﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-36978/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  29 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Сириной В.В.,

								Тихомирова В.В. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Бабиковой Ю.Л., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2020 (судья Векшенков Д.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А45-36978/2019 по иску департамента имущественных отношений администрации г. Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла» (630129, г. Новосибирск, ул. Тайгинская, д. 13/1, эт/пом 5/17, ОГРН 1165476182915, ИНН 5445023121) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) в заседании участвовал представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска Шабуров А.В. по доверенности от 21.04.2021. 

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла» (далее – ООО «Мир масла», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.04.2015 №Д-КР-31- 10982.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 30.11.2017 по 30.11.2018 в сумме 704 654 руб. 73 коп., пени за период с 11.12.2017 по 29.11.2018 в сумме 132 368 руб. 02 коп., в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 712 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ООО «Мир масла» взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 9 900 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, удовлетворить требования департамента в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что при проведении судебной экспертизы неверно определены объекты – аналоги, наличие или отсутствие коммуникаций у объектов-аналогов установить невозможно, в результате чего оценка объекта не является достоверной; судами необоснованно не был принят во внимание отчет департамента, сведений о недостоверности которого в деле не имеется; ответчик не привел доводы, свидетельствующие о несоразмерности и неразумности заявленной суммы неустойки и о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в порядке статьи 279 АПК РФ не представил отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель департамента поддержал заявленную процессуальную позицию по делу.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.04.2015 между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый город» (арендатор), заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-10982 (далее - договор от 06.04.2015), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, общей площадью 14163 м.кв., кадастровый номер: 55:36:140103:3994. 

В соответствии с пунктом 2.1 данного договора, в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2015 и протокола разногласий, размер арендной платы за предоставленный участок с 11.05.2016 составляет 57 161 руб. 16 коп, определяется расчетным путем. Ежемесячный размер арендной платы за предоставленный участок с 11.05.2015 составляет 57 161 руб. 16 коп. в месяц.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 20.11.2017 право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 55:36:140103:4078, 55:36:140103:4079, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3994 перешло ООО «Мир масла», дата государственной регистрации 30.11.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела. На основании статей 552 ГК РФ и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3994 по договору аренды от 06.04.2015 перешли к ООО «Мир масла». 

Письмом от 30.07.2018 департамент уведомил ООО «Мир масла» о том, что арендная плата за земельный участок по договору аренды от 06.04.2015 № Д-Кр-31-10982 составляет 261 701 руб. 58 коп., приложен расчет арендной платы. 

Письмом от 03.12.2018 департамент уведомил ООО «Мир масла» о том, что по договору аренды от 06.04.2015 числится задолженность по арендной плате за период с 30.11.2017 по 30.11.2018 в сумме 2 224 793 руб. 67 коп. и пени за период с 11.12.2017 по 29.11.2017 в сумме 209 418 руб. 34 коп., предложил оплатить задолженность. 

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельного участка № Д-Кр-31-10982, в добровольном порядке ООО «Мир Масла» в установленные сроки не погашена, департамент обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды руководствовались статьями 8, 307, 309, 310, 424, 606, 614, 622 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, положениями постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 108-п), исходили из подтверждения факта пользования ответчиком спорным земельным участком, вследствие чего он должен оплатить арендную плату в размере рыночной стоимости арендной платы, определенном по результатам судебной экспертизы.

Между тем судами не учтено следующее. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно статье 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно Постановлению Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-П в пункт 5 постановления № 108-п внесено изменение, согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка. Указанное постановление вступило в силу с 01.01.2018.

Абзацем шестым пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ссылался на недостоверность оценки рыночной стоимости земельного участка, определенной по заказу департамента обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.04.2018 № 1-382/13. 

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы и составлении нового отчета об оценке, ответчиком представлен альтернативный расчет суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды. 

Судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 55:36:140103:3994, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября – ул. Енисейская, по состоянию на 10.11.2017 округленно составила 32 886 000 руб.

Апелляционным судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Вместе с тем при проведении оценки судебной экспертизы судами не было учтено, что признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в пункте 26 прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299.

При этом согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Пунктом 3 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 4 указанного приказа отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В свою очередь, заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость пользования спорным имуществом определена судами без оценки достоверности отчета об оценке от 27.04.2018 № 1-382/13 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, которая была использована для расчета арендной платы по договору аренды от 06.04.2015. 

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В суде первой инстанции ответчик, заявляя ходатайство о проведении судебной экспертизы, на разрешение экспертов наряду с вопросом о величине рыночной стоимости арендованного земельного участка, просил поставить вопрос о соответствии отчета от 27.04.2018 № 1-382/13 законодательству об оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки.

Однако суд первой инстанции в нарушение приведенных выше норм права и разъяснений высшей судебной инстанции, отклонил данный вопрос, посчитав, что он отнесен к вопросам права.  

Между тем при разрешении спора по существу судом первой инстанции вопрос о соответствии отчета об оценке от 27.04.2018 № 1-382/13 федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не рассмотрен.

Таким образом, заключение оценщика от 27.04.2018 № 1-382/13 судами не опорочено, не установлено, был ли соблюден надлежащий процесс оценки, который гарантирует получение достоверного результата в отношении объекта оценки. Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на повторной судебной экспертизе. 

Между тем отчет от 27.04.2018 № 1-382/13 является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта, пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов.

Выбор судом результатов судебной экспертизы также не мотивирован. Суд не учел, что при наличии нескольких достоверных оценок необходимо было обосновать выбор той или иной рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах вывод судов о размере арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы размера арендной платы, сделан при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Помимо этого, судами не проверен подготовленный истцом расчет арендной платы с точки зрения его соответствия действующему законодательству.

В частности, судами не учтено, что Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18 пункт 5 постановления № 108-п, положенный в основу расчета истца,  признан недействующим в связи с тем, что установленный им порядок определения размера платы не соответствует принципу экономической обоснованности.

Согласно правовому подходу, сформированному в пункте 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В связи с этим судом первой инстанции при определении методики расчета арендной платы за спорный период следовало обосновать применение нормативного правового акта, устанавливающего размер арендной платы за земельные участки на территории Омской области.

Однако взыскивая задолженность по арендной плате, суды фактически не проверили ее расчет, представленный истцом, не определили порядок расчета арендной платы в конкретные периоды, не установили, на основании какого нормативного правового акта произведены соответствующие расчеты, ограничившись только проведением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы.

Между тем определение размера и периода взыскания задолженности являются существенными обстоятельствами при рассмотрении настоящего дела и подлежали установлению судами.

Верховный Суд Российской Федерации неоднократно выражал позицию об обязанности суда проверять представленный расчета иска, что не было сделано судами при рассмотрении настоящего дела (определения от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 по делу № 310-ЭС16-12554).

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В связи с изложенным выводы судов являются преждевременными, сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и относящихся к предмету доказывания, с нарушением норм материального и процессуального права, не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе примененной истцом методике расчета арендной платы, при необходимости определения арендной платы в размере рыночной стоимости оценить отчет оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы, разрешить спор по существу с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2020, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу № А45-36978/2019 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									В.В. Сирина

										В.В. Тихомиров