АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-45671/2022

г. Краснодар

19 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 и ФИО2 (доверенности от 11.09.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 и ФИО4 (доверенность от 01.07.2023), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуального предпринимателя ФИО5, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2023 по делу № А53-45671/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (далее – общество-1) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (далее – общество-2) о расторжении договора от 01.03.2018 № 5П аренды нежилых зданий площадью 2887 кв. м (литера Б), 965,8 кв. м (литера Л), 1211,2 кв. м (литера М), 2839,2 кв. м (литера Г), 53,8 кв. м (литера О), 181,6 кв. м (литера Р) с кадастровыми номерами 61:44:0031440:58, 61:44:0031440:63, 61:44:0031440:64, 61:44:0031440:65, 61:44:0031440:66, 61:44:0031440:67, расположенными по адресу: 

<

...> (далее – договор аренды, нежилые здания).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуального предпринимателя ФИО5 (далее – предприниматель).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2023 иск удовлетворен со следующей формулировкой. В пункте 7.4 договора аренды предусмотрено условие о том, что договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Доказательства полного внесения постоянной части арендной платы с 01.01.2020 по 01.12.2020 отсутствуют. Общество-1 представило доказательства внесения переменной части арендной платы и частичного внесения постоянной части. Доказательства направления обществу-2 отдельного письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок отсутствуют. Из переписки сторон следует, что арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды. В отсутствие в период рассмотрения дела действий сторон по мирному разрешению спора иск не может быть оставлен без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Основания для сохранения договора, заключенного на 300 месяцев на нерыночных условиях договора, явно нарушающих баланс интересов сторон, отсутствуют. Действия арендатора, отказывающегося от изменения арендной платы в целях ее приближения к рыночной, нельзя признать добросовестными. Поведение нового арендатора направлено на причинение вреда арендодателю.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2023 решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2023 отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств. Статус общества-1 в результате перенайма не изменился, для него не наступили какие-либо неблагоприятные последствия. В правоотношениях по аренде имущества личность арендатора не имеет существенное значение для арендодателя. Наличие родственных связей между прежним арендатором и одним из участников общества-1 об обратном не свидетельствует. Предприниматель является единственным участником общества-2. Доказательства существенного изменения обстоятельств отсутствуют. Договор аренды изначально заключен сторонами с соблюдением принципа свободы договора, в том числе в части размера арендной платы. Общество-1 при заключении договора аренды действовало без принуждения и заблуждения относительно предмета сделки. Злоупотребление обществом-2 своими правами не подтверждено. Задолженность общества-2 по арендной плате в 2020 году не выявлена. По условиям договора эксплуатационные расходы выведены за рамки арендных отношений и не являются арендной платой. Предприниматель, являясь арендатором нежилых помещений, в 2020 году внес денежные средства в размере, превышающим установленную договором арендную плату в несколько раз. При этом в назначении платежей указывалось на внесение арендной платыбез конкретного периода. Общество-1 не представило копии счетов, выставленных обществу-2 для компенсации эксплуатационных расходов, а также доказательства согласования таких расходов. Отсутствие доказательств возмещения указанных расходов не может служить основанием для расторжения договора аренды. Данные расходы компенсированы предпринимателем в 2021 году.

Общество-1, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебного акта. Общество-2 не доказало невозможность представления дополнительных доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Стороны своими действиями изменили условия договора аренды, включив в состав арендной платы эксплуатационные расходы. В период действия договора аренды арендатор перечислял денежные средства с указанием в назначении платежей на внесение арендной платы, в которую были включены эксплуатационные расходы. На стороне арендатора имеется задолженность за последующие периоды, что также является основанием для расторжения договора аренды. При отнесении платежа на погашение ранее образовавшегося долга у арендатора появится задолженность за более поздние периоды. Все эксплуатационные расходы согласованы сторонами. Поведение общества-2 недобросовестно и непоследовательно. К соглашениям о переводе прав и обязанностей по договору применяются правила о переводе долга. Предприниматель не согласовал перенаем с обществом-1. В разработанном арендатором проекте договора аренды размер арендной платы определен значительно ниже рыночной платы за пользование аналогичными нежилыми помещениями. Заключенные обществом-2 договоры субаренды помещений в нежилых зданиях имеют более высокую (кратную) цену. Исполнение договора аренды на существующих условиях нарушает баланс интересов сторон. Исполнение договора аренды крайне обременительно для общества-1. Судебный акт повлиял на права субарендаторов помещений в нежилых зданиях. Их привлечение к участию в деле было обязательным.

В отзыве на кассационную жалобу общество-2 указывает на необоснованность ее доводов, отсутствие задолженности как по арендной плате, так и по компенсации эксплуатационных расходов, невключение последних в состав арендной платы,  возможность пересмотра размера арендной платы исключительно по обоюдному согласию сторон, отсутствие необходимости получения согласия общества-1 для заключения соглашения о перенайме, оснований для расторжения договора аренды, а также влияния обжалуемого судебного акта на права и законные интересы субарендаторов нежилых зданий.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что общество-1 (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили 01.03.2018 договор аренды нежилых зданий на 300 месяцев с даты передачи объектов в аренду арендатору по акту приема-передачи. Арендатор вправе сдавать объекты или их часть в субаренду, безвозмездное пользование, перенаем третьим лицам, без письменного согласия арендодателя. Арендодатель при заключении договора дает предварительное согласие на самостоятельное осуществление арендатором всех полномочий, указанных в настоящем пункте, и получение дополнительного согласия не требуется, при этом указанное согласие может быть отозвано (пункт 3.2.1). Ежемесячная арендная плата определена в размере 200 тыс. рублей. Компенсация расходов арендодателя на газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, канализование арендуемых объектов, вывоз бытовых отходов, а также вывоз опасных отходов различных классов, оплату сумм налогов и сборов по налогам на имущество и землю, оплату на охрану, оплату за поддержание в работоспособном состоянии инфраструктуры, оплату на поддержание в работоспособном состоянии сигнализаций, а также дополнительных расходов арендодателя, согласованных с арендатором, не включена в состав арендной платы осуществляется отдельно на основании отдельных счетов арендодателя, при предъявлении подтверждения (пункт 5.1). Арендная плата подлежит внесению ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2.2). Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения, но не чаще 1 раза в год (пункт 5.2.4). Арендодатель может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 7.4). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Нежилые здания переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.03.2018.

По договору от 31.10.2022 № 1 права и обязанности арендатора по договору аренды  перешли к обществу-2, единственным участником которого является предприниматель. Письмом от 30.11.2022 общество-2 известило общество-1 о состоявшемся перенайме.

В письме от 08.12.2022 № 32 общество-1 предложило обществу-2 увеличить арендную плату до 700 рублей за 1 кв. м либо расторгнуть договор аренды ввиду явной экономической необоснованности действующего размера арендной платы. Общество-2 в ответе от 14.12.2022 № 14/12-1 выразило отказ от изменения условий договора и от его расторжения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общество-1 в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Нормами Гражданского кодекса определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (статья 424).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных предусмотренных законом или договором случаях. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В таком случае согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса подаче иска в суд должно предшествовать предупреждение арендатора о необходимости устранения выявленных нарушений в разумный срок.

Основанием для расторжения договора в судебном порядке может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то есть их изменение настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (статья 451 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды(статьи 606, 614, 615 Гражданского кодекса). По смыслу данных норм неиспользование арендатором объекта аренды не влияет на его обязанность по внесению арендных платежей.

Арендатор вносит плату не только за фактическое использование объекта аренды, но и за обеспечиваемую арендодателем возможность такого пользования. Исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, приведен в статье 620 Гражданского кодекса.

В пунктах 9, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что при применении статьи 383 Гражданского кодекса, устанавливающей запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью, следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. При оценке того, имеет ли личность кредитора в обязательстве существенное значение для должника, для целей применения пункта 2 статьи 388 Гражданского кодекса необходимо исходить из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. 

Заключенный обществом-1 и предпринимателем договор аренды первоначально не содержал условия о включении в ежемесячную арендную плату сумм компенсации понесенных арендодателем эксплуатационных расходов. Стороны пришли к соглашению, что указанные расходы подлежат возмещению обществу-1 за рамками арендного правоотношения на основании выставляемых им счетов. При передаче обществу-2, единственным участником которого является предприниматель, прав и обязанностей арендатора по договору аренды названные условия не изменились. Совершение сторонами конклюдентных действий по внесению арендных платежей, значительно превышающих размер арендной платы, и их принятию могло быть квалифицировано как обоюдное согласование включения эксплуатационных расходов в состав арендной платы. С учетом согласованной сторонами фиксированной части годовой арендной платы (2400 тыс. рублей), заявленного обществом-1 периода образования долга (2020 год), суммы долга (1 280 222 рубля 37 копеек), содержания платежных поручений и сумм внесенных за 2020 год и январь 2021 года арендодателю платежей (8 193 810 рублей и 1638 тыс. рублей) указанная в исковом заявлении задолженность общества-2 или его правопредшественника за 2020 год отсутствовала.

Общество-1 не доказало изменение своего положения (наступление неблагоприятных последствий) вследствие перехода прав и обязанностей арендатора нежилых зданий к обществу-2. Существенное изменение обстоятельств в этой связи не произошло. Наличие родственных связей между прежним арендатором и одним из участников арендодателя не свидетельствует о существенном значении для арендодателя личности арендатора. Заменой арендатора нежилых зданий не могли быть нарушены права и законные интересы общества-1 как собственника арендуемого имущества.

Стороны при заключении спорного договора аренды руководствовались принципом свободы договора и действовали без принуждения. При заключении договора аренды общество-1 не было введено в заблуждение относительно предмета сделки, условий о стоимости арендной платы, порядка компенсации эксплуатационных расходов. Доказательства злоупотребления обществом-2 своими правами отсутствуют. Степень  обременительности для общества-1 исполнения договора аренды на существующих условиях и баланс интересов сторон не изменились.

Обжалуемый судебный акт не содержит выводов о правах и обязанностях субарендаторов помещений в нежилых зданиях, поэтому их непривлечение к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не привело к нарушению норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2023 по делу № А53-45671/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин