Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А70-6067/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  06 марта 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 марта 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.

судейЗиновьевой Т.А.

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 11.08.2017 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 15.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу № А70-6067/2017 по иску закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «СТАР» (625023, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об уменьшении размера начисленной арендной платы.

Другое лицо, участвующее в деле: администрация города Тюмени.

В заседании приняли участие представители Департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО2 по доверенности от 02.02.2018, закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «СТАР» - ФИО3 по доверенности от 30.12.2017.

Суд установил:

закрытое акционерное общество «Проектно-строительная фирма «СТАР» (далее – ЗАО «ПСФ «СТАР», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент, ответчик) в течении 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного решения произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренду земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и соглашению от 14.02.2014 к указанному договору за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0219002:45 на сумму 857 410,59 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тюмени (далее – администрация, третье лицо).

Решением от 11.08.2017 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 15.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме. На Департамент возложена обязанность в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и соглашению от 14.02.2014 к нему, за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0219002:45 на сумму 857 410,59 руб. С Департамента в пользу ЗАО «ПСФ «СТАР» взыскано 20 148 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины; ЗАО «ПСФ «СТАР» из федерального бюджета возвращена госпошлина в сумме 1 906 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении,  обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы полагает, что судами неправомерно отклонены его доводы о том, что отсутствие разрешения на строительство не свидетельствует о неиспользовании обществом земельного участка в спорный период, поскольку наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства также создает для его правообладателя права и обязанности; в отсутствие доказательств возврата спорного земельного участка по акту приема-передачи, освобождение истца от внесения арендной платы в спорный период, нарушает принцип платности использования земельных участков.

Кроме того указывает, что вина Департамента, как арендодателя и представителя публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45, в отказе органом местного самоуправления в продлении действия разрешения на строительство ЗАО «ПСФ «СТАР» отсутствует, поскольку уполномоченный орган не имел правовых оснований требовать от Общества правоустанавливающие документы на земельный участок. Следовательно, невозможность использования Обществом земельного участка для целей строительства ввиду отсутствия продленного разрешения на строительство возникла в силу обстоятельств, разрешить которые Департамент в рамках своей компетенции не правомочен.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Администрация отзыв на кассационную жалобу не представила.

Определением от 27.02.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 06.03.2018.

В судебном заседании представитель Департамента доводы жалобы поддержал.

Представитель Общества высказался согласно доводам отзыва, пояснив, что в заявленный исковой период с 01.08.2015 по 11.03.2016 ЗАО ПСФ «СТАР» не имело возможности использовать земельный участок по его целевому назначению – осуществлять строительство объекта недвижимости, ввиду отсутствия в этот период разрешения на строительство, так как орган местного самоуправления отказал в его продлении в июне 2015 года, а действие по его продлению совершил только в марте 2016 года на основании вступившего в силу решения суда о признании такого отказа недействительным. 

Учитывая надлежащее извещение администрации о времении месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела между Департаментом (арендодатель) и правообладателями помещений в здании многофункционального назначения ГП-7 (арендаторы) 08.08.2012 заключен договор № 23-22/197 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают из земель населенных пунктов в аренду земельный участок, площадью 7034 кв.м., кадастровый номер 72:23:0219002:45, расположенный по адресу: г. Тюмень,ул. Севастопольская-Рижская-Пржевальского, ГП-7 (участок) для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7.

Площадь земельного участка, приходящаяся на ЗАО «ПСФ «СТАР», пропорциональна площади занимаемого им помещения в объекте.

Список арендаторов и реквизиты их свидетельств на право собственности, на право хозяйственного ведения или иных правоустанавливающих документов на помещения в объекте определены в приложении № 1 к договору № 23-22/197 от 08.08.2012, в том числе и Общества.

Земельный участок передан Обществу по акту приема передачи от 08.08.2012. 

Впоследствии, на основании соглашения о возобновлении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 05.04.2013, соглашения о продлении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.02.2014 сроки аренды были продлены, последний срок продлен до 02.06.2017.

Строительство здания многофункционального назначения ГП-7 на спорном земельном участке осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 72304000-104-рс от 09.04.2013 действовавшего, с учетом продления до 01.08.2015.

Поскольку по окончании срока действия разрешения на строительство, администрация отказала в его продлении, мотивируя свой отказ непредставлением Обществом правоустанавливающих документов на земельный участок, по заявлению ЗАО ПСФ «СТАР» решением от 06.10.2015 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8393/2015, оставленным без изменения постановлением от 21.04.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, суд признал незаконным отказ в продлении Обществу разрешения на строительство № RU 72304000-104-рс от 09.04.2013, и обязал администрацию в течение месяца с момента вступления решения в законную силу продлить вышеуказанное разрешение.

Посчитав, что в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 у Общества отсутствовала возможность использовать земельный участок по его целевому назначению – для строительства объекта недвижимости, по вине Департамента (арендодателя), поскольку последний до 2017 года систематически в отношениях Общества с третьими лицами предоставлял иную информацию, опровергая как факт действия договора аренды от 08.08.2012 № 23-22/197, так и делая заявления о расторжении указанного договора аренды, ЗАО ПСФ «СТАР» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь статьями 130, 131, 164, 309, 310, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 22, 25, 28, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что Департамент создавал препятствия ЗАО «ПСФ «СТАР», как в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 (указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением от 13.03.2012 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-106/2012), так и в осуществлении строительства (дело № А70-8393/2015), а также в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23- 22/197 и соглашения от 14.02.2014 о продлении срока договора аренды, в том числе путем направления информации в Управление Росреестра по Тюменской области о том, что договор аренды расторгнут (установлено судебными актами по делу №№ А70-7509/2016, А70-4057/2015), исходили из того, что истец был лишен возможности использовать спорный земельный участок в период 01.08.2015 по 11.03.2016 по его целевому назначению по причинам независящим от него.

При этом судом апелляционной инстанции отклонен довод  Департамента на отсутствие его в вины в отказе ЗАО «ПСФ «СТАР» в продлении действия разрешения на строительства в спорный период, как не опровергающий факта невозможности использования объекта договора аренды Обществом  в полной мере: использование земельного участка для целей строительства было объективно невозможно.

Между тем суд округа полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики №3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (пункт 5, определение от 22.11.2016 № 89-кг16-7), а также изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования по настоящему делу, должны были установить наличие обстоятельств, подтверждающих совершение Департаментом действий (бездействий), повлекших невозможность исполнения Обществом принятых на себя обязательств по договору аренды в заявленный исковой период, исключающих в связи с этим внесение им арендной платы.

Период перерасчета арендной платы в связи с невозможностью использовать земельный участок по его целевому назначению – для строительства объекта недвижимости по вине Департамента указан истцом с 01.08.2015 по 11.03.2016 и мотивирован отсутствием в указанный период разрешения на строительство.

Между тем, судебными актами по делу № А70-8393/2015 признан незаконным отказ администрации города Тюмени в продлении разрешения на строительство и на нее возложена обязанность оформить продление разрешения на строительство. 

Однако суды, оценивая действия Департамента по предоставлению недостоверной информации в отношениях Общества с третьими лицами, об отсутствии арендных отношений с истцом по спорному земельному участку, как обстоятельство препятствующее использованию арендатором земельного участка, не выяснили, повлекли ли вышеуказанные действия ответчика невозможность выдачи администрацией разрешения на строительство, не дали оценку доводу Департамента об отсутствии его вины, как арендодателя и представителя публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45, в отказе органом местного самоуправления в продлении действия разрешения на строительство ЗАО «ПСФ «СТАР».

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, и, поскольку для разрешения спора необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе, следует проверить соответствующие доводы общества о наличии противоправных действий арендодателя, повлекших невозможность использования земельного участка по его целевому назначению в период с 01.08.2015 по 11.03.2016, а также соответствующие возражения Департамента, дать им надлежащую оценку, и при установленных обстоятельствах разрешить спор в соответствии с приведенными выше нормами материального права и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.08.2017 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 15.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-6067/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО4

СудьиТ.А. Зиновьева

С.И. Шуйская