Арбитражный суд Чеченской Республики

364024, Чеченская Республика, г.Грозный, ул. Шейха Али Митаева, 22 «Б»

www.chechnya.arbitr.ru

e-mail: info@chechnya.arbitr.ru

тел: (8712) 22-26-32

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А77-907/2019

г.Грозный

17 июля 2020 года

(резолютивная часть объявлена 10.07.2020, в полном объеме решение изготовлено 17.07.2020)

Судья Арбитражного суда Чеченской Республики Мишин А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению): Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (ОГРН 

<

***> / ИНН 

<

***>, адрес: 658080, 

<

...>)                                                                                                 к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Авангард» (ОГРН 

<

***> / ИНН 

<

***>, адрес:364021, 

<

...>, эт.27, пом. 13), 

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 9 598 972 рублей 35 копеек,

при участии от ООО фирма «Авангард» - ФИО2 и  ФИО3 по доверенности от 01.12.2018, ФИО4 (директор), в отсутствие представителей истца – ходатайство о рассмотрении дела в  отсутствие своих представителей, установил: 

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Авангард» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 89-16а от 15.04.2016 в размере 6 128 215 руб. 63 коп.

Определением от 09.08.2019 рассмотрение дела  передано в Арбитражный суд Чеченской Республики, которое  принято к своему производству определением от 12.09.2019, делу присвоен номер №А77-907/2019.

До рассмотрения  спора по существу от истца поступило ходатайство об увеличении иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, в котором  комитет  просил взыскать с общества 9 598 972 рубля 35 копеек долга  за период с 01.01.2018 по 14.05.2019,  которое принято судом к рассмотрению  определением от 12.11.2019.

В последующем  судебные заседания неоднократно  откладывались с целью участия представителей истца  и ответчика. 

В судебном заседании 10.07.2020  представители   истца не явились,   ходатайствовали о рассмотрении спора в отсутствие своих представителей, исковые требования  поддержали. 

Представители ответчика   возражали против удовлетворения  заявленных требований по доводам отзыва и возражений на иск. 

Так ответчик указал, что по причине противоправного бездействия Администрации первомайского района Алтайского края по выдачи в установленные сроки документов, необходимых для разработки и утверждения проектной документации для строительства школы (техусловий, градостроительного плана земельного участка и задания на проектирование школы), общество  так и не преступила к  пользованию и освоению земельного участка для строительства школы.  Общество считает, что приступило к использованию участка после  получения  документов  на проектирование школы, т.е. с  16.07.2018 по 26.11.2018, до даты отказа в  получении положительной государственной экспертизы  проектной документации и направления письма об отказе от реализации   проекта по строительству школы с просьбой о направлении акта возврата земельного участка. При этом  общество отметило, что было лишено возможности использовать земельный участок в отсутствии вины. Кроме того, общество, указало о необоснованном размере арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости участка решением суда от 01.03.2018, вступившем в законную силу 03.04.2018 (т.2,  л.д. 1-7, 69-71). 

По правилам статьи 156 АПК РФ судом дело рассмотрено в отсутствие истца по имеющимся в деле доказательствам. 

Суд, заслушав доводы и объяснения представителей ответчика, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.04.2016№ 89-16а (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 22:33:033211:637, общей площадью 22211 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Алтайский край, Первомайский район, село Боровихаул. Октябрьская, 2а, с разрешенным использованием – для размещения средней общеобразовательной школы на 500 учащихся (пункты 1.1, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 7 003 675 руб.

Арендная плата вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно суммы ежегодной арендной платы, не позднее 1 числа первого месяца расчетного периода (квартала). Арендная плата с даты подписания договора по дату вступления договора        в силу подлежит внесению Арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем вступления настоящего договора в силу (пункт 2.4 договора).

Договор аренды земельного участка прекращается: по соглашению сторон; при его расторжении в судебном порядке (пункт 5.1 договора).

На основании пункта 8.1 договора он вступает в силу с момента его заключения.

В установленном порядке договор зарегистрирован 06.05.2016.

Согласно пунктам 7.2, 7.3 договора в случае, если споры и разногласия не будут урегулированы путем переговоров между сторонами, они подлежат разрешению в судебном порядке. Место рассмотрения споров город Новоалтайск.

По договору уступки права требования (цессии) от 06.05.2016 ФИО5 (цедент) уступил обществу (цессионарий) в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка              от 15.04.2016 № 89-16а.

В уведомлении о перенайме от 06.05.2016 ФИО5 сообщил комитету о состоявшейся уступке.

Платежными поручениями от 13.05.2016 № 1 на сумму 1 300 806 руб.64 коп. и от 20.12.2016 № 64 на сумму 1 733 255 руб. обществом произведена частичная оплата аренды.

Решением суда от 14.06.2018 по делу А03-5440/2018 (вступившем в законную силу 11.11.2018) с ответчика взыскана задолженность по арендной плате в размере 8 764 161 руб. 61 коп. основного долга за период  по 31.12.2017.

В рамках дела А03-11652/2018  комитет обратился к ответчику с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 15.04.2016 №89-16а,  решением от 15.11.2018 иск удовлетворен (вступило в законную силу 14.05.2019).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 14.05.2019 (по дату расторжения договора в судебном порядке), комитет направил ему требование о ее уплате, неисполнение которого явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании долга по настоящему спору.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ссылка общества о необоснованном завышении арендной платы, с учетом  изменения кадастровой стоимости  арендуемого земельного участка не принимается судом во внимание по следующим основаниям. 

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; в редакции, применимой к спорным правоотношениям) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ; в редакции, применимой к спорным правоотношениям) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73)  разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Торги, в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

Применительно к названным нормам в пункте 18 постановления N 73 разъяснено, что определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Как следует из материалов дела и заключенного договора №89-16а от 15.04.2016, стороны предусмотрели порядок изменения арендной платы, в случае  изменения кадастровой стоимости, однако при указанных обстоятельствах необходимо проводить  оценку размера арендной платы, однако доказательств ее проведения не  и соответствующее обращения с полным пакетом необходимых документов для ее изменения в материалы дела не представлено. 

Вместе с этим,   представители общества, заключая договор  уступки прав по договору №89-16а от 15.04.2016 подтвердили об осведомленности размера арендной платы, установленной по результатам аукциона с повышающим итогом, в связи с чем   заключая договор уступки общество не могло не осознавать о размере платы за земельный участок, который не был обременительным  ввиду  производства  работ по его освоению и строительству,  что следует из материалов дела и не отрицается обществом.

Более того, в рамках дела А03-5065/2019 обществом обратилось с заявлением о признании незаконными действий Администрации Первомайского района Алтайского края по проведению аукциона на заключение договора аренды земельного участка, площадью 22 211 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: под размещение средней общеобразовательной школы на 500 учащихся, как противоречащие ст. 34.1. ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 № 73-Ф3 (далее по тексту – Закон № 73-ФЗ), части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), подпункту 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, подпункт 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ; признании недействительными результатов аукциона, проведенного Администрацией Первомайского района Алтайского края на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 22 211 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: под размещение средней общеобразовательной школы на 500 учащихся; признании недействительным договора аренды № 89-16а от 15.04.2016 земельного участка площадью 22 211 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного по результатам аукциона между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО5.  

Решением от 04.12.2019, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции 26.03.2020, в удовлетворении исковых требований общества по делу А03-5065/22019 отказано. 

Таким образом, доказательств, свидетельствующих  о проведении аукциона на право заключения договора аренды № 89-16а от 15.04.2016 и установление арендной платы по результатам такого аукциона с нарушением закона не представлено. 

Ссылка о наличии незаконного бездействия Администрации Первомайского района Алтайского края судом не принимается, поскольку доказательств  такого не представлено, как и не представлено доказательств  признания действий/ бездействий Администрации Первомайского района Алтайского края в судебном порядке в отношении доводов общества. 

Напротив, в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 июля 2019 года по делу № А03-5440/2018 указано, что как на дату участия в аукционе на право аренды спорного земельного участка, так на момент заключения договора аренды земельного участка от 15.04.2016 № 89-16а и на дату перехода прав арендатора по этому договору к обществу на основании договора уступки прав требования (цессии) от 06.05.2016, арендодатель мог узнать о наличии/отсутствии каких-либо ограничений в отношении использования арендованного земельного участка по назначению, поскольку ссылается, что вблизи с арендованным земельным участком находится объект «Могила красногвардейца Тарасова». Арендатор мог обратиться и в уполномоченный орган по охране объектов культурного наследия в целях получения соответствующей информации и исключения своих предпринимательских рисков. Также дана оценка доводу заявителя о том, что общество не должно запрашивать соответствующую информацию при наличии в договоре аренды условия об отсутствии недостатков, препятствующих использованию земельного участка, которые не приняты во внимание судами, поскольку, во-первых: это не свидетельствует о невозможности установления факта наличия вблизи арендованного участка объекта охраны, во-вторых: свидетельствует о том, что Обществу, являющемуся также, как и Комитет, стороной договора аренды, было известно об отсутствии препятствий к пользованию земельным участком; в третьих: непринятие обществом мер по проверке обстоятельств, связанных с характеристиками земельного участка на стадии аукциона и заключения договора, является его предпринимательским риском (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд кассационной инстанции указал следующее.

Статья 34.1 Закона № 73-ФЗ, которой введено понятие защитной зоны объекта культурного наследия, вступила в силу с 03.10.2016, то есть после заключения договора аренды и договора уступки арендных прав. В связи с чем доводы Общества о том, что изначально в аренду передан земельный участок, на котором строительство невозможно, являются несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

На основании пункта 3 статьи 34.1 указанного закона границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются, в частности для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника (подпункт 1). При этом, согласно пунктам 4, 5 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В материалы дела не представлены доказательства размера наложения арендованного земельного участка на защитную зону объекта культурного наследия, невозможности использования земельного участка в целях строительства при изменении проектных решений строительства, учитывая площадь арендованного земельного участка (22 211 кв. м.) и максимальную площадь защитной зоны (200 м).

Суд округа также отметил, что обществу о факте наличия защитной зоны объекта культурного наследия на арендованном им земельном участке могло было быть известно не из письма краевого автономного учреждения «Государственная экспертиза Алтайского края» от 22.11.2018 и не из письма Алтайохранкультуры от 13.12.2017 № 43/П/977, а с даты введения в действия статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ.

При этом доказательств того, что после 03.10.2016 общество обращалось за признанием договора аренды недействительным по указанному основанию, в материалы дела не представлено.

Доводам заявителя относительно отсутствия у общества письма Алтайохранкультуры от 13.12.2017 № 43/П/977 также дана оценка.

При рассмотрении дела А03-5440/2018 арбитражный суд также пришел к выводу, что указанное письмо предоставлено заявителем в краевое автономное учреждение «Государственная экспертиза Алтайского края» в составе пакета документов, представленных на государственную экспертизу. Доказательств обратного суду не представлено.

Ссылка общества о пользовании участком с  16.07.2018 по 26.11.2018  не принимается судом во внимание, поскольку в раках дела А03-54402018 установлено, что  общество приняло  в использование спорный  участок,  при этом не ранее даты подписания договора уступки  прав на такой участок -  с  06.05.2016.  Кроме того, доказательств возврата  земельного участка в рамках рассмотрения настоящего дела в заявленный исковой период с 01.01.2018 по 14.05.2019 не представлено, и как пояснил представитель комитета, спорный земельный участок изъят только 14.05.2019, с момента вступления в законную силу судебного акта по делу А03-11652/2018, которым расторгнут  договор аренды спорного участка. 

Доказательств возврата спорного земельного участка ранее 14.05.2019 в установленном законом порядке, либо препятствий в его использовании, как и обращения в суд за устранением таких препятствий,  в   материалы дела не представлено. 

Доводы общества об отсутствии использования земельного участка в связи с изданием постановления от 08.06.2017 №233/БА/2500 (том 2, л.д. 129-130) и фактически утратой Администрации Первомайского района Алтайского края намерения  строительства школы, в связи с чем использование участка по назначению не представлялось возможным,  признается судом не состоятельными, поскольку  на спорном земельном участке  строительство школы  запланировано и включено в перечень особо значимых социальных объектов, согласно постановления Правительства Алтайского края от 27.04.2018 №146 (том 3, л.д. 7-10).

При указанных обстоятельствах, суд считает требования  истца о взыскании    9 598 972 рубля 35 копеек основного долга по договору  аренды земельного участка №89-16а от 15.04.2016 за период с 01.01.2018 по 14.05.2019 подтвержденными материалами дела, обоснованными, подлежащими удовлетворению,  при отсутствии со стороны ответчика доказательств  в препятствий к пользованию спорным участком  и фактическим владением участком на праве аренды, добровольно заключившим  сделку по приобретению права аренды на спорный участок, путем заключения договора цессии, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке. 

Доводы о невозможности использования участка ввиду не представления необходимых документов для строительства колы не принимается во внимание, поскольку противоречит   представленным доказательствам о направлении  документов на строительство в экспертные учреждения, а также выводам по делам А03-5440/2018, А03-11652/2018, А03-5065/2019 и А03-5374/2019. При этом отсутствие документации не является основанием для ограничения в пользовании участком и проведения на нем различных работ.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью фирма «Авангард»                     (ОГРН 

<

***> / ИНН 

<

***>, адрес:364021, 

<

...>, эт.27, пом. 13) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (ОГРН 

<

***> / ИНН 

<

***>, адрес: 658080, 

<

...>)  9 598 972 рубля 35 копеек основного долга по договору  аренды земельного участка №89-16а от 15.04.2016 за период с 01.01.2018 по 14.05.2019. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Авангард" в доход   федерального бюджета Российской Федерации  70 995  рублей государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Чеченской Республики в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Решение суда будет изготовлено в пятидневный срок и направлено сторонам по почте. 

СудьяМишин А.А.