ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

29.11.2022

 

Дело № А40-262835/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22.11.2022

Полный текст постановления изготовлен  29.11.2022

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кочергиной Е.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 лично по паспорту, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04 октября 2022 года,

рассмотрев 22 ноября 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2022 года по делу № А40-262835/2021,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к публичному акционерному обществу «Вкусвилл» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу «Вкусвилл» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы в размере 2 993 548 руб., по коммунальным платежам в размере 210 836 руб., пени в размере 584 223 руб., стоимость строительного материала по ценам октября 2021 в размере 740 100 руб., стоимость работ по ценам октября 2021 года в размере 911 605 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2022 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что ответчик имел право осуществить только виды и формы внутренней отделки и интерьера, однако ответчиком произведены незаконные работы по перепланировке помещения, находящегося на 1-м этаже МКЖД без полученного согласования собственника и компетентных организаций, осуществлен демонтаж несущих стен с изменением общей площади помещения, изменено назначения помещения в целом, что исключает эксплуатацию объекта и является основанием для возмещения убытков; выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела относительно пользования ответчиком арендованным имуществом после прекращения договора.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ПАО «Вкусвилл» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции 22 ноября 2022 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного к материалам дела в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыва.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 17 июня 2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 0306 аренды части нежилого помещения общей площадью 600 кв.м, встороенно-пристроенное в МКЖД по адресу: 

<

...>, неж. пом. 81, с кадастровым номером 57:25:0010518:88 сроком на 11 месяцев, с правом продления не более 5 раз.

В соответствии с пунктом 1.4 договора стороны согласовали использование помещения с целью размещения в нем склада для хранения товарно-материальных ценностей, исключая товары, запрещенные к обороту, а также для подготовки к такому использованию, пункта выдачи on-line заказов, в иных целях, не запрещенных действующим законодательством РФ.

Судами установлено, что в период арендных каникул арендатором были выполнены подготовительные работы в помещении, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела документы.

 Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 17 июня 2021 года.

Судами также установлено, что ответчик 25 июня 2021 года направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке со ссылкой на пункт 1 статьи 450 ГК РФ и пункт 7.3 договора. 27 августа 2021 года представитель ответчика в присутствии арендодателя осуществил односторонний возврат помещения, по результатам которого составлены акты осмотра и возврата помещения. При этом, арендодатель от подписания актов отказался, ключи от помещения направлены истцу по почте заказным письмом, что подтверждается почтовой описью и чеком об отправке.

Истец указал, что договор расторгнут с 26 июля 2021 года, однако ответчик помещение не возвратил, при этом, ответчик уведомил истца о зачете суммы обеспечительного платежа в счет оплаты постоянной части арендной платы письмом от 25 июня 2021 года № 432.

Исковые требования мотивированы, в том числе, тем, что ответчиком уничтожено имущество истца, полученное им в пользование, поскольку произведены незаконные работы по перепланировке помещения, находящегося на 1-м этаже МКЖД без полученного согласования собственника и компетентных организаций, с изменением общей площади помещения с 679,3 кв.м на момент заключения договора на 686,2 кв.м, изменено назначения помещения в целом на дату комиссионного осмотра истца в присутствии представителя ответчика 27 августа 2022 года и составления технического плана помещения на 16 сентября 2021 года.  В связи с чем истцу причинен материальный ущерб на сумму 1 651 707 руб., что подтверждается строительно-технической экспертизой, проведенной ФИО3 

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части возмещения стоимости демонтированного имущества и предстоящих расходов для приведения помещения в первоначальное состояние, руководствуясь положениями статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что сторонами в условиях договора определена цель - ремонтно-строительные работы, перепланировка, переоборудование помещения для размещения в нем склада для хранения товарно-материальных ценностей, а также для подготовки к такому использованию, пункта выдачи on-line заказов, в иных целях, не запрещенных действующим законодательством Российской Федерации, при этом, ответчик осуществил подготовительные работы согласно условиям и целям договора, которые не затрагивали несущие конструкции помещения, поскольку условиями договора стороны предусмотрели осуществление ремонтно-строительных работ, осуществление перепланировки арендатором, не возмещение арендатором расходов, связанных с восстановлением первоначального состояния помещения, у истца отсутствует право на возмещение стоимости демонтированного имущества и предстоящих расходов для приведения помещения в первоначальное состояние. 

Судами также отмечено, что истцом не представлены доказательства невозможности использования спорного имущества после произведенной перепланировки, а также не доказано, что состояние помещения выходит за пределы естественного износа и, что помещение находится в аварийном состоянии.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивная норма). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление N 16) разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (пункт 2). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (пункт 3).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 постановления N 16, в случае грубого нарушения баланса интересов сторон на основании пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ сторона договора вправе заявить о недопустимости применения договорных условий, являющихся явно обременительными (несправедливые договорные условия), если эта сторона была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, проект которого был предложен другой стороной (то есть оказалась слабой стороной договора).

Названные общие ограничения свободы договора должны учитываться, в том числе, при определении сторонами имущественных последствий расторжения договора (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Анализ приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума позволяет сделать вывод, что свобода договора выступает одним из начал гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, в особенности участникам предпринимательской или иной экономической деятельности, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В то же время свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе, недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений. Пределы свободы договора определяются, в частности, требованием добросовестности, соблюдение которого позволяет отграничить свободу от произвола. В том случае, когда конкретное условие становится частью договора не в результате реализации принципа автономии воли каждой из сторон, а в результате подчинения воли одной стороны другой, обязанностью суда является защита слабой стороны договора от злоупотреблений, допущенных в ее отношении сильной стороной.

Исходя из этого, условия договора, защищающие интересы только одной стороны в ущерб другой, ставящие арендатора в заведомо лучшее положение, чем он находился бы при надлежащем исполнении договора аренды, и навязанные арендодателю при заключении договора, с учетом конкретных обстоятельств дела могут быть квалифицированы как ничтожные на основании положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса и в таком случае не могут применяться судом при разрешении спора.

О существенном нарушении интересов сторон договора может свидетельствовать то, что в результате применения соответствующего договорного условия арендатор создает себе имущественные выгоды, явно несоразмерные собственному предоставлению.

При этом должно приниматься во внимание, находился ли арендодатель в положении, затрудняющем согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Судами при рассмотрении дела установлено, что арендодатель обязался предоставить арендатору помещение в соответствии с условиями договора в состоянии пригодном для начала производства подготовительных работ, свободное от отделимого имущества либо иного оборудования арендодателя/третьих лиц, не относящегося к инженерным и иным системам помещения, обеспечивающим его нормальное функционирование (пункт 2.2.1 договора).

В пункте 2.3.3 договора, арендатор справе самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера помещения.

Также, в рассматриваемом случае по условиям договора стороны предусмотрели осуществление ремонтно-строительных работ, перепланировки, переоборудования помещения для размещения в нем склада для хранения товарно-материальных ценностей, а также для подготовки к такому использованию, пункта выдачи on-line заказов, в иных целях, не запрещенных действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3.2 договора согласовано, что не позднее даты прекращения договора, если он не был продлен и возобновлен на новый срок арендатор освобождает помещение от своего имущества и оборудования, и осуществляет возврат помещения арендодателю в состоянии с учетом произведенных арендатором подготовительных работ (в т.ч. неотделимых улучшений) и нормального износа, пригодного для дальнейшего пользования, с оформлением соответствующего передаточного акта или иного документа в соответствии с договором.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенных норм права возврат имущества арендодателю в нормальном состоянии, за исключением естественного износа, является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которого влечет у арендодателя право требовать возмещения соответствующих убытков.

Судами установлено, что согласно пункту 3.3 договора арендодатель не вправе требовать от арендатора в случае досрочного расторжения либо истечения срока действия настоящего договора восстановления первоначального состояния помещения, которое помещение имело на момент передачи арендатору в аренду по акту приема-передачи, а также возмещения затрат, необходимых для восстановления помещения в первоначальное состояние.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендодатель подписанием настоящего договора согласовывает арендатору производство неотделимых улучшений, в том числе, на проведение необходимой перепланировки и/или переоборудования помещения, не затрагивающих несущие конструкции помещения, с целью подготовки помещения к использованию в соответствии с договором (подготовительные работы).

В силу пункта 3.5 договора в случае несоответствия фактической планировки помещения на момент его передачи арендатору прилагаемому к настоящему договору плану помещения, арендатор освобождается от обязанности согласовать произведенную им перепланировку/переустройство и от ответственности за неисполнение указанного обязательства, а также освобождается от уплаты каких-либо штрафов, наложенных контролирующими органами на арендатора вследствие наличия в помещении неузаконенных перепланировок/переустройств, в связи с чем арендодатель оплачивает такие штрафы самостоятельно либо компенсирует арендатору документально подтвержденную сумму наложенных на него штрафов.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Учитывая, что условия договора являются согласованными частями одного договора, значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Как указано в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49), при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 11 постановления N 16.

Между тем, суды, истолковав имеющиеся в договоре аренды условия, как исключающие право требовать убытки, связанные с незаконно проведенными  в переданном в аренду помещении работами, не дали оценку соответствующим договорным условиям на предмет соответствия их пункту 3 статьи 1, пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса, а также не исследовали вопрос о том, кем был подготовлен текст договора аренды и акта приема-передачи, обладал ли истец (арендодатель) информацией от какого права (требования) он отказывается на данной стадии, и извлек ли арендатор преимущество из сокрытия информации о характере и видах предполагаемых в помещении работ, которая, во всяком случае, должна быть предоставлена собственнику помещения до заключения сделки, определяющей имущественные последствия проведения такого рода работ.

Вместе с тем, отклоняя доводы истца о несогласовании им проведения работ по переустройству, перепланировке и реконструкции помещений, суды исходили из согласования  проведение спорных работ в договоре, при этом, не учли того, что в связи с отсутствием проектной документации, а также объема предполагаемых к выполнению работ, сметной документации истец не имел возможности согласовать проведение конкретных работ. 

Кроме того, в обоснование исковых требований истец указывал на то, что проведение арендатором работ по перепланировке и разборке отдельных частей или реконструкция объекта аренды указанным договором не допускались. 

Ответчик факт проведения работ по демонтажу и сносу всех внутренних перегородок в помещении не отрицал, указывая, при этом, что не произвел снос несущих стен и согласовал все работы с арендодателем.  

Суды, отклоняя указанные доводы истца, исходили из того, что ответчиком проведены работы, не затрагивающие несущие конструкции, а также из согласования проведения спорных работ арендодателем путем подписания самого договора.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого жилого помещения представляет в том числе заявление о его переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на соответствующее жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) препланируемого жилого помещения, его технический паспорт (статья 26 Жилищного кодекса).

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными, а лицо, самовольно его переустроившее и (или) перепланировавшее, несет предусмотренную законодательством ответственность (статья 29 Жилищного кодекса).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

По смыслу и содержанию ст. ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.

Между тем, судами не дана оценка доводам истца об осуществлении ответчиком демонтажа несущих стен, равно как и не установили соответствие произведенных ремонтно-строительных работ технической документации арендуемого помещения, условиям договора аренды, а также требованиям ЖК РФ.

Кроме того, судами в нарушение положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка заключению строительно-технической экспертизы ФИО3

В  связи с изложенным, выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для возмещения убытков и произведенные арендатором изменения не ухудшают свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Вместе с тем, применительно к конкретным фактическим обстоятельствам настоящего спора и доводов сторон,  суд округа считает необоснованным отказ в проведении судебной экспертизы, поскольку у сторон имеются разногласия относительно вида произведенных работ. При этом, для разрешения указанных разногласий требуются специальные познания.

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, экспертиза по делу не проводилась, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2022 года по делу № А40-262835/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья       Ж.П. Борсова 

Судьи:    Е.В. Кочергина 

                                                          Д.Г. Ярцев