АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-33951/2018

Дело № А57-7386/2017

г. Казань

13 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф., 

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ярхамовой Л.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:

заявителя  – Чеконова Е.Ф. (доверенность от 25.01.2017),

заинтересованного лица (Арзютова А.В.) – Рамзаева Ю.П. (ордер от 06.06.2018, доверенность от 07.08.2017 в деле (т. 3. л.д. 59),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле – извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Арзютова Александра Викторовича

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 (председательствующий судья Землянникова В.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу № А57-7386/2017 

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива им. Энгельса, Саратовская область, Ершовский р-н, с. Антоновка (ОГРН 1026400702800, ИНН 6413002473), заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Департамент по недропользованию по Приволжскому федеральному округу Федерального агентства по недропользованию, г. Нижний Новгород (ОГРН 1045207471176, ИНН 5260138592), Арзютова Вера Владимировна, Саратовская область, Ершовский р-н, с. Нестерово, Арзютов Александр Викторович, Саратовская область, г. Ершов, о признании незаконным отказа в регистрации; об обязании произвести регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив им. Энгельса (далее – СПК им. Энгельса, кооператив) обратился Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) от 03.03.2017 № 64/009/015/2016-231 в регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:23, принадлежащего на праве собственности Арзютову А.В., Арзютовой В.В., в пользу СПК им. Энгельса по договору аренды от 28.03.2011; отказа Управления Росреестра по Саратовской области от 03.03.2017 № 64/009/015/2016-294 в регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:24, принадлежащего на праве собственности Арзютову А.В., Арзютовой В.В., в пользу СПК им. Энгельса по договору аренды от 28.03.2011; об обязании произвести регистрацию обременения в виде аренды земельных участков с  кадастровыми номерами 64:13:120201:24, 64:13:120201:23.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2017 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2017 отменено, принят новый судебный акт.

Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Саратовской области от 03.03.2017 № 64/009/015/2016-231 в регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:23, принадлежащего на праве собственности Арзютову А.В., Арзютовой В.В., в пользу СПК им. Энгельса по договору аренды от 28.03.2011.

Признал незаконным отказ Управления Росреестра по Саратовской области от 03.03.2017 № 64/009/015/2016-294 в регистрации обременения в  виде аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:24, принадлежащего на праве собственности Арзютову А.В., Арзютовой В.В., в пользу СПК им. Энгельса по договору аренды от 28.03.2011.

Обязал Управление Росреестра по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:23 общей площадью 384 кв.м, адрес месторасположения: Саратовская область, Ершовский район, территория Миусского МО, правом аренды в пользу СПК им. Энгельса на основании договора аренды от 28.03.2011, зарегистрированным за номер государственной регистрации 64-64-33/021/2011-050.

Обязал Управление Росреестра по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:24 общей площадью 313 616 кв.м, адрес месторасположения: Саратовская область, Ершовский район, территория Миусского МО, правом аренды в пользу СПК им. Энгельса на основании договора аренды от 28.03.2011, зарегистрированным за номер государственной регистрации 64-64-33/021/2011-050.

С Управления Росреестра по Саратовской области в пользу СПК им. Энгельса взысканы расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 6000 руб, за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 1500 руб.

СПК им. Энгельса из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная платежным поручением от 23.11.2017 № 753 государственная пошлина в размере 1500 руб.

Арзютов А.В. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Арзютова А.В. поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель СПК им. Энгельса, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу  без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28 марта 2011 года собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и СПК им. Энгельса (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:00000091 общей площадью 26 219 000 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Ершовский район, земли АО «Россия» (т. 1 л.д. 58).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, настоящий договор заключен сроком на 20 лет.

Право аренды СПК им. Энгельса сроком с 07.04.2011 на 20 лет на объект недвижимости  земельный участок с кадастровым номером: 64:13:000000:91, расположенный по адресу: Саратовская область, Ершовский район, Миусское МО, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.08.2017 № 64/194/004/201718042 (т. 2 л.д. 88-89).

Из земельного участка с кадастровым номером 64:13:00000091 Арзютовым А.В., Арзютовой В.В., в счет своих земельных долей, был выделен земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:22, который в последующем был разделен на два обособленных земельных участка с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24.

Согласно кадастровым выпискам и выпискам из ЕГРП правообладателями земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24 являются Арзютов А.В. и Арзютова В.В. Дата государственной регистрации права собственности  01.06.2016 (т. 1 л.д. 35, 39, т. 2 л.д. 76-81), при этом обременения не зарегистрированы.

13 октября 2016 г. СПК им. Энгельса обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24.

03 марта 2016 г. СПК им. Энгельса было отказано в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на спорные земельные участки в связи непредставлением по истечении срока приостановления регистрации обременения  договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 64:13:120201:23, 64:13:120201:24.

Не согласившись с названными отказами Управления Росреестра по Саратовской области, СПК им. Энгельса обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что внесение в ЕГРН записи об аренде в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24 возможно только на основании новых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 64:13:120201:23, 64:13:120201:24.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для государственной регистрации обременения спорного земельного участка правом аренды.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее  Федеральный закон от 24.07.2001 № 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об  условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установил при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, 25.03.2008 состоялось общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером 64:13:00000091, находящегося по адресу: Саратовская область, Ершовский район, земли АО «Россия», по повестке дня, в том числе о заключении договора аренды земельного участка в долгосрочную аренду сроком на 20 лет (т. 1 л.д. 120-122).

28 марта 2011 г. собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и СПК им. Энгельса (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:00000091, расположенный по адресу: Саратовская область, Ершовский район, земли АО «Россия» (т. 1 л.д. 58-65).

Указанный договор также подписан представителем Арзютова А.В. и Арзютовой В.В.

Каких либо возражений относительно передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:13:00000091 от Арзютова А.В. и Арзютовой В.В. не поступало.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для прекращения договора аренды на основании пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ не имеется.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее  постановление Пленума от 17.02.2011 № 10) были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления Пленума от 17.02.2011 № 10 предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017.

Согласно части 2.1 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее  земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 24.09.2013 № 1563-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

В силу части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Изменение после 01.03.2015 редакции пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в результате которого лицо, использующее на основании договоров аренды земельные участки, сформированные в результате образования из исходных земельных участков, имеет право лишь на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, но не на внесение изменений в договоры аренды, как  было ранее, не свидетельствует о том, что земельным законодательством исключено право арендатора на сохранение арендных отношений, равно как не указано на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Предоставление или непредоставление преимущественного права на заключение нового договора аренды либо на внесение изменений в ранее заключенный договор аренды напрямую не регулирует вопросы сохранения либо прекращения аренды в отношении вновь образованного земельного участка из участка земель сельскохозяйственного назначения путем выдела из него земельной доли.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Вопреки доводам заявителя, указанная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Оснований для неприменения правовой позиции, изложенной в указанном определении, у судов не имелось, поскольку толкование норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, дано Верховным Судом Российской Федерации в отношении пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, действующего в новой редакции.

Установив, что процедура изъятия выделенного земельного участка в соответствии с требованиями статьи 56.11 ЗК РФ не завершена, соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд не заключено, предусмотренные законом основания для прекращения права собственности Арзютова А.В. и Арзютовой В.В. на  выделенный земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:23 не наступили, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Доводы заявителя жалобы о переводе земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:23 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, как на основание для прекращения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, был предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, поскольку Управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные земельные участки, суд апелляционной инстанции обоснованно признал оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными и возложил на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Доводы заявителя об обратном, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу  без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 по делу № А57-7386/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи								С.Ю. Муравьев 

									В.А. Карпова