ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-2985/2019-ГК

 

г. Москва                                                                             Дело №А40-155981/2018

«03» апреля  2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2019 года 

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2019 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Мир»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2018г.

по делу № А40-155981/2018 (125-856), принятое судьей Смысловой Л.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>)

к ООО «Мир» (ОГРН 

<

***>, ИНН7715565795)

о расторжении договора аренды, выселении, взыскании задолженности

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 30.01.2019; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.03.2019; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Мир» о расторжении договора аренды от 14.01.2008 № 03-00001/08, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «МИР», о выселении Общества с ограниченной ответственностью «МИР» из нежилого помещения площадью 209,20 кв. м. (подвал, помещение IIб, комнаты 1-13), расположенного по адресу: 

<

...> и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы, о взыскании 156 900 руб. 00 коп. долга по арендной плате за период с 01.05.2017 по 31.08.2017 и 5 583 руб. 03 коп. пени за период с 06.05.2017 по 31.08.2017.

Иск заявлен на основании статей 330, 608, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что  ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, нарушив тем самым существенные условия вышеназванного договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2018г. исковые требования истца  удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО «Мир» обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы ссылается на  погашение долга и неустойки в добровольном порядке, а также на наличие процедуры выкупа арендуемых помещений на основании закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ».

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 12.12.2018г. отменить, исковые требования  оставить без удовлетворения. 

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 12.12.2018г. законным и обоснованным, жалобу – не подлежащей удовлетворению.

 

Законность и обоснованность принятого решения судом первой инстанции проверены в порядке  ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение  от 12.12.2018г. подлежит отмене в части расторжения договора аренды от 14.01.2008 № 03-00001/08 и выселении ответчика из хзанимаемых помещений, в остальной части решение следует оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

 

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского  имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы) и ООО «МИР» заключен Договор аренды нежилого помещения от 14.01.2008 г. № 03-005001/08 площадью 209,2 кв.м, расположенного по адресу: ул. Плещеева, д.3, г.Москва, на срок действия с 14.01.2008 г. по 30.06.2015 г.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2013 г. запись № 77-77-02/037/2013-679.

Данное нежилое помещение является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2012 г. сделана запись регистрации № 77-77-12/046/2012-030.

Согласно п. 6.4. Договора аренды от 14.01.2008 г. № 03-000001/08 Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. 

В соответствии с уведомлением от 26.12.2016 г. ставка арендной платы на 2017 г. составляет 4 500 руб. за 1 кв.м. в год.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец исходил из того, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.05.2017 г. по 31.08. 2017 г., в результате чего образовалась задолженность в размере 156 900 руб. 00 коп., на которую истцом начислена 5 583 руб. 03 коп. пени за период с 06.05.2017 по 31.08.2017.

Поскольку доказательств внесения правомерно начисленной арендной платы и неустойки  ответчиком не представлено, исковые требования в указанной части  обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Представленные ответчиком  платежные поручения № 48 от 18.12.2018г. на сумму 156 900 руб. и № 49 от 18.12.2018г. на сумму 5 583 руб.03 коп., не могут быть положены в основу отмены законного судебного акта, поскольку погашение долга и неустойки произведено ответчиком после вынесения судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями ,  существенно ухудшает имущество, а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора.

Как установлено судом , истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 18.09.2017г. № 33-6-289067/17-(0)-1 с требованием в течение 30 дней оплатить образовавшуюся задолженность и предложением о расторжении договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений, суд  первой инстанции  исходил из отсутствия доказательств устранения ответчиком нарушения прав истца и погашения задолженности.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда по следующим основаниям.

  В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" , которой  устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право  на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно  статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Как следует из пункта 8 Информационного письма от 05.05.1997г. № 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договором»  требование  о расторжении  договора аренды не подлежит удовлетворению , если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, арендатор  устранил допущенные нарушения в части внесения арендной платы и неустойки, что подтверждается платежными поручениями № 48 от 18.12.2018г. и № 49 от 18.12.2018г., а также 21.12.2018г. обратился   к Департаменту городского имущества города Москвы  о  предоставлении  государственной услуги о возмездном отчуждении  спорного арендуемого недвижимого имущества, что  подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей.

В связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком  невнесение лизинговых платежей  перестало быть  существенным нарушением условий договора аренды  в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и в этой связи в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить предмет аренды.

Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договору аренды у истца на момент обращения с заявлением о выкупе (21.12.2018г.) отсутствует, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что  истец отвечает всем требованиям приведенной выше нормы Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем  требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений нарушают право последнего на реализацию преимущественного права выкупа в соответствии с вышеназванным Законом.

Исходя из изложенного, решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2018г. подлежит отмене в части с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды от 14.01.2008 г. № 03-005001/08  и выселении ответчика из помещений, переданных ему по названному договору аренды.

В остальной части (в части взыскания 156 900 руб. долга и 5 583,03 руб. пени) решение от 12.12.2018г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку  обязательство ответчиком было исполнено добровольно после судебного разбирательства.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2018 года по делу № А40-155981/2018  отменить в части расторжения договора аренды от 14.01.2008г. № 03-00001/08 и выселении ООО «Мир» из арендуемых помещений.

В указанной части в иске – отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Н.И. Панкратова 

 

Судьи:                                                                                                            О.В. Савенков 

 

М.С. Кораблева

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.