ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                         Дело № А72-17567/2019

20.02.2020       

 

Резолютивная часть решения объявлена  14.02.2020 

Полный текст решения изготовлен 20.02.2020 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.А. Слепенковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.И.Кольник,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Китеж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Санкт-Петербург,

о признании недействительными пунктов договора,

при участии в судебном заседании после перерыва:

от истца - ФИО1, паспорт, доверенность; ФИО2, паспорт, директор;

от ответчика - ФИО3, паспорт, доверенность;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Китеж»  обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о признании недействительными (ничтожными) пунктов 2.2.10 и 3.10 договора аренды нежилого помещения от 20.09.2018 № СВ-6/1936 и применении последствий недействительности в виде освобождения арендодателя от обязанности соблюдения этих условий договора, которое принято к производству в рамках дела № А72-17567/2019.

В судебном заседании 12.02.2020 до объявления перерыва суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым он просит суд:

1. Признать пункты 2.2.10 и 3.10 договора аренды нежилого помещения №СВ-6/1936 от 20 сентября 2018 года между ООО "Китеж" и ООО «Агроторг» недействительными (ничтожными), а именно:

-пункт 2.2.10 признать недействительным полностью,

-пункт 3.10 - в части слов «в т.ч. по решению государственных органов, или», «в случае приостановления торговой деятельности Арендатора в Помещении на основании решения государственных органов, а также в судебном порядке по причине наличия в Помещении несогласованных перепланировок/реконструкций» и «При этом стоимость неотделимых улучшений Помещения подлежит компенсации Арендатору.».

2. Применить последствия их ничтожности в виде освобождения Арендодателя от обязанности соблюдения этих условий договора.

3. Взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную государственную пошлину в размере 6000 рублей.

4. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на судебное представительство .

Представитель истца настаивает на удовлетворении уточненного иска в полном объеме.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд  считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего: по договору аренды нежилого помещения №СВ-6/1936 от 20 сентября 2018 года Арендодатель ООО "Китеж"   передал   Арендатору ООО «Агроторг»   во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество (нежилое помещение, состоящее из трех объектов) общей площадью 890,6 квадратных метров, с кадастровыми номерами 73:24:020605:1717, 73:24:020605:1716, 73:24:020605:1914, расположенное по (адресу: 

<

...>.

Пунктом 2.2.10 договора аренды «Стороны дополнительно согласовали, что в случае невозможности согласовать произведённую Арендатором перепланировку/переоборудование Помещения по причине наличия в Объекте-1, Объекте-2 и/или в Объекте-3 перепланировок, Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение указанного обязательства. При этом неисполнение условий по согласованию с компетентными органами/ организациями произведённой Арендатором перепланировки/ переоборудования Помещения не признается существенным нарушением условий настоящего договора».

В силу пункта 3.10 договора «На время невозможности использования Помещения Арендатором по его целевому назначению, в т.ч. по решению государственных органов, или осуществления Арендодателем капитального ремонта или реконструкции Помещения/ Объекта-1 /Объекта-2 Объекта-3 арендная плата составляет 1 000 (одна тысяча) рублей, НДС не предусмотрен.

Стороны также согласились, что ежемесячная величина арендной платы за пользование и владение Помещением будет составлять 1 000 (одна тысячу) рублей, НДС не предусмотрен, начиная с даты указанной в полученном Арендодателем от Арендатора Уведомлении, с приложением копии Акта (в том числе подписанного в одностороннем порядке Арендатором, при отказе Арендодателя от его подписания) и иных документов, свидетельствующих о наличии следующих обстоятельств, возникших в течение срока действия настоящего договора:

- наличие препятствий в пользовании Помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Помещения, либо неисполнение обязательства, предусмотренного п. 2.1.13 настоящего договора; 

- в случае приостановления торговой деятельности Арендатора в Помещении на основании решения государственных органов, а также в судебном порядке по причине наличия в Помещении несогласованных перепланировки/реконструкций.

Уведомление направляется Арендодателю ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается нарочно уполномоченному представителю Арендодателя под подпись в получении.

При наступлении обстоятельств, указанных в настоящем пункте, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора с письменным уведомлением Арендодателя за 10 (десять) календарных дней.

При этом стоимость неотделимых улучшений Помещения подлежит компенсации Арендатору».

Истец полагает, что указанные пункты договора аренды вкупе с иными положениями договора фактически представляют собой сделки, согласно которым Арендодатель от имени и с согласия и за счет Арендодателя обязался выполнить некие действия по согласованию реконструкции/перепланировки. При этом нигде в договоре или приложениях к нему не указан точный перечень полномочий Арендатора при совершении указанных действий, то есть предмет договора фактически не согласован точно в этой части и может только предполагаться путем толкования. Естественно при этом предполагать, что любые договоренности, даже при несогласованном перечне действий, не могут предполагать согласия представляемого лица на совершение действий, не соответствующих закону (поскольку добросовестность участников сделки предполагается). Также естественно предположить, что в такой ситуации, когда перечень действий не согласован, следует указать этот перечень в доверенности или ином подобном документе.

Истец указывает, что осуществление реконструкции помещения без соответствующего разрешения в обход установленного законом порядка влечет административную ответственность. А поскольку, ссылаясь на существующую судебную практику поясняет истец, работы рассматриваются выполненными фактически для собственника (арендодателя), следовательно, и ответственность предполагается для собственника (арендодателя), а не для арендатора. В связи с этим положение договора, освобождающее выполнившего незаконную реконструкцию объекта аренды Арендодателя (причем не согласованную должным образом с собственником) от ответственности не соответствует закону и должно расцениваться как ничтожное.

Кроме того, подобные действия Арендодателя не могут быть несущественным нарушением, поскольку влекут не только изменение объектов аренды, но и негативные последствия для Арендодателя (такие как материальный ущерб и административное наказание в виде штрафа на значительную сумму, а также неполученные доходы в виде арендной платы, расходы на узаконение или восстановление объектов аренды, расходы на проектные работы и получение прочих необходимых документов). Арендатор, сберегая денежные средства, подлежащие включению в арендную плату, но, не выполнив условие, по которому сберег эти средства (не узаконив работы на объекте), фактически настаивает в п.2.2.10 договора на снятии с себя всякой ответственности и желая признать правомерным свое неосновательное обогащение. Такое поведение не может быть добросовестным и не соответствует законодательству, поэтому подобные соглашения должны расцениваться как ничтожные в соответствии с правилами п. 4 ст. 401 ГК РФ.

Полагая свои права нарушенными, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, в свою очередь,  указывает, что при заключении оспариваемого договора действовало добросовестно, обращает внимание суда на то, что фактически Арендодатель дал согласие Арендатору провести работы, Арендатор должен был оформить проектную документацию, тех. план, внести изменения в ЕГРН. При этом стороны предусмотрели, что если на объекте будут какие-то не узаконенные перепланировки, и это повлечет невозможность узаконения, то Арендатор за это нарушение не отвечает. Истец, толкуя условия договора, подчеркивает ответчик, всегда говорит о перепланировке, проведенной ООО «Агроторг», не принимая во внимание, что на объектах могут быть и другие перепланировки (в соответствии с п. 2.1.10. «Арендодатель не может осуществлять реконструкцию Помещения без предварительного письменного согласия Арендатора»). Очевидно, что перепланировки могут быть произведены не только ООО «Агроторг». Соответственно, никакого нарушения закона этими пунктами нет.

Кроме того, указывает ответчик, удовлетворение иска приведет к нарушению баланса интересов сторон, так как арендатор не сможет защитить свои права в случае перепланировок/реконструкций, проведенных Арендодателем, когда Арендатор не сможет выполнить возложенные на него обязательства по причинам, зависящим от Арендодателя.

Также ответчик заявил, что срок исковой давности истек 20.09.2019, тогда как в арбитражный суд истец обратился только 01.11.2019.

Данный довод судом отклоняется, поскольку истец просит признать соответствующие пункты договора не оспоримыми, а ничтожными.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 400 ГК РФ предусмотрено, что по отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (в редакции от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) разъяснено, что по общему правилу стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Заключение такого соглашения не допускается и оно является ничтожным, если нарушает законодательный запрет (пункт 2 статьи 400 ГК РФ) или противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (например, ничтожными являются условия договора охраны или договора перевозки об ограничении ответственности профессионального исполнителя охранных услуг или перевозчика только случаями умышленного неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства).

Если в пределах, установленных пунктом 4 статьи 401 ГК РФ, в заранее заключенном соглашении указаны обстоятельства, устраняющие или ограничивающие ответственность должника за неумышленное нарушение обязательства, то на него возлагается бремя доказывания их наступления. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности не освобождает от ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ). Отсутствие умысла доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункты 1 и 2 статьи 401 ГК РФ). Например, в обоснование отсутствия умысла должником, ответственность которого устранена или ограничена соглашением сторон, могут быть представлены доказательства того, что им проявлена хотя бы минимальная степень заботливости и осмотрительности при исполнении обязательства (пункт 7 Постановления N 7).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что если в пределах, установленных пунктом 4 статьи 401 ГК РФ, в заранее заключенном соглашении указаны обстоятельства, устраняющие или ограничивающие ответственность должника за неумышленное нарушение обязательства, то на него возлагается бремя доказывания их наступления.

Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности не освобождает от ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ). Отсутствие умысла доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункты 1 и 2 статьи 401 ГК РФ). Например, в обоснование отсутствия умысла должником, ответственность которого устранена или ограничена соглашением сторон, могут быть представлены доказательства того, что им проявлена хотя бы минимальная степень заботливости и осмотрительности при исполнении обязательства.

Изучив текст договора аренды, доводы сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца и признания оспариваемых пунктов недействительными (ничтожными), поскольку действующая редакция данных пунктов не предусматривает полное освобождение  арендатора от установленной законом ответственности в случае его нарушения, как и не устанавливает безвозмездность пользования арендуемым помещением. В части установления размера арендной платы стороны также свободны в силу закона.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы следует отнести на  истца. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд 

                                                                  РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения путем подачи апелляционной жалобы в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                       О.А. Слепенкова