АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

после перерыва в порядке ст. 163 АПК РФ

Дело № А66-11352/2016

г.Тверь

13 декабря 2017 года

(резолютивная часть объявлена 08 декабря 2017)

     Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю.,  при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Максудовой Н.Е, при участии представителей: от истца- Крылова И.Ю., по доверенности, Голузиной Ю.В., по доверенности, от ответчика – Клыкова А.В. по доверенности, от третьего лица Башмакова В.В. – Крылова И.Ю. по доверенности, 

рассмотрев в судебном  заседании  дело  по  иску Общества с ограниченной ответственностью «Соло-И», г.Москва, к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью  «Аренда и Недвижимость», г.Москва,

с привлечением в качестве третьих лиц: Управление Росреестра по Тверской области, г.Тверь, ФИО6, ООО Коммерческий банк «Лэнд-Банк», конкурсный управляющий ООО «Соло-И» ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, ФИО5

об истребовании административного здания – офисного помещения общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; кадастровый (условный) номер 69:40: 0400062:51 из чужого не законного владения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с  ограниченной ответственностью   «Соло-И» (далее – иситец, ООО «Соло-И») обратилось в Арбитражный суд  Тверской  области с исковым заявлением  к  Обществу с ограниченной ответственностью  «Аренда и Недвижимость» (далее –ответчик, ООО «Аренда и Недвижимость») об истребовании административного здания – офисного помещения общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; кадастровый (условный) номер 69:40: 0400062:51 из чужого незаконного владения.

       К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Росреестра по Тверской области, г.Тверь, ФИО6, ООО Коммерческий банк «Лэнд-Банк», конкурсный управляющий ООО «Соло-И» ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, ФИО5

         В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

         Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам письменного отзыва, приобщенного к материалам дела, указал, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества.

         Представитель третьего лица ФИО5 поддержал иск.

         Остальные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем, дело рассматривается в их отсутствие в соответствие с частью 3 статьи 165 АПК РФ.

          Как следует из материалов дела и пояснений  представителей участвующих в деле лиц,  истец на основании договора купли-продажи от 18 сентября 2001 года и акта приема-передачи нежилого помещения от 01 октября 2001 года обладает правом собственности на  нежилое помещение общей площадью 552,5 кв. м.  по адресу 

<

...> (далее- спорное помещение).

       Право собственности истца было зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (свидетельство от 17.10.2014 серии 69-АГ № 059195 выдано взамен свидетельства от 25.09.2009 серии 69-АГ № 531714.

      01.08.2014 года между ООО «Соло-И» и индивидуальным предпринимателем ФИО8 был заключен договор об отступном о 01.08.2014, в соответствии с которым ООО «Соло-И» передало в собственность ИП ФИО8 в качестве отступного спорное помещение (далее- договор об отступном).  Цена сделки составила 5 000 000 руб.

    Право собственности последнего на спорное имущество прошло государственную регистрацию (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2015, т.1,л.д. 129).

       Между ИП ФИО8 и ответчиком ООО «Аренда и недвижимость» 09.07.2015 года был заключен договор купли-продажи недвижимости (т. 1,л.д. 122-125), согласно которому , а также акту приема –передачи нежилого помещения от 13.07.2015 года спорное имущество передано в собственность ответчику за 5 000 000 руб.

       Право собственности ответчика на спорное помещение прошло государственную регистрацию 30.07.2015, свидетельство № 69-69/002-69/140/041/2015-207/1(т. 1,л.д. 130). На момент рассмотрения дела право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиком.

        Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.06.2016 года по делу № А40-180197/15-62-19 в результате рассмотрения  иска ФИО6 договор об отступном от 01.08.2014 года о передаче ИП ФИО8 спорного помещения был признан недействительным.

         Истец, считая, что в связи с признанием недействительным договора об отступном ИП ФИО8 не приобрел права собственности на спорное помещение, и, соответственно,  последующая сделка по отчуждению  ИП ФИО8 ответчику спорного помещения  является недействительной в силу отсутствия у ИП ФИО8 титула на это помещение.

        Истец считает, что при указанных обстоятельствах он является  собственником спорного имущества и обратился в Арбитражный суд с рассматриваемым заявлением об истребовании у ответчика спорного имущества из чужого незаконного владения.

      Рассматривая дело, суд исходил из следующего.

      В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

     Как следует из положений указанной нормы, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ( далее- Постановление Пленума № 10/22), к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

        Предметом виндикационного иска является индивидуально-определенная вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными, только ей присущими характеристиками. 

       Собственник индивидуально-определенной вещи, истребующий ее из чужого незаконного владения, обязан указать на те признаки, которые позволили бы выделить эту вещь из иных однородных вещей, принадлежащих к одному и тому же виду.

      Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

Как указано в пункте  37 Постановления Пленума № 10/22, в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

         В пункте 38 Постановления Пленума № 10/22 указано, что Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

      В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

         В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

      Судом установлено, что ООО «Соло-И» добровольно и на основании сделки (договор об отступном б/н от 01.08.2014), хотя и признанной в последствии недействительной, передал спорное помещение во владение индивидуального предпринимателя ФИО8 То есть, имущество не было утеряно, похищено и не выбыло иным путем помимо воли истца.

      Ответчик  возмездно приобрел помещение на основании договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2015 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО8 Согласованная сторонами цена по договору (п. 4.1 договора от 09.07.2015) составила 5 000 000 руб.

      Обязанность по оплате договора исполнена ответчиком  путем передачи индивидуальному предпринимателю ФИО8 простого векселя №0002 от 23.07.2015 на сумму 5 000 000 рублей, со ставкой процента - 0,25 % годовых, со сроком оплаты - по предъявлении, что подтверждено актом приема-передачи векселя в счет оплаты имущества от 23.07.2015 (т. 1,л.д. 128). Таким образом, сделка купли-продажи спорного имущества ответчику являлась возмездной.

     Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд  пришел к выводу, что у ответчика не могло  возникнуть сомнений относительно наличия  у индивидуального предпринимателя ФИО8 прав на спорное помещение.

      На момент заключения договора от 09.07.2015 права собственника на спорное помещение были зарегистрированы за индивидуальным предпринимателем ФИО8 При этом, в отношении помещения не имелось никаких судебных споров. 

       Исковое заявление ФИО6 о признании недействительным договора об отступном (дело № А40-180197/2015) принято к производству Арбитражным судом города Москвы  лишь 07.10.2015 года, то есть уже после заключения договора между индивидуальным предпринимателем ФИО8 и ответчиком. Кроме того, инициатором указанного спора являлось не ООО «Соло-И», а его участник  ФИО6, который применительно к положениям ст. 65.2 ГК РФ действовал от своего имени, а не от имени истца.

            Ответчик выполнил все возможные меры для проверки прав собственности индивидуального предпринимателя ФИО8 на помещение - проверил наличие регистрации права в ЕГРП и наличие судебных споров относительно помещения, сделка купли-продажи (договор купли-продажи от 09.07.2015) отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, в связи с чем, признается судом добросовестным приобретателем имущества.

Как указано в пункте 39 Постановления Пленума № 10-/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Судом не установлено наличие обстоятельств, указывающих на отсутствие воли на отчуждение имущества ИП  ФИО8,  у ООО «Соло-И», а также на отсутствие воли ИП ФИО8 на отчуждение имущества ответчику.

Суд отклоняет ссылку истца в подтверждение доводов  о недобросовестности ответчика как приобретателя спорного имущества на наличие родственных и иных связей между лицами, участвовавшими в заключении сделок.

 В пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" разъяснено, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности, совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними.

Оценив доводы истца, изложенные в письменных пояснениях, поступивших в суд 28.11.2017 года, суд пришел к выводу, что наличие связей между ИП ФИО8 и ООО Аренда и недвижимость» документально не подтверждена.

Наличие устойчивых деловых контактов, осуществление ФИО8 функций руководителя как  в организациях, участником которых являлись руководитель ответчика Гудев Ю.В., так и в организациях, участником которых являлся  заместитель директора истца  ФИО9, при отсутствии аффилированности указанных лиц и действительной возможности влиять на хозяйственную деятельности друг друга, таким доказательством само по себе не является, а убедительных доказательств совершения ответчиком, ИП ФИО8 и уполномоченным представителем истца совместных недобросовестных действий, направленных на отчуждение спорного имущества, в ущерб интересам истца, в материалы дела не представлено.

Суд также отклоняет ссылку истца в подтверждение недобросовестности ответчика на приобретение спорного имущества по цене значительно ниже его рыночной стоимости.

Истец ссылается на заключение проведенной по ходатайству ответчика  судебной экспертизы оценки рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 09.07.2015 года,  экспертом ООО «АНОЭ» ФИО10 (заключение от 25.07.2017 года , т. 4, л.д. 4-91), согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 09.07.2015 года составляла 23 709 000 руб., а также на результаты судебной экспертизы, проведенной в рамках дела А40-180197/2015.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Су да Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ).

Результаты судебной экспертизы, проведенной в рамках дела А40-180197/2015, не являются надлежащим доказательством по данному делу в связи с тем, что рыночная цена спорного имущества определялась на  21.04.2015 года, т.е. дату, отличную от даты приобретения спорного имущества ответчиком (09.07.2015 года).

Осуществленная в рамках настоящего дела экспертиза также не является достаточным доказательством недобростовестности ответчика.

Допрошенный  в судебном заседании эксперт не дал убедительных объяснений на замечания, изложенные истцом в рецензии (т. 4,л.д. 143-144).

Кроме того, один лишь факт того, что спорное имущество было  приобретено ответчиком по цене ниже рыночной в отсутствие доказательств наличия иных обстоятельствах, указывающих на его недобросовестность,  не может свидетельствовать о том, что он является недобросовестным приобретателем. Спорное имущество приобретено ответчиком по цене не ниже цены приобретения его ИП ФИО8 у истца, не ниже его балансовой стоимости, что не позволяло ему усомниться в законности сделки. 

Таким образом,  спорное имущество выбыло из владения истца по его воле по договору купли-продажи от 09.07.2015 года; тот факт, что данный договор был впоследствии признан судом недействительным, не свидетельствует о выбытии здания из владения продавца не по его воле; ответчик приобрел спорное имущество  по возмездной сделке у лица, за которым право собственности на объект было зарегистрировано в установленном порядке, оплатил стоимость имущества, которая была не ниже стоимости, которую заплатил за нее ИП ФИО8; истец не представил доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик, как последний приобретатель имущества знал или должен был знать о наличии спора в отношении спорного имущества; поскольку ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества, оно не может быть истребовано из ее владения.

При указанных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины  (6000 руб., чек-ордер № 158 от 04.10.2016) суд оставляет на истце. 

Понесенные ответчиком судебные издержки в сумме  25 000 руб.  по оплате экспертизы (п/п № 113 от 29.05.2017) суд оставляет на ответчике, поскольку экспертное заключение не подтвердило доводы ответчика и  не повлияло на выводы суда по делу.  

 Руководствуясь ст. ст. 110, 163, 167-170, 171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

      Судебные расходы по уплате государственной пошлины  (6000 руб., чек-ордер № 158 от 04.10.2016) оставить на истце.

     Судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 25 000 руб.  (п/п № 113 от 29.05.2017) оставить на ответчике.

     Перечислить ООО «Агентство независимой экспертизы» с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области 25 000 руб. за проведение экспертизы (счет № 886 от 08.08.2017).

     Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

           Судья                                                               Л.Ю. Голубева