его представитель по доверенности от 09.12.2020              ФИО6

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Руст» (далее - заявитель, ООО "Руст") обратилось в Арбитражный суд Псковской области с  заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по государственной регистрации соглашения от 21.01.2019 об уступке прав (требования) по договору участия в долевом строительстве от 07.12.2018, обязании погасить произведение записи о государственной регистрации ничтожного договора уступки права (требования) от 21.01.2019, а также о признании незаконными и отмене решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 07.12.2018 и обязании осуществить государственную регистрацию расторжения данного договора.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ПсковДорСпецСтрой» (далее - ООО "ПсковДорСпецСтрой"), ФИО2.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему.

Представитель Управления Росреестра требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях.

Третьи лица относительно удовлетворения заявленных требований возражали по изложенным в отзывах доводам.

Одновременно с этим ФИО2 в судебном заседании заявил о полном погашении имевшейся задолженности перед  ООО "Руст" по договору участия в долевом строительстве, в подтверждение чего представил платежное поручение от 26.03.2021 на сумму 1 127236,08 руб.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между заявителем (застройщик) и ООО "ПсковДорСпецСтрой" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 07.12.2018 (далее -договор от 07.12.2018).

Согласно п. 1.1. договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный дом, этажностью 4-5-6 этажей (в т.ч. - подземный), общей площадью - 6721,0 кв.м., по адресу: 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в собственность квартиру №24, число комнат: три, этаж: второй, площадь: 95,3 кв.м., балкон: 4,9кв.м., а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома.

Согласно п.2.2.1 договора участник долевого строительства обязан исполнить обязательства по оплате в полном объеме в порядке и в сроки, установленные договором.

В соответствии с п.2.2.5 договора участник долевого строительства не вправе без предварительного (письменного) согласия застройщика передавать свои права, предусмотренные настоящим договором, третьим лицам.

Согласно п. 4.1. договора инвестиционный взнос (стоимость квартиры) по квартире №24 составляет 5432100 рублей.

Оплата цены договора производится путем составления соглашения о погашении взаимной задолженности (п. 4.2. договора).

Согласно п. 9.1 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (пункт 9.1 договора).

28.12.2018 между ООО "Руст" и ООО "ПсковДорСпецСтрой" заключено соглашение о погашении взаимной задолженности, в рамках которого задолженность по договору от 07.12.2018 уменьшена на сумму 4 054 863,92 руб.

Кроме того, платежным поручением №677 от 22.03.2019 ООО "ПсковДорСпецСтрой" перечислило ООО "Руст" денежные средства в размере 250 000 руб. с указанием назначения платежа: "частичная оплата задолженности. сумма 250 000 руб., в т.ч. НДС (20%) 41 666,67 руб.".

В связи с неоплатой в полном объеме инвестиционного взноса (стоимости квартиры) по договору от 07.12.2018 заявитель 06.06.2020 направил ООО "ПсковДорСпецСтрой" претензию с требованием оплатить задолженность.

Поскольку претензия оставлена без ответа заявитель уведомлением №65 от 17.07.2020 сообщил ООО "ПсковДорСпецСтрой" об отказе от исполнения договора от 07.12.2018.

31.07.2020 ООО "Руст" через ГБУ "МФЦ" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора от 07.12.2018.

По результатам рассмотрения заявления регистрирующим органом заявителю направлено уведомление от 12.11.2020 №КУВД-001/2020-10864476/2 об отказе государственной регистрации прав, в котором указано, что осуществление действий по государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 07.12.2018 не представляется возможным в связи с тем, что на основании сведений ЕГРН 19.02.2019 осуществлена государственная регистрации соглашения об уступке прав требования по договору за реестровым номером 60:27:0050404:18-60/097/2019-319 на основании договора уступки требования от 21.01.2019.

При этом также установлено, что 07.02.2019 в Управление Росреестра поступило заявление ФИО7 о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору от 07.12.2018; в качестве документа основания представлен договор уступки требования от 21.01.2019 (далее - договор от 21.01.2019), заключенный между ООО "ПсковДорСпецСтрой" и ФИО2, по условиям которого уступаются права и обязанности по договору от 07.12.2018.

Согласно п.1.4. договора от 21.01.2019 ООО "ПсковДорСпецСтрой" наряду с уступкой прав передает ФИО2, а он полностью принимает на себя обязательства ООО "ПсковДорСпецСтрой" по договору от 07.12.2018.

В соответствии с п. 1.7 стороны договора уступки обязаны письменно уведомить ООО "Руст" о замене лиц в обязательстве, а также предоставить зарегистрированный в Управлении Росреестра экземпляр договора.

Одновременно с этим в договоре от 21.01.2019 содержится отметка "Уведомлен. Директор "ООО "Руст", подпись от имени ФИО8, оттиск печати ООО "Руст".

19.02.2019 соглашение об уступке прав требования по договору от 07.12.2018 на основании договора от 21.01.2019 зарегистрировано Управлением Росреестра в ЕГРН.

Полагая, что при заключении соглашения от 21.01.2019 ООО "ПсковДорСпецСтрой" и ФИО2 не получили согласия ООО "Руст" на перевод долга по договору от 07.12.2018, что свидетельствует о ничтожности данной сделки, а также в представленном в регистрирующий орган пакете документов отсутствовала справка, подтверждающая полную или частичную оплату цедентом застройщику цены договора от 07.12.2018, заявитель посчитал действия заинтересованного лица по регистрации уступки прав требования от ООО "ПсковДорСпецСтрой" к ФИО2 незаконными, как и отказ в регистрации расторжения в одностороннем порядке договора от 07.12.2018.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий - несоответствие их закону или иным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для  перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Вместе с тем, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено (пункт 1 статьи 385 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии со статьей 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как следует из положений пункта 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Договор, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон №214).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона №214 одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (пункт 3 статьи 4 Закона №214).

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона.

Частью 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 11 Закона №214 установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

Исходя из положений части 8 статьи 48 Закона №218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Частью 10 статьи 48 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Таким образом, исходя из положений приведенных выше норм права, уступка участником договора долевого строительства прав требований по такому договору допускается только после уплаты застройщику цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства; такой перевод долга возможен только с согласия кредитора (застройщика) и при отсутствии такового является ничтожным.

В случае просрочки внесения единовременного платежа по договору долевого строительства более чем на два месяца застройщик вправе направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования, а если задолженность не будет погашена в течение тридцати дней после направления такого предупреждения, в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При этом  договор долевого строительства, уступка прав требований по нему и его расторжение в одностороннем порядке требуют государственной регистрации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что по состоянию на 06.06.2020 обусловленная договором от 07.12.2018 цена в полном объеме уплачена не была, в связи с чем ООО "Руст" обратился к первоначальному участнику долевого строительства в лице ООО "ПсковДорСпецСтрой" с соответствующей претензией, а по прошествии установленного законом тридцатидневного срока, не получив оплаты, заявило о расторжении договора с ООО "ПсковДорСпецСтрой" в одностороннем порядке.

Однако Управление Росреестра отказало в государственной регистрации расторжения договора от 07.12.2018 между ООО "Руст" и ООО "ПсковДорСпецСтрой", так как на основании договора от 21.01.2019 с 19.02.2019 в ЕГРН в качестве участника долевого строительства зарегистрирован ФИО2, а не ООО "ПсковДорСпецСтрой".

При таких обстоятельствах материально-правовым интересом заявителя является одностороннее расторжение договора от 07.12.2018 с ООО "ПсковДорСпецСтрой".

При этом в настоящем деле заявителем оспаривается как отказ заинтересованного лица в регистрации расторжения договора от 07.12.2018, так и зарегистрированное в ЕГРН право ФИО2 на предоставление ему, как новому участнику долевого строительства по договору от 07.12.2018, жилого помещения после ввода дома в эксплуатацию, одновременно заявляется требование о погашении записи о государственной регистрации данного права ФИО2

Между тем, согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и, в случае удовлетворения требований истца, должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Следовательно, в соответствии с указанными нормами права граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Выбор способа защиты и соответственно формулирование предмета иска (требований) непосредственно зависят от тех фактических обстоятельств, которые составляют основание иска.

Несоответствие предмета и оснований иска влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных действующим законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов №10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 53 постановления Пленумов №10/22, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно пункту 56 постановления Пленумов №10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В рассматриваемом случае удовлетворение заявленных ООО "Руст" требований в части погашения государственной регистрации договора от 21.01.2019 повлечет нарушение права ФИО2, как зарегистрированного в установленном порядке участника договора долевого строительства, на получение в собственность объекта недвижимости после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае, наряду с прочим, заявителем оспариваются также и действия заинтересованного лица по государственной регистрации права ФИО2, как участника долевого строительства, суд приходит к выводу о наличии в настоящем случае спора о праве, который не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, права заявителя подлежат защите только в исковом порядке.

При этом суд не принимает довод заявителя о том, что ООО "Руст" исходит из ничтожности совершенной ФИО2 и ООО "ПсковДорСпецСтрой" сделки по уступке прав требования от 21.01.2019, а ничтожная сделка не несет правовых последствий, является недействительной с момента совершения и не нуждается в оспаривании, поскольку в рассматриваемом случае препятствием к рассмотрению дела по правилам главы 24 АПК РФ является не то, что заявитель не заявил самостоятельного требования об оспаривании ничтожной по его мнению сделки, а то, что путем инициирования процедуры признания незаконными действий Управления Росреестра им одновременно фактически оспаривается зарегистрированное в установленном порядке право ФИО2, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, но не ответчика, при наличии разного объема процессуальных прав таких участников процесса.

Избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Более того, суд не считает возможным согласиться с утверждением заявителя о ничтожности договора от 21.01.2019 по причине отсутствия согласия кредитора в лице ООО "Руст" на перевод долга.

Так, в оспариваемом договоре содержится отметка "Уведомлен. Директор "ООО "Руст", подпись от имени ФИО8, оттиск печати ООО "Руст".

Представитель ООО "Руст" принадлежность подписи в договоре от 21.01.2019 директору ООО "Руст" ФИО8 и проставление на этом договоре оттиска печати Общества не оспаривал, заявление о фальсификации данного договора не заявлял, полагая однако, что данная запись подтверждает лишь извещение ООО "Руст" о замене участника долевого строительства, но не получение согласия застройщика (кредитора) на это при наличии непогашенной задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Как указывалось выше, если для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, который лишь уведомляется о состоявшейся цессии, то перевод долга предполагает необходимость обязательного получения согласия кредитора на это, в противном случае такая сделка является ничтожной (пункт 2 статьи 391 ГК РФ)

Таким образом, данная норма права предполагает выражение кредитором в определенной форме своего согласия на перевод долга, а не просто уведомление его о заключении договора.

Между тем, определенная форма такого согласия законодательством не предусмотрена.

При этом, по мнению суда, отличие уведомления лица о заключении договора от получения согласия на это состоит в том, что в первом случае такое лицо лишь ставится в известность о данном факте, а во втором - выражает свое отношение к такому действию.

В рассматриваемом случае, заключая договор от 21.01.2019, ФИО2 и ООО "ПсковДорСпецСтрой" не просто поставили ООО "Руст" в известность об этом, но и выяснили отношение заявителя к данной сделке, который каких-либо возражений не высказал, что подтверждается наличием подписи руководителя ООО "Руст" и оттиска печати Общества на договоре от 21.01.2019.

При этом суд принимает во внимание, что о состоявшейся уступке ООО "Руст" узнало не позднее 07.02.2019 (дата подачи договора от 21.01.2019 с подписью руководителя ООО "Руст" и оттиском печати на регистрацию) и до момента обращения в суд 07.12.2020 (1год и 10 месяцев) не высказывало каких-либо возражений относительно данного обстоятельства.

Кроме того, суд учитывает, что 28.12.2018 между ООО "Руст" и ООО "ПсковДорСпецСтрой" было заключено соглашение о погашении взаимной задолженности, в рамках которого задолженность по договору от 07.12.2018 уменьшена на сумму 4 054 863,92 руб., а 22.03.2019, как утверждает заявитель, было погашено еще 250 000 руб., то есть остаток задолженности составляет 20,75% от первоначальной инвестиционной цены.

Вместе с тем, получив в течение 3 месяцев после заключения договора долевого участия большую часть оплаты, застройщик в течение порядка полутора лет каких-либо мер по расторжению договора не предпринимал.

В тоже время, как указано в пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В рассматриваемой ситуации длительное использование застройщиком (ООО "Руст") денежных средств участника долевого строительства и не заявление им каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм до тех пор, пока строительство объекта не перешло в завершающую стадию, в связи с чем его цена возросла, не может быть признано судом добросовестным и разумным.

Также суд принимает во внимание, что на момент вынесения решения определенная самим заявителем сумма задолженности по договору от 07.12.2018 в размере 1 127236,08 руб. полностью погашена.

Не может согласиться суд и с доводом заявителя о незаключенности договора от 07.12.2018 в связи с не указанием в нем срока оплаты цены договора.

Действительно, в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи Закона №218-ФЗ существенным условием договора участия в долевом строительстве является его цена, сроки и порядок ее уплаты.

Раздел 4 договора от 07.12.2018 "Цена договора и порядок расчетов" содержит лишь указание на стоимость квартиры в размере 5432100 рублей (п. 4.1) и то, что оплата цены договора производится путем составления соглашения о погашении взаимной задолженности (п. 4.2. договора).

Таким образом срок оплаты цены договора сторонами определен не был.

Вместе с тем, как указано в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Согласно части 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

По смыслу стати 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что 28.12.2018, то есть через 21 день после заключения договора от 07.12.2018, ООО "Руст" в счет оплаты инвестиционного взноса заключило соглашение с ООО "ПсковДорСпецСтрой" в рамках которого задолженность по договору от 07.12.2018 уменьшена на сумму 4 054 863,92 руб., суд полагает, что оснований для признания договора не заключенным не имеется.

Одновременно с этим суд учитывает, что при подаче на регистрацию договора от 21.01.2019 об уступке прав требования в пакете документов в нарушение пункта 2 части 10 статьи 48 Закона №218-ФЗ отсутствовала справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей, выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Таким образом, Управление Росреестра, приняв пакет документов в отсутствие соответствующей справки, формально допустило нарушение действующего законодательства.

В тоже время, как указано выше, для признания оспариваемого действия (бездействия) незаконным необходимо чтобы такое действие (бездействие) не только не соответствовало закону или иным правовым актам, но и нарушало права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае с учетом того, что суд не усмотрел признаков ничтожности договора от 21.01.2019, а из содержания требования заявителя явно следует намерения прекратить государственную регистрацию данной сделки, что в любом случае невозможно в порядке главы 24 АПК РФ, признание незаконными действий Управления Росреестра только по причине формального нарушения положений пункта 2 части 10 статьи 48 Закона №218-ФЗ к восстановлению прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не приведет.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований заявителя к заинтересованному лицу надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. относятся на заявителя.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Руст» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области отказать.

На решение в течение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья                                                                                                           К.К. Бурченков