АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

тел. 460-903, Факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Южно-Сахалинск

«25» июня  2020 года                                                 Дело № А59-5333/2019

Резолютивная часть решения объявлена 18.06.2020. Полный текст решения  изготовлен  25.06.2020.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи  Ким С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 694490, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Трамплин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 694490, 

<

...>) 

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации (далее – Комитет, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трамплин» (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2017 по 11.07.2019 в размере 517 404 руб. 47 коп. и пени за просрочку арендных  платежей в размере 14 372 руб. 51 коп., о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества № 535 от 24.08.2017 и о понуждении освободить встроенное нежилое помещение № 34, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В обоснование заявленных требований, со ссылками на статьи 309, 606, 614, 452  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды недвижимого муниципального имущества.

Стороны в судебное заседание своих представителей не направили, стороны заявили о рассмотрении дела без их участия.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело без участия неявившихся сторон.

Истец  представил заявление об уточнение исковых требований от 16.06.2020 в части взыскания задолженности и пени и просил взыскать задолженность за период с 01.09.2017 по 11.07.2019 в размере 244 525 руб. 88 коп. и  пени за просрочку арендных платежей в период с 12.03.2019 по 11.07.2019 в размере 2 985 руб. 62 коп.         

 Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ принимает к рассмотрению  уточненные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей.

  18 июня 2020 года от ответчика поступило заявление  о фальсификации доказательства, претензии от 11.07.2019 № 5.12.37-1896/19, представленного истцом в суд  и об исключении  из числа доказательств по делу  претензию истца от 11.07.2019.

Суд, рассмотрев заявление ответчика от 18.06.2020, руководствуясь ст.ст. 159, 161 АПК РФ не рассматривает данное заявление, поскольку определением суда от 29.05.2020 ответчику было отказано в удовлетворении заявления о фальсификации доказательств и об исключении документа (претензия от 11.07.2019) из числа доказательств по делу.

 Ответчик в отзыве на исковое заявление возразил против рассмотрения требования истца о расторжении договора по существу и просил оставить без рассмотрения, поскольку со стороны истца не соблюден претензионный порядок урегулирования спора о расторжения спорного договора. 

Изучив материалы дела,  оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд  установил следующее.

24 августа 2017 года муниципальное образование городской округ «Охинскй» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Трамплин» (арендатор) на основании  протокола рассмотрения заявки от 21.08.2017 № 1 заключили договор аренды № 535 недвижимого муниципального имущества.

Согласно разделу 2 договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору  недвижимое муниципальное имущество  (объект): встроенное нежилое помещение общей площадью 85,1 кв.м., расположенное на  первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Договор заключен на период с 01.09.2017 сроком на 3 года. Положения настоящего договора применяются к отношениям по фактическому использованию объекта, являющегося предметом настоящего договора, возникшим с момента передачи объекта до момента государственной регистрации договора (п. 3.1. договора).

Согласно п. 5.1. договора размер арендной платы определен в соответствии  с методикой определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Собрания муниципального образования городской округ «Охинский» от 25.06.2015 № 5.21-1, и составляет 34 516 руб. 56 коп. без учета НДС в месяц.

Арендная плата (без НДС) вносится арендатором ежемесячно не позднее  10 числа текущего месяца (п. 5.2. договора).

Актом приема-передачи от 01.09.2017 истец передал ответчику арендуемое имущество, ответчик принял имущество без замечаний.

01 марта 2019 года стороны подписали соглашение № 01 о реструктуризации долга к договору аренды муниципального имущества от 24 августа 2017 года  № 535. 

 Пунктом 1 соглашения стороны установили, что предметом соглашения является реструктуризация задолженности арендатора перед арендодателем, которая по состоянию на 01.03.2019 составляет 373 243 руб. 81 коп., в том числе задолженность по арендной плате – 355 821 руб. 67 коп. и пени с – 17 422 руб. 14 коп.

Реструктуризация в виде рассрочки задолженности до 31.08.2020 и  платежи в счет погашения основного долга осуществляется арендатором равными долями в соответствии с графиком погашения (Приложение № 1).

Кроме погашения основного долга арендатор обязуется вносить ежемесячную плату по договору № 535 от 24.08.2017  в размере 34 516 руб. 56 коп. (п. 4 соглашения).

Истец, считая, что ответчиком ненадлежащим образом выполняются обязательства по оплате задолженности по арендной плате по  договору и по соглашению реструктуризации долга к договору, направил в адрес ответчика претензию от 11.07.2019 № 5.12.37-1896/19 с  требованием погасить задолженность по арендной плате, которая получена ответчиком лично 15.07.2019, однако оставлена без  удовлетворения.

 Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ). 

 Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ненадлежащее исполнение истцом обязательств по оплате арендной платы по договору и по соглашению к договору подтверждается материалами дела.

Уточненный истцом расчет задолженности судом проверен и признан арифметически правильным.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ судопроизводство  в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

         Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений части 3.1. статьи 70 Кодекса следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик замечаний по расчету суммы задолженности или оплаты с документальным подтверждением в порядке ст. 65 АПК РФ не представил.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

   Кроме основного долга истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку платежей в сумме  2 985 руб. 62 коп. за период с 12.03.2019 по 11.07.2019. 

          В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

          В силу пункта 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

          В пункте 6.1. договора  стороны предусмотрели, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные  настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

         Таким образом, суд считает, что стороны подписав договор аренды,  приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

          Следовательно, в силу положений ст. 8, п. 2 ст. 307, ч. 1 ст. 425 ГК РФ с момента подписания договора, данные условия обязательны для сторон.

          Материалами дела подтверждается факт просрочки исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы  и не оспорено ответчиком.         

         Таким образом, требования истца о взыскании пени за просрочку платежей  правомерны и подлежат удовлетворению.   

 Рассмотрев  требования истца о расторжении договора аренды  и об обязании ответчика освободить нежилое помещение по основаниям, что ответчиком ненадлежащим образом выполнены обязательства по оплате арендной платы, суд приходит к следующему.

    В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

    Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

   Судом установлено, что договор аренды на  недвижимое муниципальное имущество заключен по итогам проведения открытого аукциона на период с 01.09.2017 сроком на 3 года. 

    Положения настоящего договора применяются к отношениям по фактическому  использованию объекта, являющегося предметом настоящего договора, возникшим с момента передачи объекта до момента государственной регистрации договора (п. 3.12. договора).

  Стороны документально не подтвердили, что на день рассмотрения спора договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

  При таких обстоятельствах спорный договор не может считаться заключенным, а незаключенный договор не может быть расторгнут.           

Однако, суд, рассматривая требования истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение, приходит к следующему, договор заключен на период с 01.09.2017 сроком на 3 года, следовательно, три года истекает 01.09.2020, обязательные сроки государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрены, следовательно, данный договор является  фактически действующим.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью аренд

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

 В пункте 7.1. договора указано, что договор может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное. Предложения рассматриваются сторонами в течение 10-ти дней. 

 Судом установлено, что истец направил в адрес ответчика претензию от 11.07.2019 № 5.12.37-1896/19 с требованием погасить задолженность в течение 30 дней. В противном случае комитет оставляет за собой возможность направить исковое заявление о расторжении договора аренда. Претензия получена ответчиком 15.07.2019, таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

 Указание ответчика о том, что данный документ сфальсифицирован, суд не принимает во внимание, поскольку в претензии имеется подпись ФИО2, который  не оспорил свою подпись и не ходатайствовал о назначении почерковедческой экспертизы в соответствии со ст. 82 АПК РФ.

При вышеизложенных обстоятельствах, а, также принимая во внимание, что расчет задолженности по арендной плате истцом произведен по 11.07.2019 и не представлены документы оплаты (неоплаты) ответчиком арендных платежей  на день рассмотрения спора, суд считает, что требования истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение является преждевременным и в этой части иска истцу следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 7 950 руб. 21 коп.   

Руководствуясь   ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трамплин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в сумме 244 525 руб. и пени в сумме 2 985 руб. 62 коп., всего  247 510 (Двести сорок семь тысяч пятьсот десять) руб. 62 коп.

         В остальной части иска истцу отказать.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трамплин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме  7 950 (Семь тысяч девятьсот пятьдесят)  руб. 21 коп.

         Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме  через Арбитражный суд Сахалинской области. 

Судья                                                                                            С.И. Ким