ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16347/2019

Дело № А41-44392/19

04 октября 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 октября 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Хомякова Э.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 по делу № А41-44392/19, принятое судьей Е.М. Новиковой по заявлению закрытого акционерного общества «Группа компаний «Жилищный капитал» о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьи лица: ФИО2, ФИО3,

при участии в заседании:

от ЗАО «ГК «Жилищный капитал» - ФИО4 по доверенности от 05.09.2019, диплом,

от Управления Росреестра по Московской области - ФИО5 по доверенности от 25.12.2018, диплом,

от ФИО2 - ФИО6 по доверенности от 03.07.2019, диплом,

от ФИО3 - Кубарь И.И. по доверенности от 11.10.2018, диплом, 

 

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Группа компаний «Жилищный капитал»  (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо) с требованиями о признании незаконным решения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 25.02.2019 № 50/066/009/2018-3742; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать за ФИО2 право собственности на следующее имущество: 1) семь квартир (таунхаусов) (незавершенное строительство) общей площадью 1 684,20 кв. м и четвертый кластер таунхаусов (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 2 474,1 кв. м, расположенных на одном земельном участке общей площадью 3 393,00 кв. м по адресу: 

<

...>, а именно: квартиры (таунхаус), с условными №№ 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 в Объекте незавершенного строительства: 3 кластер таунхаусов (степень готовности - начальная, кирпичная кладка до уровня 1-го этажа), строительный адрес: 

<

...> (с учетом стоимости доли в земельном участке под кадастровым номером 50:20:0070227:1454); 2) объект незавершенного строительства: 4 кластер таунхаусов (степень готовности - средняя, не остеклено, без внутренней и внешней отделки), ориентировочная площадь 11 квартир 2 320 кв.м. нежилых помещений 154, 10 кв.м., строительный адрес: 

<

...>) Земельный участок под четвертым кластером таунхаусов под кад.номером 50:20:0070227:3054.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ФИО2, ФИО3 (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 по делу № А41-44392/19 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители общества и третьих лиц в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016 по делу № А41- 46277/16 ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитали (АО «АлеутСтрой») признано банкротом, в отношении вето введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» утверждена ФИО7. 

В рамках дела о банкротстве ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» были проведены торги в форме публичного предложения. 

В ходе Торгов в рамках Лота № 9 на продажу было выставлено следующее имущество: Семь квартир (таунхаусов) (незавершенное строительство) общей площадью 1 684,20 кв. м и четвертый кластер таунхаусов (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 2 474,1 кв. м, расположенных на одном земельном участке общей площадью 3 393,00 кв. м по адресу: 

<

...>; Объект незавершенного строительства: 4 кластер таунхаусов (степень готовности -средняя, не остеклено, без внутренней и внешней отделки), ориентировочная площадь 11 квартир 2 320 кв.м. нежилых помещений 154,10 кв.м., строительный адрес: 

<

...>; Земельный участок под четвертым кластером таунхаусов под кад.номером 50:20:0070227:3054 (далее - Имущество). 

По результатам Торгов, состоявшихся 26.09.2018 (Протокол № 1078-ОТПП/2/9 «О результатах проведения торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» от 26.09.2018), победителем по Лоту № 9 стала ФИО3. 

В соответствии с условиями Торгов ФИО3 внесла задаток, что подтверждается платежным поручением от 24.09.2018 № 416. 

28.09.2018 между должником в лице конкурсного управляющего ФИО7 (продавец) и победителем торгов ФИО3 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи имущества (далее - Договор купли-продажи). 

Согласно п. 2.3 Договора купли-продажи покупатель обязался в течение 30 дней с момента заключения Договора уплатить Продавцу Цену, определенную п. 2.1 Договора, за вычетом задатка, внесенного на расчетный счет Организатора торгов в соответствии с Договором о задатке. 

08.11.2018 между ФИО3 (Покупатель), ФИО2 (Новый покупатель) и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (Продавец) заключен Договор об уступке прав и переводе долга по договору купли-продажи имущества от 28.09.2018, согласно которому Покупатель уступает Новому покупателю права и переводит на Нового покупателя с согласия Продавца обязанности (долг) по Договору купли-продажи имущества от 28.09.2018, заключенному между Покупателем и Продавцом по результатам торгов. 

09.11.2018 ФИО2 произвел оплату Договора купли-продажи имущества от 28.09.2018, что подтверждается Платежным поручением № 91 от 09.11.2018. 

Должник в лице Конкурсного управляющего ФИО7 (продавец), ФИО2 (покупатель, цессионарий) и ФИО3 (покупатель, цедент) обратились в Росреестр по Московской области через МФЦ МО филиал «Кубинка» с заявлением о государственной регистрации за ФИО2 права собственности на указанное Имущество.

Уведомлением от 25.02.2019 № 50/066/009/2018-3742 в государственной регистрации прав отказано. 

Заявитель, полагая указанное решение незаконным и необоснованным, обратился в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какиелибо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно пп. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации). 

Согласно п. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Статьей 26 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав может быть приостановлена в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации. 

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Как было указано выше, Общество (продавец), ФИО2 (покупатель, цессионарий) и ФИО3 (покупатель, цедент) обратились в Росреестр по Московской области через МФЦ МО филиал «Кубинка» с заявлением о государственной регистрации за А.Н. Бурых права собственности на Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 28.09.2018, договора от 08.11.2018 об уступке прав и переводе долга по договору купли-продажи имущества от 28.09.2018. 

Как указано в уведомлении об отказе в государственной регистрации, регистрирующий орган полагает, что в данном случае подлежат применению нормы п. 1 статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), регламентирующие передачу объектов незавершенного строительства новому застройщику, который будет являться приобретателем. 

При этом, согласно правовой позиции регистрирующего органа, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данные доводы также положены в основу апелляционной жалобы.

Апелляционный суд отклоняет данные доводы по следующим основаниям. 

Как обоснованно указал суд первой инстанции, статья 201.15-1 Закона о банкротстве касается особенностей урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. 

Как указано в п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. 

Поддерживая выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходит из того, что положения п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве устанавливает особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, что прямо следует из наименования данной статьи, и направлены на защиту прав участников строительства.

Вместе с тем, доказательств наличия иных участников строительства помимо Общества в материалы дела не представлено, в связи с чем, вопреки доводам апелляционной жалобы, отсутствуют основания для применения нормы, устанавливающей особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, равно как и отсутствует необходимость в гарантировании прав иных участников строительства.

В данном случае на торгах ФИО3 приобретены семь квартир (таунхаусов) (незавершенное строительство) общей площадью 1 684,20 кв. м и четвертый кластер таунхаусов (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 2 474,1 кв. м, расположенных на одном земельном участке общей площадью 3 393,00 кв. м по адресу: 

<

...>; Объект незавершенного строительства: 4 кластер таунхаусов (степень готовности -средняя, не остеклено, без внутренней и внешней отделки), ориентировочная площадь 11 квартир 2 320 кв.м. нежилых помещений 154,10 кв.м., строительный адрес: 

<

...>; Земельный участок под четвертым кластером таунхаусов под кад.номером 50:20:0070227:3054. 

В отношении указанного имущества отсутствуют обязательства перед участниками строительства. 

Как указано в п.1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

Имущество должника, являющегося застройщиком, и не подлежащее передаче в порядке, определенном статьями 201.10, 201.11 и 201-15.1 Закона о банкротстве на погашение требований участников строительства, включенных в реестр о передаче жилых помещений, а также имущество, в отношении которого не принято соответствующее решение собранием участников строительства (статья 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве) и не объявилось лицо, имеющее намерение стать приобретателем (статья 201.15.1 Закона о банкротстве), а также иное имущество должника-застройщика, подлежит реализации на торгах в порядке, установленном статьями 110,111 Закона о банкротстве. 

ФИО3 является участником и победителем торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал». С ФИО3 по итогам торгов заключен договор купли-продажи от 28.09.2018 в соответствии с положениями п. 16 статьи 110 Закона о банкротстве. 

Проведенные торги не оспорены, недействительными не признаны. 

Как было указано выше 08.11.2018 между ФИО3 (Покупатель), ФИО2 (Новый покупатель) и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (Продавец) заключен Договор об уступке прав и переводе долга по договору купли-продажи имущества от 28.09.2018, согласно которому Покупатель уступает Новому покупателю права и переводит на Нового покупателя с согласия Продавца обязанности (долг) по Договору купли-продажи имущества от 28.09.2018, заключенному между Покупателем и Продавцом по результатам торгов. 

09.11.2018 ФИО2 произвел оплату Договора купли-продажи имущества от 28.09.2018, что подтверждается Платежным поручением № 91 от 09.11.2018. 

На основании изложенного, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о необоснованности решения об отказе государственной регистрации объекта недвижимости, поскольку указанное имущество подлежало реализации в общем порядке без учета особенностей урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что если законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права, подлежат отклонению апелляционным судом.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что для торгов, проводимых в целях реализации имущества должника по делам о банкротстве Законом о банкротстве предусмотрены специальные правила.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

При этом апелляционный суд исходит из того, что Закон о банкротстве не содержит запрета на уступку права и осуществления перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Тот факт, что ФИО3 уступила впоследствии свои права на приобретение имущества иному лицу в условиях полного исполнения обязательств по оплате, не свидетельствует о нарушении прав кредиторов, в связи с чем не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела и не является основанием для отказа в государственной регистрации. 

Таким образом, на государственную регистрацию заявителем были представлены необходимые документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации, которые позволяли осуществить государственную регистрацию прав ФИО2 

При таких обстоятельствах решение Управления Росреестра по Московской области от 25.02.2019 об отказе государственной регистрации права на указанное имущество правомерно признано судом первой инстанции незаконным. 

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ). 

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается. Иных доводов, апелляционная жалоба не содержит. 

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 по делу № А41-44392/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий

 

Н.А. Панкратьева

Судьи

 

Н.В. Диаковская

Э.Г. Хомяков