ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-18159/2019

г. Челябинск

23 декабря 2019 года

Дело № А47-6144/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю., 

судей Аникина И.А., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трид» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2019 по делу № А47-6144/2019.

Закрытое акционерное общество «Витэс» (далее – истец, ЗАО «Витэс») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трид»  (далее – ответчик, ООО «Трид») о расторжении договора купли-продажи недвижимости № 4 от 18.12.2018 заключенного между ЗАО «Витэс» и ООО «Трид».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено Акционерное общество «Россельхозбанк»  (далее – АО «Россельхозбанк», третье лицо).

Решением Арбитражного суда  Оренбургской области от 12.10.2019 (резолютивная часть оглашена 01.10.2019)  исковые требования удовлетворены. Заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимости № 4 от 18.12.2018 расторгнут.

С вынесенным решением не согласился ответчик  и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Трид» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указывает, что по условиям договора продавец принял на себя обязанность передать покупателю недвижимое имущество, свободное от прав и притязаний третьих лиц. Между тем, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости имущество обременено ипотекой. Указанное обстоятельство, свидетельствующее о нарушении конкурсным управляющим прав ООО «Трид» при размещении публикации о продаже имущества с указанием об отсутствии обременений, не было оценено судом первой инстанции. По мнению апеллянта, уплаченный им задаток  подлежат возврату при расторжении договора.

ЗАО «Витэс» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором  выражено несогласие с доводами апелляционной жалобы. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.04.2017 по делу №А47-12122/2014 закрытое акционерное общество «Витэс» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. 

По результатам проведения открытых торгов по лоту № 1 (публичное предложение №42712) от 18.12.2018 в порядке, установленном статьей 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», между ЗАО «Витэс» (продавец) и ООО «Трид» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости №4 от 18.12.2018.

По условиям данного договора продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, принадлежащее продавцу следующее имущество: земельный участок, площадью 13412 кв.м, кадастровый № 56:44:0125001:61; адрес: 

<

...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001 (п.1.1. договора).

Согласно пунктов 4.1-4.2. договора цена имущества определена в ходе торговой процедуры «публичное предложение №42712» и составляет 15 000 000 руб.

Задаток в размере 1 500 000 руб. за участие в торговой процедуре «публичное предложение №42712», внесенный покупателем на счет организатора торгов засчитывается в счет оплаты цены имущества установленной в п. 4.1. договора (п. 4.2 договора).

Пунктом 2.1. предусмотрено, что имущество передается по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с даты полной оплаты цены покупателем.

Согласно п. 1.4 договора залог (ипотека) имущества прекращен в силу пункта 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4.3 договора стороны согласовали, что покупатель производит оплату посредством безналичного перечисления денежных средств на счет продавца в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора на условиях предварительной оплаты.

Платежным поручением № 28 от 11.12.2018 ответчик перечислил задаток в размере 1 500 000,00 руб., который учтен истцом в счет оплаты по договору.

Остаток задолженности по договору в настоящее время составляет 13 500 000 руб.

Уведомлением от 12.02.2019 ЗАО «Витэс» обратилось к ООО «Трид» с требованием об оплате задолженности или расторжении договора.

Оставление названного требования без ответа и удовлетворения, нарушение обязанности по оплате стоимости имущества, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил факт существенного нарушения покупателем обязанности по оплате стоимости приобретенного имущества, что является основанием для расторжения договора кули-продажи.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Указанное требование  соблюдено истцом направлением уведомления от 12.02.2019, полученного ответчиком 15.03.2019.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 484, пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, а покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренной договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае условиями договора купли-продажи предусмотрена оплата имущества в течение тридцати дней со дня подписания договора.

Нормами пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавцу предоставлено право альтернативного выбора: требовать оплаты переданного товара либо возврата неоплаченных товаров. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар.

То обстоятельство, что с момента заключения спорного договора купли-продажи до обращения истца с рассматриваемым  требованием в арбитражный суд общество «Трид» не внесло плату за приобретенное недвижимое имущество (за исключением суммы задатка 1 500 000 руб.), свидетельствует о том, что в связи с этим продавец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора.

Названное, является существенным нарушением условий договора, как правильно указал суд первой инстанции.

При этом судом учтено, что в случае реализации на торгах имущества несостоятельного должника помимо прочего должны применяться нормы Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», гарантирующие получение от покупателя денежных средств за реализованное ему на торгах имущество должника не позднее установленного законом срока, что отвечает принципам конкурсного производства, направленного на скорое и наиболее полное удовлетворение требований кредиторов.

Поскольку судом установлено существенное нарушение ответчиком условий договора купли-продажи, требование истца о расторжении договора является законным и обоснованным.

Приведенные подателем апелляционной жалобы доводы о нарушении продавцом условия о передаче объекта недвижимого имущества свободного от обременений в виде ипотеки, государственная регистрация которой была произведена 10.11.2010 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, л.д. 51), не  исключают  удовлетворение исковых требований.

Условиями анализируемого договора предусмотрено, что передача имущества по акту приема-передачи осуществляется после полной оплаты цены имущества (пункт 2.1 договора).

В силу разъяснений, приведенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В пункте  1.4 договора купли-продажи в качестве основания прекращения залога также указано на пункт 4 пункта 1 статьи 352  Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества.

Таким образом, прекращение залога и реализация имущества, подразумевающая его передачу и осуществление государственной регистрации перехода права собственности, являются взаимосвязанными действиями.

Исходя из предмета заявленных по настоящему делу требований, вопрос взаимных предоставлений сторон по расторгнутому договору, не подлежит правовой оценке.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Оренбургской области от 12.10.2019 по делу № А47-6144/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трид»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:И.А. Аникин

 Г.Н. Богдановская