АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-21598/2022

Нижний Новгород

13 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2022.

Решение изготовлено в полном объеме 13.01.2023.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-588)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску департамента имущественных и земельных отношений 

администрации городского округа город  Бор Нижегородской области 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная 

компания «Бор-Сити» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

и  установил: департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Бор Нижегородской области (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Бор-Сити» (далее – Компания) о взыскании 3 687 278 рублей 52 копейки задолженности по договору аренды от 26.02.2014 № 990 и 1 420 592 рулей 93 копеек пеней, начисленных с 31.12.2021 по 21.04.2022.

Заявленные требования основаны на статьях 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) и общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (далее – ООО "СК "Бор-Сити").

В письменном отзыве ответчик указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.10.2020 № А43-22648/2020 установлена обязанность ответчика оплачивать арендную плату исходя из 32 481 квадратного метра участка в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирных домов по адресам: 

<

...>, 62/4, 62/5, 62/6, а вступившим в законную силу решением суда от 06.08.2021 по делу № А43-13207/2021 – исходя из 25 307 квадратных метров площади арендованного участка. При этом в настоящее время ответчик должен оплачивать лишь 21 673,2 квадратного метра земельного участка, поскольку из 25 307 квадратных метров подлежат исключению 675 квадратных метров застройки введенного в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, 215 квадратных метров застройки введенного в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>,  850 квадратных метров застройки введенного в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, а также 1893,8 квадратного метра площади застройки незавершенного строительством нежилого здания № 62/1В, принадлежащего на праве собственности ООО "СК "Бор-Сити". По расчету ответчика сумма взыскания подлежит уменьшению до 514 955 рублей 23 копеек.

Участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства, не обеспечили явку представителей в суд. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему. 

Как видно из документов, 26.02.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Бор Нижегородской области (арендодатель) и Компания (арендатор) заключен договор аренды № 990, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи на правах аренды земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> участок 62 площадью 53 228 кв.м., с кадастровым номером 52:19:0201035:184 для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок действия договора определен с 22.01.2014 по 21.01.2019 (5 лет). По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику в пользование. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца. В соответствии с приложением №2 ежемесячная арендная плата установлена сторонами в сумме 292 625 рублей. 

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

На основании подпункта "б" пункта 2 части 5 статьи 2 Закона Нижегородской области от 23.12.2014 № 197-З "О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области" осуществлена передача Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области полномочий по распоряжению земельными участками и полномочий арендодателя земельных участков, переданных по договорам аренды, включая договоры, заключенные до момента вступления в силу названного закона.

Законом Нижегородской области от 28.12.2021 № 160-З "О внесении изменений в статью 2 закона Нижегородской области от 23.12.2014 № 197-З  с 01.01.2022 полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в неразграниченной собственности на территории муниципальных районов и городских округов (за исключением Нижегородской агломерации, включающей городские округа город Нижний Новгород и город Дзержинск, Богородский муниципальный округ и Кстовский муниципальный район), в иных целях, перечисленных в законе, принадлежат администрациям муниципальных образований.

Таким образом, с 01.01.2022 арендодателем спорного земельного участка стал Департамент как уполномоченный орган администрации городского округа город Бор Нижегородской области.

Посчитав, что обязательства по договору аренды исполняются ответчиком ненадлежащим образом, Департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьей 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. 

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Как следует из частей 1, 2, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 

Таким образом, исходя названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189- ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме. 

В связи с наличием иного законного владельца земельного участка, договор аренды прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка. 

На спорном земельном участке расположены следующие объекты:

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, 

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>,

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>,

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>,

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>,

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>,

- многоквартирный дом по адресу: 

<

...>,

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:19:0201035:811 по адресу: 

<

...>,

- сооружение электроэнергетики (наружное электроосвещение) с кадастровым номером 52:19:0201035:928.

Вступившими законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области по делам №А43-30443/2019 и А43-22648/2020 установлено, что первая регистрация на помещения в многоквартирных домах произведена в следующие сроки: по адресу: 

<

...> - 15.04.2019 на квартиры №21, 19, 69; по адресу: 

<

...> - 10.02.2016 на квартиру №72; по адресу: 

<

...> - 07.10.2016 на квартиру №86, 10; по адресу: 

<

...> - 07.08.2017 на квартиру № 36, в связи с чем, расчет задолженности с 01.08.2018 по 31.12.2018 произведен исходя из площади участка в размере 32 481 кв.м., в за период с 15.04.2019 по 23.01.2020 – исходя из площади арендованного участка, составившей 25 307 кв.м.

Первая регистрация на помещения в многоквартирных домах произведена в следующие сроки: по адресу: 

<

...> – 05.08.2020 на квартиру №14; по адресу: 

<

...> – 23.07.2021 нежилое помещение III.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилых домах у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домами у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за землю, расположенную под соответствующим домом и необходимой для его использования.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:19:0201035:811 (

<

...>), расположенный на спорном земельном участке с 25.05.2020 находится в собственности ООО "СК "Бор-Сити".

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Приняв во внимание изложенные положения законодательства, учитывая, что ответчик не являлся собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0030230:153, расположенном на спорном земельном участке, суд пришел к выводу о том, что ООО ИСК "Бор-Сити" в силу закона утратило права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.02.2014 № 990 в части земельного участка под данным объектом. Данная обязанность возложена законодателем на нового собственника недвижимости, расположенной на земельном участке.

Ответчик просит уменьшить площадь арендованного земельного участка на площадь застройки многоквартирных домов д.62/3, 62/7, 62/18 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0030230:153, находящимися в собственности иных лиц.

Площадь застройки многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, составила 675 кв.м; площадь застройки многоквартирного дома по адресу: 

<

...> – 215 кв.м; площадь застройки многоквартирного дома по адресу: 

<

...> – 850 кв.м; площадь застройки объекта по адресу: 

<

...> – 1893,8 кв.м.

Суд признал обоснованной данную позицию ответчика о необходимости уменьшения объема арендных обязательств с учетом уменьшения площади арендованного участка, за исключением многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, ибо первая регистрация на помещения в данном доме осуществлена 11.05.2022, что выходит за рамки периода взыскания по настоящему делу.

С учетом изложенного размер арендной платы подлежит определению следующим образом: с 15.04.2019 по 24.05.2020 исходя из 25 307 кв.м участка (в том числе ), с 25.05.2020 по 04.08.2020 – 23 413,2 кв.м, с 05.08.2020 по 22.07.2021 – 22 738,2 кв.м, с 23.07.2021 по 20.04.2022 – 22 523,20 кв.м.

Вступившим законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-13207/2021 с Компании взыскано 411 091 рублей 22 копеек по договору аренды от 26.02.2014 № 990, в том числе 391 216 рублей 17 копеек долга с 24.01.2020 по 30.04.2020 и 19 875 рублей 05 копеек пеней, начисленных с 24.01.2020 по 01.12.2020. 

Как видно из расчетов арендодателя в 2020 году ежемесячная арендная плата за пользование 25 307 кв.м спорного участка составила 150 769 рублей 32 копейки, в 2021 году – 156 649 рублей 33 копейки, в 2022 году – 150 335 рублей 25 копеек. Таким образом, арендная плата за 1 кв.м участка в 2020 году составила 5,957 рублей, в 2021 году – 6,19 рублей, в 2022 году – 5,94 рубля.

Применительно к заявленному истцом периоду (с 31.12.2021 по 20.04.2022) с учетом обоснованной площади использования земельного участка арендная плата составит 495 052 рубля 66 копейки, в том числе 4497 рублей 37 копеек за 31.12.2021 (=6,19 руб./кв.м * 22523,20кв.м. = 139418.61/31*1), 401 363 рубля 42 копеек с 01.01.2022 по 31.03.2022 (=5,94 руб./кв.м*22523,20кв.м=133 787,8 руб.* 3мес.), 89 191 рубль 87 копеек с 01.04.2022 по 20.04.2022 (=5,94 руб./кв. *22 523,20 кв.м = =133 787,8 руб./30*20).

Как следует из статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Истец начисляет пени с 31.12.2021 по 21.04.2022 за несвоевременное внесение  ответчиком арендной платы с мая 2020 года по апрель 2022 года.

Доказательств внесения арендной платы с мая 2020 года по апрель 2022 года ответчик не представил, поэтому суд счел доказанным факт несвоевременного исполнение арендатором обязательств и наличие основания для привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной в пункте 5.2 договора.

Вместе с тем, проверив расчет неустойки, начисленный истцом с 31.12.2021 по 21.04.2022 на размер задолженности по арендной платы с мая 2020 года по апрель 2022 года (за полный месяц согласно расчету), суд признал его ошибочным, поскольку ежемесячные суммы долга в указанный период определены без учета уменьшения площади использования участка арендатором в связи с установленными выше обстоятельствами.

По расчету суда сумма задолженности ответчика по договору аренды с мая 2020 года по декабрь 2021 года составила 2 786 925 рублей 38 копеек. Долг с 31.12.2021 по 20.04.2022 составил 495 052 рубля 66 копейки.

Согласно пунктам 1 и 3 (подпункту 2) статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория. 

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". 

В частности, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). 

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, за исключением должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу данного постановления.

Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования (01.04.2022) и действует в течение шести месяцев (до 01.10.2022).

На момент разрешения спора по существу ответчику представлена мера поддержки в виде моратория на банкротство и на взыскание финансовых санкций за ненадлежащее исполнение денежных обязательств, возникших до введения моратория (то есть до 31.03.2022), на период с 01.04.2022 продолжительностью шесть месяцев.

Таким образом, истцу причитаются пени, которые начислены с 31.12.2021 по 31.03.2022 на сумму основного обязательства, возникшего с мая 2020 года по март 2022 года, составившие 269 397 рублей 18 копеек, а также пени, которые начислены за 21.04.2022 на сумму долга за апрель 2022 года (за полный месяц в размере 133 787 рублей 80 копеек), составившие 133 рубля 79 копеек. 

Доказательств оплаты задолженности и пеней на момент рассмотрения спора ответчиком не представлено, поэтому суд пришел к выводу о правомерности заявленного иска лишь в части взыскания 495 052 рубля 66 копейки задолженности с 31.12.2021 по 20.04.2022 и 269 530 рублей 97 копеек пеней, начисленных с 31.12.2021 по 21.04.2022.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в доход федерального бюджета (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Бор-Сити» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Бор Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 495 052 рубля 66 копейки задолженности с 31.12.2021 по 20.04.2022 по договору аренды от 26.02.2014 № 990 и 269 530 рублей 97 копеек пеней, начисленных с 31.12.2021 по 21.04.2022.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Бор-Сити» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 7266 рублей государственной пошлины. 

Исполнительные листы выдать в установленном законом порядке после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова