Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                             Дело №А14-3819/2023

«15» мая 2024 г. 

Резолютивная часть решения объявлена «25» апреля 2024 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.А. Кошкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Промкабель», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 7 270 655 руб. 64 коп. (с учетом уточнения) задолженности по арендной плате и пени,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности № 12/33 от 08.04.2024, 

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности № 01 от 24.03.2023,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее – истец, ТУ Росимущества в Воронежской области) 09.03.2023 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н от 09.03.2023 к Обществу с ограниченной ответственностью «Промкабель» (далее – ответчик, ООО «Промкабель») о взыскании 7 605 086 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате и пени. 

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2023 исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

Истец уточнял размер заявленных исковых требований.

Определением суда от 03.10.2023 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, перед экспертом на разрешение поставлен следующий вопрос: «Каков был рыночный размер ежегодной арендной платы по состоянию на 31.10.2018 за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304032:15, общей площадью 7951 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база?», производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России 27.12.2023 нарочным представило в арбитражный суд заключение эксперта ФИО3 № 6972/6-3-23 от 21.12.2023. Судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 13.02.2024.

Протокольным определением от 13.02.2024 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением 12.03.2024 судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, приняты к рассмотрению требования истца о взыскании с ответчика 5 995 396 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2022, 1 275 259 руб. 14 коп. пени за период с 26.10.2020 по 31.03.2022, с 26.04.2022 по 21.02.2023.

Кроме того, судом в порядке статей 87, 159 АПК РФ принято к рассмотрению ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением от 19.03.2024 эксперт ФИО3 вызвана в суд для дачи пояснений по заключению № 6972/6-3-23 от 21.12.2023.

В судебном заседании 18.04.2024, проводившемся при участии представителей сторон, эксперт ФИО3 применительно к предстоящим пояснениям дополнительно предупреждена судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ), подписка приобщена к материалам дела.

Эксперт ответила на вопросы представителя ответчика и суда. В частности, по вопросам, основанным на представленной ответчиком рецензии ФИО4 от 06.02.2024, эксперт ФИО3 пояснила следующее:

- сведений об объекте исследования было достаточно для проведения экспертизы; 

- информация о наличии каких-либо ограничений и обременений по состоянию на 31.10.2018 экспертом не учитывалась ввиду ее отсутствия, в представленной эксперту из материалов дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок от 02.03.2023 содержится указание на возникшие позднее ограничения (в частности, ипотеку); 

- в части выбора подходов и методов эксперт действовала в соответствии с Учебно-методическим пособием «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» под общей редакцией доктора юридических наук ФИО5, ФБУ ФРЦСЭ при Минюсте России, М., 2022 (источник № 4 в списке использованных экспертом источников);

- согласно применяемой экспертом методике, основанной на действующем законодательстве, в заключении эксперт вправе не отражать обзор анализа рынка, общеэкономические факторы; подбор аналогов осуществлен в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними» под общей редакцией доктора юридических наук ФИО5, ФБУ ФРЦСЭ при Минюсте России, М., 2016 (источник № 3 в списке использованных экспертом источников); в заключении в соответствии с указанным источником приведены только те объекты, которые выбраны экспертом в качестве аналогов (обязанность отражения всего объема выборки в рамках поиска аналогов отсутствует); вместе с тем, рынок экспертом проанализирован, в выборке имелись и иные земельные участки, которые экспертном отклонены; вопреки замечанию рецензента экспертом определен сегмент рынка «под индустриальную застройку» (стр. 14-15 заключения);

- вопреки замечаниям рецензента, на стр. 16 заключения приведены основные факторы стоимости земельного участка;

- экспертом проведены корректировки в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2018 (Том 1, 2). Земельные участки. Под ред. ФИО6. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2018 (источник № 10 в списке использованных экспертом источников), на стр. 14 заключения приведена таблица примерного соответствия между группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования земель;

- объект-аналог № 1 на основании изложенного выше относится к классу «земельные участки под индустриальную застройку» (земельные участки для размещения гаражей и автостоянок входят в данный класс), согласно картам градостроительного зонирования, действующим по состоянию на исследуемый период, объект-аналог № 1 находится в территориальной зоне П1 «Зона промышленных и коммунальных предприятий», в связи с чем корректировка не применялась (исследуемый объект и объект-аналог № 1 относятся к одному сегменту рынка);

- в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3  применен усредненный коэффициент 1,06 ввиду необходимости сноса находящихся на участках строений в отсутствие достоверных сведений о характеристиках этих строений (стр. 20 заключения);

- отсутствие сведений о кадастровом номере объекта-аналога № 2 не имело для эксперта значения, поскольку были установлены ииные идентифицирующие земельный участок характеристики (адрес, площадь); при этом эксперт ФИО3 отметила, что данный аналог был максимально близким к объекту оценки по месту расположения, и акцентировала внимание суда, что объект оценки территориально расположен выгоднее объектов-аналогов, что также может повлечь применение коэффициента корректировки, однако он экспертном не применен;

- при сравнении объекта оценки с объектом-аналогом № 3 эксперт исходила из его долгосрочной аренды; оснований применения корректировки в связи с нахождением на объекте-аналоге № 3 замощения и ограждения эксперт не усмотрела в связи с аналогичными характеристиками у объекта оценки (эксперт сослалась, в том числе, на архивные данные интерактивных карт-панорам в сети «Интернет»);

- скидка на торг экспертом не применена, поскольку эксперт ФИО3 признала рынок в исследуемый период активным: было найдено достаточно большое количество земельных участков в предложениях к продаже.

- в связи с замечанием в рецензии об отсутствии сравнения объектов-аналогов с объектом оценки по иным ценообразующим параметрам (свободный подъезд, коммуникации, асфальтирование и т.д., стр. 10 рецензии, Т.2., л.д. 19 (оборот)), эксперт отметила, что по этим параметрам объекты сопоставимы, оснований для применения корректировок нет;

- имеющиеся в заключении опечатки носят технический характер и не повлияли на вывод;

- осмотр объекта оценки в связи с ее ретроспективным характером экспертом не проводился;

- по мнению эксперта, за полугодовой период экспозиции цены стабильны, однако, по общему правилу, поиск объектов-аналогов осуществляется за период от одного года до даты оценки.

Представитель истца пояснил, что у него вопросов к эксперту не имеется.

По окончании допроса эксперта представитель ответчика высказал сомнения в корректности выводов, содержащихся в заключении эксперта ФИО3 № 6972/6-3-23 от 21.12.2023, и поддержал свое ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца считал результаты проведенной судебной оценочной экспертизы надлежащими, поддержал уточненные исковые требования.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 25.04.2024 до 11 час. 00 мин. с размещением информации о перерыве на сайте суда.

В судебном заседании 25.04.2024 по окончании перерыва, продолженном при участии представителя ответчика и в порядке части 5 статьи 163 АПК РФ в отсутствие истца, представитель ответчика представил копию запроса в Управление Росреестра по Воронежской области (на основании статьи 89 АПК РФ приобщена судом к материалам дела), ходатайствовал об отложении судебного разбирательства до получения уточненных сведений о земельном участке по состоянию на 31.10.2018 в целях проведения повторной экспертизы.

Руководствуясь статьями 87, 159 АПК РФ, суд с учетом дачи экспертом ФИО3 пояснений по своему заключению не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы, соответствующее ходатайство ответчика подлежит отклонению.

С учетом отказа в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы суд, руководствуясь статьями 65-68, 158, 159 АПК РФ, не усматривает оснований и для удовлетворения ходатайства представителя ответчика об отложении судебного разбирательства для представления уточненной выписки о земельном участке по состоянию на 31.10.2018.

Представитель ответчика заявил ходатайство об объявлении перерыва или отложении судебного разбирательства для формирования окончательной позиции по спору и проверки расчета неустойки.

Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Принимая во внимание срок и ход рассмотрения настоящего дела, суд исходит из того, что ответчик не был лишен возможности обобщить свои возражения ранее и представить контррасчет неустойки в случае наличия арифметических разногласий.

В этой связи суд на основании части 5 статьи 159 АПК РФ ходатайство ответчика отклоняет, вместе с тем, отмечает, что все заявленные ответчиком возражения суду известны и понятны (в том числе, в части несогласия с выводами судебной экспертизы) и могут быть оценены в совокупности с иными доказательствами в порядке статьи 71 АПК РФ.

Представитель ответчика поддержал возражения против исковых требований, просил в иске отказать в полном объеме.

Как следует из материалов дела, требования истца вытекают из договора аренды земельного участка № 1188-02-09/мз от 25.07.2002, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304032:15, общей площадью 7951 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Арендатором по договору с даты его заключения является ООО «Промкабель», арендодателем с 21.06.2012 как даты регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок – ТУ Росимущества в Воронежской области.

К договору аренды неоднократно заключались дополнительные соглашения, в том числе, между ТУ Росимущества в Воронежской области как арендодателем и ООО «Промкабель» как арендатором. 

Согласно пункту 3.3 договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора. Расчет сумм арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2020) арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Пунктом 3.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.04.2017) предусмотрена неустойка в виде пени за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы в размере 1 % от суммы задолженности ежедневно.

Арендодатель со ссылкой на пункт 3.3 договора и отчет об оценке № 151-18 направил в адрес арендатора уведомление от 30.04.2019 № ГФ-6/2667 об увеличении с 01.05.2019 размера годовой арендной платы до 1 744 000 руб. 00 коп.

Арендатор, полагая, что правовых оснований для увеличения размера арендной платы нет, ответил отказом на претензию об оплате задолженности, в материалы дела представлены копии платежных поручений о внесении арендных платежей в ранее действовавшем размере.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307).

Исходя из статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 1188-02-09/мз от 25.07.2002.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора производится по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статей 329, 330 ГК РФ невыполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Ввиду того, что истец после сделанного ответчиком заявления о пропуске сроков исковой давности уточнил исковые требования, заявив с учетом уточнения требования за период с 01.04.2020 по 31.12.2022 по основному долгу и за периоды с 26.10.2020 по 31.03.2022, с 26.04.2022 по 21.02.2023 по неустойке и оставив, тем самым, на рассмотрении требования за периоды, в отношении которых предусмотренный статьей 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности еще не истек (иск подан в суд 09.03.2023, арендная плата вносится не позднее 25 числа первого месяца квартала), заявление ответчика о пропуске срока исковой давности утратило актуальность и удовлетворению не подлежит.

Ответчик со ссылкой на статью 617 ГК РФ оспаривает правомерность увеличения арендодателем арендной платы в связи с разграничением права собственности на земельный участок и регистрацией права собственности РФ на него.

Действительно, в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако в рассматриваемом случае регистрация права федеральной собственности на арендованный ответчиком земельный участок сама по себе не повлекла изменения договора аренды – пункт 3.3 договора аренды, закрепляющий регулируемый характер арендной платы по договору и позволяющий арендодателю его пересматривать в одностороннем уведомительном порядке, продолжил действовать.

Тот факт, что арендатор и прежний арендодатель (Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области) в дополнительном соглашении к договору от 03.04.2017 определили базовые показатели размера арендной платы и ее годовой размер, равный 389 082 руб. 18 коп., не означает, что он при смене собственника земельного участка не подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством.

Так, из указанного дополнительного соглашения от 03.04.2017 следует, что размер арендной платы определен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 (далее – Положение № 349), что согласуется с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (ранее действовала прежняя редакция пункта 3 статьи 65 ЗК РФ).

Однако после регистрации на земельный участок права федеральной собственности размер арендной платы по нему определяется не Положением № 349, а Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582) (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пункты 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

На дату уведомления от 30.04.2019 № ГФ-6/2667 действовали редакции подпункта «г» пункта 2 и пункта 6 Правил № 582, позволяющие определять ежегодный размер арендной платы за земельный участок на основании рыночной стоимости права аренды в соответствии с отчетом об оценке.

Таким образом, арендодатель воспользовался предусмотренным пунктом 3.3 договора аренды правом увеличить в одностороннем порядке регулируемый размер годовой арендной платы уведомлением от 30.04.2019 № ГФ-6/2667 на основании отчета об оценке.

Достоверность вывода оценщика в отчете об оценке № 151-18, который лег в основу годовой арендной платы в размере 1 744 000 руб. 00 коп., проверена экспертным путем в порядке статьи 82 АПК РФ.

Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО3 № 6972/6-3-23 от 21.12.2023 рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 31.10.2018 за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304032:15, общей площадью 7951 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, составлял 2 569 254 руб. 00 коп.

Выполненное по итогам проведения судебной экспертизы заключение эксперта ФИО3 в полной мере мотивировано. По результатам исследования и анализа данного судебного экспертного заключения судом не установлено в нем неясности в суждениях, экспертом был дан полный, конкретный и достаточно ясный ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования. Недостатков в указанном экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено. Экспертом даны исчерпывающие пояснения по выполненному заключению в судебном заседании, ответы эксперта на вопросы со всей очевидностью свидетельствуют о несостоятельности высказанных в отношении подгототовленного исследования замечаний. Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем признается судом надлежащим и достоверным доказательством.

Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, допущенные экспертом технические опечатки и неточности не влияют на сформулированный им вывод.

С учетом общеизвестного статуса г. Воронежа как крупнейшего города Центрально-Черноземного экономического района России, а Воронежской области – как развитого промышленного и сельскохозяйственного региона страны, развитой транспортной инфраструктуры и отсутствия существенных негативных экономических факторов в 2018 году (часть 1 статьи 69 АПК РФ), суд не усматривает оснований сомневаться в мнении эксперта ФИО3 о характеристике рынка на дату оценки как активного, что не влечет необходимость применения скидки на торг. К позициям иных оценщиков, рецензента о характеристике рынка как неактивного суд относится критически как к бездоказательным утверждениям, при этом принимая во внимание, что они высказаны во внесудебном порядке, без предупреждения об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Доводы ответчика о необходимости учета ограничений и обременений на ретроспективную дату судом отклоняются как не имеющие правового значения, поскольку, во-первых, арендатор не заявлял доводов о наличии каких-либо препятствий или ограничений в пользовании арендованным земельным участком (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ), а во-вторых, на определение рыночной стоимости арендной платы за публичный земельный участок не могут влиять факторы, зависящие непосредственно от арендатора (передача земельного участка в залог и т.п.).

Также несостоятельны аргументы ответчика о возведении на земельном участке объектов и организации коммуникаций самим арендатором, так как определение рыночной стоимости объектов сравнительным методом предполагает их сравнение в виде «как есть».

Таким образом, ответчику не удалось доказать, что размер годовой арендной платы за земельный участок в рамках спорного периода должен быть менее 1 744 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, суд не усматривает правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2022 в размере 5 995 396 руб. 50 коп., рассчитанном на основании заключения эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО3 № 6972/6-3-23 от 21.12.2023 (исходя из годовой арендной платы 2 569 254 руб. 00 коп.), так как данный размер установлен по истечении заявленного периода по основному долгу и не соответствует смыслу пункта 3.3 договора аренды.

Судебная оценочная экспертиза назначена исключительно для целей проверки, не является ли указанный арендодателем в уведомлении от 30.04.2019 № ГФ-6/2667 размер годовой арендной платы завышенным, и, по мнению суда, могла бы быть использована для расчета арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.12.2022 только в случае, если бы судебный эксперт пришел к выводу о более низком размере, чем установлен в отчете об оценке № 151-18. Требование арендной платы в большем размере суд считает выходящим за пределы добросовестного поведения (статья 10 ГК РФ).

Истец также не привел доказательств обоснованности начисления арендатору квартальных арендных платежей с 2021 года в размере 465 695 руб. 96 коп. (1 744 000 руб. 00 коп. / 4 = 436 000 руб. 00 коп.).

В связи с изложенным, проанализировав поступившие от арендатора платежи, суд признает правомерным требование истца о взыскании с ответчика 3 725 948 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2022.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании арендной платы следует отказать.

Исследовав расчет истца по неустойке, суд отмечает, что истец учел предоставленные ответчику по договору отсрочки внесения арендных платежей, и приходит к выводу о наличии у истца права требования с ответчика 1 275 259 руб. 14 коп. пени за общий период с 27.10.2020 (с учетом положений главы 11 ГК РФ) по 21.02.2023. При этом суд принимает во внимание отсутствие основания для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ с учетом того, что истец на основании пункта 3.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.04.2017) мог начислить неустойку за весь период по 1 % в день, однако в инициативном порядке этого не сделал.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 1 275 259 руб. 14 коп. пени также подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статей 109, 110 АПК РФ, 333.21 и 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 40 827 руб. государственной пошлины, взыскать с истца в пользу ответчика 14 399 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, возвратить ответчику с депозитного счета суда 50 000 руб., внесенных платежным поручением № 104 от 14.03.2024, а также выплатить экспертному учреждению 46 131 руб. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет суда ответчиком платежным поручением № 292 от 30.08.2023

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Промкабель», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 725 948 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате, 1 275 259 руб. 14 коп. пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Промкабель», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 40 827 руб. государственной пошлины. 

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Промкабель», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 14 399 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Промкабель», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области 50 000 руб., внесенных платежным поручением № 104 от 14.03.2024.  

Выплатить Федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 46 131 руб. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области Обществом с ограниченной ответственностью «Промкабель», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) платежным поручением № 292 от 30.08.2023.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                  Д.И. Тисленко