ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-195306/21-180-1376

12 сентября 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2022 г.    

Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2022 г.    

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОВИНТРАНС" (119034, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК БОЛЬШОЙ ЛЁВШИНСКИЙ, ДОМ 1/11, ОГРН: 1027703029551, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2002, ИНН: 7703365382)

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОРТАЛ" (121205, МОСКВА ГОРОД, СКОЛКОВО ИННОВАЦИОННОГО ЦЕНТРА ТЕРРИТОРИЯ, НОБЕЛЯ УЛИЦА, ДОМ 5, ОГРН: 1147746136713, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2014, ИНН: 7731465565)

О взыскании 54 031 931 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды № СВТ-140920 от 21.09.2020, из них: 40 933 276 руб. 58 коп. – долг за период сентябрь 2021 по январь 2022, 13 098 555 руб. 08 коп. – неустойка по состоянию на 28.03.2022г.

в судебное заседание явились:

от истца – Михайлов Д.Д., дов. от 22.08.2022г.

от ответчика – Литвинов Н.В., дов. №3-ЮР от 01.01.2022г.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 30.08.2022 по 05.09.2022

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения о взыскании 54 031 931 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды № СВТ-140920 от 21.09.2020, из них: 40 933 276 руб. 58 коп. – долг за период сентябрь 2021 - январь 2022, 13 098 555 руб. 08 коп. – неустойка по состоянию на 28.03.2022г.

Определением от 26.11.2021 суд объединено дело №  А40-195306/21-180-1376 в одно производство с делом №  А40-230460/21-176-1716 для совместного рассмотрения, присвоив делу единый номер № А40-195306/21-180-1376.

Иск по объединенному делу А40-230460/21-176-1716 заявлен о взыскании 9 786 765 руб. 62 коп. задолженности по договору аренды № СВТ-140920 от 21.09.2020, из них: 9 736 350 руб. – обеспечительный платеж, 50 415 руб. 62 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании истец первоначально заявленные исковые требования поддерживал, возражал против удовлетворения исковых требований по объединенному делу.

Ответчик возражал против первоначально заявленных исковых требований, поддерживал требования по объединенному делу.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что изначально заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, требования по объединенному делу удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям.

21 сентября 2020 года между ООО «СОВИНТРАНС» (Арендодатель)  и ООО «Портал» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений № СВТ-140920, в отношении аренды нежилых помещений общей площадью 1 474,90 (Одна тысяча четыреста семьдесят четыре целых и 90/100) кв.м, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Москва, Большой Левшинский пер., д. 1/11, кадастровый номер 77:01:0001049:1061 (далее – Помещения). Помещения были переданы Арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений 21 сентября 2020 года.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 21 сентября 2020 года к Договору аренды помимо прочего, стороны пришли к соглашению установить срок аренды по 20 сентября 2025 года включительно.

Помещения находятся в собственности Истца, что подтверждается записью регистрации №77-77/011-11/015/2014-994/2 от 28 апреля 2015 г.

В соответствии с п. 4.1., 4.3. указанного Договора аренды за пользование Помещениями Ответчик обязуется уплачивать Истцу Арендную Плату, включающую в себя Постоянную Арендную Плату и Переменную арендную плату, начисление которой начинается с Даты Начала и прекращается в дату возврата Помещений Арендодателю, что подтверждается подписанным Сторонами Актом Возврата

Согласно условиям п. 4.5.1. Договора аренды, Постоянная Арендная Плата представляет собой плату за пользование Арендатором Помещениями на основании Договора и рассчитывается на основании Ставки Постоянной Арендной Платы за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год, составляющей:

Период Срока Аренды

Размер Постоянной Арендной Платы 

С 21 сентября 2020 г. по 20 октября 2020 г. 

4 000 (Четыре тысячи) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год.

Размер ежемесячной Постоянной Арендной Платы за Помещения в указанный период составляет 499 300 (Четыреста девяносто девять тысяч триста) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 октября 2020 г. по 20 сентября 2021 г. 

27 500 (Двадцать семь тысяч пятьсот Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год.

Размер ежемесячной Постоянной Арендной Платы за Помещения в указанный период составляет 3 432 687,50 (Три миллиона четыреста тридцать две тысячи шестьсот восемьдесят семь целых и 50/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2021 г. по 20 сентября 2022 г.

28 875 (Двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят пять) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год.

Размер ежемесячной Постоянной Арендной Платы за Помещения в указанный период составляет 3 604 321,88 (Три миллиона шестьсот четыре тысячи триста двадцать одна целая и 88/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2022 г. по 20 сентября 2023 г.

30 318,75 (Тридцать тысяч триста восемнадцать целых и 75/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год.

Размер ежемесячной Постоянной Арендной Платы за Помещения в указанный период составляет 3 784 537,97 (Три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи пятьсот тридцать семь целых и 97/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2023 г. по 20 сентября 2024 г. 

31 834,69 (Тридцать одна тысяча восемьсот тридцать четыре целых и 69/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год.

Размер ежемесячной Постоянной Арендной Платы за Помещения в указанный период составляет 3 973 765,18 (Три миллиона девятьсот семьдесят три тысячи семьсот шестьдесят пять целых и 18/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2024 г. по 20 сентября 2025 г.

33 426,43 (Тридцать три тысячи четыреста двадцать шесть целых и 43/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год.

Размер ежемесячной Постоянной Арендной Платы за Помещения в указанный период составляет 4 172 454,13 (Четыре миллиона сто семьдесят две тысячи четыреста пятьдесят четыре целых и 13/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

 

Постоянная Арендная Плата не подлежит иному изменению, кроме как по соглашению Сторон.

В соответствии с п. 4.6.1. Договора аренды Переменная Арендная Плата состоит из переменной Арендной Платы 1 и Переменной Арендной Платы 2.

Переменная Арендная Плата 1, согласно п. 4.6.2. Договора аренды состоит из: (i) платы в размере стоимости Коммунальных Услуг, потребленных Арендатором в Помещениях в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в Помещениях силами и за счет Арендодателя, на основании тарифов (ставок), установленных соответствующими организациями-поставщиками Коммунальных Услуг, и (ii) платы за электрическую мощность, выделенную на Помещения в размере 100 кВт, которая рассчитывается по тарифу на электрическую мощность, установленному соответствующей организацией-поставщиком для Арендодателя. В случае превышения Арендатором лимита мощности, потребляемой в Помещении, плата за электрическую мощность в соответствии с настоящим п. (ii) рассчитывается на основании максимального значения потребленной в Помещениях электрической мощности в течение оплачиваемого месяца. 

Показания приборов учета снимаются ежемесячно в первый день месяца, следующего за оплачиваемым, с составлением уполномоченными представителями Сторон акта снятия показаний с указанием номеров и показаний приборов учета ресурсов. 

Размер Переменной Арендной Платы 1, указанной в подпункте (i) выше, за Коммунальные Услуги, учет потребления которых в Помещениях не ведется, или объем потребления которых невозможно определить на основании показаний приборов учета, установленных в Помещениях, в случае неявки представителя Арендатора для составления акта снятия показаний, а также в случае неисправности приборов учета Коммунальных Услуг определяется исходя из общей стоимости соответствующих Коммунальных Услуг, потребленных в Здании, пропорционально Доле Арендатора. 

В случае неисправности приборов учета Арендатор обязан незамедлительно сообщить об этом Арендодателю и в кратчайший возможный срок отремонтировать их. Если Арендатор не отремонтирует приборы учета в течение 10 (Десяти) Рабочих Дней после обнаружения указанных недостатков Арендатором, Арендодатель имеет право выполнить необходимый ремонт своими силами. В этом случае Арендатор компенсирует Арендодателю фактические документально подтвержденные расходы, понесенные Арендодателем в связи с ремонтом приборов учета, в течение 5 (Пяти) Рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего счета и сопровождающих документов, подтверждающих сумму понесенных расходов..

Переменная Арендная Плата 2, согласно п. 4.6.3. Договора аренды представляет собой плату за обеспечение предоставления Эксплуатационных Услуг, а также возмещение Расходов Арендодателя и рассчитывается на основании Ставки Переменной Арендной Платы 2 за 1 (Один) кв.м. Арендуемой Площади Помещений в год, составляющей:

Период Срока Аренды

Размер Переменной Арендной Платы 2 

С 21 сентября 2020 г. по 20 октября 2020 г. 

1 000 (Одна тысяча) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год

 Размер ежемесячной Переменной Арендной Платы 2 за Помещения в указанный период составляет 124 825 (Сто двадцать четыре тысячи восемьсот двадцать пять) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 октября 2020 г. по 20 сентября 2021 г. 

5 000 (Пять тысяч) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год

 Размер ежемесячной Переменной Арендной Платы 2 за Помещения в указанный период составляет 624 125 (Шестьсот двадцать четыре тысячи сто двадцать пять) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2021 г. по 20 сентября 2022 г.

5 250 (Пять тысяч двести пятьдесят) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год

Размер ежемесячной Переменной Арендной Платы 2 за Помещения в указанный период составляет 655 331,25 (Шестьсот пятьдесят пять тысяч триста тридцать одна целая и 25/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2022 г. по 20 сентября 2023 г.

5 512,50 (Пять тысяч пятьсот двенадцать целых и 50/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год 

Размер ежемесячной Переменной Арендной Платы 2 за Помещения в указанный период составляет 688 097,81 (Шестьсот восемьдесят восемь тысяч девяносто семь целых и 81/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2023 г. по 20 сентября 2024 г. 

5 788,13 (Пять тысяч семьсот восемьдесят восемь целых и 12/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год

Размер ежемесячной Переменной Арендной Платы 2 за Помещения в указанный период составляет 722 503,33 (Семьсот двадцать две тысячи пятьсот три целых и 33/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

С 21 сентября 2024 г. по 20 сентября 2025 г.

6 077,54 (Шесть тысяч семьдесят семь целых и 54/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ, за 1 (Один) кв.м Арендуемой Площади Помещений в год

Размер ежемесячной Переменной Арендной Платы 2 за Помещения в указанный период составляет 758 628,93 (Семьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот двадцать восемь целых и 93/100) Рублей, кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

 

Истец ссылается на то, что в нарушение условий Договора аренды, Ответчик не произвел оплату Постоянной Арендной Платы и Переменной Арендной Платы за период с сентября 2021 года по апрель 2022 года, размер долга составляет 40 933 276 руб. 58 коп.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Размер неустойки по состоянию на 28.03.2022, начисленной истцом в соответствии с п. 8.1 договора, согласно расчета истца, составляет 13 098 555 руб. 08 коп.

Поскольку ответчиком указанная задолженность не оплачена, истец обратился в суд с настоящим иском.

В рамках объединенного дела А40-230460/21-176-1716 ответчик ссылается на то, что согласно пункту 4.11.1 Договора в целях обеспечения исполнения своих обязательств Арендатор, действуя добросовестно, выплатил Арендодателю обеспечительный платеж в размере 8 113 625 руб., а также НДС в размере 1 622 725 руб., итого 9 736 350 руб. 00 коп. (далее - «Обеспечительный платеж»), что подтверждается платежным поручением № 51171 от 25.09.2020г.

На основании пункта 4.11.3. Договора Обеспечительный Платеж находится у Арендодателя в течение всего срока Аренды в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Договору.

В соответствии с пунктом 4.11.8. Договора по окончании срока действия Договора, Арендодатель обязан возвратить Арендатору фактически полученную Арендодателем и находящуюся у Арендодателя на момент возврата сумму Обеспечительного Платежа, за вычетом всех сумм, подлежащих уплате Арендодателю по Договору, в наиболее позднюю из: дата истечения 30 (Тридцати) календарных дней с даты подписания Сторонами Акта Возврата и дата истечения 10 (Десяти) Рабочих Дней с даты полного исполнения Арендатором своих обязательств по Договору.

Ответчик (Истец по объединенному делу) считает, что согласно пункту 11.2. Договора, срок аренды был установлен по «20» августа 2021 г. включительно (далее - «Срок Аренды»). Действуя добросовестно, он заблаговременно уведомил Арендодателя о предстоящем прекращении Договора в связи с истечением Срока аренды, направив ему соответствующее уведомление от «19» июля 2021 г. В Уведомлении о прекращении Договора Ответчик также дополнительно сообщил, что в силу пункта 3.8. Договора, не позднее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты возврата Помещений представители Арендодателя и Арендатора осматривают Помещения и, в случае необходимости их приведения в состояние, указанное в акте приема-передачи,  стороны составляют акт осмотра, в котором также фиксируются выявленные недостатки Помещений (если применимо) (далее - «Акт осмотра») с целью дальнейшего приведения Арендатором Помещений в изначальное состояние и устранения недостатков или же определения стоимости таких работ и её компенсации Арендодателю. В Уведомлении о расторжении Договора Ответчик (истец по объединенному делу) также предложил Истцу (Ответчику по объединенному делу) согласовать дату и время осуществления осмотра Помещений до «21» июля 2021 г., как это предусмотрено пунктом 3.8. Договора.

Однако, Арендодателем не были предприняты действия к согласованию даты и времени осмотра Помещений, в связи с чем электронным письмом, направленным «20» июля 2021 г. в соответствии с пунктом 13.1. Договора, Арендатор самостоятельно уведомил о проведении осмотра «21» июля 2021 г. с 12:00 до 14:00, однако Истец на осмотр Помещений не явился, в связи с чем Ответчиком был составлен Акт осмотра в одностороннем порядке.

27 июля 2021 г. Ответчик (Истец по объединенному делу) направил Истцу (Ответчику по объединенному делу) составленный им Акт осмотра вместе с фотографиями Помещений и расчётом стоимости приведения помещений в состояние согласно акту приёма-передачи от 21 сентября 2020 г. и сопроводительном письмом по адресу, указанному в пункте 13.1.1. Договора. 

В сопроводительном письме Арендатор попросил Арендодателя в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты получения письма уведомить его о необходимости приведения помещений в состояние, указанное в Акте Приема-Передачи от «21» сентября 2020 г. в соответствии с пунктом 3.8. Договора с целью согласования осуществления восстановительных работ Арендатором (своими силами или подрядчиками), либо возмещения документально подтвержденной стоимости работ Арендатору в денежной форме. В сопроводительном письме Ответчик также обозначил, что отсутствие ответа Арендодателя о необходимости приведения Помещений в состояние согласно акту приёма-передачи от 21 сентября 2020 г. в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты получения письма Арендатор будет понимать как отсутствие такой необходимости.

Ответчик ссылается на то, что, что по истечении 3 (трёх) рабочих дней с даты получения Акта осмотра от Арендодателя в адрес Арендатора не поступило сообщение о необходимости приведения Помещений в первоначальное состояние, из чего делает вывод об отсутствии такой необходимости и готовности Арендодателя принять Помещения в состоянии, указанном в Акте осмотра вместе с осуществлёнными Арендатором ремонтными работами, которые были предварительно согласованы с Арендодателем в порядке, предусмотренном Договором, что, по мнению ответчика, подтверждается письмом - согласованием от 05 июля 2021 г.

04 августа 2021 г. Арендатор направил Арендодателю уведомление о том, что в соответствии с пунктом 3.5. Договора он освободит Помещения от имущества и вернёт их в последний день Срока Аренды (п. 3.3. Договора), а именно 20 августа 2021 г. (далее - «Уведомление о возврате»), в связи с чем пригласил представителя Арендодателя в период времени с 14-00 до 18-00 по московскому времени встретиться по адресу Помещений с целью подписания акта их возврата (далее - «Акт возврата») и передачи ключей, как это предусмотрено пунктом 3.3. Договора, однако Арендадатель на составление Акта возврата не явился, в связи с чем Акт Возврата был составлен и подписан Арендатором в одностороннем порядке, как это предусмотрено пунктом 3.10 Договора, а Помещения опечатаны. 

24 августа 2021 г. Арендатор  направил Арендодателю экземпляр Акта возврата вместе с ключами от Помещений и сопроводительным письмом.

Таким образом, ответчик ссылается на то, что в соответствии с пунктом 3.5. Договора Арендатор освободил Помещения от имущества, прекратил пользование ими и вернул их Арендодателю в последний день Срока Аренды, что подтверждается Актом Возврата, в связи с чем согласно пункту 4.11.8. Договора Обеспечительный платеж должен быть возвращён Арендодателем Арендатору в срок до 19 сентября 2021 года т.е. по истечении 30 календарных дней с даты подписания Акта Возврата.

В вышеуказанный срок Обеспечительный платёж возвращён Арендатору не был, претензия ответчика оставлено истцом без удовлетворения.

В силу пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату.

В случае ненаступления предусмотренных договором обстоятельств, при которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обязательства, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В связи с изложенным, ответчик полагает, что отсутствуют предусмотренные Договором основания для удержания Арендодателем Обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, согласно расчета ответчика (истца по объединенному делу), составляет 50 415 руб. 62 коп.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск и в рамках объединенного дела, отклоняются судом, принимая во внимание, что  срок действия договора - по 20 сентября 2025 года включительно. При этом, разделом 2 Дополнительного соглашения №1 предусмотрено, что оно вступает в силу для Сторон с даты его подписания, а для третьих лиц – с даты государственной регистрации. При этом Стороны согласились, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса РФ условия настоящего Договора будут распространяться на отношения Сторон, возникшие с даты подписания Соглашения.

Воля сторон на установление срока аренды по 20 сентября 2025 года усматривается и из основного текста Договора аренды, действующего до заключения Дополнительного соглашения №1.

Пунктом 1.1. Договора аренды (раздел «Определения») установлено, что «Дополнительное Соглашение № 1» означает дополнительное соглашение № 1 к Договору о продлении срока его действия по 20 сентября 2025 г. включительно, подлежащее подписанию Сторонами одновременно с подписанием Договора.»

В соответствии же с п. 10.10 Договора аренды Арендатор вправе в соответствии с п.1,2 ст.450.1 ГК РФ в одностороннем  внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора без применения в отношении Арендатора каких-либо штрафных санкций в дату истечения 2 (Двух) лет с Даты Начала, 3 (Трех) лет с Даты Начала либо в дату истечения 4 (Четырех) лет с Даты Начала, но только при условии получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора о таком отказе не позднее чем за 6 (Шесть) месяцев до даты истечения 2 (Двух) лет с Даты Начала, 3 (Трех) лет с Даты Начала или 4 (Четырех) лет с Даты Начала и отсутствия у Арендатора задолженности по оплате Арендной Платы по Договору как на дату направления такого уведомления, так и дату отказа от исполнения Договора. В случае неполучения Арендодателем уведомления Арендатора об отказе от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке в вышеуказанный срок, Арендатор утрачивает право на отказ от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке согласно настоящему пункту Договора.

Таким образом, из буквального толкования Договора аренды усматривается воля сторон установить срок аренды – по 20 сентября 2025 года включительно с правом Арендатора одностороннего отказа от его исполнения – не ранее истечения 2 (Двух) лет с даты начала аренды.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.п. 1 – 2 ст. 425 гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Из изложенного следует, что Дополнительное соглашение №1 к Договору аренды должно применяться в отношениях между Арендодателем и Арендатором независимо от его государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что Арендодатель добросовестно неоднократно предпринимал попытки по его государственной регистрации, которая так и не была произведена по независящим от него обстоятельствам.

Из материалов дела также следует, что 05 июля 2021 года Арендатор обратился с Арендодателю с просьбой о согласовании проведении в Помещениях Работ Арендатора с приложением соответствующей Проектной документации и документацией на подрядчика.

13 июля 2021 года Арендодатель согласовал Арендатору проведение указанных работ с учетом замечаний и при предоставлении Проектной документации в бумажном виде до 16.07.2021.

17 июля 2021 года Арендатор направил в адрес Арендодателя уведомление (исх. №300 от 17 июля 2021 года) о прекращении договора аренды в связи с истечением срока.

Истец также указывает на то, что в установленный Договором аренды срок (25 августа) Арендатор не произвел оплаты арендной платы, в связи с чем Арендодатель принял решение произвести осмотр Помещений с целью проверки его целевого использования и технического состояния.

31 августа 2021 года Арендодатель направил в адрес Арендатора Уведомление (исх. №166 от 31 августа 2021 года) о комиссионной проверке Помещений 02 сентября 2021 года.

02 сентября 2021 года Арендодатель произвел комиссионную проверку целевого использования и технического состояния Помещений, в результате которой было выявлено, что Помещения имеют явные повреждения и разрушения, возникшие по причинам, за которые отвечает Арендатор. При этом, Арендатор, надлежащим образом уведомленный о необходимости явки, в указанную дату и время своего представителя не направил, в связи с чем акт проверки был подписан в его отсутствие.

12 ноября 2021 года Арендодатель направил в адрес Арендатора Уведомление (исх. №211 от 12 ноября 2021 года) о комиссионной проверке Помещений 16 ноября 2021 года.

16 ноября 2021 года Арендодатель произвел комиссионную проверку целевого использования и технического состояния Помещений, в результате которой было выявлено, что Помещения находятся в том же состоянии и имеют явные повреждения и разрушения, возникшие по причинам, за которые отвечает Арендатор. 

Факт причинения ущерба Помещениям подтверждается и приложенным к Возражениям Ответчика Актом осмотра нежилых помещений от 21 июля 2021 года и Сопроводительным письмом (Исх. №326 от 27 юля 2021 г.), которым Ответчик предлагает компенсировать Истцу стоимость работ по приведению Помещений в состояние, указанное в Акте приема-передачи от 21 сентября 2021 года с приложением расчета стоимости таких работ на сумму 4 074 280,00 рублей без учета НДС.

При указанных обстоятельствах с учетом буквального толкования условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ суд приходит к выводу отсутствии правовых оснований для признания Договора аренды прекратившим свое действие с 20 августа 2021 года, как указывает ответчик, а также для освобождения Арендатора от оплаты арендной платы.

В соответствии с п. 4.11.3 Договора аренды Обеспечительный Платеж является способом обеспечения обязательств, предусмотренным статьей 381.1 Гражданского Кодекса РФ. Обеспечительный Платеж находится у Арендодателя в течение всего Срока Аренды в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Договору. Проценты на сумму Обеспечительного Платежа в пользу Арендатора не начисляются (в том числе, согласно статье 317.1 Гражданского Кодекса РФ).

Соответственно, оплаченный Арендатором по Договору аренды обеспечительный платеж правомерно находится у Арендодателя согласно п. 4.11.3 договора  и правовые основания для его возврата Арендатору отсутствуют.

02 сентября 2021 года и 16 ноября 2021 года Арендодатель произвел комиссионные проверки целевого использования и технического состояния Помещений, в результате которых было выявлено, что Помещения имеют явные повреждения и разрушения, возникшие по причинам, за которые отвечает Арендатор, Арендатор не привел Помещения и инженерное оборудование в надлежащее состояние.

Руководствуясь п. 4.11.5 Договора аренды, письмом Исх. №129 от 19 августа 2022 года Арендодатель обоснованно уведомил Арендатора об удержании 24 августа 2022 года суммы расходов, связанных с ремонтом, из Обеспечительного платежа по Договору аренды.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, условий заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу, что договор не может быть прекращен по основаниям, указанным ответчиком, в связи с чем подлежит оплате арендная плата, о взыскании которой заявлено в рамках первоначальных требований. Основания для возврата обеспечительного платежа отсутствуют, учитывая, что договор аренды не прекращен, а также причинение ущерба Помещениям, переданным в аренду, что подтверждается ответчиком в его письменных пояснениях.

Таким образом, суд приходит к выводу, что первоначально заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, требования по объединенному делу удовлетворению не подлежат. 

Расходы по госпошлине  распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ, при этом суд учитывает, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. (п.22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 381.1, 395, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101,  110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

По делу А40-195306/21-180-1376:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОРТАЛ" (121205, МОСКВА ГОРОД, СКОЛКОВО ИННОВАЦИОННОГО ЦЕНТРА ТЕРРИТОРИЯ, НОБЕЛЯ УЛИЦА, ДОМ 5, ОГРН: 1147746136713, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2014, ИНН: 7731465565) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОВИНТРАНС" (119034, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК БОЛЬШОЙ ЛЁВШИНСКИЙ, ДОМ 1/11, ОГРН: 1027703029551, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2002, ИНН: 7703365382) 54 031 931 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды № СВТ-140920 от 21.09.2020, из них: 40 933 276 руб. 58 коп. – долг, 13 098 555 руб. 08 коп. – неустойка по состоянию на 28.03.2022г., а также 48 331 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОРТАЛ" (121205, МОСКВА ГОРОД, СКОЛКОВО ИННОВАЦИОННОГО ЦЕНТРА ТЕРРИТОРИЯ, НОБЕЛЯ УЛИЦА, ДОМ 5, ОГРН: 1147746136713, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2014, ИНН: 7731465565) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 151 669 руб.

По делу А40-230460/21-176-1716:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

                                                                    Т.А.Ламонова