ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело № А49-11398/2017

г. Самара

19 апреля 2018 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 17 апреля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 апреля 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу Департамента государственного имущества Пензенской области 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 января 2018 года, по делу № А49-11398/2017 (судья Павлова З.Н.)

по иску Департамента государственного имущества Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «БОСФОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Иссинского района Пензенской области,

о расторжении договора аренды земельных участков и возврате земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент государственного имущества Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «БОСФОР» и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № 87зем от 18.05.2009 и понуждении возвратить земельные участки, являющиеся предметом аренды и переданные по договорам уступки прав и обязанностей № 229 от 20.05.2014 № 229/1 от 30.05.2014, а именно: 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0030202:24, площадью 966000 кв. м., расположенный по адресу в 2,6 км по направлению на восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Никольская Пестровка, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0010602:7, площадью 552000 кв. м., расположенный по адресу в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Новоархангельское, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0011201:39, площадью 1408000 кв. м., расположенный по адресу в 4,5 км по направлению на северо-запад от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Симанки, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050302:2, площадью 433000 кв. м., расположенный по адресу в 2,25 км по направлению на запад от ориентира Пензенская область, Иссинский район, пос. Булычево, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050703:23, площадью 1363000 кв. м., расположенный по адресу в 1,5 км по направлению на юго-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Бекетовка, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050303:30, площадью 1263000 кв. м., расположенный по адресу в 2,75 км по направлению на северо-запад от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Александровка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0020102:78, площадью 3218100 кв. м., расположенный по адресу в 3,75 км по направлению на северо-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, пгт Исса, расположенного за пределами участка;

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050603:20, площадью 649000 кв. м., расположенный по адресу в 0,25 км по направлению на северо-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Николаевка, расположенного за пределами участка, на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федарации. 

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Иссинского района Пензенской области.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 января 2018 года, по делу № А49-11398/2017 исковые требования в отношении Крестьянского (фермерского) хозяйства «БОСФОР» оставлены без удовлетворения. 

Исковые требования в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Департамент государственного имущества Пензенской области обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.

 При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

 Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. 

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

 Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между Министерством государственного имущества Пензенской области (в настоящее время Департаментом государственного имущества Пензенской области - арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Трейд Сервис» (арендатором) заключен договор аренды 48 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с приложением № 1 (л. д. 16-17) № 87 от 18.05.2009. 6 Договор аренды заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

На основании договора уступки от 01.04.2013 (том 1, л.д. 66-67), ООО «Трейд Сервис» переуступило право аренды указанных земельных участков ООО «Булычевская молочная ферма», которое, в свою очередь, уступило право аренды на часть из них новым арендаторам - ФИО3 по договору уступки № 227зем от 08.05.2014 (том 1, л.д.70-72) и КФХ «Босфор» по договору уступки № 229зем от 20.05.2014 (том 1, л.д.76-78). Впоследствии между ФИО3 и КФХ «Босфор» – ответчиком по настоящему делу, заключен договор уступки от 30.05.2014 (л. д. 79- 80), по которому ответчику уступлены права и обязанности арендатора по вышеназванному договору аренды от 18.05.2009, в отношении следующих земельных участков, являющихся предметом настоящего спора: 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0030202:24, площадью 966000 кв. м., расположенный по адресу в 2,6 км по направлению на восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Никольская Пестровка, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0010602:7, площадью 552000 кв. м., расположенный по адресу в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Новоархангельское, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0011201:39, площадью 1408000 кв. м., расположенный по адресу в 4,5 км по направлению на северо-запад от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Симанки, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050302:2, площадью 433000 кв. м., расположенный по адресу в 2,25 км по направлению на запад от ориентира Пензенская область, Иссинский район, пос. Булычево, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050703:23, площадью 1363000 кв. м., расположенный по адресу в 1,5 км по направлению на юго-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Бекетовка, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050303:30, площадью 1263000 кв. м., расположенный по адресу в 2,75 км по направлению на северо-запад от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Александровка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0020102:78, площадью 3218100 кв. м., расположенный по адресу в 3,75 км по направлению на северо-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, пгт Исса, расположенного за пределами участка; 

- земельный участок с кадастровым номером 58:09:0050603:20, площадью 649000 кв. м., расположенный по адресу в 0,25 км по направлению на северо-восток от ориентира Пензенская область, Иссинский район, с. Николаевка, расположенного за пределами участка, Договор аренды от 18.05.2009 и договор уступки прав и обязанностей от 30.05.2014 зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими отметками на договорах и выписками из ЕГРП. 

В соответствии с п. п. 1.1 и 1.2 договора аренды указанные земельные участки переданы КФХ «Босфор» для сельскохозяйственного назначения. Цель использования земельных участков является окончательной и не подлежит изменению без согласия арендодателя. 

Полагая, что арендатор нарушает условия договора аренды, выразившиеся в нецелевом использовании указанных земельных участков, истец направил в адрес КФХ «Босфор» претензию № 21-249 от 25.01.2016 с требованием устранить допущенные нарушения в срок до 01.06.2016, указав о расторжении договора аренды в случае невыполнения указанных требований и направив проект соглашения о расторжении договора аренды. 

Ссылаясь на то, что допущенные арендатором нарушения в срок, указанный в претензии не устранены, истец обратился в суд настоящим иском о расторжении договора аренды и возврате земельных участков. 

Возражая против заявленных требований первый ответчик – КФХ «Босфор» указывает, что на момент рассмотрения спора, он не является арендатором по договору аренды № 87зем от 18.05.2009, поскольку права и обязанности арендатора по указанному договору переданы новому арендатору – ИП ФИО2 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей от 14.08.2017. 

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 3, 33 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 452, 168, 607, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано исковые требования в отношении Крестьянского (фермерского) хозяйства «БОСФОР» оставил без удовлетворения, а исковые требования в отношении индивидуального предпринимателя Хаблиевой Риты Руслановны оставил без рассмотрения исходя из следующего.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 

14.08.2017 КФХ «Босфор» уступило ИП ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков № 87зем от 18.05.2009 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей (том 1, л. д. 129). 

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 09 ноября 2017 г., о чем свидетельствует соответствующая отметка на соглашении и представленная в материалы дела выписка из ЕГРП (том 2, л. д. 64). 

Соглашение о переуступке права и обязанностей от 14.08.2017 составлено в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что материалами дела подтверждено, что ИП ФИО2 на момент рассмотрения спора о расторжении договора аренды, является новым арендатором, к которому перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков № 87зем от 18.05.2009 на основании названного соглашения. 

При этом, суд первой инстанции обоснованно отказал в доводах истца о ничтожности соглашения о переуступке права и обязанностей со ссылкой на нормы гражданского и земельного законодательства и на злоупотребление первым ответчиком его правами. 

Из условий договора аренды земельных участков № 87зем от 18.05.2009, установлено, что он не содержит условия об обязательном получении согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору другому лицу. 

Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет и подлежащих государственной регистрации. 

Тот факт, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, не свидетельствует о том, что, в отсутствие такого уведомления, договор уступки признается ничтожным. 

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что истец, в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должен доказать, что сделка – в данном случае соглашение о переуступке прав и обязанностей от 14.08.2017, противоречит закону и затрагивает публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Таких доказательств истец в материалы дела не представил. 

Как установлено пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, и арендодатель не проинформирован о состоявшейся уступке прав арендатора, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 указанного постановления), а не требовать признания соответствующей сделки ничтожной. 

Кроме того, сведения о совершении данной сделки – соглашения о переуступке прав и обязанностей от 14.08.2017, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (зарегистрированы 09.11.2017), носят открытый и общедоступный характер. Получение выписки из ЕГРП является обычной, разумной и осмотрительной мерой поведения субъекта гражданского оборота. 

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что в рассматриваемом случае, в соответствии с заключенным на законных основаниях соглашением о переуступке прав и обязанностей от 14.08.2017, первый ответчик уступил новому арендатору – ФИО2 (второму ответчику по настоящему делу) арендные права, вытекающие из вышеназванного договора аренды земельных участков от 18.05.2009. 

При данных обстоятельствах, с момента заключения соглашения уступки прав и обязанностей, арендатором спорных земельных участков по договору аренды № 87зем является ИП ФИО2. 

Согласно статье 44 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов, а ответчиками - лица, к которым предъявлен иск. 

 Таким образом, со ссылкой на нормы статей 44, 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно указал, что правовой статус лиц в данном споре, в отношении которых имеется спор о расторжении договора и возврате имущества, предполагает их участие в деле в качестве соответчиков. Новый арендатор - Индивидуальный предприниматель ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве соответчика. 

Следовательно, учитывая, что на момент рассмотрения спора, арендатором по договору аренды от 18.05.2009 является не КФХ «Босфор», а Индивидуальный предприниматель ФИО2., привлеченная в качестве соответчика по делу, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требования Департамента государственного имущества Пензенской области к КФХ «Босфор» о расторжении указанного договора аренды от 18.05.2009 и возврате земельных участков, предъявлены к ненадлежащему ответчику. 

Принимая во внимание, что предъявление требований к ненадлежащему ответчику является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, исковые требования Департамента государственного имущества Пензенской области к первому ответчику - КФХ Босфор правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения. 

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является индивидуальный предприниматель ФИО2, которая является арендатором по договору аренды № 87зем от 18.05.2009. 

Из положений п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Согласно пункту 6.3 договора аренды от 18.05.2009 указанный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при неиспользовании арендатором земельных участков в соответствии с их целями, указанными в договоре в течение одного года с даты вступления договора в силу. 

Как пояснил истец, 14.07.2016 и 11.07.2017 проведена проверка спорных земельных участков, по результатам которой выявлено неиспользование земельных участков, являющихся предметом договора аренды от 18.05.2009, в соответствии с их целевым назначением. 

В связи с неиспользованием земельных участков в соответствии с их целевым назначением истцом в адрес КФХ «Босфор» направлено письмо, согласно которому истец предлагает расторгнуть договор аренды и подписать соглашение о его расторжении. 

Однако судом первой инстанции верно установлено, что на момент рассмотрения спора, арендатором по указанному договору аренды является другое лицо – ИП ФИО2, которой уступлены права и обязанности арендатора в соответствии с заключенным соглашением от 14.08.2017. При этом КФХ «Босфор» признано ненадлежащим ответчиком по делу. 

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. 

При этом по смыслу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом к новому арендатору переходят не только все права, но и все обязанности прежнего арендатора. 

В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. 

Суд первой инстанции верно отметил, что указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В то же время, исходя из системного толкования вышеназванных норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих уступку по договору аренды и процедуру его расторжения, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что при переходе прав и обязанностей к новому арендатору у арендодателя сохраняется обязанность по соблюдению досудебного порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 450, ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. 

Следовательно, суд первой инстанции верно отметил, что истец в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в данном случае должен представить доказательства направления претензии и соглашения о расторжении договора новому арендатору – ИП ФИО2, которая является надлежащим ответчиком по делу с момента перехода к ней прав и обязанностей нового арендатора по соглашению от 14.08.2017. Таких доказательств истцом не представлено. 

Таким образом, установив, что уведомление о расторжении договора аренды направлено в адрес первого ответчика – КФХ «Босфор», выбывшего из арендных отношений с 14.08.2017, а новый арендатор спорных земельных участков – ИП ФИО2 (второй ответчик по делу) соответствующего уведомления не получал, сведений о направлении в адрес второго ответчика претензии и соглашения о расторжении договора аренды в материалах дела не имеется, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды № 87зем от 18.05.2009 и оставил данные требования без рассмотрения в силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для оставления исковых требований в отношении Крестьянского (фермерского) хозяйства «БОСФОР» без удовлетворения, а в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2  - без рассмотрения.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 29 января 2018 года, по делу № А49-11398/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 января 2018 года, по делу № А49-11398/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента государственного имущества Пензенской области - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий           С.Ш. Романенко 

Судьи                               Е.М. Балакирева

 

                                                                                                                         Е.А. Терентьева