﻿812312326/2021-13799(2) 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-10636/2019

28 июня 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года. Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2021 года. 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Кушнаревой Н.П., судей: Барской А.Л., Яцкевич Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Норбоевой Д.А., 

при участии в судебном заседании представителя индивидуального  предпринимателя Ананьевой Вероники Семеновны и Васильева Сергея Борисовича –  Жарханской А.А. (доверенности от 27.04.2021, диплом, паспорт), представителя  Окружной администрации города Якутска и департамента имущественных и земельных  отношений Окружной администрации города Якутска – Округиной А.С. (доверенности  от 16.04.2021 № 155 и от 24.12.2020 № 74, диплом, паспорт),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы  индивидуального предпринимателя Ананьевой Вероники Семеновны и Васильева Сергея  Борисовича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 октября 2020  года по делу № А58-10636/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного  суда от 03 февраля 2021 года по тому же делу,  

установил:

индивидуальный предприниматель Ананьева Вероника Семеновна (далее –  предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Окружной  администрации города Якутска (далее – администрация), департаменту имущественных и  земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – департамент) о  расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2018 № 09-5/2018-0004,  

солидарном взыскании убытков в размере 6 534 769, 80 рублей, упущенной выгоды в  размере 17 563 058,34 рублей.  

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 октября 2020 года,  оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного  суда от 03 февраля 2021 года, в иске отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель  обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на  новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами  норм материального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для  правильного разрешения спора. Выводы судов о том, что на спорном земельном участке  возможно возведение иных объектов в соответствии с целевым назначением и видом  использования земельного участка, указанного в договоре аренды, противоречат  материалам дела. Факт отмены разрешения на строительство подтверждает юридическую  и фактическую невозможность использования земельного участка для строительства  теплой автостоянки с гаражами, и как следствие, наличие у предпринимателя убытков в  результате неправомерных действий ответчиков.  

На основании положений статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации Васильев Сергей Борисович обратился с кассационной жалобой, в  которой, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального права, выразившееся в не  привлечении его к участию в деле, просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить,  дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В обоснование кассационной жалобы Васильев С.Б. указал на то, что право аренды  спорного земельного участка должно перейти к нему по условиям соглашения о  погашении долга от 16.01.2019, заключенному между истом и Васильевым С.Б., в связи с  чем судебные акты нарушают его права и законные интересы.  

В отзывах на кассационные жалобы администрация и департамент, ссылаясь на  законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просят оставить их без  изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.  

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 мая 2021  года судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб было отложено  до 15 июня 2021 года до 11 часов 30 минут.  

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского  округа от 15 июня 2021 года в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу,  произведена замена судьи Качукова С.Б., судьей Яцкевич Ю.С.  

Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 15 июня 2021 года в  судебном заседании объявлен перерыв до 09 часов 40 минут 22 июня 2021 года, о чем  сделано публичное извещение на официальном сайте Арбитражного суда Восточно- Сибирского округа и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» –  kad.arbitr.ru.  

Присутствующие в судебном заседании представители предпринимателя и  администрации поддержали свои доводы.  

Как установлено судами, 28.12.2017 администрацией издано распоряжение   № 2261р об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 14:36:107009:676, площадью 1580 кв.м, из  земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – обслуживание  автотранспорта, расположенного в г. Якутске по ул. Ойунского.  

По результатам торгов 15.02.2018 составлен протокол № 10-18, согласно которому  победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды указанного  земельного участка признан предприниматель.  

16.02.2018 между департаментом и предпринимателем по итогам аукциона  заключен договор аренды № 09-5/2018-0004, по условиям которого предпринимателю в  аренду передан земельный участок с кадастровым номером 14:36:107009:676, площадью  1580 кв.м, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского.  

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставлен для использования  под обслуживание автотранспорта. Код целевого назначения участка 4.9. Приведенное  описание цели использования является окончательным.  

Срок действия договора установлен с 16.02.2018 по 16.10.2021 (п. 2.1 договора). 

Пунктом 2.2. договора установлено, что ежегодный размер арендной платы  составляет 6 850 170,67 рублей.  

Земельный участок принят арендатором 28.02.2018 по акту приема-передачи. 13.03.2018 произведена государственная регистрация договора аренды. 

15.05.2018 внесенные предпринимателем денежные средства в качестве задатка в  размере 4 528 769,8 рублей зачтены в счет арендной платы.  

Распоряжением должностного лица администрации от 11.09.2018 № 2235/1зр  предпринимателю предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров  строительства.  

Администрацией 15.04.2019 предпринимателю выдано разрешение на  строительство теплых автостоянок с гаражами на спорном земельном участке сроком  действия до 30.04.2020.  

Уведомлением от 21.05.2019 департамент градостроительства администрации  сообщил предпринимателю об отмене разрешения на строительство.  

Распоряжением должностного лица администрации от 28.05.2019 отменено  разрешение на строительство, выданное 15.04.2019.  

13.06.2019, 24.06.2019, 19.08.2019 предприниматель обратился в администрацию с  заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка, решении вопроса об  аннулировании начисленных арендных платежей и выплате убытков в размере 6 534 769,8  рублей, об изменении назначения земельного участка, уменьшении суммы арендных  платежей, выделении другого аналогичного земельного участка для строительства.  

В ответ на указанные обращения ответчики сообщили об отсутствии правовых  оснований для уменьшения арендных платежей и мены земельного участка.  

Ссылаясь на то, что отмена разрешения на строительство привела к фактической  невозможности использования земельного участка по целевому назначению,  предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды,  взыскании убытков исходя из начисленных арендных платежей, стоимости участия в  аукционе, оплаченных проектных и строительных работ, упущенной выгоды.  

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, суды руководствовались  положениями статей 15, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  статей 57, 62 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия  правовых оснований для расторжения договора и взыскания убытков.  

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационных жалоб правильность  применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального  права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно- Сибирского округа приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи  

611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан вносить плату за  пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию  арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда  переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,  которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее  известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для  использования.  

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный  характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с  условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если  невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не  отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. При этом к недостаткам,  препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не  только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность  использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора  аренды.  

Судами установлено, что по итогам аукциона предприниматель приобрел право  аренды земельного участка с видом разрешенного использования «обслуживание  автотранспорта» (код целевого назначения участка 4.9). Предприниматель имел  намерение построить на указанном земельном участке теплую автостоянку с гаражами и  для этой цели ему было выдано разрешение на строительство, которое впоследствии было  отменено в связи нарушением Свода правил 42.13330.2011 «Градостроительство.  Планировка и застройка городских и сельских поселений».  

Отвергая доводы истца о невозможности строительства в соответствии с видом  разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре, суды указали,  что виды разрешенного использования земельных участков определяются не конкретным  видом недвижимости, расположенного на земельном участке, а его целевым назначением  в соответствии с видами разрешенного использования по классификатору, утвержденному  Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014   № 540. В данном случае входящими в вид «Предпринимательство» по коду 4.0. В связи с  этим суды посчитали, что предприниматель имеет реальную возможность возвести на  

спорном земельном участке иной объект, что свидетельствует об отсутствии оснований  для расторжения договора и взыскания убытков.  

Вместе с тем судами не учтены следующие обстоятельства, имеющие  существенное значение для правильного разрешения спора.  

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому  правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной  категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и  требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного  законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны  использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или  иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного  кодекса Российской Федерации).  

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса  Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых  в форме аукциона.  

Пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлен  запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.  

По смыслу закона права требовать внесения изменений в такой договор аренды  лишен как арендатор, так и арендодатель, поскольку подобное требование направлено на  обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных  участков процедуры торгов (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с  изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).  

В рассматриваемом случае договором аренды земельного участка, находящегося в  публичной собственности, определен вид его разрешенного использования  «обслуживание автотранспорта».  

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных  участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (в  редакции, действовавшей на момент заключения договора), вид разрешенного  использования «обслуживание автотранспорта» (код 4.9) подразумевал размещение  постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок  (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.  

Однако суды без учета положений пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса  Российской Федерации пришли к выводу о том, что на арендованном земельном участке  допускается размещение иных объектов с видом разрешенного использования  «предпринимательство».  

Отменяя разрешение на строительство, департамент градостроительства и  архитектуры администрации сослался на положения пункта 11.25 и таблицы 10 Свода  правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских  поселений», согласно которым расстояние от гаражей и открытых стоянок до школ,  детских садов при численности автомобилей от 11 до 50 следует принимать не менее 25  метров и указал, что расстояние от школы, детского сада до проектируемой автостоянки  составляет менее 25 метров.  

Между тем суды не дали оценку тому, что Свод правил 42.13330.2011  «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» с 2017  года заменен на Свод правил 42.13330.2016.  

Пунктом 11.34 СП 42.13330.2016 (в редакции, действовавшей на момент  заключения договора аренды) предусматривалось, что расстояния от наземных и наземно- подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного  хранения легковых автомобилей, и станций технического обслуживания до жилых домов  и общественных зданий, а также до общеобразовательных и дошкольных  образовательных организаций, размещаемых на селитебных территориях, следует  принимать с учетом СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200, нормативных документов по пожарной  безопасности и СП 113.13330.  

Таблицей 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 определены разрывы от сооружений для  хранения легкового автотранспорта до объектов застройки, согласно которым расстояние  от открытых автостоянок и паркингов вместимостью от 10 и менее машино-мест до  территорий школ, детских учреждений, ПТУ, техникумов, площадок для отдыха, игр и  спорта, детских должно составлять не менее 25 м, при вместимости от 11 до 50  машиномест - не менее 50 м.  

В соответствии с приложением В к СП 113.13330.2012 (действовавшего на момент  заключения договор) расстояния от стоянок автомобилей до участков территорий школ,  детских, образовательных учреждений, ПТУ, техникумов, площадок для отдыха, игр и  спорта должно составлять для стоянок автомобилей вместимостью менее 10 машиномест  – 25 м, а при вместимости от 11-50 машиномест – 50 м.  

Таким образом, указанные Своды правил при несоблюдении разрывов и  расстояний устанавливают запреты на размещение каких-либо объектов, связанных с  обслуживанием автотранспорта, в том числе не являющихся капитальными.  

Однако к возникшим правоотношениям данные Своды правил не применены, в  этой связи выводы судов о возможности использования истцом земельного участка по  назначению, определенному договором аренды, являются необоснованными, сделанными  без установления всех обстоятельств, подлежащих доказыванию.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые по неполно  исследованным обстоятельствам, с неправильным применением норм материального  права и с нарушением норм процессуального права, которое могло привести к принятию  неправильного судебного акта, подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287  и частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В ходе нового судебного разбирательства суду надлежит учесть изложенное и  исходя из установленных обстоятельств принять по делу законное и обоснованное  решение, а также распределить судебные расходы, в том числе за кассационное  производство.  

Производство по кассационной жалобе Васильева С.Б. подлежит прекращению  применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, поскольку в обжалуемых судебных актах не содержится выводов  о его правах и обязанностях. Договором аренды от 16.02.2018 № 09-5/2018-0004 и частью  9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на передачу  прав арендатора в залог.  

Таким образом, Васильев С.Б. не является лицом, которое в силу статьи 42  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе оспорить  обжалуемые судебные акты в порядке кассационного производства.  

Руководствуясь статьями 150, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по кассационной жалобе Васильева Сергея Борисовича прекратить. 

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 октября 2020 года по  делу № А58-10636/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от  03 февраля 2021 года по тому же делу отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха  (Якутия).  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Н.П. Кушнарева Судьи А.Л. Барская 

Ю.С. Яцкевич