﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 февраля 2020 года

Дело №

А21-15941/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сапоткиной Т.И.,                        Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Сварка» Носаченко В.Г. (доверенность от 14.08.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 по делу                      № А21-15941/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сварка», адрес: 238542, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Переславское, Гвардейская ул.,  д. 23, ОГРН 1063917010409, ИНН 3917028404 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 08.10.2018 № КМИ-08/24327 отказа Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - Комитет), в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150909:11 в целях завершения строительства здания автосервисного центра и обязании Комитета заключить с Обществом соответствующий договора сроков на 3 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация городского округа «Город Калининград», 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.09.2019 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 10.09.2019 и постановление от 06.11.2019, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы считает, что объект незавершенного строительства, находящийся на испрашиваемом Обществом земельном участке, не имеет признаков, позволяющих квалифицировать его в качестве недвижимой вещи, поскольку не выполнены в полном объеме работы по возведению фундамента и не подтверждено их соответствие проектной документации, в связи с чем оснований для заключения с Обществом как правообладателем такого объекта - договора аренды земельного участка не имелось.

Администрация считает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении дополнительной экспертизы и о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела                                    № А21-9199/2019 по иску Администрации к Обществу о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Общества на объект незавершенного строительства, находящийся на спорном участке.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, приведенным в отзыве на нее.

Комитет и Администрация извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                  АПК РФ) о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор на передачу в аренду городских земель от 17.11.2008 № 009678 (далее - Договор от 17.11.2008), в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,6645 га с кадастровым номером 39:15:150909:11 по адресу: Калининград, ул. Суворова (далее - Участок), для строительства автосервисного центра.

Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдал Обществу разрешение от 08.11.2010                                   № RU39315000-305/2010 на строительство на Участке автосервисного центра. В разрешении указаны следующие проектные характеристики объекта капитального строительства - 2 этажа, строительный объем - 7898 куб.м, общая площадь здания - 1428,28 кв.м.

По заданию Общества произведена техническая инвентаризация объекта, возведенного на Участке, по результатам которой составлены технический и кадастровый паспорта объекта незавершенного строительства.

28.11.2011 произведена государственная регистрация права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:150909:0:2. В свидетельстве о государственной регистрации права указаны следующие характеристики объекта: площадь застройки -1050 кв.м, готовность - 1%.

Общество, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), указывая на нахождение на Участке принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, и обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении Участка в аренду сроком на 3 года для завершения его строительства.

Письмом Комитета от 08.10.2018  № КМИ-08/24327 в заключении договора аренды Участка Обществу отказано со ссылкой на несоответствие работ по возведению фундамента проектной документации и отсутствие у находящегося на Участке объекта признаков, необходимых для квалификации его в качестве недвижимого имущества.

Полагая отказ Комитета в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства автосервисного центра незаконным и нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью Игнатенко Владимиру Александровичу и Тимохину Сергею Владимировичу; перед экспертами поставлены вопросы о том, является ли объект незавершенного строительства, находящийся на Участке, объектом капитального строительства и соответствует ли он проектной документации на строительство автосервисного центра.

Согласно заключению экспертов Игнатенко В.А. и Тимохина С.В. от 06.06.2019 объект исследования является капитальным, при этом определить его соответствие данным проектной документации не представляется возможным ввиду незначительной степени готовности.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о нахождении на Участке принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительства, и наличии у Общества в связи с этим права на заключение договора аренды Участка сроком на 3 года для завершения строительства объекта, поэтому признал требования заявителя обоснованными и удовлетворил их.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей                    201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду установлены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу приведенных норм и положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ одним из оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов указанным в них лицам является расположение на таком участке объекта незавершенного строительства - недвижимой вещи. При этом установлено, что такое предоставление осуществляется однократно.

Признавая обоснованными требования Общества о наличии у него права на предоставление Участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства автосервисного центра, суды исходили из того, что Договор от 17.11.2008 был заключен сроком до 19.09.2018, и что заявление о заключении договора аренды на новый срок подано Обществом в пределах срока действия этого договора.

Вместе с тем, из содержания пунктов 1.1 и 2.1 Договора от 17.11.2008 следует, что он был заключен сроком на 3 года. 

В материалах дела имеются соглашения от 30.03.2012 и 26.10.2012 к Договору от 17.11.2008, которыми предусмотрено изменение срока его действия и установление его последовательно до 19.09.2012 и 19.09.2018                      (т.д. 1, л. 37-46).

При этом в пункте 1.3 Договора от 17.11.2008 в редакции соглашения от 16.10.2012 указано, что Участок предоставлен под неоконченный строительством автосервисный центр. 

Суды не исследовали содержание названных соглашений и не проверили с учетом установленных ими условий - соблюдено ли в данном случае предусмотренное статьей 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ требование об однократном предоставлении земельного участка для целей завершения строительства объекта.

Данное обстоятельство имеет значение для разрешения спора и констатации наличия у Общества права на заключение договора аренды Участка по указанным им основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

Законодатель в статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установил необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из приведенных правовых норм и из разъяснений, содержащихся в   пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В заключении экспертов Игнатенко В.А. и Тимохина С.В. от 06.06.2019 указано, что в качестве конструкции фундамента автосервсисного центра проектом предусмотрена монолитная железобетонная плита; отражено, что  в границах Участка выполнено 8 элементов конструкций монолитного железобетонного фундамента и приведена схема их размещения.

Суд первой инстанции, признавая наличие у объекта незавершенного строительства признаков недвижимой вещи исходил из того, что элементы фундамента имеют связь с землей вследствие их заглубления в грунт. Между тем, вопрос о том, завершены ли работы по сооружению фундамента объекта строительства, судом не исследован. 

При таком положении вывод суда о наличии у находящегося на Участке объекта признаков недвижимого имущества не может быть признан обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешение спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 10.09.2019 и постановление от 06.11.2019 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам                              статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 по делу № А21-15941/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева