Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело № А58-4821/2020

«12» марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен  12 марта 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ломако Н.В., 

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2020 года по делу №А58-4821/2020 по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 15.07.2020 № 2803 к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 473 986,04 руб.,

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (определение от 17.09.2020), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирь" о взыскании 1 473 986,04 руб., в том числе: 1 230 849,14 руб. арендной платы за период с 28.03.2015 по 31.03.2020, 243 136,90 руб. неустойки, начисленной за период с 28.03.2015 по 31.03.2020. 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2020 года по делу №А58-4821/2020 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из апелляционной жалобы, в отсутствие зарегистрированного права собственности в отношении спорного земельного участка, ответчик не может использовать данный участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором ответчик с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. С отзывом поступили дополнительные документы: копия договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2015, копия расчета цены выкупа земельного участка от 27.02.2015, копия уведомления №350/1 от 02.12.2015, копия постановления от 27.02.2015 №0353, копия кадастрового паспорта земельного участка от  23.09.2014, копия акта приема-передачи земельного участка от 01.12.2015, копия выписки из ЕГРН от 30.12.2020.

Апелляционный суд отказал в приобщении указанных документов, в связи с отсутствием мотивированного ходатайства о приобщении указанных документов, а также в связи с отсутствием оснований, установленных пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 28.01.2021.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.10.2014 между МО «Мирнинский район» РС (Я) (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирь" (Арендатор), на основании Постановления Администрации МО «Мирнинский район» РС (Я) № 1851 от 14.10.2014, заключен договор аренды земельного участка № 93п/14 (далее – договор аренды). 

Согласно пункту 1.1. договора аренды Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 14:16:010410:241, площадью 1 487 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, г. Удачный, мкр. Новый город (далее – участок). 

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды участок предоставляется под строительство объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром». 

Договор заключен сроком на 3 (три) года с 14.10.2014 по 13.10.2017 (п. 2.1. договора аренды). 

При этом пунктом 9.5. договора аренды установлено, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончанием срока договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 2.5 договора аренды арендные платежи начинают исчисляться с 14.10.2014 и вносятся ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала. 

В пункте 2.6. договора аренды оговорены размер и расчет арендной платы, а также условия изменение размера арендной платы. 21.10.2014 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка по договору аренды.

 Постановлением Администрации МО «Мирнинский район» № 0353 от 27.02.2015 «О предоставлении земельного участка в собственность под эксплуатацию объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром» ООО «Сибирь»» (далее – постановление № 0353 от 27.02.2015) обществу предоставлен в собственность из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в государственной собственности (вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...> под эксплуатацию объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка № 14/13-436847 от 23.09.2014г., площадью 1487 кв.м.: путем предоставления 1487 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 14:16:010410:241, ранее учтенного по договору аренды земельного участка № 93п/14 от 21.10.2014 с ООО «Сибирь» (п. 1.1.). Согласно пункту 2.10. указанного постановления договор аренды земельного участка № 93п/14 от 21.10.2014 расторгнут. 

21.12.2015 на основании постановления № 0353 от 27.02.2015 Администрация муниципального образования «Мирнинский район» РС(Я), в лице председателя муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений» муниципального образования «Мирнинский район» РС(Я) (Продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Сибирь» (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка № 61 (далее – договор купли-продажи). 

Согласно пункту 1.1. договора купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 14:16:010410:241, местоположение: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, г. Удачный, м-н Новый город для использования в целях эксплуатации объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром», в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.09.2014 № 14/13-436847, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 1487 кв.м. 

Цена участка установлена в размере 417 405,06 руб. (п. 2.1. договора купли-продажи). Покупатель оплачивают цену участка в течение 7 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи (п. 2.2.). Полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (п. 2.3.). 

Покупатель обязался, кроме прочего, с момента подписания договора купли-продажи и до момента регистрации права собственности на участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке (п. 4.2.1); за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и представить копии документов о государственной регистрации Продавцу (п. 4.2.2). 

 19.05.2020 истец почтовой связью направил в адрес ответчика требование № 1741 от 06.05.2020, которым предложил в течение десяти дней с момента получения данного требования выплатить числящуюся задолженность по арендной плате в размере 1 330 258,46 руб. Требование получено ответчиком 26.05.2020. 

10.06.2020 истец направил почтовым отправлением РПО 80080549956415 в адрес ответчика требование (претензию) от 08.06.2020 № 2261 с требованием в срок до 06.07.2020 погасить задолженность по арендной плате за период с 14.10.2014 по 31.03.2020 в размере 1 304 346,59 руб. и неустойку в размере 265 128,93 руб., начисленную на основании пункта 2.7. договора аренды. 

В связи с отсутствием ответа на претензию истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался следующими нормами права.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными в законе. 

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договоров и других сделок. 

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. 

Судом первой инстанции установлено, что взыскиваемая истцом с ответчика задолженность по арендным платежам и неустойка связаны с исполнением условий договора аренды земельного участка от 21.10.2014 № 93п/14. правоотношения по которому регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ и ЗК РФ. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 ГК РФ, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Формами платы за использование земли, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.

 В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение  подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРН.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.06.2020 № КУВИ-002/2020-2376740 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:16:010410:241 данные о правообладателе отсутствуют. Имеется запись от 24.12.2014 за номером 14-14-06/033/2014-235 о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 93п/14, выданного 21.10.2014. 

Истец в апелляционной жалобе указал, что подтвердить право собственности на испрашиваемый земельный участок может только выписка из ЕГРН. Отсутствие зарегистрированного права собственности в отношении спорного земельного участка в данном случае является основанием для начисления истцом ответчику арендной платы.

Отклоняя указанные доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд, отмечая, что предметом заявленных истцом требований является взыскание с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за её несвоевременную уплату, поддерживает суд первой инстанции, указавший следующее.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. 

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). 

 В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. 

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлен факт оплаты ответчиком стоимости спорного земельного участка в полном объеме (платежное поручение № 390 от 25.08.2015) во исполнение условий договора купли-продажи. 

Кроме того, постановлением № 0353 от 27.02.2015 расторгнут договор аренды земельного участка № 93п/14 от 21.10.2014. 

Вместе с тем доказательства признания недействительными постановления № 0353 от 27.02.2015 и/или договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2015 № 61 в материалы дела не представлено. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 224 ГК РФ, земельный участок считается переданным ответчику 21.12.2015. Кроме того, как установлено судом первой инстанции, на основании акта от 21.12.2015 земельный участок передан обществу на праве собственности.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по данному договору не влечет его недействительности, вследствие чего не влечет признание не прекращавшимися арендных отношений между сторонами. 

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок не дает оснований полагать, что между сторонами в заявленном истцом периоде существовали какие-либо арендные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о преднамеренном уклонении ООО «Сибирь» от регистрации договора купли-продажи от 21.12.2015 также не принимаются апелляционным судом, поскольку данные обстоятельства, учитывая заявленные требования (взыскание задолженности по арендным платежам и неустойки), не входили в предмет исследования в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2020 года по делу №А58-4821/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийН.В. Ломако

Судьи Е.О. Никифорюк 

                                                                                                          Е.В. Желтоухов