АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело А27-10916/2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 мая 2024 года                                                                                                          г. Кемерово

Резолютивная часть решения суда объявлена 23 апреля 2024 г.

Решение суда изготовлено в полном объеме 13 мая 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосовой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, ОГРН 

<

***> к публичному акционерному обществу «РОСТЕЛЕКОМ» в лице Кемеровского филиала, ОГРН 

<

***> о взыскании задолженности и пени по арендной плате по договору аренды земельного участка №25-11- э/12 от 28.11.2012 в общей сумме 686528,03 рублей, штрафа 12 968,56 руб.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Здоровое поколение»,

при участии: 

от истца – ФИО1, доверенность от 05.07.2023 № 7-07/186;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 30.05.2023, 

у с т а н о в и л:

Комитет по  управлению государственным имуществом Кузбасса (далее также – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с  исковым заявлением к публичному акционерному обществу «РОСТЕЛЕКОМ» (далее также – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №25-11-э/12 от 28.11.2012 в сумме 564109,57 рублей за период с 19.05.2020 по 31.12.2023, пени за период с 11.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 122 418,46 руб., штрафа 12 968,56 руб.

            Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы  по договору аренды земельного участка.

Ответчиком представлен отзыв, указано, что задолженность, возникшая вследствие изменения коэффициента вида использования, после расторжения договора является необоснованной; каких-либо проверок, позволяющих установить использование земельного участка не в соответствии с видом использования, в отношении ответчика не проводилось; изменение размера арендной платы осуществлено в нарушение пункта 2.16 постановления от 27.02.2008 № 62; коэффициент базовой доходности в указанном размере применен необоснованно.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал, ответчик по требованиям возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 28.11.2012 № 25-11-э/12, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью.

            Из пункта 1.2 договора следует, что характеристиками земельного участка являются:

- категория земель: земли населенных пунктов;

- кадастровый номер: 42:24:0201005:222; 

- адрес: г. Кемерово, Ленинский район, Строителей б-р, 246; 

- площадь: 1360 кв.м.; 

- разрешенное использование: АТС.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, земельный участок предоставляется для размещения АТС-51, дизельной, склада (лит. Б), принадлежащих Арендатору на праве собственности.

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего Договора. С 01.01.2009 арендная плата рассчитывается для АТС-51 и взимается за долю от площади земельного участка 1360 кв.м, приходящуюся на нежилое помещение площадью 2727,8 кв.м, находящееся в собственности Арендатора, что составляет 1320,78 кв.м. С 03.12.2009 арендная плата рассчитывается для АТС-51, дизельной, склада (лит. Б) и взимается за земельный участок площадью 1360 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в Протоколе определения величины арендной платы. Арендатор производит первый платеж арендной платы в течение 10-ти дней с момента заключения Договора.

Согласно пункту 3.3 договора, арендатор самостоятельно перечисляет плату за фактическое использование земельного участка на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в Протоколе определения величины арендной платы, в течение срока, равного фактическому использованию земельного участка, с момента заключения Договора. Если срок фактического использования превышает один месяц, плата за фактическое пользование перечисляется ежемесячно равными долями, в течение срока, равного фактическому использованию земельного участка, с момента заключения Договора

В соответствии с пунктом 3.6 договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: 

- принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки её внесения;

- изменения кадастровой стоимости земельного участка; 

- определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; 

- при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Из пункта 3.7 договора следует, что независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего Договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: 

- с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; 

- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; 

- с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.8 договора, арендодатель направляет Арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Момент получения уведомления определяется в соответствии с пунктами 8.1 или 8.2 настоящего Договора.

29.03.2023 комитетом проведена проверка соблюдения условий договора аренды земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: обл. Кемеровская, г. Кемерово, б-р Строителей, д.24б, по результатам которой составлен соответствующий акт. Из акта следует, что на проверяемом земельном участке расположены: 

1) нежилое здание «Дизельная, склад» с кадастровым номером 42:24:0201005:316, находящееся в собственности и используемое ПАО «Ростелеком»; 

2) нежилое четырехэтажное здание «Здание АТС-51» с кадастровым номером 42:24:0201005:7795, в котором располагаются медицинское учреждение ООО «Медицинский центр «Здоровое поколение», студия танцев «Freedom by Ksenya Alexandrova», а также помещения, используемые ПАО «Ростелеком».

По итогам проверки, комитет пришел к выводу о нарушении арендатором пункта 4.4.2 договора (земельный участок используется не только в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и цели предоставления, определенными в пунктах 1.2, 1.3 договора, но и для других целей) и в соответствии с пунктом 6.2 договора начислил штраф.

Также комитет направил арендатору уведомление от 10.04.2023 № 9-04/432 о перерасчете арендной платы и письмом от 07.04.2023 № 9-04/432 сообщил о необходимости доплатить 577046 руб. 97 коп. основного долга и пени 233 руб. 39 коп., образовавшейся по состоянию на 01.04.2023.

Использование ответчиком земельного участка не в соответствии с целевым назначением послужило основанием для доначисления арендной платы и обращения с иском.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Суд находит необоснованным применение в формуле расчета арендной платы коэффициента вида использования, предусмотренного пунктом 6.2 Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Аптеки, магазины оптики, стоматологические кабинеты, частные клиники и иные объекты медицинского обслуживания, находящиеся в частной собственности».

Из пояснений комитета следует, что применение указанного коэффициента обусловлено осуществлением на земельном участке медицинской деятельности. В качестве доказательств в материалы дела представлена соответствующая лицензия с местом осуществления медицинской деятельности по адресу: 

<

...>. В качестве видов медицинской деятельности указано проведение медицинских осмотров, медицинских освидетельствований и медицинских экспертиз; оказание первичной, в том числе доврачебной, врачебной и специализированной, медико-санитарной помощи с организацией и выполнением соответствующих работ (услуг).

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, основным видом деятельности третьего лица является, в том числе «прочая деятельность в области медицины» и «деятельность санаторно-курортных организаций».

В связи с чем, суд считает обоснованными доводы общества о необходимости применения пункта 13 Приложения № 1 к Порядку, утвержденному Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, в соответствии с которым коэффициент вида использования составляет 1,5% и применяется в отношении объектов, находящихся в частной собственности, указанных в подпункте 6.1 пункта 6, пунктах 9, 12.

В соответствии с подпунктом 6.1 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 к таким объектам относятся, в том числе, поликлиники, больницы, профилактории, санатории (за исключением указанных объектов, находящихся в частной собственности).

Коэффициент вида использования земельного участка, применяемый к объектам ответчика выше, потому необходимости пересчета арендной платы на основании пункта 2.10 Порядка определения размера арендной платы.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, истцом не представлено доказательств обоснованности изменения коэффициента вида использования земельного участка. Поскольку обществом «Медицинский центр «Здоровое поколение» осуществляется медицинская деятельность, с указанными выше видами деятельности в ЕГРЮЛ, то обоснованным является применение коэффициента вида использования в размере 1,5%. Применение иных коэффициентов противоречит основными принципам определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Кроме того, ответчик возражает относительно применения коэффициента базовой доходности, превышающего 1.

Согласно пункту 2.8 расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

, где:

УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе подгрупп;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

В редакции постановления № 62 от 19.04.2022 № 19, такой показатель как УПКСЗ определялся следующим образом: среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования.

Решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» предусмотрено, что для 13 вида разрешенного использования установлен УПКСЗ в размере 1512,19 руб./кв.м.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» под 13 видом разрешенного использования понимаются виды разрешенного использования земельных участков, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

Применительно к фактическим обстоятельствам дела, установленный УПКСЗ в размере 1512,19 руб./кв.м., соответствует такому виду разрешенного использования как размещение сооружений связи.

При этом суд находит применение УПКСЗ в размере 4275,02 руб./кв.м. несоответствующим основным принципам постановления № 582.

Указанным постановлением предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

Применительно к обстоятельствам фактического использования земельного участка и разрешенного использования, указанного в сведениях государственного реестра недвижимости, суд полагает необходимым отметить, что наряду с размещенным в здании медицинским центром, также в здании располагаются и объекты, соответствующие целевому использованию земельного участка.

В частности, содержание акта обследования позволяет установить нахождение на земельном участке двух отдельно стоящих зданий с кадастровыми номерами 42:24:0201005:316 и 42:24:0201005:7795. Здание с кадастровым номером 42:24:0201005:316 имеет назначение «Дизельная, склад» и согласно акту обследования используется ответчиком. Здание с кадастровым номером 42:24:0201005:7795 наряду с размещением в здании медицинского учреждения и студии танцев, также используется обществом «Ростелеком».

Из выписки ЕГРН от 07.06.2023 следует, что помещение с кадастровым номером 42:24:0201005:8195 передано в аренду обществу «Медицинский центр «Здоровое поколение». Указанное помещение расположено на первом этаже четырехэтажного здания.

Площадь помещений, переданных во временное использование обществу «Медицинский центр «Здоровое поколение», не превалирует над площадью остальных помещений, используемых для размещения объектов связи и составляет около 20% процентов от помещений ПАО «Ростелеком».

В этой связи, суд приходит к выводу о несоответствии представленного комитетом расчета нормам материального права и, в частности, основополагающим принципам определения размеры арендной платы.

Кроме того, комитетом в рамках изменения размера арендной платы нарушен принцип предсказуемости расчета арендной платы.

Реализация принципа предсказуемости расчета арендной платы предполагает предварительное ознакомление арендатора с планируемыми изменениями расчета арендной платы с тем, чтобы арендатор как хозяйствующий субъект имел возможность соответствующим образом скорректировать свою хозяйственную деятельность во избежание разбалансированности между расходной и доходной частями.

Уведомление от 10.04.2023 № 9-04/532 направлено в адрес ответчика 12.04.2023.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что изменение размера арендной платы на 2020-2022 гг. не соответствует принципу предсказуемости расчета арендной платы с учетом фактических обстоятельств момента направления уведомления (12.04.2023) и момента изменения арендной платы (01.01.2020).

При таких обстоятельствах, требования о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено требования о взыскании неустойки в размере 122418,46 руб. за период с 11.01.2023 по 31.12.2023.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Положениями пункта 6.1 Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Уведомление о начислении неустойки направлено 11.04.2023, получено ответчиком 17.04.2023, а неустойка начислена с 11.01.2023.

Суд считает, что оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки не имеется в связи с тем, что нарушение принципа предсказуемости расчета и принципа экономической обоснованности не повлекли изменение коэффициентов, применяемых в формуле расчета арендной платы за спорный период.

Из вышеизложенного следует, что если кредитор не направил должнику уведомление об изменении арендной платы, он не обеспечил наступление отлагательного условия для осуществления платежа (не востребовал исполнение) и не может применять к должнику санкции, предусмотренные в законе или договоре для случаев просрочки в оплате (проценты по ст. 395 ГК РФ, пени и т.п.).

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки.

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании штрафа в сумме 12968,56 руб.

Согласно пункту 6.2 договора, в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий договора.

Требование о штрафе мотивировано нарушением обязанности использовать земельный участок только в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и цели предоставления, определенными пунктами 1,2 и 1,3 договора.

Вместе с тем, сторонами не оспаривается, что земельный участок продолжает использоваться со стороны ответчика для размещения АТС, дизельной, склада, видом разрешенного использования спорного земельного участка является «АТС», что свидетельствует об отсутствии оснований для начисления штрафа.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

            Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом не разрешается в связи отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

 

Судья                                                                                                         Н.К. Фуртуна