АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9182/2018

г. Владивосток

03 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2018 года . 

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2018 года.

          Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРНИП 311254031400011; дата регистрации: 10.11.2011) к обществу с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ВМК ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 29.12.2016, адрес: 690021, 

<

...>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, о взыскании 442165 рублей 36 копеек основного долга, 2585318 рублей 67 копеек неустойки, при участии

от истца: ФИО4, доверенность от 03.08.2016 года, паспорт; 

от ответчика: ФИО5, доверенность от 01.05.2018 года, паспорт;

от третьего лица ИП ФИО6: ФИО7, доверенность от 21.12.2017 года, паспорт; 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ВМК ГРУПП» о взыскании 666 828 рублей 48 копеек основного долга по договору аренды от 16.01.2017 за период с 16.01.2017 по 10.01.2017, 2 414 010 рублей 17 копеек неустойки за период с 16.01.2017 на 30.04.2018, неустойки из расчета 6688 рублей 28 копеек, начиная с 01.05.2017 по день вынесения решения, неустойки по день фактического исполнения решения, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения по день фактического исполнения ответчиком обязательства по выплате арендной платы, 169 рублей 40 копеек расходов на отправку досудебной претензии, 95 рублей 08 копеек расходов на отправку ответчику копии искового заявления.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 05.06.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО6.

В судебном заседании 25.07.2018 судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований, в котором истец просит взыскать 442 165 рублей 36 копеек основного долга за период с 16.01.2017 по 10.01.2018, 2 585 318 рублей 67 копеек неустойки за период с 16.01.2017 на 25.07.2018, неустойку в размере 1 % от остатка долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактического исполнения ответчиком обязательств по арендной плате, 169 рублей 40 копеек расходов на отправку досудебной претензии, 95 рублей 08 копеек расходов на отправку ответчику копии искового заявления, 217 рублей 78 копеек расходов на отправку ответчику копии возражений на отзыв.

В судебном заседании истец поддержал уточненные требования по доводам искового заявления, в котором указал, что ответчиком в нарушении условий договора арендная плата вносилась не в полном объеме, что привело к возникновению задолженности и начислению неустойки.

Ответчик против требований возразил по доводам отзыва на исковое заявление, в котором указал, что помимо договора с истцом, им заключено соглашение с третьим лицом о возмещении эксплуатационных расходов по содержанию здания. Ответчик понес эксплуатационные расходы в общей сумме 442 165 рублей 36 копеек, оплата производилась на основании выставленных третьим лицом счетов. Ссылается на переписку по системе мгновенного обмена текстовыми сообщениями для мобильных и иных платформ WhatsApp. Также заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Третье лицо в письменном отзыве указало, что на протяжение спорного периода ИП ФИО6 выставлял на имя ответчика счета на оплату эксплуатационных расходов, которые ответчиком оплачивались, всего оплачено 442 165 рублей 36 копеек, ИП ФИО2 оплату эксплуатационных расходов в течение спорного периода ИП ФИО6 не осуществляла.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что согласно договору аренды от 16.01.2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 как арендодатель передает обществу с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ВМК Групп» как арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения общей площадью 289,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:030006:4542, расположенное на девятом этаже здания по адресу: 

<

...>, с целью использования имущества в качестве офисных помещений, а арендатор обязуется принять и использовать имущество по назначению, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество арендодателю по окончании срока действия договора в исправном состоянии. Размер арендуемого помещения составляет 197 кв.м согласно приложению к договора (пункт 1.1 договора).

Пункты 2.1, 2.2 договора предусматривают, что арендная плата за переданное в аренду имущество составляет 170 450 рублей, вносимых ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца.

В случае нарушений арендатором сроков внесения арендной платы на просроченную сумму начисляется пеня в размере 1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).

Пунктом 6.1 договора любые изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме путем заключения между сторонами дополнительных соглашений, которые должны быть подписаны надлежащими уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями.

Согласно дополнительному соглашению от 01.03.2017 общий размер передаваемого в аренду имущества составляет 266,1 кв.м, арендная плата составляет 201 272 рубля.

Ответчиком платежными поручениями за период с февраля по декабрь 2017 года вносились денежные средства с назначением платежа оплата по договору аренды, всего оплачено 1 931 662 рубля 64 копейки.

При этом, письмом от 07.12.2016 ИП ФИО6 направил в адрес ФИО2 уведомление о повышении с 01.01.2017 на 7 % суммы возмещения эксплуатационных расходов по нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, Бизнес центр «City Hall», ежемесячная сумма возмещения эксплуатационных расходов будет составлять 157,29 копеек за 1 кв.м.

16.01.2017 индивидуальным предпринимателем ФИО6 (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ВМК Групп» (сторона 2) заключено соглашение № 01/17 о возмещении эксплуатационных расходов. 

Стороны соглашения договорились о том, что, учитывая, что сторона 2 эксплуатирует на правах аренды нежилые помещения № 8 по плану БТИ общей площадью 197 кв.м, расположенные на 9 этаже здания по адресу: 

<

...>, блок 930, а эксплуатационные расходы по содержанию в целом здания несет сторона 1, в связи с чем сторона 2 возмещает стороне 1 части эксплуатационных расходов следующим образом: возмещение потребленной электроэнергии, возмещение расходов за водоснабжение и канализацию, теплоснабжение, земельный налог, вывоз твердых бытовых отходов, охрана, техническое обслуживание лифтов, обслуживание системы пожарной сигнализации, мойка фасадов, расходы на хозяйственные нужды, ФТО, налоги с ФТО (30,6 %).

Сумма возмещения эксплуатационных расходов составляет 157,29 рублей за один квадратный метр, общая сумму 30 986 рублей 13 копеек, оплачиваемых в срок не позднее 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором услуги были предоставлены (пункты 2.1, 2.2, 3.2 соглашения).

Согласно представленным платежным поручениям, подписанному ответчиком и третьим лицом акту сверки взаимных расчетов, ответчиком за период с февраля 2017 года по январь 2018 года платежными поручениями с назначениями платежа «Возмещение эксплуатационных расходов», «Оплата по договору № 01/17 от 16.01.2017» оплачено ИП ФИО6 442 165 рублей 36 копеек.

          Ответчиком представлен нотариально удостоверенный протокол от 23.05.2018 осмотра письменных доказательств, а именно, телефонной переписки посредством мгновенного обмена текстовыми сообщениями для мобильных и иных платформ WhatsApp, просматриваемой на телефоне генерального директора ООО УК «ВМК ГРУПП» ФИО8

К указанному протоколу приложены снимки экрана телефона переписки между ФИО8 и ФИО2 Согласно указанной переписке от 03.03.2017 на сообщение, направленное в 10 ч 38 мин следующего содержания: «Добрый день! Вопрос по сумме аренды. ФИО9 поднял планово сумму по обслуживанию: «Сумма увеличилась. Ранее оплата составляла 21 248,84, сейчас по договору оплата будет составлять 30 986,13. О плановом повышении цен, представитель ИП ФИО9 направлял информационное письмо в адрес ИП ФИО2» Также мы заняли с 01 марта кабинет дальний левый с окнами. Предлагаем считать нам аренду за всю площадь за минусом кабинета с вашей мебелью по пониженной ставке и учитывая услуги ФИО9? Сообщите о решении. Спасибо» получен ответ от абонента ФИО2: «Александр, здравствуйте», «Хорошо, я согласна».

23.03.2017 в 12 ч 00 мин абонент ФИО2 направила сообщение следующего содержания: «Александр, добрый день! Пока так и не удалось сделать сверку по документам и расчетам. Ребенок просто не дает такой возможности, сейчас еще зубы полезли, капризничает, висит на мне весь день… Еще и сегодня лечу в Бангкок срочно по делам. Просто у меня с вашей арендной платы всегда плановые обязательные платежи идут, в том числе по кредитному договору. И все это надо делать в первой половине месяца, когда вы обычно оплачиваете мне аренду. Поэтому такая длительная отсрочка уже для меня критична. В любом случае, все наши договоренности в силе, принцип расчетов правильный и в общую сумму арендной платы платежи по коммуналке включены, как мы и договаривались. То есть как минимум по будущим платежам у нас никаких недопониманий и разночтений нет. Поэтому я вас прошу сейчас оплатить ФИО9 всю коммуналку, а оставшуюся сумму согласно вашим расчетам перевести на мой счет. А я уже максимально постараюсь все сверить в ближайшее время. Если еще и ваши бухгалтеры мне в этом помогут и сделают свои независимые расчеты параллельно, то было бы совсем хорошо. Надеюсь на ваше понимание».

Полагая, что ответчиком арендная плата внесена не в полном объеме, истец 26.12.2017 направил в адрес ответчика претензию от 24.12.2017 с требованием об уплате 676 170 рублей 48 копеек основного долга, 1 223 621 рубля 83 копеек неустойки, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для договора аренды недвижимого имущества законом императивно установлена форма совершения таких сделок - путем составления единого письменного документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами; возможность заключения такой сделки иными способами, установленными законом для оформления письменной сделки (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) в данном случае исключается.

При этом, как следует из пояснений сторон и ими не опровергнуто, что договор аренды и соглашение к нему в виде единого письменного документа не составлялись и не подписывались, доказательств заключения сторонами соглашения относительно возможности заключения договора аренды путем обмена электронными образами документов не представлено.

В силу изложенного, совершенные сторонами конклюдентные действия в виде пользования помещением в период с 16.01.2017 на 25.07.2018 и его оплаты при отсутствии в деле доказательств оформления арендного пользования путем составления единого документа не могут свидетельствовать о заключении договора аренды в надлежащей форме.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что между сторонами существовали отношения по фактическому пользованию помещением в период с 16.01.2017 на 25.07.2018, что само по себе не свидетельствует о наличии договорных арендных правоотношений.

Таким образом, в отсутствие доказательств заключения договора аренды в предусмотренной законом форме,  между сторонами отсутствуют обязательства, основанные на договоре, в связи с чем довод истца о наличии договорных отношений подлежит отклонению.

Однако, как следует из материалов дела и не оспорено сторонами ответчик занимал принадлежащее истцу помещение и вносил за него соответствующую плату.

Согласно представленной переписке сторон, в оговоренную сторонами сумму арендной платы была включена оплата коммунальных платежей, которая была внесена ответчиком по указанию истца ИП ФИО6, с которым ответчиком соответствующее соглашение заключено.

Таким образом, оснований для взыскания денежных средств сверх сумм внесенных ответчиком истцу в качестве арендной платы и ИП ФИО6 в качестве возмещения эксплуатационных расходов, не имеется.

Кроме того, как следует из материалов дела, предъявленная ко взысканию истцом сумма основного долга с учетом уточнения соответствуют сумме, внесенной ответчиком третьему лицу в качестве возмещения эксплуатационных расходов, что также свидетельствует о том, что истцом предъявлена ко взысканию задолженность, уже оплаченная ответчиком третьему лицу.

При этом, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Истцом не опровергнуты пояснения третьего лица относительно того, что эксплуатационные расходы истцом не вносились, а покрывались только ответчиком.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований о взыскании 442 165 рублей 36 копеек основного долга за период с 16.01.2017 по 10.01.2018 не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании 2 585 318 рублей 67 копеек неустойки за период с 16.01.2017 на 25.07.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты, также о взыскании неустойки в размере 1 % от остатка долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактического исполнения ответчиком обязательств по арендной плате.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как следует из материалов дела, письменное соглашение о неустойке с учетом установленного судом отсутствия заключенного в письменной форме договора аренды сторонами не заключалось, в связи с чем оснований для взыскания неустойки с ответчика в пользу истца не имеется.

Также истцом заявлено требований о взыскании 169 рублей 40 копеек расходов на отправку досудебной претензии, 95 рублей 08 копеек расходов на отправку ответчику копии искового заявления, 217 рублей 78 копеек расходов на отправку ответчику копии возражений на отзыв.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Поскольку в удовлетворении требований истцу было отказано, то расходы по уплате государственной пошлины, почтовые расходы, понесенные в связи с направлением досудебной претензии, искового заявления, возражений на отзыв относятся на истца.

Излишне уплаченная истцом по платежному поручению от 26.04.2018 №30 государственная пошлина подлежит возврату истцу в порядке статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 267 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 26.04.2018 №30.

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

          Судья                                                                             Левченко Е.А.