АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-10122/2021

г. Новосибирск

16 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня  2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 июня  2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания помощником   судьи  Рахимовой  О.Р.,     рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Новопервомайского сельсовета Татарского района Новосибирской области (ИНН 5437101231), с. Новопервомайское Татарского района Новосибирской области 

к Главе КФХ ФИО1 (ОГРНИП 316547600073911), д. Неудачино Татарского района Новосибирской области 

о взыскании 95 277 рублей 35 копеек, расторжении договора аренды и освобождении непроизводственного здания

при участии  в    судебном заседании представителей:

истца – ФИО2,  доверенность (участвует онлайн), 

ответчика – ФИО3,  доверенность  (участвует  онлайн)

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области  обратилась Администрация Новопервомайского сельсовета Татарского района Новосибирской области     (далее – истец, Администрация, Арендодатель) к Главе КФХ ФИО1     (далее – ответчик,  Глава КФХ Песта А.Р., Арендатор) с исковым заявлением,  уточненным   в   порядке   статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской   Федерации,  о расторжении договора аренды №02/2019 от 17.10.2019, заключенного между Администрацией и  Главой КФХ ФИО1 и  обязании ответчика  освободить непроизводственное здание, кадастровый номер 54:23:000000:1164, площадью 2100 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в 15-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Заявленные требования  мотивированы систематическим  неисполнением ответчиком обязательств по внесению  арендных  платежей в соответствии  с   договором   аренды от  28.12.2017.

Ответчик  считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в   отзыве на  исковое   заявление,  полагает, что в связи с погашением в  настоящее  время   задолженности  по   арендной   плате основания для расторжения договора отсутствуют; кроме того, по мнению ответчика, истцом не    соблюден  досудебный   порядок    урегулирования    спора  в   отношении   требования о    досрочном  расторжении   договора   аренды. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией и Главой КФХ ФИО1 по итогам проведенного аукциона  на право пользования нежилым непроизводственным  зданием 17.10.2019 был заключен Договор аренды нежилого  непроизводственного   здания № 02/2019 (далее – Договор аренды), по условиям которого ответчику в пользование передано здание   площадью 2100 кв. м,  расположенное   по  адресу:  

<

...> на срок   по   17.10.2029. 

Здание передано по акту приема-передачи 17.10.2019.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Новосибирской области 26.11.2019.

Арендная  плата включает в себя плату за пользование помещением и составляет  13 611 рублей 05  копеек в месяц (пункт 3.1 Договора аренды).

Арендатор  обязался  вносить арендные платежи  ежемесячно не  позднее  20 числа текущего  месяца (пункт 3.2 Договора аренды).

Истец свои  обязательства  по  договору  аренды  исполнил  надлежащим   образом,  ответчик же  свои   обязательства  по  перечислению   арендных  платежей     исполнял не регулярно, а   именно  за   время   аренды   объекта    ответчик   ни  разу   не   внес   арендную   плату  в   сроки   оговоренные   сторонами   в   договоре.   

В  соответствии с   пунктом  5.3 Договора аренды  невнесение   арендной  платы   более   двух  сроков   подряд,  либо  нарушение   сроков   внесения  арендной  платы   более   двух  раз  подряд является   основанием  для   досрочного   расторжения    договора аренды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-18915/2020 по иску Администрации с Главы КФХ ФИО1 была взыскана задолженность, образовавшаяся с с 26.10.2019 по 26.07.2020 в размере 122 499,45 рублей.

В связи с неоплатой долга после вступления решения суда в законную силу, истец направил ответчику уведомление  о необходимости погашения задолженности за период с 26.10.2019 по 03.03.2021 в размере 204 165, 75 рублей,   а также сообщил    о намерении  обратиться  в   суд  с   заявлением   о расторжении   договора аренды. 

Поскольку   задолженность не была погашена,   15.04.2021 Администрация обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании долга в размере 95 277, 35 рублей, расторжении Договор аренды и обязании ответчика освободить здание.

В связи с оплатой Главой КФХ ФИО1 долга, истец уточнил исковые требования,  настаивая     требовании  о  расторжении   Договора   аренды  и   обязании  ответчика  освободить   арендуемый   объект. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу подпункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что в течение действия Договора аренды и до обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском ответчиком  не оплачивалась арендная плата по Договору, и, как следствие, нарушалась периодичность внесения арендных платежей, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ и пункту 5.3  Договора аренды  является самостоятельным и достаточным основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Так, задолженность, взысканная решением суда по делу №А45-18915/2020 в размере 122 499, 45 рублей была оплачена ответчиком только в ходе исполнительного производства 06.04.2021, при этом решение вступило в законную силу 02.12.2020; задолженность в размере 95 277, 35 рублей, предъявленная истцом изначально ко взысканию в рамках настоящего дела, была оплачена 28.04.2021, т.е. после обращения Администрации в арбитражный суд и принятии искового заявления к производству, при этом уведомление о необходимости произвести оплату за пользование зданием ответчик, как следует из материалов дела, получил еще 09.03.2021. 

Довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд считает несостоятельным, исходя из следующего.

В соответствии с абзацем 3 статьи 619  ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из смысла указанной нормы, пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из материалов дела следует, что  09.03.2021  ответчиком было  получено досудебное уведомление, в котором истец указал, что в случае неоплаты задолженности  в течение 3 дней, истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении Договора аренды, которое оставлено ответчиком без ответа. 

Таким образом, Администрация надлежащим образом исполнила предусмотренную пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

То обстоятельство, что Договор аренды предусматривает возможность Арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке, не лишает его права обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Принимая во внимание то обстоятельство, что Арендатор с момента заключения  Договора аренды  и  до подачи Арендодателем настоящего иска, ни разу не оплатил арендную плату, добровольно решение суда по делу №А45-18915/2020 после его вступления в законную силу не исполнил, оплату произвел только  после обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском, суд пришел к выводу, что нарушение ответчиком порядка оплаты арендных платежей имеет систематический характер, арендная плата не уплачивалась последним длительный период, что свидетельствует о недобросовестности поведения Арендатора.

Довод ответчика о том, что ответчик произвел переплату по Договору аренды, которая по расчету истца составляет по состоянию на 04.06.2021                   2 777,90 рублей, не может служить основанием для вывода об отсутствии правовых оснований для расторжения Договора аренды, учитывая установленное судом недобросовестное поведение Арендатора.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения Договора аренды соответствует объему нарушенных ответчиком обязательств, несмотря на погашение обществом образовавшейся задолженности в период рассмотрения настоящего дела.

Согласно статье 622  ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110  АПК РФ и относятся на ответчика.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды №02/2019 от 17.10.2019, заключенный между Администрацией Новопервомайского сельсовета Татарского района Новосибирской области и  Главой КФХ ФИО1.    

Обязать Главу КФХ ФИО1 освободить непроизводственное здание, кадастровый номер 54:23:000000:1164, площадью 2100 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в 15-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП 316547600073911) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000,00 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья Т.В. Абаимова