АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7324/2019

г. Тюмень

10 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.07.2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 10.07.2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола помощником судьи Квиндт Е.И., рассмотрев единолично в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Запсибресурс» (625002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени произвести зачет стоимости произведенных ООО «Запсибрссурс» неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 728 056 руб. 75 коп. в счет оплаты выкупаемого по Договору купли-продажи от 27.04.2016 имущества, расположенного по адресу: г.Тюмень, ул.11 км. Салаирского тракта, 3,

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.06.2015, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.12.2018, 

установил:

Заявлен иск общества с ограниченной ответственностью «Запсибресурс» (625002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени произвести зачет стоимости произведенных ООО «Запсибрссурс» неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 728 056 руб. 75 коп. в счет оплаты выкупаемого по Договору купли-продажи от 27.04.2016 имущества, расположенного по адресу: г.Тюмень, ул.11 км. Салаирского тракта, 3.

Исковые требования мотивированы ссылками на ст.ст. 217, 407, 410 ГК РФ, положения ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обстоятельства того, что в период действия договора аренды помещения № 031228638 от 07.03.2012 с согласия Департамента истцом проведен капитальный ремонт помещения, в том числе, перепланировка (переоборудование, реконструкция) помещения; после капитального ремонта и перепланировки между сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.07.2013 г. № 071329932 к договору аренды помещения, в котором изменена форма арендной платы по договору аренды путем возложения на арендатора  обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 113 866 руб. 10 коп.; далее 29.07.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения и 27.04.2016 г. между сторонами заключен договор купли - продажи муниципального имущества, который зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством РФ 18.05.2016 г.; при этом в нарушение норм, установленных Законом № 159 от 22.07.2008 г., при установлении цены продажи имущества ответчиком не учтены понесенные истцом затраты на капитальный ремонт и реконструкцию объекта, которые были произведены с согласия арендодателя, так же как и была согласована между сторонами сумма произведенных затрат в размере 1 113 866,10 руб., что привело к завышению рыночной стоимости объекта.

Как пояснил истец, нормы ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ позволяют в настоящее время ему заявить требование о проведении зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений ранее арендованного имущества в счет оплаты выкупленного по договору купли-продажи муниципального имущества.  

Истец требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик отзыв предоставил; возражает в полном объеме по следующим основаниям: из положений ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, ст.ст. 421, 424 ГК РФ следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества только на стадии заключения договора; при заключении договора такой вопрос истец не ставил; после заключения договора у ответчика не возникает обязанность по зачету. 

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (арендодатель), муниципальным казенным учреждением «Тюменское городское имущественное казначейство» (балансодержатель) и ООО «Запсиоресурс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 031228638 от 07.03.2012 г., во исполнение условий которого арендатору по акту приема – передачи от 15.02.2012 передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень. Ул. 11 км Салаирского тракта, д. 3, площадью 139,1 кв.м. (далее по тексту -помещение).

Между сторонами 22.04.2013 г. было подписано дополнительное соглашение № 041329553 к договору аренды об  установлении срока действия договора аренды до 13.02.2032 г.

В акте приема-передачи помещения от 15.02.2012 г. было установлено, что в помещении требуется проведение комплексного капитального ремонта согласно дефектной ведомости в срок до 01.12.2012 г.

Актом обследования технического состояния объекта от 17.02.2010 г., выполненного специалистами МКУ «ТГИК», установлено, что объект имеет мягкую кровлю, которая требует капитального ремонта.

06.09.2012 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № 001228913  к договору аренды помещения, которым дефектная ведомость была дополнена дополнительными видами работ, в том числе капитальным ремонтом кровли.

Также между Департаментом земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени (арендодатель) и ООО «Запсибресурс» (арендатор) 26.05.2015 г. заключен договор аренды земельного участка, во исполнение условий которого арендатору по акту передан земельный участок  общей площадью 1024 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0101002:2323, расположенный по адресу: 

<

...> со сроком действия с 10.02.2015 г. по 13.02.2032 г.

Как установлено судом из материалов дела, в период действия договора аренды помещения истцом с согласия ответчика (ответ от 23.08.2012 № 44-06-3568) был проведен капитальный ремонт помещения, в том числе, стороны согласовали проведение перепланировки (переоборудования, реконструкции) помещения в соответствии с планом перепланировки (переоборудования, реконструкции) помещения. 

После проведения капитального ремонта, произведенной реконструкции помещения между сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.07.2013 г. № 071329932 к договору аренды помещения.

Согласно п. 1 указанного дополнительного соглашения в соответствии с заключением балансодержателя от 20.06.2013 г. № 976 по результатам проверки актов выполненных, работ на капитальный ремонт, реконструкцию помещения (для подтверждения объемов и расценок) изменена форма арендной платы по договору аренды путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 113 866 рублей 10 коп.

В случае, если при прекращении договора у арендатора возникает переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере, не превышающем суммы арендной платы в денежном выражении (т. 1, л .д. 18).

Далее  в порядке реализации преимущественного права покупки арендуемых помещений, в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец 29.07.2015 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.

27.04.2016 г. между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (продавец) и ООО «Запсибресурс» (покупатель) заключен договор купли -продажи муниципального имущества, во исполнение условий которого покупателю передано следующее имущество - нежилое строение (сауна), назначение: нежилое, 1-этажное (подземных, этажей - 0), общая площадь 139,10 кв.м., лит. А и земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта бытового обслуживания населения (нежилое здание сауны), площадь 1021 кв.м.

В соответствии с нормами действующего законодательства 18.05.2016 г. зарегистрированы права истца на данное имущество - свидетельство о государственной регистрации права № 72-72/001-72/001/034/2016-2703/2 и № 72-72.001 -72/001/034/2016-2710/2.

Сторонами в п. 2.1 указанного договора в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.11.2015 г. № 170, выполненным независимым оценщиком ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», цена продажи имущества определена в размере  2 209 000 руб., в том числе: нежилое строение - 1 384 000 руб., земельный участок - 825 000 руб. 

Договором установлено (п. 2.2), что оплата денежных средств в размере покупной стоимости имущества производится покупателем в рассрочку в соответствии с графиком рассрочки платежей.

По мнению истца, в нарушение норм, установленных Законом № 159 от 22.07.2008 г. положений при установлении цены продажи имущества, указанного в договоре, департаментом не учтены понесенные истцом затраты на капитальный ремонт и реконструкцию объекта, которые были произведены с согласия арендодателя, так же как и была согласована между сторонами сумма произведенных затрат в размере 1 113 866,10 руб., что привело к завышению рыночной стоимости объекта.

Как полагает истец, данный вопрос может разрешен на стадии и после заключения договора путем обязания ответчика произвести зачет стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 728 056 руб. 75 коп. в счет оплаты выкупаемого по договору купли-продажи от 27.04.2016 имущества. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего. 

Согласно статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В пункте 1 статьи 623 ГК РФ указано, что после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. 

Таким образом, из положений действующего законодательства следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен только при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора. 

Вывод о том, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен только при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора изложен также в Определении Верховного суда РФ от 13.12.2018 № 309-ЭС18-20134. 

Какие-либо зачеты на стадии после заключения договора купли-продажи не возможны. 

Кроме того, суд учитывает и тот факт, что в связи с приобретением истцом в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ помещения и земельного участка на основании договора купли-продажи, ранее заключенный договор аренды и дополнительные соглашения к нему прекращены, поэтому основанные на нем права и обязанности сторон, включая право возмещения стоимости неотделимых улучшений, прекращены. 

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.03.2019 по делу № А60-41963/2018. 

При этом в настоящем случае отсутствуют основания для применения к настоящему спору и положений главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении по правилам статьи 1103 ГК РФ, поскольку арендованное имущество вместе с неотделимыми улучшениями, способными увеличить его стоимость, не было передано арендодателю, что могло бы повлечь на стороне последнего неосновательное обогащение, а осталось в обладании общества.

Таким образом, поскольку на стадии заключения договора купли-продажи муниципального имущества истец как приобретать спорного имущества не ставил вопрос о зачете неотделимых улучшений в счет оплаты по договору, таких доказательств суду не предоставил (ст.ст. 9, 65), при этом из положений действующего законодательства следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен только при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора, а ранее заключенный договор аренды и дополнительные соглашения к нему прекращены, поэтому основанные на нем права и обязанности сторон, включая право возмещения стоимости неотделимых улучшений также прекращены, суд на основании оценки всех предоставленных доказательств в их совокупности и взаимной связи по правилам ст. 65 и ст. 71 АПК РФ приходит к выводу, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем проведения зачета не имеется (ст. 431 ГК РФ). 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества, а также учитывая, что истец с заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договоров купли-продажи не обращался, проведённую оценщиком при заключении договора стоимость нежилого помещения не оспаривал, суд признает, что требования истца по существу направлены на преодоление условий заключенных и исполняемых сторонами договоров купли-продажи в части согласованной ими цены и порядка ее уплаты (в части стоимости помещения), в связи с чем оснований для  удовлетворения исковых требований не имеется. 

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, на основании статьи 110 АПК РФ, государственная пошлины относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Щанкина А.В.