АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45559/2021

г. Краснодар

19 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313272810100023) – ФИО2 (доверенность от 25.02.2019), от органа, осуществляющего публичные полномочия – управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 29.12.2022), в отсутствие третьего лица – администрации муниципального образования «Динской район», извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022 по делу № А32-45559/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просил:

– признать незаконным отказ от 28.06.2021 № 10.01-08/4528 в предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 8 315 кв. м с кадастровым номером 23:07:0804015:224, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта, для размещения складских помещений, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Краснодарская, 61/3; 

– обязать управление принять решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка общей площадью 8 315 кв. м с кадастровым номером 23:07:0804015:224, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта, для размещения складских помещений, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Краснодарская, 61/3, и направить в срок, не превышающий тридцати дней с даты вступления в законную силу решения, заявителю проект договора аренды указанного земельного участка.

Заявление мотивировано незаконностью решения уполномоченного органа, отказавшего в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности. Оспариваемое решение управления нарушает закон (статьи 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс) и права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности (статьи 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Динской район» (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022, заявленные требования удовлетворены.

Суды установили, что 18.10.2013 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:07:0804015:224, площадью 8 315 +/- 32 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Краснодарская, 61/3. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта; для размещения складских помещений. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в границах данного участка расположено два объекта недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности: объект с кадастровым номером 23:07:0804015:205 (объект незавершенного строительства площадью 775,9 кв. м, степенью готовности 18%, запись регистрации права от 19.09.2002 № 23-01.31-12.2002-257); объект с кадастровым номером 23:07:0804015:93 (нежилые помещения № 1-16 здания литера «В» – приемо-заготовительный склад площадью 979,6 кв. м, запись регистрации права от 13.06.2002 № 23.01.31-1-7.2002-522). Между администрацией Динского сельского поселения Динской район (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 31.08.2015 № ДА-61. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить в аренду, а арендатор принять участок из земель населенных пунктов общей площадью 8 315 кв. м с кадастровым номером 23:07:0804015:224, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Краснодарская, 61/3, предназначенный для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта. Договор действует в течение 360 дней до 24.08.2016 (пункт 7.2). В уведомлении от 20.10.2017 управление сообщило предпринимателю о расторжении договора аренды от 31.08.2015, который 16.03.2021 обратился в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Письмом от 28.06.2021 № 10.01-08/4528 управление отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов. Отказ мотивирован тем, что положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов в целях эксплуатации объектов незавершенного строительства. Ранее заявителем реализовано право, предусмотренное положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 превышает площадь участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в его  границах. Ссылаясь на незаконность данного решения, нарушающего права (интересы) предпринимателя, последний оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора судебные инстанции исходили из отсутствия предусмотренных земельным законодательством оснований для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка. Принадлежащий предпринимателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:07:0804015:205 уже по состоянию на 2002 год находился на данном земельном участке и был приобретен по договору купли-продажи от 30.05.2002. По договору аренды от 31.08.2015 земельный участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации, в том числе незавершенного строительством квасильно-засолочного пункта. При этом использование расположенных в границах земельного участка объектов как единого технологично-производственного комплекса управлением не опровергнуто. В рамках дела проведена судебная экспертиза. Эксперт при определении площади земельного участка правомерно принял во внимание не только площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:07:0804015:93, но и площади иных вспомогательных сооружений, в том числе объекта с кадастровым номером 23:07:0804015:205, образующих имущественный комплекс. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что объекты возводились неправомерно, на не отведенной для этих целей территории и вводились в эксплуатацию без ведома уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами органа. Управление не отрицает факты образования земельного участка в 2013 году за счет территории, изначально отведенной правопредшественнику заявителя для размещения объектов с кадастровыми номерами 23:07:0804015:93 и 23:07:0804015:205. При этом испрашиваемый земельный участок формировался, в частности, для эксплуатации указанных объектов с кадастровыми номерами 23:07:0804015:93, 23:07:0804015:205. Исходя из представленных в материалы дела доказательств, а также результатов проведенной по ходатайству предпринимателя судебной экспертизы (заключение от 26.08.2022 № 761/16.1), судебные инстанции пришли к выводу о том, что оспариваемое решение противоречит закону и нарушает права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Доводы управления о невозможности предоставления земельного участка в аренду предпринимателю, как собственнику объекта незавершенного строительства, площадью, значительно превышающей площадь принадлежащего ему на праве собственности (завершенного строительством) объекта недвижимости, апелляционным судом отклонены. Предприниматель обращался с заявлением о предоставлении земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то есть как собственник зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке. На данном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:07:0804015:93, площадью 979,6 кв. м (используется под основное производство) и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:07:0804015:205, площадью 775,9 кв. м (используется под склад). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. С целью определения площади, необходимой для использования объектов недвижимости, суд первой инстанции провел по делу судебную экспертизу. В заключении от 26.08.2022 № 761/16.1 отражено, что минимальная площадь земельного участка для эксплуатации производственного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:07:0804015:93 (основное производство) и объекта недвижимости с кадастровым номером 23:07:0804015:205 (склад), с примыкающими к ним сооружениями, должна составлять 9 381,8 кв. м, что превышает фактическую площадь земельного участка, равную 8 315 кв. м, на 1 066,8 кв. м. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства о проведении судебной экспертизы. Заключение основано на представленных эксперту материалах дела, экспертом указано, на основании каких методик проводилось экспертное исследование. Составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленный судом вопрос. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Судом апелляционной инстанции не установлены процессуальные нарушения, допущенные при назначении и проведении судебной экспертизы, могущие вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта; противоречия в выводах эксперта отсутствуют. В силу изложенного отсутствуют основания для оценки заключения судебной экспертизы в качестве недопустимого или недостоверного доказательства. Управлением ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено. Таким образом, экспертизой подтверждено, что площадь испрашиваемого земельного участка не превышает необходимой предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Здание с кадастровым номером 23:07:0804015:93, в котором сейчас размещено основное производство домов из клееного бруса, существовало на земельном участке на момент его формирования и, соответственно, не исключало его использование в соответствии с тем видом разрешенного использования, который был придан этому участку – для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта; для размещения складских помещений. На момент рассмотрения спора оно может использоваться так же. Здание с кадастровым номером 23:07:0804015:205 имеет степень готовности 43% и используется как склад, что не нарушает разрешенное использование земельного участка. Также двухэтажное здание с кадастровым номером 23:07:0804015:205, незавершенное строительством, не имеет самостоятельного функционального назначения. На момент экспертного осмотра часть площадей 1-го этажа здания, эксплуатировалось как склад готовой продукции деревянных стандартных домов из клееного бруса, производство которых расположено в здании с кадастровым номером 23:07:0804015:93. Таким образом, оба принадлежащие предпринимателю здания по указанным причинам вполне соответствуют разрешенному использованию участка. Апелляционный суд при этом отметил, что такой вид разрешенного использования, как квасильно-засолочный пункт, действующим классификатором видов разрешенного использования земельных участков не предусмотрен. Согласно переходному ключу, утвержденному приказом Росстандарта от 21.04.2016 № 458, вид разрешенного использования «Цех квасильно-засолочный» по ОКОФ ОК 013-94 соответствует виду разрешенного использования «Здания производственных корпусов, цехов, мастерских» по ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008). В пояснениях предприниматель обоснованно указал, что согласно действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края, а также сведениям Генерального плана Динского сельского поселения и карты функционального зонирования, земельный участок с кадастровым номером 23:07:0804015:224 расположен в границах производственной зоны: «П» зона предприятий, производств, и объектов II-IV классов опасности. В данной зоне допускается размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Объекты, принадлежащие предпринимателю, эксплуатируются в качестве производственных объектов. При первоначальном предоставлении заявителю земельный участок с кадастровым номером 23:07:0804015:224 был сформирован на основании постановления администрации от 12.03.2013 № 431, которым установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации приемо-заготовительного склада, квасильно-засолочного пункта». Указанный вид разрешенного использования устанавливался в соответствии с ранее действовавшим Общероссийским классификатором основных фондов (утвержден постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 № 359), однако данный документ утратил силу с 01.01.2017 в связи с изданием приказа Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-СТ, которым принят Общероссийский классификатор основных фондов «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов». Согласно Перечню группировок ОКОФ квасильно-засолочный пункт имеет код 114524433. Приказом Росстандарта от 21.04.2016 № 458 утверждены прямой и обратный переходные ключи между редакциями ОК 013-94 и ОК 013-2014 (СНС 2008) Общероссийского классификатора основных фондов, согласно которому квасильно-засолочный пункт (код 114524433) отнесен к группировочной позиции Общероссийского классификатора основных фондов ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008) под кодом 210.00.11.10.450 – здания производственных корпусов, цехов, мастерских. Этим же приказом предприятие по производству полносборных деревянных домов (код 114523151) также отнесено к группировочной позиции Общероссийского классификатора основных фондов ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008) под кодом 210.00.11.10.450 – здания производственных корпусов, цехов, мастерских. В настоящее время такой вид разрешенного использования земельного участка как «эксплуатация приемо-заготовительного склада, квасильно-засолочного пункта» законодательством не предусмотрен. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» установлено, что видом разрешенного использования земельного участка, на котором предусматривается размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом будет являться производственная деятельность (код 6.0). Территориальная зона, в которой расположен спорный земельный участок, также относится к производственной зоне. Таким образом, поданное предпринимателем заявление о предоставлении земельного участка в аренду, в котором в качестве цели использования земельного участка была указана эксплуатация приемо-заготовительного склада, квасильно-засолочного пункта, предусматривало осуществление производственной деятельности. Фактически осуществляемая в настоящее время деятельность по производству и изготовлению деревянных стандартных домов из клееного бруса также относится к производственной деятельности. Следовательно, разрешенное использование земельного участка фактически изменилось на производственное назначение и именно в соответствии с ним он и используется. Эксплуатация принадлежащих предпринимателю нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:07:0804015:205 и 23:07:0804015:93 соответствует виду разрешенного использования земельного участка – производственная деятельность (код 6.0), который в соответствии с приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 должен быть установлен при заключении договора аренды на новый срок.

Управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения Земельного кодекса, нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и мотивирована следующим. Основания для заключения с предпринимателем нового договора аренды отсутствуют, поскольку договор аренды от 31.08.2015 № ДА-61 заключен с заявителем как с собственником объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, земельный участок предоставлялся для завершения строительства данного объекта. С заявлением о заключении нового договора аренды предприниматель обратился за пределами срока действия ранее заключенного договора от 31.08.2015. Поэтому основания для заключения нового договора аренды с заявителем отсутствуют. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что необходимая минимальная площадь земельного участка для эксплуатации производственного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:07:0804015:93 (основное производство) и объекта недвижимости с кадастровым номером 23:07:0804015:205 (склад), с примыкающими к ним сооружениями, должна составлять 9 381,8 кв. м, что превышает фактическую площадь земельного участка, равную 8 315 кв. м, на 1 066,8 кв. м. Также экспертизой установлено, что в границах испрашиваемого земельного участка расположено производство по изготовлению деревянных стандартных домов из клееного бруса. В состав производства входят два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 23:07:0804015:93 (площадь застройки 2355,4 кв. м) и 23:07:0804015:205 (площадь застройки 1 397,3 кв. м); общая площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 зданиями и сооружениями составляет 3 752,7 кв. м. Экспертом при расчете площади и процента готовности объекта незавершенного строительством применялись показатели, установленные для лесопромышленного комплекса с производством стандартных домов, при поставке сырья и отправки продукции по железной дороге. Апелляционный суд также указал, что в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка не предусмотрен приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Видом разрешенного использования земельного участка, на котором предусматривается размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом будет являться производственная деятельность (код 6.0). Между тем названным приказом установлен также вид разрешенного использования земельного участка «строительная промышленность», который подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции (код 6.6). При этом согласно договору аренды земельный участок имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта, за предоставлением земельного участка именно с таким видом разрешенного использования и обратился предприниматель. Проведенная экспертиза не обосновывает соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, а также не доказывает использование расположенных на этом участке объектов недвижимости как единого комплекса. В этой связи отказ управления, выраженный в письме от 28.06.2021 № 10.01-08/4528, является законным. 

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы управления, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению заявителя, судебные инстанции правомерно исходили из того, что предприниматель с 2002 года является собственником двух объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0804015:224 и используемого для производственной деятельности (код 6.0). Испрашиваемый предпринимателем в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:07:0804015:224 площадью 8 315 кв. м используется для промышленного изготовления деревянных стандартных домов из клееного бруса. На участке распложено два объекта: здание с кадастровым номером 23:07:0804015:93, с примыкающими открытыми погрузочно-разгрузочными площадками, бункерами и навесом и здание с кадастровым номером 23:07:0804015:205 незавершенное строительством. При этом минимальная площадь земельного участка для эксплуатации производственного объекта с кадастровым номером 23:07:0804015:93 (основное производство) и объекта с кадастровым номером 23:07:0804015:205 (склад), с примыкающими к ним сооружениями, превышает фактическую площадь земельного участка, равную 8 315 кв. м, на 1 066,8 кв. м. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края, а также сведениям Генерального плана Динского сельского поселения и карты функционального зонирования, земельный участок с кадастровым номером 23:07:0804015:224 расположен в границах производственной зоны «П» – зона предприятий, производств, и объектов II-IV классов опасности. В данной зоне допускается размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Объекты, принадлежащие предпринимателю, эксплуатируются в качестве производственных объектов. При первоначальном предоставлении в аренду земельный участок формировался на основании постановления администрации от 12.03.2013 № 431, которым установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации приемо-заготовительного склада, квасильно-засолочного пункта». Указанный вид разрешенного использования устанавливался в соответствии с ранее действовавшим Общероссийским классификатором основных фондов (утвержден постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 № 359). Данный документ утратил силу с 01.01.2017 в связи с изданием приказа Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-СТ, которым принят Общероссийский классификатор основных фондов «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов». Согласно Перечню группировок ОКОФ квасильно-засолочный пункт имеет код 114524433. Приказом Росстандарта от 21.04.2016 № 458 квасильно-засолочный пункт (код 114524433) отнесен к группировочной позиции Общероссийского классификатора основных фондов ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008) под кодом 210.00.11.10.450 – здания производственных корпусов, цехов, мастерских. Этим же приказом предприятие по производству полносборных деревянных домов (код 114523151) также отнесено к группировочной позиции Общероссийского классификатора основных фондов ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008) под кодом 210.00.11.10.450 – здания производственных корпусов, цехов, мастерских. В настоящее время такой вид разрешенного использования как «эксплуатация приемо-заготовительного склада, квасильно-засолочного пункта» не предусмотрен. Исходя из содержания приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и территориальной зоны, в которой расположен испрашиваемый в аренду участок, разрешенной деятельностью земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 будет являться производственная деятельность (код 6.0). Разрешенное использование участка фактически изменилось на производственное назначение и именно в соответствии с ним этот участок и используется. Следовательно, испрашиваемая и фактически осуществляемая в настоящее время деятельность соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

От администрации отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель управления поддерживал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Пояснил, что иск об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не подавался. 

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что заявитель на протяжении длительного периода времени осуществляет на данной территории производственную деятельность, используя принадлежащие ему объекты недвижимости для промышленного изготовления деревянных стандартных домов из клееного бруса.   

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 18.10.2013 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:07:0804015:224, площадью 8 315 +/- 32 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Краснодарская, 61/3. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта; для размещения складских помещений. 

По сведениям ЕГРН в границах данного земельного участка расположено два объекта недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности: объект с кадастровым номером 23:07:0804015:205 (объект незавершенного строительства площадью 775,9 кв. м, степенью готовности 18%, запись регистрации права от 19.09.2002 № 23-01.31-12.2002-257); объект с кадастровым номером 23:07:0804015:93 (нежилые помещения № 1-16 здания литера «В» – приемо-заготовительный склад площадью 979,6 кв. м, запись регистрации права от 13.06.2002 № 23.01.31-1-7.2002-522). 

Между администрацией Динского сельского поселения Динской район (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 31.08.2015 № ДА-61. Договор заключался на основании подпункта 6 пункта 8 статьи 38.8 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ, Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», свидетельства о государственной регистрации права от 16.06.2014 серия 23-АМ № 595816. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить в аренду, а арендатор принять на условиях договора участок из земель населенных пунктов общей площадью 8 315 кв. м с кадастровым номером 23:07:0804015:224, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Краснодарская, 61/3, предназначенный для эксплуатации приемозаготовительного склада, квасильно-засолочного пункта. Договор действует в течение 360 дней до 24.08.2016 (пункт 7.2). 

В уведомлении от 20.10.2017 управление сообщило предпринимателю о расторжении договора аренды от 31.08.2015, который 16.03.2021 обратился в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

Письмом от 28.06.2021 № 10.01-08/4528 управление отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов. Отказ мотивирован тем, что положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов в целях эксплуатации объектов незавершенного строительства. Ранее заявителем реализовано право, предусмотренное положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 превышает площадь участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в  границах данного участка. 

Предприниматель, ссылаясь на незаконность данного решения, оформленного письмом от 28.06.2021 № 10.01-08/4528, и нарушающего права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, оспорил данное решение в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами Земельного кодекса и носят однократный характер.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Одним из оснований для принятия уполномоченным органом такого решения является обращение заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Таким образом, судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объектов, размещенных в его границах.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса). 

Определением от 18.03.2022 суд первой инстанции по ходатайству предпринимателя назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил ФИО4, эксперту научно-производственного предприятия общество с ограниченной ответственностью «Стройтехэкспертиза».

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание содержание заключения эксперта от 26.08.2022 № 761/16.1, судебные инстанции установили отсутствие оснований, препятствующих предоставлению управлением испрашиваемого предпринимателем земельного участка в аренду без торгов. Суды исходили из того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:07:0804015:205 по состоянию на 2002 год уже находился на испрашиваемом земельном участке, так как был приобретен заявителем по договору купли-продажи от 30.05.2002. По договору аренды от 31.08.2015 земельный участок предоставлялся для эксплуатации расположенных на нем объектов, в том числе незавершенного строительством квасильно-засолочного пункта. При этом использование расположенных в границах испрашиваемого участка объектов недвижимости как единого технологично-производственного комплекса управлением не опровергнуто. Какие-либо доказательства того, что указанные объекты используются заявителем отдельно друг от друга, в материалы дела не представлены. Уполномоченный орган не отрицает факты образования земельного участка в 2013 году за счет территории, изначально отведенной уполномоченным органом правопредшественнику заявителя для размещения указанных объектов. При этом земельный участок площадью 8 315 кв. м формировался для эксплуатации объектов с кадастровыми номерами 23:07:0804015:93 и 23:07:0804015:205. Экспертным путем подтверждено, что площадь испрашиваемого земельного участка не превышает площадь участка, необходимую для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости. При этом здание с кадастровым номером 23:07:0804015:205, незавершенное строительством, не имеет самостоятельного функционального назначения и эксплуатируется как склад готовой продукции деревянных стандартных домов из клееного бруса, производство которых расположено в здании с кадастровым номером 23:07:0804015:93. Таким образом, оба здания, принадлежащие предпринимателю, соответствуют разрешенному использованию земельного участка. Данное разрешенное использование фактически изменилось на производственное назначение и именно в соответствии с этим назначением используется заявителем. Исходя из материалов дела и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о том, что выраженный в письме от 28.06.2021 № 10.01-08/4528 отказ управления является незаконным и нарушает права (интересы) предпринимателя.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса). 

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции возложил на управление обязанность по подготовке и направлению предпринимателю проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0804015:224 в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы управления о невозможности предоставления в аренду предпринимателю земельного участка в связи с отсутствием законных оснований и превышением площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов, площади испрашиваемого участка, подлежат отклонению. Указанные доводы проверены судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и отклонены как не основанные на нормах земельного законодательства и не соответствующие имеющимся в деле доказательствам. Приведенные в жалобе доводы направлены по существу на опровержение выводов судебных инстанций, основанных на фактических обстоятельствах спора. Администрация в обоснование своих возражений ссылается на невозможность предоставления земельного участка в аренду предпринимателю для завершения строительства, указывая на то, что данное право заявителем уже было реализовано (договор аренды от 31.08.2015 № ДА-61). При этом уполномоченный орган не усматривает и оснований для предоставления испрашиваемого участка в аренду для целей эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости. Суд кассационной инстанции в этой связи обращает внимание на то, что незавершенный строительством объект с кадастровым номером 23:07:0804015:205 не является самовольным, он приобретен предпринимателем в 2002 году, которым улучшен и используется им в производственной деятельности. С иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов уполномоченный орган не обращался (статья 239.1 Гражданского кодекса, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2022 № 4 (2021)). В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, используемые заявителем длительный период времени в хозяйственной деятельности, возникают риски нарушения имущественных прав предпринимателя, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Уклонение управления от принятия решения о предоставлении в аренду предпринимателю испрашиваемого земельного участка в такой ситуации нарушает баланс публичных и частных интересов, никак не нарушая при этом прав (интересов) муниципального образования. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление (орган местного самоуправления) освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022 по делу № А32-45559/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

                                                                                                                             И.В. Сидорова