Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-10386/2023

18 мая 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  18 мая 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Виноградовой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ВОСКРЕСЕНСКАЯ,59"  

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖЕМЧУЖИНА" 

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 21.03.2022

- от ответчика:  не явился, извещен

установил:

Истец – ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ВОСКРЕСЕНСКАЯ,59" обратился в суд с исковым заявлением к ответчику - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖЕМЧУЖИНА" об обязании по устранению выявленных недостатков строительства МКД №59 по ул. Воскресенская в г. Архангельске (паркинга 2-го пускового комплекса здания) путем проведения работ.

Надлежаще извещенный ответчик в судебное заседание не явился. На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд завершил слушание в предварительном судебном заседании, и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Суд установил следующее.

Истец указывает, что согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 18.12.2018г. администрацией муниципального образования «Город Архангельск» разрешил ввести в эксплуатацию группу многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой, застройщику ООО «Жемчужина». Указанному объекту присвоен почтовый адрес: 

<

...>.

Как указывает ответчик (Застройщик) в своем письме, «согласно проекту Объекта (раздел «Архитектурные решения»), автостоянка является неотапливаемым помещением. Кровля плоская неэксплуатируемая холодная с внутренним водостоком. Водосток осуществляется через водоприемные воронки с электрообогревом.»

Данный многоквартирный дом №59 по ул. Воскресенская в г. Архангельске находится в управлении Товарищества собственников недвижимости «Воскресенская, 59».

В начале 2020 года в здании автостоянки (паркинге) были обнаружены следующие дефекты: на 1, 2, 3 этажах паркинга затопления парковочных мест, а также проездов паркинга, капельная течь из дренажных отверстий междуэтажных плит перекрытия паркинга (на 1,2 этажах). На 3 этаже течи в районе водосточных воронок, на полу влага. На крыше паркинга зафиксировано скопление снега высотой более 0,5 м. в районе водосточных воронок лужи.

Данные недостатки были зафиксированы в Акте осмотра от 18.02.2020г., составленном представителями ТСЖ «Воскресенская, 59». Силами ТСН были выполнены работы по отводу талой воды с кровли, установлены насосы для отвода талой воды. Также была вызвана компания альпинистов для уборки снежного покрова с крыши паркинга.

После данных мероприятий, согласно разъяснений компании альпинистов, производивших работы по уборке снега с кровли паркинга, было установлено что произошло оледенение внутри ливневых водоотводящих труб с кровли паркинга, чем и были вызваны протечки. Для нормального функционирования ливневой системы требуется провести греющий кабель внутри труб. Также установлено, что в паркинге отсутствует ливневая канализация, в связи с чем затруднен отвод воды из паркинга и вода застаивается на поверхности. Кроме того, обнаружено отсыревание наружных стен, что свидетельствует о плохой работе вытяжной вентиляции в помещении.

Данные недостатки были перечислены в письме ответчику (вх.№6037 от 19.03.2020г.), в связи с чем ТСН просило застройщика устранить неисправности.

В своем ответе на указанное письмо ответчик указал, что все работы по строительству данного паркинга выполнены в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию данного объекта. После передачи объекта в эксплуатацию ТСН «Воскресенская, 59» все мероприятия по обслуживанию зданий (сооружений), в т.ч. эксплуатационный контроль и обслуживание систем инженерно-технического обеспечения, проводятся силами ТСН. 

Также в своем письме ответчик указывает, что причинами протечек могут быть и иные причины (нежели указывалось в письме ТСН), в связи с чем не согласен с доводами ТСН о ненадлежащем выполнении застройщиком строительных работ при строительстве данного МКД, а соответственно, считает требования ТСН об устранении неисправностей монтажа ливневой системы водоотведения с крыши паркинга, о монтаже водоотводящих устройств с поверхности паркинга, о настройке системы вентиляции паркинга – необоснованными.

В связи с возникшим спором о причинах возникновения недостатков в паркинге в виде протечек, отсыревания, скопления влаги, силами ТСН проведена экспертиза. Согласно заключению эксперта №112/20 от 07.07.2020г., качество выполненных работ Застройщиком в паркинге 2-го пускового комплекса здания не соответствует требованиям нормативно-технической документации (ответ на вопрос №1, стр.9 Заключения).

Причиной намокания, согласно данному Заключению (стр. 9), является не обеспечение застройщиком организованного сбора талой воды, в результате чего происходит перетекание к внешним стенам влаги, занесенной в виде снега на кузовах транспортных средств в холодный период времени во внутренние помещения паркинга.

Рекомендации: Застройщику необходимо произвести устройство стяжек пола в помещении паркинга автомобилей с поперечным и продольным уклоном в сторону водоприемной воронки внутренней канализации для отвода талой воды в сеть ливневой канализации.

 - отсутствие системы приборов измерения концентрации СО (угарного газа)

Застройщиком не выполнены требования строительных норма и правил, что создает угрозу жизни и здоровью персонала, выполняющего круглосуточное дежурство. (стр. 10 Заключения)

Рекомендации: Застройщику следует установить приборы для измерения концентрации угарного газа и соответствующих сигнальных приборов по контролю СО в помещении с круглосуточным дежурством персонала.

- отсутствие гидроизоляции под бетонным подстилающим слоем пола на 0 этаже паркинга

Согласно Заключению (стр.10), застройщиком при выполнении строительства выполнены работы по бетонированию и гидроизоляции бетонного подстилающего слоя согласно проекта с ненадлежащим качеством, о чем свидетельствует наличие трещин на полу 0 этажа паркинга и поступающая через них грунтовая вода. Наличие пятен белого цвета (высолы)  на поверхности покрытия пола 0 этажа паркинга, в месте расположения трещин свидетельствует о поступлении в помещение паркинга грунтовых вод.

Рекомендации: Застройщику необходимо произвести работы по устройству гидроизоляции пола в помещении 0 этажа паркинга, провести мероприятия по дренированию грунтовой воды, произвести заделку трещин в подстилающих слоях перекрытия.

Данное экспертное заключение вместе с претензией ТСН в адрес Застройщика с требованием незамедлительно приступить к устранению нарушений, допущенных при строительстве, путем проведения мероприятий, указанных в рекомендациях эксперта, было направлено почтовым отправлением 22.11.2022г., а также ранее направлялось посредством электронной почты. Ответа на данную претензию до настоящего времени не поступило.

Учитывая, что в силу положений ст. 36 ЖК РФ, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (в т.ч. входящего в данный объект здания паркинга), механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,  являются общедомовым имуществом, а также учитывая положения ст. ст. 136, 137, 138 ЖК РФ, ТСН «Воскресенская, 59» имеет право предъявлять претензии к Застройщику, касающиеся общедомового имущества в пределах гарантийного срока. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.11.2018г., ТСН «Воскресенская,59» является способом управления данным МКД.

Согласно части 1, 2 статьи 7 Закона №214-ФЗ,застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 5 статьи 7 Закона №214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу пункта 5.1 статьи 7 Закона №214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может быть менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Объект долевого строительства -  жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.2 ст.2 Закона №214-ФЗ).

Недостатки несущих стен паркинга, полов, допущенные в процессе строительства Застройщиком,  выявлены в пределах гарантийного срока.

В соответствии с ч. 7 ст. 7 Закона №214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли в пределах нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, в силу действующего законодательства в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона №214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Таким образом, на ответчика возлагается ответственность за выявленные недостатки на объекте, а также обязанность  по устранению выявленных недостатков. 

Поскольку требования, заявленные в настоящем исковом заявлении касаются общего имущества в МКД, а ответчиком нарушаются законные права и интересы собственников данного МКД в отношении общедомового имущества, полагаю, ТСН «Воскресенская, 59» вправе обратиться в суд с настоящими требованиями.

В отзыве на иск ответчик указал следующее.

Главными факторами загрязнения крытой парковки являются грязь, снег и вода с колёс авто, пятна и лужи технологических жидкостей и топлива, пыль и газы от движения транспортных средств. В зимний период особое внимание стоит уделять уборке талого снега и льда в здании крытых паркингов, т.к. в это время с автомобилей, заезжающих в паркинг стаивает большое количество грязного снега, содержащего в том числе и агрессивные реагенты, которыми обрабатываются дороги против обледенения. Для поддержания здания парковки в надлежащем состоянии эксплуатирующая организация должна осуществлять регулярное техническое обслуживание – плановое (или профилактическое). Профилактическое обслуживание выполняется на регулярной основе для постоянного поддержания качества стоянки или паркинга и безопасности конструкции. Она включает в себя подметание, удаление мусора, промывку и периодическую проверку соединений, дверей, механических систем и других компонентов. Уборка крытого паркинга может осуществляться путём механического и ручного подметания полов; механическая и ручная мойка полов, включая глубокую размывку роторным оборудованием; устранение мазутных пятен и следов шин на полу; мойка м чистка заградительного оборудования; отмывка или очистка вертикальных конструкций; очистка систем жизнеобеспечения, инженерии и коммуникаций; сбор и вывоз мусора и содержание мест его накопления в чистоте; обработка въездной-выездной зоны и подъездных путей в зимний период для предотвращения образования наледи и занесения снега в помещение паркинга, а также их последующей оттайки. В материалах дела документы, подтверждающие проведение истцом технического обслуживания паркинга, отсутствуют.

Согласно заключению эксперта № 112/20 от 07.07.2020, представленному истцом в материалы дела, производство экспертизы начато 07.07.2020 и окончено 10.07.2020, при этом эксперт делает вывод о том, что перетекание к внешним стенам влаги, занесённой в виде снега на кузовах транспортных средств в холодный период времени во внутреннее помещение паркинга, происходит из-за необеспечения организованного сбора талой воды. Ответчику непонятно каким образом эксперт пришёл к подобным умозаключениям относительно скопления талой воды и снега, учитывая период проведения осмотра (лето). В экспертном заключении также отсутствуют подтверждения нахождения талой воды и снега в помещении парковки. Отсутствует и указание, на каких именно этажах необходимо выполнить работы по устройству стяжек. 

Вывод эксперта о поступлении в помещение паркинга грунтовых вод не соответствует действительности. Высолы на бетоне, на наличие которых указывает эксперт, – это своеобразные выцветы, которые образуются в процессе эксплуатации здания под воздействием перепадов температуры, влаги, пыли и различных атмосферных явлений. Причинами образования высолов на бетоне могут быть: повышенный уровень влаги (закрытые помещения при отсутствии периодического проветривания), в том числе из-за таяния снега, завезённого на крышах и колёсах автомобилей; химическая коррозия, т.е. содержание в атмосфере различных производственных газов, в том числе выхлопных автомобильных газов, способствует их оседанию на поверхности бетона. Экспертное заключение не содержит бесспорных доказательств образования высолов из-за нарушения ответчиком технологий строительства. 

В пункте 3 заключения эксперт делает вывод об отсутствии гидроизоляции под бетонным подстилающим слоем пола на 0 этаже паркинга. При этом вскрытие не производилось. Подстилающий слой – это элемент пола, распределяющий нагрузку на грунт основания. Подстилающий слой устанавливается только по грунту. Застройщиком же во избежание продавливания верхних слоёв грунта и проникновения грунтовых вод для здания парковки запроектирован свайно-ростверковый фундамент (лист 21 проектной документации 093-2.2011-3-АР прилагается). Конструкция представляет собой двойную систему, состоящую из нижней части в виде свай и верхней части – ростверка. Фундамент – свайный из забивных железобетонных свай. Сваи по ГОСТ 19804-91 сечением 35*35 см, длиной 8 м из бетона класса В25, марки W8, F150, с расчётной нагрузкой 90тс, грунты в основании – моренные суглинки. В разделе «3.Система водоотведения» проектной документации отражены вопросы отвода производственных и дождевых стоков. Отведение дождевых и талых вод с кровли автостоянки предусматривается через кровельные воронки с электрообогревом во внутренний водосток. Внутренняя дождевая канализация запроектирована из чугунных канализационных труб ГОСТ 6942.3-98. Сети, проходящие через холодную автостоянку теплоизолированы цилиндрами из минеральной ваты. Сбор поверхностных ливневых стоков с территории осуществляется через дождеприёмники и водоотводные лотки с решётками. Наружная дождевая канализация выполнена из двухслойных профилированных труб из высокомодульного полиэтилена. Канализационные колодцы из сборных железобетонных элементов. Основание под трубы принято свайное. Для защиты от грунтовых вод техподполья запроектирован пристенный (кольцевой) дренаж. Дренаж трубчатого типа из перфорированных труб из высокомодульного полиэтилена. Труба с двумя слоями фильтрующей обсыпки из рыхлого сортированного материала – песка, щебня. Основание под трубы и колодцы принято свайное. Работы произведены в соответствии со СНиП 3.05.04-85 «Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации». Система кольцевого дренажа обеспечивает эффективную защиту основания от поступления грунтовых вод, а также фундамента и подвальных помещений от подтопления. 

02.07.2014 руководителем агентства архитектуры и градостроительства Архангельской области выдано положительное заключение повторной государственной экспертизы № 29-1-4-0072-14 на объект капитального строительства «Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой на пересечении ул.Воскресенская-пр.Обводный канал в Октябрьском территориальном округе г.Архангельска. II очередь строительства (II этап – проект в целом). В соответствии с п.4.1. указанного заключения результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов. Согласно п.4.3. заключения проектная документация объекта соответствует требованиям технических регламентов, в том числе по конструктивной надёжности, санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной и иной безопасности, требованиям по энергоснабжению, а также результатам инженерных изысканий. 29.12.2017 ответчиком получено положительное заключение негосударственной экспертизы № 29-2- 1-3-0017-17 в части раздела «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности». Исключено оборудование подземной и надземной частей автостоянки автоматическими установками пожаротушения (лист 10 экспертизы 2017), в следствие чего производственная канализация автостоянки для удаления воды после тушения пожара не требуется. По итогам экспертизы сделаны выводы о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (п.4.1. экспертизы 2017). Техническая часть проекта согласно выводам экспертизы также соответствует требованиям технических регламентов (п.4.2. экспертизы 2017). Проектная документация объекта соответствует требованиям технических регламентов, в том числе по конструктивной надёжности, санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной и иной безопасности (п.4.3. экспертизы 2017). Также ответчик прилагает копию письма проектной организации ООО «АриКон и Ко», согласно которому переутверждение и проведение повторной экспертизы всей проектной документации по объекту не требуется ввиду малозначительности внесённых изменений и отсутствия изменений основных объёмнопланировочных решений, назначения здания и помещений, конструктивных решений, решений по инженерным сетям и системам. Таким образом, изменения, внесённые в проектную документацию, не оказывают влияния на конструктивную надёжность и безопасность объекта капитального строительства. 

Рассмотрев доводы сторон, суд полагает, что ответчик не доказал отсутствие своей вины в возникновении указанных в иске недостатков. Как правильно указал истец, в период гарантийного срока действующим законодательством установлена презумпция ненадлежащего качества работ в случае выявления тех или иных недостатков результата работ.

В подтверждение своей позиции истец представил заключение досудебной экспертизы, ответчик же представил только свое заявление о несогласии с выводами эксперта. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для опровержения доводов истца ответчик не заявил.

Тот факт, что при приемке работ и выдаче разрешения не ввод объекта в эксплуатацию недостатки не были обнаружены, не означает их отсутствия. В связи со сложностью объектов строительства закон предусматривает гарантийный срок, в течение которого могут проявиться скрытые недостатки.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать ООО «Жемчужина» (ИНН 

<

***>) в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда устраненить выявленные недостатки строительства МКД №59 по ул. Воскресенская в г. Архангельске (паркинга 2-го пускового комплекса здания) путем проведения работ: произвести устройство стяжек пола в помещении паркинга автомобилей с поперечным и продольным уклоном в сторону водоприемной воронки внутренней канализации для отвода талой воды в сеть ливневой канализации; произвести работы по устройству гидроизоляции пола в помещении 0 этажа паркинга; провести мероприятия по дренированию грунтовой воды; произвести заделку трещин в подстилающих слоях перекрытия.

Взыскать с ООО «Жемчужина» (ИНН 

<

***>) в пользу ТСЖ «Воскресенская, 59» (ИНН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Виноградова Л.В.