АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-9620/23 

Екатеринбург 08 апреля 2025 г. Дело № А47-12483/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В. А., судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В. 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2024 по делу № А47-12483/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2024 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыл представитель предпринимателя – Долгий С.Л. (доверенность от 25.04.2024).  

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации города Оренбурга (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 56:44:0424005:21, общей площадью 151 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в силу приобретательной давности.  

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к предпринимателю о признании указанного объекта капитального строительства самовольной постройкой; об обязании снести (демонтировать) объект капитального строительства.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, ФИО2.  

Решением суда от 08.08.2023 первоначальный иск удовлетворен. За предпринимателем признано право собственности на объект недвижимого имущества здание с кадастровым номером 56:44:0424005:21 общей площадью 151 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречного иска отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 решение суда оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2024 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области. Определением Верховного суда Российской Федерации от 07.05.2023 в передаче кассационной жалобы предпринимателя для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации отказано.  

Решением суда от 17.10.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2024 решение суда оставлено без изменения.  

 В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие вывода судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель отмечает, что разрешение на строительство объекта выдано не позднее 2001 года на основании распоряжения главы города от 27.11.2000 № 4340-р, что соответствует порядку выдачи разрешения и приему в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, действующему на тот момент и регламентированному ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ; в дальнейшем произведена лишь его реконструкция, при этом указанный Кодекс не предусматривал выдачу разрешений на строительство временных сооружений, понятие временного некапитального объекта введено лишь в 2009 году. По мнению истца, судами не учтено, что объект поставлен на кадастровый учет, и подключен к системам электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, при этом подключение последнего возможно только при получении согласия собственника земельного участка. Предприниматель поясняет, что ответчик судьбой земельного участка не интересовался, бремя содержания не нес, претензий к ответчику не предъявлял.  

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.  

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения главы города Оренбурга от  

27.11.2000 № 4340-р ФИО3 (бывшей супруге ФИО1) предоставлен земельный участок под строительство объекта торговли.  

Распоряжением главы города Оренбурга 08.04.2002 № 2607-р Распоряжение Главы города от 27.11.2000 № 4340-р «О предоставлении ФИО4 земельного участка по ул. Орск» отменено в части предоставления земельного участка и прекращено действие договора аренды земельного участка от 05.06.2001 № 4412.  

Принято решение предоставить ФИО4 (свидетельство от 23.10.97 № 8350), ФИО1 (свидетельство от 05.06.97 № 4100) на условиях договора аренды до 01.01.2005 по 1/2 доле земельного участка каждому, из общей площади 133 кв. м, без выдела в натуре по ул. Орская, 47, с разрешенным использованием: размещение торгового павильона. Категория земель: земли поселений.  

Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города Оренбурга письмом от 08.10.2004 № 24/1-5678 согласован предоставленный эскизный проект реконструкции экспресс-закусочной «Магнит», расположенной по ул. Орской, 47.  

На основании распоряжения главы города Оренбурга от 29.10.2004 № 5503-р разрешено ФИО1 и ФИО4 разработать проект реконструкции экспресс-закусочной по адресу: 

<

...>.  

Комитету по градостроительству и архитектуре администрации города Оренбурга выдать архитектурно-планировочное задание.  

Архитектурно-планировочное задание утверждено Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города.  

Проектная документация на реконструкцию торгового павильона разработана ОАО «ПИ «Оренбурггражданпроект».  

Начальником инспекции ГАСН администрации выдано заключение от 20.04.2006 № 39/06 о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.  

Согласно данному заключению строительство велось на основании распоряжения Главы города № 4340-р от 27.11.2000, в соответствии с разрешения ГАСН № Г-84/01 по проекту 230.231.0.0001, разработанному ОАО  

«ПИ «Оренбурггражданпроект», возведено ФИО1, ФИО4 собственными силами.  

На основании разрешения № Р-471 от 15.11.2001, выданного управлением Оренбурггосэнергонадзор; акта осмотра от 15.11.2001 № 12-02-2242 вновь сооруженной (реконструированной) электрической (тепловой) установки, объект подключен к системе энергоснабжения к ТП1853 кабелем 0,22 кВ через М.С. ВРУ жилого дома.  

Заключением от 14.12.2001 № 73 отдела вневедомственной охраны при ОВД Центрального района 11.12.2001 на основании обследования павильона «Магнит», расположенного по адресу: 

<

...>, в ходе проверки установлено, что объект соответствует технической укрепленности и оснащенности объекта требованиям РД 78.147-93, РД 78.145-93, РД 78.143-92 МВД России охранно - пожарной сигнализацией.  

12.01.2005 выдано заключение о соответствии законченного строительством или реконструированного производственного объекта требованиям охраны труда на объект продуктового магазина «Магнит» экспресс-закусочная, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Государственным пожарным надзором МЧС России выдано заключение о соблюдении на объекте соискателя лицензии требований пожарной безопасности от 21.12.2004 № 831.  

Между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение от 09.07.2015 об отказе ФИО3 от правопритязаний на объект: магазин - «сэндвич», литера Е, расположенный по адресу: 

<

...>. ФИО1 было выкуплено ½ объекта недвижимости, согласованная стоимость 700 000 руб.  

Согласно выписке из ЕГРН от 31.10.2022 нежилое здание: магазин, с кадастровым номером 56:44:0424005:21 площадью 151 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, поставлено на кадастровый учет 30.10.2011.  

13.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424001:186 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением магазина. Местоположение:  

<

...> на земельном участке расположен магазин литера Е, № 47.  

Земельный участок снят с кадастрового учета 09.03.2022. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.  

Предприниматель, полагая, что добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным зданием более 15 лет, брак с ФИО4 расторгнут и претензий у бывших супругов в отношении спорного здания друг к другу не имеется, имущество из его владения никогда не выбывало, он несет расходы на его содержание и фактически осуществляет там предпринимательскую деятельность на протяжении более 15 лет с момента постройки объекта в августе 2001 года, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности.  

В свою очередь, администрация, полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, обратилась в арбитражный суд со встречным иском.  

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, и удовлетворяя встречный иск, суды исходили из следующего.  

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в  

собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.  

Суды обоснованно исходили из того, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение  

не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).  

При этом особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.  

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (пункт 12 постановления Пленума № 44).  

При исследовании фактических обстоятельств суды установили, что земельный участок предпринимателю для строительства объекта капитального строительства не предоставлялся, доказательств заключения договора аренды на основании распоряжения главы г. Оренбурга от 08.07.2002 № 2607-р в материалы дела не представлено.  

По общему правилу, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).  

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) разъяснено, что из системного толкования правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского  

кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.  

Между тем, как установлено судами, администрация разрешение на строительство капитального объекта истцу не выдавала; воля собственника на предоставление земельного участка для возведения объекта капитального строительства отсутствует, что следует из пояснений ответчика.  

Судами учтено, что ранее объект располагался на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0424001:186 с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением магазина. Земельный участок снят с кадастрового учета 09.03.2022. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют; архитектурно–строительным надзором администрации выдано разрешение от 08.12.2004 № Г-355/04 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству павильона, то есть, некапитального объекта.  

Как следует из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, согласно которым приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.  

При этом, лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.  

 С учетом изложенного, установив, что земельный участок был предоставлен истцу в целях размещения некапитального объекта; согласие арендодателя предоставить земельный участок для целей возведения на нем объектов недвижимого имущества (капитального строительства) отсутствует; разрешение на строительство не выдавалось; предприниматель не является законным землепользователем указанного выше земельного участка, на котором возведено капитальное строительство; отсутствует признак добросовестности владения, при этом администрация не лишена права владения вышеуказанным земельным участком под самовольно возведенным объектом, суды правомерно удовлетворили требования администрации о сносе  

объекта недвижимого имущества и отказали в удовлетворении первоначального иска о признании права собственности на спорный объект (самовольную постройку) в силу приобретательной давности.  

Руководствуясь положениями п. 15 постановления Пленума № 44, ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, установив, что земельный участок, на котором было построено здание снят с кадастрового учета, не принадлежит предпринимателю ни на каком праве, не отводился в установленном порядке для целей капитального строительства, при этом администрация не лишена права владения земельным участком под самовольно возведенным объектом суды пришли к обоснованному выводу о том, что нормы об исковой давности к требованиям о признании объекта самовольной постройкой и сносе применению не подлежат.  

Доводов о несогласии с указанным выводом судов кассационная жалоба не содержит.  

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам апелляционной жалобы, которые являлись предметом исследования апелляционного суда, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)  

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.  

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда и постановления суда апелляционной инстанции.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2024 по делу № А47-12483/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Купреенков 

Судьи Н.Г. Беляева  

 М.В. Торопова