Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«14» сентября 2022 года                                                                    Дело № А12-12060/2022

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности, представителя ФИО3 по доверенности,

от ответчиков: представителя ФИО4 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчикам:

индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304345903600019),

индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311346127600010)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственной корпорации по атомной энергии «Росатом»

об уменьшении арендной платы, 

 

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова» (далее – истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ответчики, предприниматели) об уменьшении с 28.12.2020 арендной платы на 378 557 руб. в месяц по договору аренды недвижимости от 28.12.2020.

Исковые требования основаны на статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве ответчики возражали против удовлетворения иска по приведенным основаниям.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» (далее – третье лицо, корпорация).

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчиков возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

В отношении третьего лица, надлежащим образом извещенного о судебном разбирательстве, дело рассматривалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о необоснованности рассматриваемых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.07.2020 между индивидуальными предпринимателями Ярда В.В. и ФИО6 (арендодатели) и ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л.Духова» был заключен предварительный договор аренды.

Согласно разделу «Понятия, используемые сторонами в договоре»:

«Помещения» - совокупность нежилых помещений общей площадью 2 247 кв.м., указанных в приложении №1 к договору, занимающих 0-ой, 1-ый, 2-ой, 3-ий этажи здания. 

«Здание» - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. им. Скосырева, 1Г, с кадастровым номером: 34:34:040036:973, общей площадью 2 988,5 кв.м.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор аренды (далее - ОДА) в порядке и на условиях, установленных предварительным договором аренды (далее - ПДА) не позднее пяти с половиной месяцев с даты подписания сторонами приложения № 2 (техническое задание) и поступления на счета арендодателей обеспечительного платежа.  В рамках ОДА арендодатели обязались передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 2 247 кв.м, указанные в приложении № 1 к договору, расположенные в здании с кадастровым номером № 34:34:040036:973, по адресу: г. Волгоград, ул. Скосырева, 1 Г, за плату и на срок, установленный ОДА. В рамках ПДА арендодатели обязались привести помещения в соответствие с требованиями технического задания.

Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрены следующие обязанности арендодателей:

- привести помещения в состояние, согласованное сторонами в техническом задании арендатора, в срок не позднее пяти с половиной месяцев с даты подписания сторонами приложения № 2 (техническое задание) и поступления на счета арендодателей обеспечительного платежа;

- производить капитальный ремонт здания за свой счёт;

- обеспечить беспрепятственный доступ работников арендатора в помещения для проверки хода работ по приведению помещений в соответствие с требованиями приложения № 2;

- осуществлять контроль за состоянием инженерного оборудования, находящегося в зоне эксплуатационной ответственности арендодателей, а также осуществлять ремонт указанного оборудования в случае необходимости;

- обеспечить помещения электрической мощностью в размере не менее 150 кВт;

- заключить с арендатором в срок не позднее пяти с половиной месяцев с даты подписания сторонами приложения № 2 (техническое задание) и поступления на счета арендодателей обеспечительного платежа ОДА по форме и на условиях приложения № 3 к настоящему ПДА;

- после приведения помещений в соответствие с требованиями приложения № 2 осуществить замеры, подготовить техническую документацию, необходимую для государственного учёта помещений и государственной регистрации ОДА; 

- предоставить арендатору допуск в помещения для проведения ремонтных работ. Допуск предоставляется с даты заключения ПДА и подписания сторонами акта допуска.

При условии соответствия помещений требованиям приложения № 2 помещения передаются арендатору в рамках ОДА по акту передачи в течение семи календарных дней после получения от арендодателей уведомления о выполнении условий приложения № 2, но в любом случае не позднее пяти с половиной месяцев с даты подписания сторонами приложения № 2 (техническое задание) и поступления на счета арендодателей обеспечительного платежа (пункт 3.1 предварительного договора).

Во исполнение оговоренных в предварительном договоре аренды условий по приведению помещений в соответствии с техническим заданием, ответчика 16.08.2019 администрацией Волгограда выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – здания, состоящего из административных помещений и блоков гаражных боксов, общей площадью 2 988,45 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040036:442 (том 3, л.д. 1).

Право собственников ответчиков на указанный объект зарегистрировано 14.10.2019, что подтверждено представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН по состоянию на 14.10.2019 (том 1, л.д. 132). 

28.12.2020 между сторонами заключен основной договор аренды.

Понятия, используемые Сторонами в настоящем договоре:

«Помещения» - совокупность нежилых помещений общей площадью 2 298,1 кв.м., указанных в приложениях №1 и № 3 к договору, включающих:

-                  подвал, комната 1, площадью 26,1 кв.м.;

-                  цокольный этаж, комнаты 1-33, площадью 581,3 кв.м.;

-                  1-й этаж, комнаты 1-28, площадью 546,4 кв. м;

-                  2-й этаж, комнаты 1-38, площадью 526,9 кв. м;

-                  3-й этаж, комнаты 1-20, площадью 535,9 кв. м.;

-                  кровля, комнаты 1-4, площадью 81,5 кв.м.

«Здание» - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. им. Скосырева, 1Г, с кадастровым номером: 34:34:040036:973.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатели обязались передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 2298,1 кв.м., указанные в приложениях №№ 1, 3 к договору, расположенные в здании с кадастровым номером 34:34:040036:973, по адресу: 

<

...>, за плату и на срок, установленный договором.

Помещения передаются арендатору по акту передачи в течение семи календарных дней с даты подписания договора и считаются фактически переданными с момента подписания акта передачи помещений, что является надлежащей формой подтверждения передачи помещений в аренду в соответствии со статьей 655 ГК РФ (пункт 3.1 договора).

В случае невозможности использования помещений в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, арендатор мотивированно отказывается от приёмки помещений, указывает арендодателям на недостатки помещений и предоставляет арендодателям разумный срок на их устранение (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая арендная плата по договору составляет 1 235 850 руб. в месяц.

28.12.2020 контрагентами подписан акт приема-передачи, в пункте 3 которого указано, что помещения осмотрены арендатором в присутствии арендодателей и приняты без недостатков и замечаний в хорошем состоянии, в соответствии с планировками, указанными в договоре, а также в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (том 1, л.д. 131).

Исходя из данных ЕГРН, по состоянию на 14.12.2020 спорный объект представлял собой:

- площадь 2298,1 кв.м.;

- наименование: «Здание, состоящее из административных помещений»;

- количество этажей: 5, в том числе 1 подземный.

Как указывает предприятие, в процессе эксплуатации арендованного имущества оно обнаружило часть помещений, расположенных в подвале здания, фактически используемых третьими лицами в качестве гаражей.

Поскольку, как указывает истец, данные помещения в техническом паспорте здания не предусмотрены и в общей площади здания не учтены, 31.03.2022 в адрес арендодателей было направлено письмо № 8-122-06/7763 об уменьшении арендной платы.

При определении размера снижения арендной платы истец руководствовался отчетом от 20.08.2021 № ОН-12552.

Поскольку ответчики добровольно не снизили арендную плату, предприятие инициировало настоящее судебное разбирательство.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одним из которых является предмет договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Сведения об объекте аренды являются существенным условием договора. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Рассматривая заявленные требования, основанные на положениях статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из следующих фактических обстоятельств дела.

Как было указано выше, изначально сторонами был заключен предварительный договор аренды, в рамках которого арендодатели обязались привести помещения в соответствие с требованиями технического задания (приложение № 2).

Как согласовано сторонами в пункте 1.1 предварительного договора, нумерация помещений уточняется после приведения помещений в соответствие с требованиями приложения № 2, проведения замеров БТИ, но в любом случае до подписания сторонами ОДА.

При этом в ПДА в разделе «Понятия, используемые сторонами в настоящем договоре» даны определения понятиям, используемым в ПДА, а именно:

«Помещения» - совокупность нежилых помещений общей площадью 2247 кв. м., указанных в приложении №1 к договору, занимающих 0-ой, 1-ый, 2-ой, 3-ий этажи здания.

«Здание» - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. им. Скосырева, 1Г, с кадастровым номером: 34:34:040036:973 общей площадью 2 988,5 кв.м.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Учитывая содержание предварительного договора, суд приходит к выводу, что при его заключении стороны четко и недвусмысленно определили и разграничили понятия «Здание» и «Помещения». 

При этом, предметом предварительного договора выступали именно помещения, поименованные в приложении № 1.

На дату заключения ПДА здание с кадастровым № 34:34:040036:973, общей площадью 2 988,5 кв.м. согласно выписке из ЕГРН от 14.12.2019 имело следующее назначение: здание, состоящее из административных помещений и гаражных боксов. 

При заключении ПДА арендатору предоставлялись выписки из ЕГРН в указанным назначением. Здание осматривалось арендатором до заключения ПДА с целью составления технического задания на ремонт. В связи с чем, арендатору еще до заключения ПДА было известно о том, что под арендуемыми помещениями находятся гаражные боксы. 

После окончания приведения помещений в соответствие с требованиями приложения № 2 к ПДА, проведения замеров БТИ нумерация помещений, передаваемых в аренду, их площадь была уточнена, и составила 2 298,1 кв.м. В указанную площадь здания размером 2 298,1 кв.м. не вошла площадь гаражных боксов, находящихся под арендуемыми помещениями. Данный факт подтверждается техническим планом и техническим паспортом на здание, состоящее из административных помещений. Кроме того, 14.12.2020, то есть до заключения основного договора аренды, в ЕГРН внесены изменения относительно наименования объекта недвижимого имущества, после чего оно стало называться: здание, состоящее из административных помещений.

Как указал кадастровый инженер при составлении технического плана здания по состоянию на 06.12.2020, изначально была допущена ошибка в площади и этажности здания с кадастровым номером 34:34:040036:973: согласно сведений ЕГРН здание имело 6 этажей, в том числе 1 подземный, фактически здание имеет 5 этажей. Также ошибка была допущена в значении площади здания, так как в площадь ошибочно была включена площадь гаражных боксов, расположенных под зданием, находящихся в собственности иных лиц (том 2, л.д. 119).

Впоследствии, арендодатели выполнили все требования технического задания арендатора в срок, установленный ПДА, после чего 28.12.2020 между ИП Ярда В.В., ИП ФИО6 и ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л.Духова» заключен основной договор аренды.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатели обязуются передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 2 298,1 кв. м., указанные в приложениях №1 и № 4 к договору, расположенные в здании с кадастровым номером № 34:34:040036:973 по адресу: 

<

...>, за плату и на срок, установленный настоящим договором, передаваемые в аренду помещения включают в себя:

-                 подвал, комната 1, площадью 26,1 кв. м.;

-                 цокольный этаж, комнаты 1-33, площадью 581,3 кв. м.;

-                 1-й этаж, комнаты 1-28, площадью 546,4 кв. м;

-                 2-й этаж, комнаты 1-38, площадью 526,9 кв. м;

-                 3-й этаж, комнаты 1-20, площадью 535,9 кв. м.;

-                 кровля, комнаты 1-4, площадью 81,5 кв. м.

При этом стороны в договоре аренды определили, что «Помещения» - это совокупность нежилых помещений общей площадью 2 298,1 кв. м., указанных в приложениях №1 и № 4 к договору, включающих:

-                 подвал, комната 1, площадью 26,1 кв. м.;

-                 цокольный этаж, комнаты 1-33, площадью 581,3 кв. м.;

-                 1-й этаж, комнаты 1-28, площадью 546,4 кв. м;

-                 2-й этаж, комнаты 1-38, площадью 526,9 кв. м;

-                 3-й этаж, комнаты 1-20, площадью 535,9 кв. м.;

-                 кровля, комнаты 1-4, площадью 81,5 кв. м.

Пунктом 1.4 договора арендодатели гарантировали, что на момент заключения договора помещения не сданы в аренду, не обременены иным образом, за исключением ипотеки (запись в ЕГРН 34:34:040036:973-34/209/2020-3 от 20.11.2020, залогодержатель - ФИО5 (ИНН 

<

***>)).

Во исполнение условий договора арендодатели передали 28.12.2020 указанные помещения в аренду ФГУП «ВНИИА», которые приняты ФГУП «ВНИИА» по акту приема-передачи без каких-либо замечаний или возражений. 

При этом, спорный договор исполнялся сторонами длительное время, и только 31.03.2022 у истца возникли претензии по наличию в здании гаражных боксов.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, арендатору переданы в аренду именно помещения, которые согласно выписке из ЕГРН и техническому паспорту, являются частью здания, с кадастровым № 34:34:040036:973, которые правами третьих лиц не обременены.

Гаражные боксы являются отдельными объектами недвижимости, предметом аренды данные объекты не являются (в плане этажей здания – приложение № 1 к договору аренды прямо отражено, что из подвальных помещений передается только одно помещение площадью 26,1 кв.м.).

В данном случае наличие блока гаражных боксов под арендуемыми помещениями не ограничило прав арендатора, препятствий в пользовании арендуемыми помещениями не создало. 

Доказательств обратного истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил. 

В связи с чем, отсутствуют основания для применения абзаца 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка истца на то, что наличие спорных гаражей будет препятствовать деятельности предприятия, как режимного объекта, отклоняется судом, поскольку по смыслу статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации обременения и ограничения должны касаться именно предмета аренды, в то время как помещения, переданные в аренду истцу, таковые не имеют.

При этом диспозиция названной нормы наделяет арендатора правом не только уменьшить арендную плату, но и требовать расторжения договора аренды с возмещением убытков, однако, как следует из содержания дела № А12-33762/2021, стороны пришли к общему волеизъявлению по выкупу спорных помещений (спор касается цены договора), что свидетельствует об отсутствии у предприятия каких-либо юридических ограничений в пользовании предметом аренды.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, как на проигравшую сторону спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев