﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-25167/2018

г. Краснодар

19 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Рассказова О.Л. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Витютневой Е.Д., при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) – Куницина М.В. (доверенность от 18.01.2019), от ответчика – индивидуального предпринимателя Чагаян Нели Федоровны (ИНН 615502123907, ОГРНИП 307615506400119) – Рохмина В.В. (доверенность от 16.11.2016), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя Лоика Дмитрия Ивановича (ИНН 615507066000, ОГРНИП 313618202200030), третьих лиц: Роговика Андрея Евгеньевича, общества с ограниченной ответственностью «Актиния», департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 по делу № А53-25167/2018 (судьи Илюшин Р.Р., Нарышкина Н.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Чагаян Н.Ф и Лоику Д.И. (далее – предприниматели) о сносе самовольно возведенного нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050523:596 общей площадью 340,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53 – 55 (далее – земельный участок). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Роговик А.Е. и ООО «Актиния» (далее – общество).

Решением от 06.03.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 18.06.2019 решение от 06.03.2019 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе департамент просит постановление от 18.06.2019 отменить, оставить в силе решение от 06.03.2019. По мнению подателя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права и истолкованы нормы закона. Отсутствуют доказательства соблюдения правообладателями установленного законом порядка возведения спорного объекта; вид разрешенного использования земельного участка не предусматривал строительства на нем капитальных объектов. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели просят отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 15.06.2006 департамент заключил договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 29059. 

Согласно пункту 1.1 указанного договора земельный участок предоставляется для использования в целях эксплуатации магазина и кафе. 

В ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды на земельный участок общей площадью 5037+/-25 кв. м с разрешенным использованием – земли населенных пунктов в пользу Чагаян Н.Ф. и Роговика А.Е. 

Общество получило разрешение на строительство от 18.02.2009 № RU61310000- 6954-1 в отношении магазина (2 этажа, общая площадь 318,01 кв. м) на земельном участке площадью 5037 кв. м по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53 – 55. 

Как следует из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2006 № 29059, земельный участок предоставлен обществу в аренду на срок более 38 лет. 

Возводимое на основании разрешения на строительство от 18.02.2009 № RU61310000-6954-1 спорное здание (магазин) по своему назначению полностью соответствовало установленному договором аренды от 15.06.2006 № 29059 виду разрешенного использования земельного участка – для использования в целях эксплуатации магазина и кафе. 

После возведения строения общество и департамент заключили дополнительное соглашение от 26.06.2016 № 1 к договору аренды земельного участка, которым доля в арендуемом земельном участке увеличена с 20/1000 до 50/1000 в связи с возведением строения и увеличением принадлежащей обществу площади недвижимости на земельном участке. 

Право собственности общества на спорное здание зарегистрировано 11.09.2013 (запись № 61-61-01/270/2013-877), это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.12.2014 61-АИ № 708000. 

Роговик А.Е. приобрел данное здание на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2016 № 2, право собственности зарегистрировано 19.05.2016 (запись № 61-61/001-61 /001 /030/2016-5226/2). 

На основании договора купли-продажи от 24.01.2017 спорное здание перешло в собственность Лоика Д.И. (2/3 доли) и Чагаян Н.Ф. (1/3 доля). Право собственности ответчиков на спорное здание зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2017. 

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в нарушение условий договора аренды земельного участка от 15.06.2006 № 29059, предоставленного для использования в целях эксплуатации магазина и кафе, департамент обратился в суд с иском. В обоснование заявленных требований истец ссылался на тот факт, что спорный объект построен в отсутствие разрешения на строительство, а также то, что земельный участок для строительства не предоставлялся.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 1 статьи 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 названного Кодекса. 

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 23 и 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса. 

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество имело право возвести на спорном земельном участке объект капитального строительства, соответствующий его целевому назначению и разрешённому использованию при условии соблюдения обязательных требований и получения предусмотренных законом разрешений. 

Между тем судом не учтено следующего.

В рамках дела № А53-14872/2018 департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателям о сносе самовольно возведенного нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050527:255 общей площадью 227,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53 – 55.

Основанием для предъявления департаментом в суд искового заявления о сносе самовольной постройки послужила реконструкция строения с кадастровым номером 61:44:0050527:255 по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая, 53 – 55, в результате которой увеличена общая площадь объекта с 227,1 кв. м до 553,9 кв. м, без соответствующего разрешения уполномоченного органа.

Постановлением суда кассационной инстанции от 27.06.2019 решение от 10.01.2019 и постановление от 31.03.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал, что предметом спора является объект с кадастровым номером 61:44:0050527:255, расположенный  по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая, 53 – 55. При принятии искового заявления и, проведя по нему подготовку к судебному разбирательству, суд первой инстанции не определил характер спорного правоотношения, не предложил истцу уточнить исковые требования с учетом изложенной им в иске позиции. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в рамках рассматриваемого дела и дела № А53-14872/2018 департаментом заявлены требования к предпринимателям о сносе объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53 – 55; а из пояснений департамента имущественно-земельных отношений следует, что в настоящее время спорные постройки представляют собой единый объект недвижимости, судам следует рассмотреть вопрос об объединении дел в одно производство.

При таких обстоятельствах решение и постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить на основании части 1 статьи 288 Кодекса.

Поскольку у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению фактов и оценке доказательств по делу, оспариваемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, рассмотреть вопрос об объединении дел в одно производство, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 по делу № А53-25167/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							       И.И. Фефелова

Судьи 										       О.Л. Рассказов

										       Е.Л. Коржинек