АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

 тел. (4922) 47-23-65, факс (4922) 47-23-98

   http://vladimir.arbitr.ru

 Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-13175/2021

г. Владимир

17 октября 2022 года

Резолютивная часть решения подписана 03.10.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 17.10.2022. 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело в открытом  судебном заседании:

-  по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир», 600007, 

<

...> Октября, д. 48А, помещение 3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Монострой», 117452, 

<

...>, эт. 2, пом. II, ком. 5, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, о взыскании задолженности в сумме 8 693 685 руб., неустойки в сумме 118 698 611 руб. 07 коп.,

- по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Монострой» к обществу с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» об урегулировании разногласий, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «ДОМ.РФ» (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Вереск» (600033, 

<

...>), 

при участии: от  истца – ФИО2, по доверенности от 14.01.2022, представлен диплом о высшем юридическом образовании; ФИО3, по доверенности от 29.09.2021; от ответчика – ФИО4, по доверенности от 03.02.2020, представлен диплом о высшем юридическом образовании; ФИО5, по доверенности от 09.01.2021, ФИО6, по доверенности, ФИО7, по доверенности от 11.03.2022; от третьих лиц – представители не явились, извещены, в судебном заседании 29.09.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся  перерыв до 03.10.2022 до 13 час. 00 мин., 

установил следующее: 

Общество с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» (далее по тексту – ООО «Виста Владимир») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Монострой» (далее по тексту – ООО «Монострой») о взыскании:

- задолженности по арендной плате за июль, август, сентябрь 2021 года в сумме 2 371 005 руб.;

- неустойки за несвоевременный ввод в эксплуатацию домов за период с 01.07.2021 по 15.09.2021 в сумме 33 356 908 руб. 95 коп.

Исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу № А11-13175/2021. 

В обоснование иска и возражая против доводов и требований другой стороны ООО «Виста Владимир» указало (отзывы, дополнения к ним от 21.03.2022, 14.04.2022, 09.06.2022, 22.06.2022,  что между сторонами заключен договор субаренды земельных участков от 24 мая 2018 года, сослалось на пункты 2.1, 7.8 договора и пояснило,  что имеется задолженность по арендной плате (790 335 руб. ежемесячно).

Расчет арендной  платы произведен на основании пункта 7.8 договора субаренды  (8447 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером 33622:011100:1354) х 45 руб. + 9116 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером 33622:011100:1355) х 45 руб. = 790 335 руб. ежемесячно. 

В обоснование требования о взыскании неустойки истец сослался на пункт 4.2.15 договора субаренды земельного участка и указал, что ответчик не осуществил жилищное строительство в срок, предусмотренный договором, а именно до 30.06.2021. 

В качестве правового обоснования иска и возражений против доводов ООО «Монострой» ООО «Виста Владимир» сослалось на статьи 8, 271, 309, 330, 420, 421, 425, 450, 607, 610, 614, 615, 1041, 1043  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 3, 9-11, 22, 39.2,  65 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

ООО «Виста Владимир» считает, что ООО «Монострой», заявляя о продлении срока действия договора, просит предоставить ему земельный участок на условиях безвозмездного пользования, что противоречит действующему законодательству. 

ООО «Виста Владимир» отметило, что при определении срока действия договора субаренды  подлежит применению пункт 8.3, в силу которого договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором, при определении срока предоставления в субаренду земельных участков подлежит применению пункт 2.1 договора – до 30.06.2021. 

Также истец отметил, что не преследовал цели совместной деятельности с ООО «Монострой» по созданию в конечном результате многоквартирного дома и распределению прибыли в праве общей долевой собственности на результат совместной деятельности. Договор субаренды является поименованным договором в соответствии со статьями 606-615 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может толковаться как договор простого товарищества. 

Истец обратил внимание суда на то, что в связи с нарушением ООО «Монострой» сроков реализации жилищного строительства, нарушаются сроки по договору № 20/6-18 перед акционерным обществом «ДОМ.РФ», по которому именно ООО «Виста Владимир» несет все риски по реализации проекта. 

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер требований (письменное ходатайство от 08.06.2022) и указал, что просит взыскать:

- задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 31.05.2022 в сумме 8 693 685 руб., 

- неустойку за несвоевременный ввод домов в эксплуатацию за период с 01.07.2021 по 31.03.2022  в сумме 118 698 611 руб. 07 коп. 

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение размера требований судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Спор подлежит рассмотрению по существу исходя из уточненных требований.

ООО «Монострой» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ООО «Виста Владимир» об урегулировании разногласий, возникших при заключении  дополнительного соглашения от 29.06.2021 № 2, к договору субаренды земельных участков от 24.05.2018:

- изложив пункт 2.1 договора в редакции:

«Срок субаренды земельных участков по договору – до 31.12.2022»;

- изложив пункт 4.2.15 договора в редакции:

«осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31.12.2022».  

Исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу № А11-15442/2021. 

Определением арбитражного суда от 23.06.2022 дело № А11-15442/2021 и дело № А11-13175/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения,  делу присвоен № А11-13175/2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены: акционерное общество «ДОМ.РФ» (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее по тексту – АО «Дом. РФ»), общество с ограниченной ответственностью «Вереск» (далее по тексту - ООО «Вереск»).

ООО «Монострой» считает (отзывы, пояснения, дополнения от 21.02.2022, 23.02.2022, 29.03.2022, 13.04.2022, 19.05.2022, 14.06.2022, 21.06.2022, 01.09.2022, 26.09.2022, 28.09.2022, 03.10.2022),  что между ним, ООО «Виста Владимир», ООО «Вереск» сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества, сослалось на статью 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Считает, что один товарищ не может нести перед другим имущественную ответственность, следовательно, не может иметь место взыскание дополнительных оплат, пеней. ООО «Виста Владимир» имеет право только на получение только 17 % от построенных на предоставленных участках  квартир.

ООО «Монострой» сослалось на заключенный между ООО «Виста Владимир» и ООО «Вереск» предварительный договор от 15.12.2017, договор аренды между ООО «Виста Владимир» и АО «Дом.РФ», договоры о совместной деятельности между ООО «Виста Владимир» и ООО «Монострой», ООО «Виста Владимир» и ООО «Вереск». Пояснило, что стороны действуют в рамках совместной деятельности, договорились о распределении прибыли, ООО «Виста Владимир» обязано предоставить земельные участки, ООО «Вереск» и ООО «Монострой» осуществить строительство. Отметило, что ООО «Вереск» и ООО «Монострой» входят в одну группу лиц. ООО «Виста Владимир» фактически не имело возможности для строительства на участке площадью 4, 6 га, стороны обговорили вклады участников, и распределение прибыли от совместной деятельности (ООО «Виста Владимир» - 17 %, ООО «Вереск» и ООО «Монострой» - 73 %).

ООО «Монострой» считает, что  арендная плата, указанная и согласованная в договоре субаренды от 24.05.2018 № 1, определена за период пользования участками по 31.12.2022 включительно. 

Кроме того, ООО «Монострой» указывает, что в действиях ООО «Виста Владимир» имеются признаки злоупотребления правом. 

АО «Дом. РФ» поддержало доводы ООО «Виста Владимир» (представило письменные пояснения от 07.02.2022,  26.05.2022, 08.06.2022, 14.06.2022, 28.09.2022).

ООО «Вереск» поддержало доводы ООО «Монострой».

В судебном заседании 03.10.2022 ООО «Монострой» заявило ходатайство об отложении рассмотрения дела для уточнения своей позиции. 

ООО «Виста Владимир» возразило против удовлетворения заявленного ходатайства.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства по статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  является правом, а не обязанностью суда.

Суд, с учетом позиции сторон, сроков рассмотрения дела, отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку предусмотренные статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для этого отсутствуют, уважительных причин, по которым необходимо отложить судебное разбирательство, не усмотрел, рассмотрение дела возможно по имеющимся в нем доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

18.12.2017 АО «Дом.РФ» проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1399 площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование (многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17), к аукциону допущено два участника: ООО «Виста Владимир» и ООО «Монострой», победителем признано ООО «Виста Владимир». 

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель) (02.03.2018 переименовано в акционерное общество «ДОМ.РФ») и ООО «Виста Владимир» (арендатор), в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, от 18.12.2017 № А578-15/2017/2, заключен договор № 20/6-18  аренды земельного участка для комплексного освоения территории. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора № 20/6-18 арендодатель обязуется предоставить земельный участок площадью 46 163 кв.м, кадастровый номер 33:22:011100:1339, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17, по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир. 

В пункте 1.2 договора указано, что участок предоставляется для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается жилищное строительство. Обязательства по комплексному освоению территории  выполняются арендатором за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц  в соответствии с условиями договора, договоров аренды, купли-продажи земельных участков, образованных из участка, и договора о комплексном освоении территории. 

В соответствии с пунктом 1.3.3 договора передача арендатором третьему лицу своих прав и обязанностей по договору осуществляется одновременно с передачей такому третьему лицу прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории.  

Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, образованных из участка, допускается одновременно в отношении всех земельных участков, образованных из участка. 

Срок аренды участка по договору 5 лет (пункт 2.1 договора).  

Размер арендной платы определен сторонами в разделе 3 договора,  по формуле: А1 = А/12 х s, где А1 – размер ежемесячного платежа, А – размер арендной платы, указанный в протоколе (в расчете за единицу площади), размер платы устанавливается из расчета 522 руб. 05 коп. за кв. метр площади участка в год, s – площадь участка, земельных участков, образованных из участка. 

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора арендатор обязуется заключить с арендодателем договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора, с пунктом 6.2.5 – осуществить жилищное строительство в соответствии с договором о комплексном освоении территории, с пунктом 6.2.6 – осуществить строительство иных объектов, предусмотренных проектом планировки территории, включая объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечить передачу указанных объектов в государственную или муниципальную собственность либо оформление их в частную собственность в соответствии с договором о комплексном освоении территории.     

17.05.2018 в связи с образованием 6 земельных участков путем раздела участка (33:22:011100:1399) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, в соответствии с которым арендатору предоставлены участки общей площадью 46 163 кв. м (с кадастровыми номерами: 33:22:011100:1351 - 9110 кв.м, 33:22:011100:1352 - 7329 кв.м, 33:22:011100:1339 - 4367 кв.м, 33:22:011100:1353 - 7794 кв.м,  33:22:011100:1354 - 8447 кв.м, 33:22:011100:1355 - 9116 кв.м). 

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ООО «Виста Владимир» (застройщик) заключен договор № 20/7-18 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство. 

В пункте 1.1 договора указано, что застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка общей площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), а АО «АИЖК» обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Привлечение средств третьих лиц не влияет на права и обязанности Застройщика по Договору.

Между сторонами подписан график осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий (приложение № 1 к дополнительному соглашению к договору о комплексном освоении территории от 11.01.2018 № 20/7-18): 

на земельных  участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1355, 33:22:011100:1354 разрешение на ввод объектов в эксплуатацию домов должно быть получено застройщиком до 4 квартала 2021 года (до 31.12.2021), 

При этом 15.12.2017 между ООО «Виста Владимир» (сторона -1) и ООО «Вереск» (сторона -2, застройщик) заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора о совместной деятельности для достижения следующей цели: комплексное освоение территории на условиях аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:22:011100:1339, для комплексного освоения территории, в рамках которого осуществляется в ом числе жилищное строительство. 

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 24.05.2018  арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а субарендатор обязуется принять земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 33622:011100:1354, площадью 8447 кв.м, по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ);

-  земельный участок с кадастровым номером 33622:011100:1355, площадью 8447 кв.м, по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ).

В пункте 1.1. указано, что участки принадлежат арендатору на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельные участки предоставляются субарендатору для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство (далее – комплексное освоение территории). 

В пункте 2.1 стороны согласовали, что срок субаренды земельных участков по договору до 30.06.2021. 

За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды указанный в п.2.1 договора в размере ориентировочно 229 500 000 руб.

Размер арендной платы соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир). Возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки участков домами с жилой площадью 30 000 кв.м.

Номенклатура продаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство. При этом доля в размере 17 %, подлежащая передаче арендатору, распределяется пропорционально по всем этажам подлежащих возведению жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон. 

В случае увеличения общей площади квартир, после получения субарендатором исходно - разрешительной документации на строительство жилых домов и иных зданий на данных земельных участках, арендная плата увеличивается на сумму исходя из формулы: 45 ООО х s (возводимых жилых помещений) - 30000) [  17%.

В случае уменьшения площади возводимых зданий, арендная плата не изменяется и составляет 229 500 000 руб.

Субарендатор обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения документации на увеличение площадей в возводимых жилых домах заключить с Арендатором дополнительное соглашение об увеличении арендной платы,

В случае уменьшения срока аренды размер арендной платы не уменьшается,

В пункте 3.2 договора стороны определили, что оплата арендной платы производится следующим образом: после получения субарендатором разрешения на строительство жилых домов и иных зданий на земельных участках, поименованных в пункте 1.1 договора, субарендатор обязуется заключить с арендатором договора долевого участия в строительстве указанных многоквартирных жилых домов в срок до 15.08.2018 на всю сумму арендной платы. По заключенным договорам долевого участия в строительстве арендатор получает в собственность  17 % (от общей площади жилых помещений (квартир) на сумму не менее 229 500 000 руб.   

Стороны пришли к соглашению, что стоимость 1 кв.м передаваемых объектов долевого строительства составляет 45 000 руб. Данный размер стоимости квадратного метра жилья указывается в договорах долевого участия в строительстве.

Стороны пришли к соглашению, что стоимость договоров долевого участия соответствует стоимости арендной платы. Площадь подлежащих передаче арендатору объектов долевого строительства, а именно 17 % от общей площади жилых помещений  (квартир) является фиксированной и изменению не подлежит независимо от каких-либо обстоятельств, в том числе от уровня цен за 1 кв.м жилья, сложившегося к моменту передачи объектов долевого строительства, экономической ситуации и т.п., за исключением случая уменьшения площади возведенных жилых помещений (в данном случае размер арендной платы будет равен 229 500 000 руб.).

В течение одного месяца, после государственной регистрации вышеуказанных договоров долевого участия арендатор и субарендатор подписывают соглашение о зачете встречных однородных требований, в соответствии, с условиями которого субарендатор погашает арендатору задолженность по договору субаренды земельных участков, указанных в пункте 1.1. настоящего договора, а арендатор в свою очередь, погашает субарендатору задолженность по договорам долевого участия в строительстве, и субарендатор выдает арендатору справки о полной оплате договоров долевого участия.

В соответствии с пунктом 4.1. договора от 24.05.2018 арендатор обязуется:

 заключить с субарендатором договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора;

 передать земельные участки субарендатору по акту приема-передачи на срок аренды, указанный в пункте 2.1 договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после регистрации настоящего договора и заключения договоров поручительства об обеспечении обязательств сторонами;

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора субарендатор обязан осуществить жилищное строительство в соответствии с договором о комплексном освоении территории. 

Также в пункте 4.2.15 стороны согласовали, что субарендатор обязан осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 30 июня 2021 года. 

В случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2., 4.2.15., договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2.).

Стороны согласовали в договоре (пункт 7.8), что если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц без НДС (если арендатор не будет являться плательщиком НДС) или 53,1 руб. за кв. метр площади земельного участка в месяц с НДС (если арендатор будет являться плательщиком НДС). Данная арендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 8.3. договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору субарендатор письменно уведомляет арендатора с приложением подтверждающих документов.

Дополнительным соглашением № 1 от 25.07.2018 к договору субаренды стороны решили пункты 3.1. и  3.2. изложить в следующей редакции:

3.1. За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды указанный в п. 2.1. договора в размере ориентировочно 288 804 406 руб. 50 коп.

Размер арендной платы соответствует 17% площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки земельных участков домами с площадью жилых помещений 37 752,21 кв. м.

Номенклатура передаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство. При этом доля в размере 17%, подлежащая передаче арендатору распределяется пропорционально по всем этажам подлежащих возведению жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон.

В случае увеличения общей площади жилых помещений (квартир), после получения субарендатором исходно - разрешительной документации на строительство жилых домов и иных зданий на данных земельных участках, арендная плата увеличивается на сумму исходя из формулы: 45 000 х (S(возводимых жилых помещений) - 37752,21) х 17%.

В случае уменьшения площади возводимых зданий, арендная плата не изменяется и составляет 288 804 406 руб. 50 коп.

Субарендатор обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения документации на увеличение площадей в возводимых жилых домах заключить с арендатором дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

В случае уменьшения срока аренды размер арендной платы не уменьшается.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (застройщик) заключен договор о комплексном освоении территории, в рамках которого осуществляется в том числе и жилищное строительство,  в соответствии с пунктом 1.1 которого застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории на следующих земельных участках:

- земельный участок кадастровый номер 33:22:011100:1354, площадью 8447+/- 32 кв.м, по адресу: МО г. Владимир (городской округ), 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ);

- земельный участок кадастровый номер 33:22:01100: 1355, площадью 911.6+/- 33 кв. м, по адресу: МО г. Владимир (городской округ), 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1, Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ).

В соответствии с пунктом 1.2 комплексное освоение включает в себя: 

- строительство на земельных участках объектов жилищного строительства;

Арендатор обязуется предоставить застройщику в субаренду земельные участка в порядке и на условиях, указанных в договоре субаренды (пункт 3.1.1 договора)

В пункте 3.3.7 договора ООО «Монострой» взяло на себя обязательство по осуществлению жилищного строительства и ввод в эксплуатацию домов не позднее 30 июня 2021 года.  

В соответствии с пунктом 4.1 договора о комплексном освоении территории  в случае неисполнения мероприятий по освоению территорий в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 13 753 руб. за каждый месяц просрочки. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора за нарушения иных сроков, предусмотренных договором, арендатор вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 2410 руб. за каждый день просрочки.

Договор считается заключенным на срок субаренды земельных участков. Договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. 

ООО «Монострой» Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области выданы разрешения на строительство:

от 09.06.2018 № 33-000-43-2018  - на многоквартирный жилой дом, отдельно стоящий гараж-стоянка закрытого типа для легковых автомобилей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 33:226011100:1355, срок разрешения продлен до 31.12.2022. 

от 09.06.2018 № 33-000-41-2018  на многоквартирный жилой дом,  расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1354, срок разрешения продлен до 31.12.2022. 

В настоящее время за ООО «Монострой» зарегистрировано право собственности:

-  на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1354, площадь объекта 1653, 9 кв.м, степень готовности объекта - 80 %, кадастровый номер дома: 33:22:011100:1889;

-  на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1888, площадь объекта 2152, 7 кв.м, степень готовности объекта - 80 %,  на отдельно стоящий гараж-стоянка закрытого типа для легковых автомобилей с кадастровым номером 33:22:011100:1897, площадь объекта 1200, 3 кв.м, степень готовности 80 %.  

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

1. В части требования ООО «Виста Владимир» о взыскании арендной платы. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606  Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее по тексту – ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614  ГК РФ).

 Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременной установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положения статьи 431 ГК РФ, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

В данном случае договором субаренды от 24.05.2018, заключенном между ООО «Виста Владимир» и ООО «Монострой», прямо предусмотрено, что за пользование земельным участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды, указанный в пункте 2.1 договора, в размере ориентировочно 229 500 000 руб. Размер платы соответствует 17 % площади жилых помещений. Если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками в размере 45 руб. кв.м. В пункте 2.1 указано срок субаренды до 30 июня 2021 года. 

Из совокупности пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 7.8. договора следует, что стороны  договорились, что размер арендной платы составляет за период с 24.05.2018 по 30.06.2021 - 229 500 000 руб. (17 % площади жилых помещений), после 30.06.2021 - 45 руб. с кв.м. 

Оснований для иного толкования данных условий договора у суда не имеется, равно как и оснований считать, что после 30.06.2021 у ООО «Монострой»  отсутствует обязанность вносить плату исходя из 45 000 руб. за кв.м площади и не исполнять обязательства, взятые на себя в пункте 7.8 договора. 

В соответствии со статьей  1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения прибыли или иной не противоречащей закону цели.

Особенности договора простого товарищества, заключаемого для совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе». 

В соответствии со статьей 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации  внесенное товариществами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной детальности продукция, полуденные от такой деятельности плоды и доходы признаются из общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. 

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Доводы ООО «Монострой» о том, что между ООО «Монострой», ООО «Вереск», ООО «Виста Владимир» заключен договор простого товарищества, осуществляется совместная деятельность,  что прибыль должна распределяться ООО «Монострой» и ООО «Вереск» - 83 %, ООО «Виста» - 17 %, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, не изменяют условия заключенного между сторонами договора субаренды от 24 мая 2018 года, и не влияют и не изменяют обязанности ООО «Монострой» вносить арендную плату после 30.06.2021 в размере 45 руб. с кв.м площади земельного участка. 

Из договора от 24.05.2018 № 1 (из совокупности его пунктов 2.1, 3.1, 4.2.4, 7.8) не следует, что сторонами арендная  плата определена только как 17 % площади жилых помещений и только пунктом 3.1 договора.

Из условий договора явно следует, что в случае, если земельные участки будут использоваться ООО «Монострой» после 30.06.2021, оно обязано оплачивать ООО «Виста Владимир» арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц, что прямо закреплено в договоре от 24.05.2018. 

На основании изложенного требование ООО «Виста Владимир» о взыскании задолженности за период с 01.07.2021 по 31.05.2022 в сумме 8 693 685 руб. подлежит удовлетворению в полном объеме. 

2. В части требований ООО «Монострой» об урегулирований разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору. 

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 4 статьи 451  ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Договор субаренды от 24.05.2018 заключен в целях осуществления комплексного освоения территории, осуществления жилищного строительства на земельных участках.  ООО «Монострой» получены разрешения на строительство домов в срок до 31.06.2021, которые продлены до 31.12.2022, право собственности на возведенные объекты (степень готовности 80 %)  зарегистрировано за ООО «Монострой». 

Перечень документов, которые необходимо представить для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В частности часть 3 статьи 55 указанного Кодекса установлено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); разрешение на строительство (пункт 3).

Поскольку договор субаренды от 24.05.2018 № 1  заключен исключительно для осуществления субарендатором жилищного  строительства в соответствии с договором о комплексном освоении территории (пункт 2.4.5), постольку у  ООО «Виста Владимир» отсутствуют основания для отказа в продлении срока действия договора субаренды, предоставленного субарендатору для строительства, до 31.12.2022. 

Суд не находит оснований для удовлетворения требования ООО «Монострой» о внесении изменений в пункт 4.2.15 договора субаренды от 24.05.2018  и изменения сроков осуществления жилищного строительства и ввода домов в эксплуатацию. 

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора от 24.05.2018 ООО «Монострой» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов не позднее 30 июня 2021 года. 

В соответствии с договором о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 разрешение на ввод в эксплуатацию домов должно быть получено не позднее 30.06.2021.

Продление судом срока договора субаренды до 31.12.2022 вызвано существенным изменением обстоятельств, продлением разрешений на строительство домов, необходимо в целях оформления прав на земельные участки, на которых расположены возведенные многоквартирные дома со степенью готовности 80 % и их дальнейшего строительства в соответствии с условиями разрешений. 

Суд исходит из того, что исполнение договора субаренды без изменения условий о сроке его действия, может нарушить соответствующее договору на предоставление земельных участков для строительства, соотношение имущественных интересов сторон, повлечь для  ООО «Монострой» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора субаренды участков.

Однако, продление ООО «Монострой» взятых на себя перед ООО «Виста Владимир» обязательств по осуществлению жилищного строительства, таким условиям для внесения изменений в договор не отвечает. Тем более что, срок ООО «Виста Владимир» перед АО «ДОМ.РФ» по сдаче домов в эксплуатацию также установлен до 4 квартала 2021 года и не продлен. 

Суд отмечает, что продление разрешений на строительство, продление судом срока договора субаренды до 31.12.2022, не исключают исполнения ООО «Монострой» взятого в пункте 7.8 договора обязательства в виде внесения арендной платы в размере 45 руб. с кв.м площади.  

3. В части требования ООО «Виста Владимир» о взыскании неустойки, начисленной  за период с 01.07.2021 по 31.03.2022,   в сумме 118 698 611 руб. 07 коп.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 69, 71 постановления от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление №7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи  333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 №263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.  

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора субаренды ООО «Монострой» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов  не позднее 30 июня 2021 года, а в пункте 7.2 договора установлено, что в случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2, 4.2.15 договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

Также в договоре аренды от 24.05.2018 указано, что земельные участки (пункт 1.1) принадлежат арендатору на основании договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе и жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ. РФ». В соответствии с пунктом 1.2 договора участки предоставляются ООО «Монострой» для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство (далее – комплексное освоение территории). Обязательства по комплексному освоению территории выполняются субарендатором в соответствии с условиями договора и договора о комплексном освоении территории, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.  

Т.е. условия договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1, заключенного между ООО «Виста Владимир» и ООО «Монострой», являются неотъемлемой частью договора субаренды от 24.05.2018 № 1.

В соответствии с договором о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1, в том числе графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1355 разрешение на ввод в эксплуатацию домов должно быть получено ООО «Монострой» не позднее 30.06.2021, на земельном участке с кадастровым номером 33622:01100:1354 - не позднее 30.06.2021. 

В соответствии с пунктом 3.3.7 договора о комплексном освоении территории ООО «Монострой» обязано осуществить жилищное строительство в срок не позднее 30 июня 2021 года. 

Сроки получения разрешений (до 30.06.2021) на ввод домов в эксплуатацию, установленные договором субаренды и комплексного основание территории, нарушены. 

В разделе 4 «Ответственность сторон» договора о комплексном освоении территории от 24.05.2021 № 1 стороны предусмотрели (пункт 4.2), что в случае неисполнения мероприятий по освоению территории в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 13 753 руб. за каждый месяц просрочки. 

В данном случае неустойка ООО «Монострой» за нарушение сроков ввода домов в эксплуатацию  (в срок до 30.06.2021) предусмотрена договором субаренды (пункт 7.2) и договором о комплексном освоении территории (пункт 4.2). 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, оценив условия договоров субаренды и о комплексном освоении территории, ходатайство ООО «Монострой» о  снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, позицию ООО «Виста», суд считает, что за нарушение ООО «Монострой» сроков осуществления строительства и ввода домов в эксплуатацию подлежит взысканию неустойка в размере 13 753 руб. за каждый месяц, с 30.06.2021 до 31.03.2022, в общем размере 123 777 руб.

На основании изложенного с ООО «Монострой» подлежит взысканию задолженность в сумме 8 693 685 руб. (за период июль 2021 года - май 2022 года), неустойка в сумме 123 777 руб. (за период июль 2021 года - март 2022 года), всего 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска ООО «Виста Владимир» относятся на ООО «Монострой»  и взыскиваются пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 13 853 руб. С ООО «Виста Владимир» в пользу ООО «Монострой»  подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 руб. за удовлетворение требования о внесении изменении  в договор. Таким образом с ООО «Монострой»  в пользу ООО «Виста Владимир» подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 7843 руб. (13 853 руб. – 6000 руб.). 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монострой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» задолженность в сумме 8 693 685 рублей (за период июль 2021 года - май 2022 года), неустойку в сумме 123 777 рублей (за период июль 2021 года - март 2022 года), в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 7843 рубля.  

2. В удовлетворении требований  общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» в остальной части отказать.

3. Продлить срок действия договора субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство, от 24.05.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Монострой» и обществом с ограниченной ответственностью «Виста Владимир», до 31.12.2022.

4. В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Монострой» в остальной части отказать. 

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                     З.В. Попова