АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8647/23 

Екатеринбург

12 июля 2024 г.

 

Дело № А71-17401/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Суспициной Л. А., Татариновой И. А.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.12.2023 по делу № А71-17401/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением вебконференц-связи прибыли представители:

 общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» – ФИО1 (доверенность от 01.07.2024);

общества с ограниченной ответственностью «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» – ФИО2 (доверенность от 17.01.2023).

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» (далее – истец, общество «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» (далее – ответчик, общество «Дельта-Строй») о понуждении заключить договоры субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 на прежних условиях, согласованных в договоре субаренды земли от 29.10.2018; взыскании судебной неустойки; урегулировании разногласий, возникших при заключении договора субаренды земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Дубрава», Управление имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Город Ижевск», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, общество с ограниченной ответственностью «Кислород».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.12.2023 урегулированы разногласий, возникшие между сторонами при заключении договоров субаренды земельного участка в части пунктов 1.1, 1.2, 1.5, 1.6, 1.8, 1.9, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1.2, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4, 3.3.3, 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 4.6, 6.1, 6.3, 6.8. В удовлетворении требования о взыскании судебной неустойки отказано. Производство по требованию о понуждении заключить договоры субаренды земельных участков прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Дельта-Строй» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что редакция пункта 1.5 договоров субаренды, установленная судами обеих инстанций, является не соответствующей первоначальной редакции договора субаренды 2018 года. Установление пункта 1.5 договоров субаренды отличного от первоначальной редакции, противоречит пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. То есть предоставление субарендатору права на передачу участков в залог является новым условием договора субаренды и не может быть установлено в рамках настоящего судебного дела.

По мнению общества «Дельта-Строй», судами не дана оценка отчету о рыночной стоимости права субаренды, не учтено, что договоры субаренды фактически являются безвозмездными, поскольку исполнение договора субаренды связано с исполнением договора простого товарищества, и в настоящий момент компенсация по договору простого товарищества не выплачивается. Заявитель также не согласен с исключением пункта 1.9 из текста договора, поскольку договор простого товарищества является действующим. Общество «Дельта-Строй» полагает условия договоров субаренды в первоначальной редакции согласованными в результате конклюдентных действий истца.

В отзыве на кассационную жалобу общество «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрацией муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (арендодатель) с обществом «Дельта-строй» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка от 20.04.2017 № 6222 площадью 56 339 кв. м с кадастровым номером 18:26:020016:1902 на условиях аренды.

Указанный договор (в редакции протоколов урегулирования разногласий от 04.08.2017, от 05.10.2017) зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в установленном порядке (номер государственной регистрационной записи 18:26:020016:1902-18/001/2017-2 от 23.10.2017).

В свою очередь между обществом «Дельта-строй» (арендатор) и обществом СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» (субарендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902 заключен договор субаренды от 29.10.2018.

Названный договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке (номер государственной регистрационной записи 18:26:020016:1902-18/001/2018-55 от 09.11.2018).

В соответствии с условиями поименованного выше договора аренды, договора субаренды от 29.10.2018 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902, в результате которого исходный земельный участок сохранен в измененных границах с площадью 12 152 кв. м, образованы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 18:26:020016:2737 (площадь 8342 кв. м), 18:26:020016:2738 (площадь 9125 кв. м), 18:26:020016:2739 (площадь 10 153 кв. м), 18:26:020016:2740 (площадь 11 186 кв. м) и 18:26:020016:2741 (площадь 5381 кв. м).

В отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902 Управлением Росреестра по Удмуртской Республике зарегистрированы следующие договоры от 22.01.2021, заключенные с обществом «Дельта-строй»:

- договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6908 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2738, запись о регистрации 18:26:020016:2738-18/059/2021-12 от 15.02.2021;

- договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6909 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2739, запись о государственной регистрации 18:26:020016:2739-18/1 19 2021-12 от 16.02.2021;

- договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6910 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2740, запись о государственной регистрации 18:26:020016:2740-18/063/2021-12 от 16.02.2021;

- договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6907 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2737, запись о государственной регистрации 18:26:020016:2737-18/072/2021-658 от 15.02.2021;

- договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6911 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2741 (запись о государственной регистрации 18:26:020016:2741-18/072/2020-1 от 09.12.2020).

Письмом от 03.02.2021 общество СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» обратилось к обществу «Дельта-строй» с предложением о заключении договоров субаренды в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2737, 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 на условиях ранее действующего договора субаренды от 29.10.2018.

Договоры субаренды в отношении перечисленных вновь образованных земельных участков заключены не были.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.03.2022 по делу № А71-2289/2021, оставленным без изменений постановлениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022 и Арбитражного суда Уральского округа от 31.10.2022, удовлетворены частично исковые требования общества СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» к обществу «Дельта-строй». Судом признано право общества СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» на заключение договоров субаренды следующих земельных участков:

- земельного участка площадью 9 125 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, Индустриальный район, в 600 м по направлению на северо-восток от жилого дома № 21 по ул. Кунгурцева, кадастровый номер: 18:26:020016:2738;

- земельного участка площадью 10 153 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, Индустриальный район, в 600 м по направлению на северо-восток от жилого дома № 21 по ул. Кунгурцева, кадастровый номер: 18:26:020016:2739;

- земельного участка площадью 11 186 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, Индустриальный район, в 600 м по направлению на северо-восток от жилого дома № 21 по ул. Кунгурцева, кадастровый номер: 18:26:020016:2740;

- земельного участка площадью 5 381 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, Индустриальный район, в 600 м по направлению на северо-восток от жилого дома № 21 по ул. Кунгурцева, кадастровый номер: 18:26:020016:2741.

Суд обязал общество «Дельта-строй» заключить с обществом СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» договоры субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741.

08 июля 2022 года обществом СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» в адрес общества «Дельта-строй» направлены проекты договоров субаренды в отношении перечисленных земельных участков:

- договор субаренды земельного участка от 30.06.2022 № 2738-РЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2738,

- договор субаренды земельного участка от 30.06.2022 № 2739-РЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2739,

- договор субаренды земельного участка от 30.06.2022 № 2740-РЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2740,

- договор субаренды земельного участка от 30.06.2022 № 2741-РЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2741.

15 июля 2022 года общество «Дельта-строй» направило в адрес общества СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» протоколы разногласий по всем вышеназванным договорам субаренды.

Несогласие общества СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» с условиями спорных договоров субаренды, изложенных в редакции общества «Дельта-строй», явилось основанием обращения истца в Арбитражный суд Удмуртской Республики к ответчику с рассматриваемым исковым заявлением.

Разногласия, возникшие при заключении договоров субаренды земельного участка от 30.06.2022 №№ 2738-РЗ, 2739-РЗ, 2740-РЗ, 2741-РЗ урегулированы судом, пункты 1.1, 1.2, 1.5, 1.6, 1.8, 1.9, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1.2, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.4.1, 6.1, 6.3, 6.8 изложены судом в новой редакции, пункты 3.2.4, 3.3.3, 3.4.2, 3.4.3, 4.6 исключены. Поскольку спор о понуждении ответчика заключить договоры субаренды разрешен в рамках дела № А71-2289/2021, производство по требованию в части понуждения ответчика заключить договоры субаренды земельных участков прекращено, в удовлетворении требования о взыскании судебной неустойки отказано.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Из содержания кассационной жалобы общества «Дельта-строй» усматривается, что судебные акты оспариваются ответчиком в части урегулирования разногласий. Законность выводов судов в остальной части ответчиком в порядке кассационного производства не оспаривается.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. 

Указанная позиция была сформирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно отмечено, что из содержания приведенной нормы не следует, что арендатор имеет право на заключение нового договора, связанного условиями (в том числе о сроке, о стоимости права аренды и иное) прежнего договора, то есть не может быть истолкована, как право на заключение договора аренды на новый срок. Из содержания указанной нормы следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки исключительно на условиях и в течение срока действия прежнего договора.

Согласно части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» согласно которой в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременении исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами принято во внимание, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А71-2289/2021 удовлетворены требования общества СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» к обществу «Дельта-строй» о признании права общества СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» на заключение договоров субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741; суд обязал общество «Дельта-строй» заключить с обществом СЗ «РЕНТЕК-ЗАЛЕСНЫЙ» договоры субаренды указанных земельных участков.

Исследовав и оценив установленные обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая приведенные положения законодательства, наделяющего субарендаторов равными с арендаторами земельных участков правами, а также обстоятельства, установленные преюдициальным судебным актом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что при образовании земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, у субарендатора сохраняется право субаренды на вновь образованные земельные участки.

Вопреки доводам жалобы о том, что судами предложена неверная редакция пункта 1.5 договора, согласно которой «Арендатор гарантирует, что земельный участок не находится под арестом или запрещением, препятствующими исполнению обязательств по настоящему договору. На земельный участок допускается регистрация обременения в виде залога права аренды в пользу участников долевого строительства многоквартирного дома, строящегося на этом земельном участке», суды верно указали, что отсутствие либо наличие залогов на земельный участок на момент рассмотрения возникшего спора судом не является значимым в целях разрешения данного вопроса, поскольку при регистрации договора у участников долевого строительства право залога в отношении земельного участка либо права аренды (субаренды) возникает в силу закона, что соответствует требованиям части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В данном случае позиция общества «Дельта Строй» основана на неверном толковании прежних условий субаренды в совокупности относительно тех, которые были предложены обществом СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» в договорах субаренды выделенных земельных участков.

Довод общества «Дельта-Строй» о том, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено что договоры субаренды, которые предлагает заключить общество СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» фактически являются безвозмездными, что противоречит правовой природе арендных договоров также не принят судами ввиду следюущего.

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции правильно указал, что поскольку ранее заключенный договор субаренды от 29.10.2018 содержал условие о размере арендной платы, который был установлен на основании постановления Администрации г. Ижевска от 13.05.2011 № 456, не предусматривал изменение арендной платы в зависимости от изменения рыночной стоимости права аренды, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно не принял представленный ответчиком отчет о рыночной стоимости права субаренды.

То обстоятельство, что исполнение договора субаренды связано с исполнением договора простого товарищества, может являться основанием для постановки заинтересованным лицом вопроса об изменении договора на основании пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В рамках данного спора соответствующее требование ответчиком не заявлено.

Ссылка заявителя на то, что судами необоснованно исключен пункт 1.9 из договоров субаренды также являлась предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и не принята им, поскольку оснований для включения данного пункта в редакции договора субаренды от 29.10.2018 в спорные договоры субаренды не имелось.

Суд первой инстанции верно указал, что во-первых, спорное условие не было указано сторонами в договорах субаренды как обязательное, во-вторых, ответчик стороной договора простого товарищества от 20.04.2017 более не является, в-третьих, спорные договоры не признаются договором в пользу третьего лица, которым признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу (пункта 1 статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом правомерно указано, что обращение истца за регистрацией обременения до вынесения судебного акта по настоящему делу, не свидетельствует об отсутствии спора между сторонами относительно условий договоров. 

В силу положений статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 42 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при этом в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Суд округа также отклоняет доводы кассационной жалобы о том, что договоры субаренды в отношении перечисленных земельных участков считаются заключенными, так как их государственная регистрация является конклюдентным действием общества СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ», подтверждающим заключение договоров субаренды на условиях протоколов разногласий общества «Дельта Строй», следовательно, рассмотрение искового заявления об урегулировании разногласий по договорам субаренды на указанные земельные участки не могло быть предметом рассмотрения в суде, так как факт государственной регистрации договора относится в том числе к соблюдению его формы, не влияет на момент заключения договора и никак не может быть отнесен к конклюдентным действиям определяющим заключенность договора.

Более того, обращение за государственной регистрацией договоров субаренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740 было сделано уже после подачи рассматриваемого искового заявления.

Суд первой инстанции правомерно установил, что согласно протоколам разногласий от общества «Дельта Строй» срок договоров субаренды составляет 11 месяцев, следовательно, они не подлежат государственной регистрации. Ошибочно утверждать, что общество СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ», подав договоры субаренды на государственную регистрацию, выразило свое согласие с таким протоколом разногласий, напротив, общество СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» фактически настаивает на форме договора, предполагающей обязательную государственную регистрацию.

Наличие права субаренды на спорные земельные участки у общества СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» подтверждено и установлено судебными актами по делам №№А71-2289/2021, А71-14032/2021.

По делу № А71-13836/2022 принято решение по иску общества СЗ «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ», вступившее в законную силу: «Признать за обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» право субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 по состоянию на 30 ноября 2020 года на срок до 23 октября 2027 года». 

Так, в силу положений пунктов 1, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №1 65, пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, факт государственной регистрации договора относится только к соблюдению его формы, не влияет на момент заключения договора и никак не может быть отнесен к конклюдентным действиям определяющим заключенность договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Учитывая изложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу, что требования общества «РЕНТЕК ЗАЛЕСНЫЙ» о разрешении разногласий по договору субаренды земельных участков обоснованны, в связи с чем правомерно удовлетворены.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы общества «Дельта-строй» об отсутствии надлежащей правовой оценки отчета о рыночной стоимости права субаренды, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств, не могут служить достаточным основанием для отмены обжалуемого постановления, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключающих из полномочий суда кассационной инстанции установление фактических обстоятельств спора, которые не были установлены либо были отвергнуты судами.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.12.2023 по делу № А71-17401/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          Л.А. Суспицина 

 

                                                                                      И.А. Татаринова