Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-156616/2018

26 марта 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  26 марта 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой Н.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, дом 1, литера Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «МТ-Девелопмент» (адрес: Россия 199004, Санкт-Петербург, проспект Малый В.О., дом 22, литера А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 26.12.2018,

- от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 30.09.2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «МТ-Девелопмент» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1 080 219, 99 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 по договору аренды от 04.06.2013 № 17/ЗК-06563 217584,68 руб.  пеней за период с 31.01.2018 по 14.08.2018.

В настоящем судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве, кроме того ответчик ходатайствовал о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.05.2013 Обществу установлены инвестиционные условия при предоставлении здания по адресу: Приморский район, Липовая аллея, д. 15, лит. А, расположенного на земельном участке площадью 4 407 кв.м, кадастровый номер 78:34:0414301:14, по адресу: Приморский район, Липовая аллея, д. 15, для реконструкции под многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом.

В частности, пунктом 3 названного постановления определен срок реконструкции объекта – в течение 36 месяцев со дня вступления постановления в силу.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) 04.06.2013 заключен договор аренды № 17/ЗК-06563 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 78:34:0414301:14, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, дом 15, литера А, площадью 4 407 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для реконструкции под многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом.

В пункте 3.1 договора определен срок его действия - до 15.05.2016.

По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, и, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

В обоснование заявленных требований Комитет указывает, что обязательства по перечислению арендных платежей Обществом не исполняются надлежащим образом, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 составляет 1 080 219, 99 руб.

В связи с выявленными нарушениями ответчиком условий договора и возникновением задолженности по арендной плате, истец направил ответчику претензию от 14.08.2018 № 3976-пр./18, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Расчет исковых требований, произведенный истцом, проверен судом и признан правильным, так как соответствует нормам действующего законодательства, условиям заключенного договора и фактическим обстоятельствам дела.

В силу положений статей 606, 611, ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Правила начисления арендной платы за земельные участки на территории города Санкт-Петербурга установлены Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного Постановлением № 1379, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн-18.0, предполагающего использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 названного Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка.

В соответствии с абзацем пятым пункта 3.1.1 Положения по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

С учетом приведенных норм правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора - инвестора.

Материалами дела подтверждено, что Общество в срок, установленный договором, не ввело в эксплуатацию объект недвижимости (разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 14.09.2017).

Доводы Общества о том, что реализация инвестиционного проекта в установленный срок стала невозможной исключительно ввиду ненадлежащего исполнения Комитетом своих обязательств, не подтверждаются материалами дела.

Действительно, договор аренды, датированный 04.06.2013, фактически был подписан 26.09.2013.

Между тем, сдача объекта в эксплуатацию должна была быть осуществлена в мае 2016 года, тогда как акт ввода в эксплуатацию выдан Обществу лишь 14.09.2017.

Доказательств того, что задержка реализации инвестиционного проекта на 36 месяцев вызвана только передачей участка позднее запланированного срока на 4 месяцев материалы дела не содержат.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что несоблюдение первоначального срока реконструкции связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, поэтому Комитет правомерно применил в расчете арендной платы за спорный период код 18.0.

Довод Общества о необходимости применения иного порядка расчета арендной платы противоречит условиям договора и приведенным нормам права.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание компенсационный и обеспечительный характер неустойки, отсутствие доказательств наличия у истца соразмерных начисленной неустойке убытков, вызванных несвоевременностью оплаты арендных платежей, тот факт, что фактически инвестиционный договор был подписан позднее указанной в нем даты, суд считает возможным снизить размер неустойки до 200 000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МТ-Девелопмент» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 080 646 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.06.2013 № 17/ЗК-06563, 200 000 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МТ-Девелопмент» в доход федерального бюджета 26 984 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.