ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-38805/2024

г. Красноярск

28 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен «28» января 2026 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фарносовой Д.В.,

при участии:

истца – ФИО1 по доверенности от 01.01.2024 № НТЭК-32/123,

ответчика – ФИО2 по доверенности от 03.12.2025 № 24-ВМ/269,

третьего лица (Прокуратуры Красноярского края) – ФИО3 на основании приказа от 01.08.2024 № 353-ЛС,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «30» сентября 2025 года по делу №А33-38805/2024,

установил:

акционерное общество «Норильско-Таймырская энергетическая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – АО «НТЭК», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора:

- изложить пункт 6.1 Проекта Договора федерального недвижимого имущества, составляющего имущество государственной казны Российской Федерации в следующей редакции: «6.1. В соответствии с отчетом от 06.11.2024 № 02-09/24 об оценке недвижимого имущества сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, указанного в приложении № 1 к Договору, составляет 66 666 (шестьдесят тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек. Расчет арендной платы приведен в приложении № 2 к настоящему Договору»;

- изложить приложение № 2 Проекта Договора федерального недвижимого имущества, составляющего имущество государственной казны Российской Федерации, в редакции Приложения № 2.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Сильвер Бридж Консалт», Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков, ООО «АФК-Аудит», Прокуратура Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.09.2025 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- установленная судом стоимость арендной платы является заниженной, необоснованной и не соответствующей сложившейся рыночной стоимости такой аренды;

- экспертное заключение, положенное судом в основу принятого решения, не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Истец, ООО «Сильвер Бридж Консалт» и Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых считают доводы жалобы необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон и третьих лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Истец указал, что с 2005 года АО «НТЭК» является главным поставщиком электрической и тепловой энергии на Крайнем Севере. Основные направления деятельности АО «НТЭК» - это производство, передача и распределение электрической энергии, тепловой энергии, забор, очистка, передача и распределение технической и питьевой воды.

АО «НТЭК» на праве собственности принадлежат объекты инфраструктуры порта - «Автодорога от поселка до причала», протяженностью 4464 м с кадастровым номером 24:55:0000000:39781, «Устройство подходов к причалам на перекате Горелый», протяженностью 4842 м с кадастровым номером 24:37:3401001:657, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Принадлежащие АО «НТЭК» объекты инфраструктуры порта предназначены для перемещения грузов, в том числе нефтепродуктов, от объектов – «Причал» – до складов Усть-Хантайской ГЭС, организаций, органов власти и жителей гп. Снежногорска; - «Площадка для погрузочно-разгрузочных работ» – до складских площадок Курейской ГЭС; - «Пункт приема ГСМ» – до временного склада хранения ГСМ и на территорию п. Светлогорск.

Указанные объекты – причал площадью 12,6 кв.м, кадастровый номер 24:55:0000000:40441, площадка для погрузочно-разгрузочных работ, площадью 47 904 кв.м, кадастровый номер 24:37:3401001:662, пункт приема ГСМ, площадью 6792 кв.м кадастровый номер 24:37:3401001:659 (далее – Причалы, Объекты), принадлежат на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается выписками из ЕГРН от 15.11.2023.

Истец указал, что причалы и принадлежащие АО «НТЭК» объекты – Автодорога от поселка до причала и Устройство подходов к причалам на перекате Горелый, обеспечивают единый технологический процесс производства, преобразования, передачи и распределения электрической энергии для Норильского, Дудинского и Игарского промышленных районов, нужд промышленных потребителей группы компаний «Норильский никель», а также доставки грузов для бесперебойной работы Курейской ГЭС, иных организаций, органов власти и снабжения жителей п. Светлогорск и гп. Снежногорск. В связи с тем, что Причалы совместно с принадлежащими АО «НТЭК» объектами инфраструктуры порта обеспечивают единый технологический процесс по разгрузке-погрузке, перевалке и доставке товаров для государственных нужд, материалов и оборудования для проведения ремонтных работ, строительства, реконструкции основных фондов АО «НТЭК», снабжения иных предприятий и организаций на территории гп. Снежногорска и п. Светлогорска, АО «НТЭК» заинтересовано в получении Причалов в аренду.

23.11.2023 АО «НТЭК» на основании п. 3 ст. 53 КВВТ РФ обратилось в МТУ Росимущества с заявлениями №№ НТЭК/22631-исх, НТЭК/22632-исх, НТЭК/22633-исх о заключении договора аренды находящихся в федеральной собственности Объектов: Площадка для погрузочно-разгрузочных работ площадью 47 904 кв.м, кадастровый номер 24:37:340 001:662, расположенная по адресу: Красноярский край, Туруханский р-н, рп. Светлогорск, мкр. Пионерный, соор. № 5; Причал площадью 12,6 кв.м, кадастровый номер 24:55:0000000:40441, расположенный по адресу: Красноярский край, город Норильск, поселок Снежногорск, район площадки Усть-Хантайской ГЭС, 6, сооружение 24; Пункт приема ГСМ площадью 6792 кв.м, кадастровый номер 24:37:3401001:659, расположенный по адресу: Красноярский край, Туруханский р-н, рп. Светлогорск, мкр. Пионерный, соор. № 6.

Росморречфлотом выданы Заключения от 12.03.2024 № КА-21/3808, от 12.03.2024 №КА-21/3807, от 13.03.2024 № КА-21/3832, подтверждающие наличие неразрывной связи по своим техническим характеристикам, местонахождению, назначению между:

- Площадкой для погрузочно-разгрузочных работ и объектом инфраструктуры порта «Устройство подходов к причалам на перекате Горелый», принадлежащим на праве собственности АО «НТЭК», обеспечивающими единый технологический процесс оказания услуг на Объекте;

- Причалом и объектом инфраструктуры порта «Автодорога от поселка до причала», принадлежащим на праве собственности АО «НТЭК», обеспечивающими единый технологический процесс оказания услуг на Объекте;

- Пунктом приема ГСМ и объектом инфраструктуры порта «Устройство подходов к причалам на перекате Горелый», принадлежащим на праве собственности АО «НТЭК», обеспечивающими единый технологический процесс оказания услуг на Объекте.

Истец указал, что данные Заключения подтверждают право АО «НТЭК» заключить договор аренды на федеральные объекты недвижимости без торгов в соответствии с п. 3 ст. 53 КВВТ РФ, поскольку Объекты обеспечивают единый технологический процесс оказания услуг в портах и необходимы для осуществления АО «НТЭК» производственной деятельности. 3 мая 2024 года МТУ Росимущества направило сопроводительным письмом № 24-ВМ-05/6881 в адрес АО «НТЭК» проект договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего имущество государственной казны Российской Федерации, №4199.

Арендная плата за пользование Объектами определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости права аренды объектов недвижимого имущества от 26.02.2024 № 107/2024/1, подготовленного ООО «АФК-Аудит»), размещенного в Едином федеральном реестре юридически значимых действий юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности, и составила 15 159 600 руб. в год без учета НДС.

Истец указал, что по результатам анализа Отчета от 26.02.2024 № 107/2024/1 АО «НТЭК» установлено, что при его подготовке допущены нарушения, повлекшие существенное необоснованное завышение размера арендной платы.

В связи с чем, 16.05.2024 АО «НТЭК» направило в МТУ Росимущество письмо, в котором было выражено несогласие с размером арендной платы в проекте договора. К письму были приложены замечания к указанному Отчету ООО «АФК-Аудит».

23.07.2024 МТУ Росимущества направило сопроводительным письмом № 24-ВМ-05/10742 в адрес АО «НТЭК» новый проект договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего имущество государственной казны Российской Федерации №4207.

Арендная плата за пользование Объектами была определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости права аренды объектов недвижимого имущества от 19.06.2024 № АФК/РИ/2024-789, подготовленного ООО «АФК-Аудит» (далее – Отчет ООО «АФК-Аудит»), размещенного в Едином федеральном реестре юридически значимых действий юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности, и составила 14 256 000 руб. в год без учета НДС.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) АО «НТЭК» было инициировано проведение экспертизы Отчета ООО «АФК-Аудит» в саморегулируемой организации оценщиков. По результатам экспертизы получено отрицательное Экспертное заключение от 01.08.2024 № 24/07-099/ЭЗ/77 Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков.

Эксперты СРО пришли к выводу о несоответствии Отчета ООО «АФК-Аудит» требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (в том числе Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке, а также о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете, не может быть подтверждена (не признается экспертами обоснованной и корректной).

АО «НТЭК» письмом от 02.08.2024 сообщило МТУ Росимущества о несогласии с размером арендной платы, поскольку Отчет ООО «АФК-Аудит» об оценке рыночной стоимости права пользования, на основании которого был определен ее размер, составлен с нарушениями, что подтверждено отрицательным Экспертным заключением СРО. АО «НТЭК» предложило МТУ Росимущества провести новую оценку рыночной стоимости права пользования федеральными объектами недвижимости в соответствии с действующими нормами и правилами в области оценочной деятельности.

Ответ на письмо АО «НТЭК» от 02.08.2024 от МТУ Росимущества в адрес АО «НТЭК» не поступал.

В связи с несогласием с указанным МТУ Росимущества размером арендной платы за пользование Объектами, а также поскольку ответ от МТУ Росимущества на письмо от 02.08.2024 не поступил, в связи с необходимостью определения рыночной стоимости права пользования Объектами по состоянию на текущую дату АО «НТЭК» самостоятельно организовало проведение независимой оценки рыночной стоимости права пользования Объектами.

Независимым оценщиком ООО «Сильвер Бридж Консалт» был подготовлен Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.11.2024 № 02-09/24, согласно которому рыночная стоимость права пользования Объектами по состоянию 02.09.2024 составила 800 000,00 руб. в год без НДС.

На Отчет оценщика получено положительное Экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 21.11.2024 № 24/10-151/ЭЗ/77, подтвердившее соответствие Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и определенную в Отчете рыночную стоимость.

27.11.2024 АО «НТЭК» в адрес МТУ Росимущества направлен новый проект договора аренды Объектов с указанием размера арендной платы, определенной в Отчете об оценке от 06.11.2024 № 02-09/24, подготовленном ООО «Сильвер Бридж Консалт», - 800 000,00 руб. в год без учета НДС.

05.12.2024 МТУ Росимущества письмом № 24-ВМ-05/19088 возвратило договор аренды Объектов без подписания в связи с несогласием с размером арендной платы.

На основании изложенного, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на стадии заключения договора аренды, правоотношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из иска, разногласия сторон возникли в части размера арендной платы за имущество, передаваемое в аренду; с учетом проведенной оценки ООО «Сильвер Бридж Консалт», истец полагает урегулировать спорные условия договора в соответствии с ее результатами.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв, в котором указал, что в связи с имеющимися между сторонами разногласиями в отношении рыночной стоимости права владения и пользования объектами, ответчик полагает необходимым проведение в рамках настоящего дела судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вместе с тем, несмотря на неоднократные разъяснения суда первой инстанции сторонам о праве заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы сторонами в порядке статьи 82 АПК РФ ни одной из сторон не заявлено. Ответчик соответствующее ходатайство не заявил, истец, в свою очередь, указал, что настоящее дело может быть рассмотрено на основании имеющихся доказательств.

В виду изложенного, суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как указывалось ранее, в связи с несогласием с размером арендной платы, определенным МТУ Росимущества, установленными нарушениями при проведении оценки ООО «АФК-Аудит», отсутствием ответа на направленный в адрес МТУ Росимущества проект договора с протоколом разногласий, а также в целях актуализации рыночной стоимости права пользования Причалами на текущую дату АО «НТЭК» инициирована оценка рыночной стоимости права пользования Причалами. Независимым оценщиком ООО «Сильвер Бридж Консалт» подготовлен Отчет об оценке рыночной недвижимого имущества от 06.11.2024 № 02-09/24, согласно которому рыночная стоимость права пользования Причалами составила 800 000 рублей в год без НДС. Отчет об оценке подтвержден положительным Экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков.

Ответчиком доказательств наличия пороков в выводах оценщика не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отчет об оценке недвижимого имущества от 06.11.2024 № 02-09/24 является надлежащим доказательством для подтверждения стоимости годовой арендной платы объектов аренды и, соответственно, внесения изменений в договор в части размера арендной платы.

При указанных обстоятельствах, с учетом совокупности всех представленных доказательств, суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, правовой оценкой установленных доказательств и представленных доказательств. Вместе с тем, как было указано выше, истец представил в обоснование предложенной арендной платы:

- отчет об оценке от 06.11.2024 № 02-09/24, подготовленный ООО «Сильвер Бридж Консалт», согласно которому годовая рыночная арендная плата составляет 800 000 рублей без НДС;

- положительное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СРО) от 21.11.2024, подтвердившее соответствие данного отчета требованиям законодательства и обоснованность определенной стоимости;

- отрицательное экспертное заключение той же СРО в отношении более раннего отчета ООО «АФК-Аудит» (от 19.06.2024), на котором настаивал ответчик, с указанием на его несоответствие законодательству об оценочной деятельности.

Несмотря на заявленные в жалобе сомнения в достоверности отчета ООО «Сильвер Бридж Консалт» и его соответствии ФСО, ответчик в суде первой инстанции не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для проверки этого отчета, хотя суд неоднократно разъяснял сторонам такое право. В соответствии с принципом состязательности и правилами о распределении обязанности по доказыванию, риск неблагоприятных последствий несовершения необходимых процессуальных действий лежит на той стороне, которая их не совершила. Доказательств пороков в представленном истцом отчете ответчик не представил.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от «30» сентября 2025 года по делу № А33-38805/2024 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «30» сентября 2025 года по делу № А33-38805/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

Н.Н. Пластинина