Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64052/2021

04 июля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен  04 июля 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Орион" (адрес:  188650, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ВСЕВОЛОЖСКИЙ РАЙОН, СЕРТОЛОВО ГОРОД, ПЕСОЧНАЯ (СЕРТОЛОВО-1 МКР.) УЛИЦА, 14, 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "КИИЛТОКЛИН" (адрес:  196105, РОССИЯ, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОСКОВСКАЯ ЗАСТАВА ВН.ТЕР.Г., РЕШЕТНИКОВА УЛ., Д. 14, ЛИТЕРА А, ОФИС 13-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2005, ИНН: 

<

***>);

о взыскании,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 02.06.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Киилтоклин» об обязании ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда привести арендуемые помещения, расположенные по адресу: 188650, Ленинградская область, город Сертолово, территория ГП «Сертоловский промышленный комбинат» (улица Песочная, дом 14, корпус 1) в первоначальное состояние, а именно:

–осуществить замену линолеума в комнате инженеров (помещение № 129);

–осуществить замену линолеума в туалете (помещение № 116);

–осуществить восстановление поврежденного кафеля в лаборатории (в помещении № 121); 

–восстановить перегородки в санузле (в помещение № 116);

–удалить бетонные элементы уклонов полов выше отметки 0,00 (ванны резервуаров) и восстановить пол в помещении № 123;

–оборудовать туалет унитазом со сливным баком, а также восстановить фановую трубу от унитаза в канализацию в помещение № 116. 

 После приведения арендуемых помещений в первоначальное состояние и их освобождение от рабочей силы, нанятой ответчиком, истец потребовал обязать ответчика сдать арендованное имущество арендодателю в установленном порядке по акту передачи. 

Также истец просил взыскать с ответчика неоплаченную часть арендной платы за апрель 2021 года в размере 405 106 руб. 80 коп.; пени по ставке 13% за период с 11.05.2021 по 17.05.2021 в сумме 1009 руб. 99 коп. 

В отзыве ответчик возражает против удовлетворения заявленного иска, ссылаясь на то, что отмеченные недостатки возникли до передачи ему помещения в аренду, помещения освобождены 23.04.2021, оснований для уплаты арендной платы после указанной даты не имеется и задолженность по аренде отсутствует. 

По мнению ответчика, истцом не подтверждено первоначальное состояние помещения. 

Ответчик ссылается на то, что осмотр помещения, на результат которого ссылается истец, имел место в его отсутствие, при этом извещение о месте осмотра было направлено накануне его проведения, в срок, который заведомо не позволял ответчику принять участие в осмотре. 

Ответчик указывает на то, что 17.11.2020 был проведен осмотр помещений совместно с арендатором для определения подлежащих выполнению работ для подготовки помещения к передаче арендодателю. 

Ответчик ссылается на то, что дырка в линолеуме в помещении 129 образовалась в результате естественного износа; дырка в линолеуме в помещении в санузле образовалась в результате перенося унитаза и организации душевой кабины, что было согласовано с ООО «Орион».

В отношении повреждений кафеля в лаборатории, ответчик указывает на то, что отверстия в нем были выполнены для целей крепления мебели в 2003 году, до передачи помещения в аренду.  

В дополнении к отзыву ответчик ссылается на то, что по условиям договора выполнение текущего и капитального ремонта помещений относилось к обязанностям арендодателя. При этом ответчик отмечает, что вопрос об оборудовании туалета унитазом со сливным баком и фановой трубой поставлен только при обращении в суд.

Ответчик ссылается на то, что 23.04.2021 возвратил помещение истцу, но последний уклонился от подписания акта передаче в связи с наличием между сторонами спора об устранении недостатков передаваемых помещений. 

Истец заявил ходатайство о вызове в качестве свидетеля индивидуального предпринимателя ФИО2, который в период с 2005 по 2006 года работал главным инженером в ООО «Орион» и выполнял обязанности по содержанию помещений.

Определением от 21.03.2022 в суд вызваны свидетели: ФИО2 и ФИО3, которые допрошены в судебном заседании 19.05.2022.

По результатам допроса свидетелей, истец представил письменную правовую позицию, в которой от отмечает, что свидетель ФИО2 подтверждает факт передачи ответчику помещений без повреждений, сразу после ремонта. Истец отмечает, что истец с 2016 не работает у истца и не заинтересован в исходе процесса.

В отношении показаний свидетеля ФИО3, истец отмечает, что он в настоящее время работает у ответчика и также подтверждает, что на момент передачи в помещениях был сделан новый ремонт. При этом, в помещении 116 имелся унитаз, дыры в линолеуме отсутствовали, имелась перегородка с дверцей; унитаз и перегородка демонтированы в 2008-2011 году. 

При этом, истец полагает, что показания ФИО3  в отношении помещения 123 следует поставить под сомнение, так как свидетель является работником ответчика,

По мнению истца, свидетель ФИО3 путает спорный наклонный бетонный элемент и штатный уклон в центре помещения 123, ведущий в канализацию через ре решетку слива, рядом с которым находится душ для экстренного смыва химикатов с пострадавших сотрудников. По мнению истца, свидетель не смог дать определенных пояснений, как он мог определить наклон пола на спорном участке без применения специальных инструментов, при этом, что пол был закрыт оборудованием, тем более, что при приемке оборудования 19.01.2005 свидетель не присутствовал.  

Ответчик, в свою очередь, представил письменные пояснения по показаниям свидетелей, в которых он настаивает на том, что свидетель ФИО3 подтвердил, что уклон бетонного пола в помещении 123 имел место на момент предоставления помещения арендатору, передаваемое помещение было полностью оборудовано под химическое производство, для чего в помещении был организован наклон пола для смыва химической жидкости. 

Ответчик обращает внимание суда на то, что ФИО3 подтвердил, что в спорном помещении 123 ООО «Киилтоклин» не производило никаких работ и считает, что показания  ФИО2 об отсутствии спорного уклона пола объясняется тем, что визуально этот уклон виден лишь в центре помещения, непосредственно в районе слива. 

Ответчик указывает на то, что при подписании соглашения о порядке приведения помещений в первоначальное состояние, удаление наклона бетонного пола не оговаривалось, равно как и обязанность ответчика по смене кафеля. По мнению ответчика износ кафеля являлся следствием его нормального износа, а осуществление текущего и капитального ремонта является обязанностью истца. 

Ответчик ссылается на то, что из содержания свидетельских показаний следует, что работы по демонтажу унитаза и душевой кабины осуществлялась силами ООО «Орион», на отсутствие письменного согласования демонтажа унитаза с истцом, отсутствие согласования оборудования санузла унитазом и восстановления перегородки  не был оговорен сторонами в перечне действий, которые необходимо совершить для приведения помещений в первоначальное состояние. 

В отношении замены линолеума, ответчик полагает, что эти работы также не отражены в акте с перечнем подлежащих устранению недостатков.

Ответчик полагает, что заявленные истцом требования не исполнимы, требование о замене линолеума не конкретизированы, также как и требование о восстановлении кафеля, которые не могут быть исполнены без замены кафеля. 

Ответчик указывает на то, что у него отсутствует перегородка, унитаз и фановая труба для восстановления, каким образом может быть восстановлен бетонный пол, истец также не указывает. 

Кроме того, ответчик считает, что требование о передаче помещений заявлено некорректно, поскольку нет доказательств, что у ответчика имеется намерение уклониться от передачи помещения.

Ответчик заявил о назначении экспертизы с постановкой на разрешение экспертам вопросов о возникновении недостатков: дырок в линолеуме в комнате инженеров (помещение 129), в туалете  (помещение 116), повреждении кафеля в лаборатории (помещение 121) в период с 23.11.2020 по 23.04.2021; о причинах возникновения недостатков и их отнесении к нормальному износу и об отнесении работ по устранению спорных недостатков к текущему или капитальному ремонту. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении экспертизы. 

Оценив доводы ходатайства, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку ответчик не обосновал необходимости применения специальных познаний для оценки обстоятельств, имеющих значение для дела. 

Исходя из положений статьи 82 АПК РФ, суд считает, что оснований для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы не имеется.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требований. Представитель ответчика против их удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях, представленных в материалы дела.

Оценив доводы истца и ответчика, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Орион» и ЗАО «Фармос СПб» заключен договор аренды промышленных и офисных помещений, расположенных по адресу: Территория предприятия «Сертоловский промышленный комбинат» от 19.01.2005.

По условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование производственные и офисные помещения, расположенные на Заводе, общей площадью 1663 кв.м., включая 121 кв.м. Территории общего пользования.

В пункте 2.3 договора согласовано, что передача помещения арендатору производится по акту приема-передачи. 

В пункте 2.4 договора аренды указано, что арендодатель предоставляет помещения арендатору в состоянии «как есть», в соответствии с описанием и характеристиками, указанными в  Приложении № 2.

Как указано в пункте 2.5 договора, помещение предоставлено для коммерческих целей, в связи с импортом, производством, продажей и распространением средств и иной химической продукции, для чего арендатору предоставляется право, при согласии арендодателя, реконструкция помещений.

Ежемесячная арендная плата за помещение согласована в пункте 3.1 договора в размере 13,38 долларов США за один квадратный метр помещений. Указанная сумма включает в себя оплату коммунальных услуг. Арендная плата, как указано в пункте 3.3 договора, уплачивается не позднее 10-го числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть произведен платеж, на основании выставленных арендатором счетов. Платежи по договору осуществляются в рублях по обменному курсу ЦБ РФ, действующему на дату, предшествующего соответствующему платежу (пункт 3.4 договора). В пункте 3.5 предусмотрен ежегодный пересмотр арендной платы сторонами за два месяца до истечения каждого календарного года срока аренды. 

Срок аренды предусмотрен пунктом 4.2 договора – пять лет, с условием преимущественного права арендатора на пролонгацию срока аренды на следующие пять лет на условиях договора (пункт 4.3 договора). Об использовании права на пролонгацию арендатор должен уведомить арендодателя за 30 дней до истечения срока аренды. 

В обязанности арендодателя включено поддержание за своей счет помещения в надлежащем состоянии и порядке, осуществление текущего ремонта и, при необходимости, капитального ремонта несущих конструкций помещений, крыш, фундаментов, подвалов, фасадов, помещений общего пользования, Коммунальных Систем и Прилегающей территории (пункт 5.6 договора). 

Пунктом 6.1.2 договора предусмотрено право арендатора производить любые улучшения и модификации конструктивных элементов и конструкций помещений или структурных и других изменений помещений или любых изменений интерьера помещений, или переоборудовать помещения с предварительного письменного согласия арендодателя. По окончании срока аренды, пунктом 11.1 договора предусмотрена передача помещений арендодателю в течение 90 календарных дней (Срок Освобождения). В течение Срока Освобождения арендатор обязан уплатить арендную плату и плану за Коммунальные услуги. 

В пункте 11.2 договора указано, что возврат помещений арендодателю подтверждается и оформляется Актом приема-передачи по форме Приложения 4 к договору аренды. В пункте 11.3 договора указано на то, что арендатор должен передать помещения арендодателю в состоянии не хуже, чем на дату договора, с учетом нормального износа. 

В ходе исполнения договора, наименование арендатора изменено на ООО «Киилтоклин».

Дополнительными соглашениями стороны неоднократно изменяли размер арендной платы и порядок его пересмотра. Дополнительным соглашением от 09.11.2020 к договору размер ежемесячной платы с 01.01.2021 согласован в размере 870 руб. за один квадратный метр без учета НДС. 

Помещения переданы по Акту приема-передачи от 19.01.2015. Конкретные характеристики передаваемых помещений и из состоянии в акте не оговорены. 

Письмом от 16.10.2020 ответчик обратился о расторжении договора аренды. 

С учетом предстоящего расторжения договора, 17.11.2020 стороны провели совместный осмотр помещений, по итогам которого составили акт от 23.11.2020. В акте отражены действия, которые арендатор должен был произвести для приведения помещений в первоначальный порядок. В акте отражена необходимость проведения ремонтных работ: в офисах кладовщиком, инженера по охране труда и руководителя производства; на складе готовой продукции; в фасовочном цехе; в варочном цехе; на складе сырья; на пандусе; восстановление санузла до первоначального состояния; в замывочной; заделка отверстий в стенах и перекрытиях в случае демонтажа оборудования вне цеха (лаборатория, чиллерная, венткамера, котельная), заделка отверстий в стенах и перекрытиях, восстановление напольных покрытий, стен, и т.д., замена гомогенного покрытия. 

Замена линолеума и восстановление кафеля в конкретных помещений не оговаривалась, равно как и какие-либо работы по устранению наклона бетонного пола.

На восстановление санузла указано без отметки о том, о каком-именно санузле идет речь, и какие конкретно действия необходимо осуществить для его восстановления. 

Письмом от 19.04.2021 № 88 и обращением от той же даты по электронной почте, ответчик предложил назначить встречу по приемке помещений на 23.04.2021.

О возврате помещений арендатор составил односторонний акт от 23.04.2021

В материалы дела ответчиком представлена электронная переписка, которой подтверждается, что помещения предъявлены к приемке 23.04.2021, после чего между сторонами возник спор относительно надлежащего вида, в котором должны были быть переданы помещения. 

С письмом от 30.04.2021 проект указанного акта направлен арендодателю со ссылкой на то, что 23.04.2021 арендодатель уклонился от подписания акта на территории арендуемых помещений, полагая, что не все их недостатки устранены. 

К письму прилагались фото освобожденных помещений.

Арендная плата уплачена арендатором за период по 23.04.2021, что не отрицается истцом. 

В материалах дела имеются акты, составленные привлеченной организацией, о  выполнении работ по замене линолеума 05.05.2021-07.05.2021, об устранении недостатков полового покрытия от 14.05.2021.

ООО «Орион» 05.06.2021 произвело без участия ответчика осмотр помещения с привлечением специалиста – ООО «ССЭКС-НЕВА».  В акте указано, что ответчик вызывался на осмотр телеграммой 211765, но, явку не обеспечил.

Эксперту были поставлены задачи подтвердить наличие дефектов, указанных в иске, и эксперт их подтвердил.

При этом, в отношении повреждения линолеума в помещении 129, эксперт пришел к выводу о  том, что оно не является следствием обычного износа напольного покрытия.

В помещении 116 повреждения напольного покрытия отражены в связи с демонтажом сантехнической перегородки и ЛДСП и унитаза, в виде отверстий от крепежных элементов конструкций. 

В отношении 121 специалист зафиксировал повреждение настенной плитки, указав, что, по его мнению, указанные повреждения не являются следствием естественного износа. 

В отношении всех дефектов специалист пришел к выводу о том, что по состоянию на 2005 год они отсутствовали. Оснований, по которым специалист пришел к таким выводам, он не указал, с учетом того, что в акте приема-передачи помещений в аренду описание их характеристик отсутствовало. 

Недостаток бетонного пола в помещении 123 сформулирован как монтаж на бетонный пол бетонной стяжки с уклоном (высота 10 см., общая площадь 216 кв.м.).

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Наличие возражений арендодателя относительно состояния переданных помещений не являлось основанием для отказа арендодателя от принятия помещений.

Представленной в материалы дела перепиской сторон подтверждается, что помещения фактические возвращены арендодателю не позднее 23.04.2021.

Задолженность по арендной плате, предъявленная ко взысканию, исчислена за период после указанной даты и до 30.04.2021. Следовательно, требование о ее взыскании не подлежит удовлетворению, равно как и требование о применении ответственности за просрочку уплаты арендной платы.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств, касающихся состояния бетонного пола в помещении 123 и его уровня, равно как и конфигурации туалетов.

Показания свидетелей в отношении указанных обстоятельств, на которые ссылается истец, не подтверждают. При согласовании перечня работ, подлежащих выполнению в связи с возвратом арендованных помещений, работ по выравниванию пола и восстановлению спорного оборудования санузла, не оговаривалось.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец не подтвердил наличия у ответчика обязанности по выполнению указанных работ.

Истцом не представлено обоснования того, что, с учетом нормативного срока службы покрытий пола из линолеума и покрытия стен в виде кафельной плитки, указанные покрытия должны были сохраниться с неизменном виде, с учетом того, что возврат помещения осуществлялся более 15 лет спустя с момента его ремонта.

Обязанность по текущему ремонту помещений,  к которым относится ремонт покрытий пола и стен, по условиям договора возлагались на истца. 

Повреждения линолеума в виде отверстий в нем в перечне работ, подлежащих выполнению для приведения помещений в составленном сторонами двухстороннем акте не оговорены. С учетом того, что с момента передачи помещений арендатором арендодателю и составления истцом акта осмотра помещения с привлечением специалиста прошел значительный период времени, суд не может считать подтвержденным то обстоятельство, что механическое повреждение линолеума в виде его разрыва возникло в период использования помещения арендатором и до его возврата арендодателю. Поскольку арендодатель уклонился от принятия помещений и не зафиксировал их состояние на момент передачи, негативные последствия невозможности установления этого обстоятельства относится на истца.

Отверстия в линолеуме и кафельной плитки, выполненные для размещения мебели и оборудования, относятся к деятельности по обычной эксплуатации помещений, следовательно, арендатор не должен отвечать за эти обстоятельства.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для обязания ответчика устранить указанные истцом недостатки не имеется.

В этой части в удовлетворении иска также следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья Бугорская Н.А.