Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-6624/2021

г. Владивосток

19 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Южно-Сахалинска, ФИО1

апелляционное производство № 05АП-5986/2024, № 05АП-6072/2024,

на решение от 09.09.2024 судьи М.В. Зуева

по делу № А59-6624/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

о признании соглашения недействительным и применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от администрации города Южно-Сахалинска (посредством веб-конференции): представитель ФИО3 по доверенности от 30.11.2023 сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 20160069), паспорт;

от индивидуального предпринимателя ФИО2 (посредством веб-конференции, подключился с опозданием): представитель ФИО4 по доверенности от 26.08.2024 сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 392), паспорт;

от ФИО1 (посредством веб-конференции): представитель ФИО5 по доверенности от 12.07.2024 сроком действия до 13.07.2027, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 190-ЮС), паспорт;

в отсутствие представителя третьего лица;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к администрации города Южно-Сахалинска (далее - администрация) и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате которого у ФИО1 возникло право собственности на земельный участок (далее - ЗУ, участок) с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.

В качестве последствий недействительности соглашения истец просил внести в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, погасить запись о регистрации за ФИО1 права собственности на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.

Определением от 03.02.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области).

Решением суда от 09.09.2024 исковые требования удовлетворены. Оспариваемое соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности от 07.04.2021 № 013-295, заключенное между администрацией города Южно-Сахалинска и ИП ФИО1, признано недействительным.

Применены последствия недействительности сделки в виде обязания Администрации возвратить предпринимателю полученные по сделке денежные средства в размере 753 792 рублей, а предпринимателя - возвратить Администрации часть земельного участка площадью 604 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, который был присоединен к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и в результате образован земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918. Также в рамках применения последствий недействительности соглашения суд обязал снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:226 площадью 553 кв. м.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация и ИП ФИО1 обжаловали его в апелляционном порядке, выражая по тексту апелляционных жалоб единую позицию о законности оспариваемого соглашения и отсутствия нарушения его заключением прав и законных интересов ИП ФИО2.

В частности, Администрация указала, что перераспределение земельных участков было направлено на устранение чересполосицы, имевшей место между принадлежащим ИП ФИО1 на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и иным земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:36 в виде неразграниченного земельного участка площадью 604 кв.м. Отдельно заявителем отмечено, что о наличии у ЗУ 65:01:0602005:226 такого недостатка пространственного характера как «изломанность границ» муниципальным органом в ходе рассмотрения спора не заявлялось.

По мнению апеллянта, с учетом вида разрешенного использования спорной территории «объект торгового назначения, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов» и размера региональных нормативов градостроительного проектирования, на перераспределенной площади в 604 кв.м не представлялось возможным разместить объект капитального строительства и сформировать самостоятельный земельный участок, что свидетельствует о неверности выводов суда первой инстанции о нарушении ответчиками подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Кроме того, Администрацией указано на то, что перераспределение земель, включавших нераспределенный земельный участок с проездом с ул. Сельской, построенным ИП ФИО2, соответствует проекту межевания территории, в том числе, в части размера площади образуемого участка, и не нарушает прав истца, поскольку такое строительство осуществлено им самовольно. Сам же проект межевания южного жилого района города Южно-Сахалинска в границах: пр. Победы - ул. Горького - ул. Инженерная - ул. Ленина в границах: пр. Победы - пр. Мира - ул. Ленина - ул. Инженерная, утвержденный Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 21.06.2013 № 1055-па, был принят в установленном законодательством порядке и истцом не оспаривался.

Наряду с возражениями против выводов, изложенных в принятом судом первой инстанции судебном акте, Администрацией заявлено о замене ответчика в порядке процессуального правопреемства на Департамент землепользования города Южно-Сахалинска по мотиву передачи указанному ведомству полномочий по принятию решений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, в установленных законом случаях и заключению соответствующих соглашений.

ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе также отрицал осуществление перераспределения земель в целях устранения изломов границ, ссылаясь на необходимость исключения имеющей место чересполосицы. В этой связи апеллянтом отмечено, что изложенные в заключении от 10.10.2023 выводы судебной экспертизы об отсутствии значительного излома западной границы ЗУ 65:01:0602005:226 не имеют правового значения и не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего отсутствие оснований для перераспределения земельных участков. Выводы же суда первой инстанции о недоказанности существования такого недостатка землепользования как чересполосица апеллянт считал необоснованными, сделанными на основании оценки ненадлежащих доказательств, в том числе представленного по инициативе истца заключения кадастрового инженера ФИО6

Настаивая на обратном, апеллянт утверждал об отсутствии у уполномоченного органа оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель, с учетом также совпадения площади образуемого земельного участка с площадью, установленной проектом межевания территории. Законность оспариваемой сделки, совершение которой влечет специальное основание возникновения права на земельный участок, предусмотренное главой V.4. ЗК РФ, исключает, по мнению заявителя жалобы, правомерность суждений суда первой инстанции о нарушении конкурсных процедур, применяемых при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Помимо изложенного ИП ФИО1 приведены аналогичные доводам Администрации аргументы о нелегальности строительства ИП ФИО2 проезда со стороны ул. Сельской, указано на необоснованность ссылок суда первой инстанции на судебные акты по делу № А59-5497/2022 о признании самовольной постройкой двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 65:01:0602005:1953, расположенного на земельном участке ИП ФИО1 с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 и частично - на ЗУ 65:01:0602005:240, принадлежащем ИП ФИО2, при отсутствии у них правового значения для настоящего спора.

Кроме того, ответчик полагал, что в данном случае исковые требования ИП ФИО2 по существу обусловлены несогласием последнего с границами земельного участка ИП ФИО1 ввиду включения в него по результатам перераспределения построенного истцом проезда. При таких обстоятельствах заявитель жалобы полагал, что между сторонами имеется спор об установлении границ земельного участка, разрешая который на основании неподлежащих применению норм материального права, суд первой инстанции вышел за пределы заявленного иска.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ИП ФИО2 возражал против доводов апелляционных жалоб, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

Позиции участников спора были поддержаны их представителями в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательств третье лицо явку представителя не обеспечило, что не препятствовало коллеги рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Рассмотрев заявленное Администрацией ходатайство о процессуальном правопреемстве, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Необходимым условием процессуального правопреемства должна являться замена стороны в материальном правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.

Как указал заявитель в обоснование ходатайства, согласно пункту 23 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 29.09.2021 № 739/31-21-6 «О внесении изменений в отдельные решения представительного органа городского округа «Город Южно-Сахалинск», регулирующие функции Департамента землепользования города Южно-Сахалинска, функции по принятию решений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, в установленных законом случаях; заключению соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, переданы Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска.

Вместе с тем, возложение на последний указанных функций с 14.10.2021 не свидетельствует  наличии оснований для замены стороны ответчика – Администрации – его правопреемником, поскольку стороной оспариваемого соглашения выступала Администрация, на протяжении рассмотрения спора судом первой инстанции не заявлявшая о необходимости процессуального правопреемства.

Из буквального текста нормативного акта не следует, что к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска перешли все права и обязанности по ранее заключенным Администрацией г. Южно-Сахалинска соглашениям о перераспределении. Формулировка предусматривает наделение соответствующими правами только на будущее время. Кроме того, специфика спорного соглашения не предполагает длящегося исполнения (в отличие от арендных правоотношений), исполнение соглашения (передача земельного участка и встречная оплата) прекратило обязательства сторон, что исключает возможность правопреемства в прекращенном обязательстве.

Каких-либо материальных правоотношений между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ИП ФИО1 в данном случае не возникло.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 40 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» Администрация города является исполнительно-распорядительным органом городского округа, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа федеральными законами и законами Сахалинской области, к числу которых пункт 7 статьи 42 Устава относит и управление муниципальной собственностью в соответствии с действующим законодательством.

Ввиду изложенного, учитывая, что Департамент землепользования города Южно-Сахалинска является структурным подразделением Администрации, оснований для замены конечного распорядителя на его отраслевой орган суд апелляционной инстанции не усматривает.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах и письменном отзыве, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:240, площадью 7636 +/- 30.6 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: автомобильная стоянка с боксами по ремонту и техобслуживанию автомобилей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.11.2021 № КУВИ002/2021-157455214.

В пределах указанного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 65:01:0602005:1560, 65:01:0602005:391, 65:01:0602005:392.

Как указал истец, проектной документацией «Автомобильная стоянка с боксом по ремонту и техобслуживанию автомобилей по восточной стороне ул. Ленина, в районе ул. Сельской в г. Южно-Сахалинске, стадия - рабочий проект. Книга № 1 Пояснительная записка. Исходные данные. Генплан», выполненной ЗАО «Архитектурно-проектная компания «Градостроитель» в 2004 году предусмотрена организация въезда на предоставленные истцу земельные участки с ул. Сельской, для чего истцу предлагалось построить подъездную дорогу.

Также, по указанию истца, содержащиеся в составе проектной документации «Автомобильная стоянка с боксами по ремонту и техобслуживанию автомобилей на дополнительном земельном участке № 7940/1, расположенном юго-восточнее пересечения ул. Ленина и ул. Сельская в г. Южно-Сахалинске. Книга № 1. Исходные данные. Пояснительная записка. Генплан», подготовленной ООО «Бистар» в 2006 году архитектурно-планировочное задание, акт о выборе земельного участка 13 (трассы) для строительства № 1446, технические условия к акту № 1446 выбора земельного участка, выданные Отделом государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД г. Южно-Сахалинска, от 23.06.2006 № 89/26 предусматривают организацию заезда на земельный участок истца с ул. Сельской.

Из искового заявления следует и не оспаривается ответчиками, ИП ФИО2 была построена подъездная автодорога к принадлежащим ему земельным участкам, проходящая от расположенной севернее ул. Сельская.

Истцу стало известно, что между администрацией (сторона-1) и ИП ФИО1 (сторона-2) 07.04.2021 заключено соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности № 013-295.

Согласно пункту 1 соглашения стороны достигли соглашения о перераспределении земельного участка, расположенного в ГО «Город ЮжноСахалинск» по адресу: 

<

...>, площадью 553 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602005:226, находящегося в частной собственности стороны-2 (далее также - участок 1), и земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 604 кв. м (далее - земли), в результате которого образовался земельный участок (далее - участок № 2), расположенный в ГО «Город Южно-Сахалинск» по адресу: г. Южно-Сахалинск, площадью 1157 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602005:1918.

В пункте 2 соглашения указано, что участок № 2 образован из участка № 1 и земель, на основании согласия Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от 10.09.2020.

Согласно пункту 3 соглашения, право собственности у стороны-2 на участок № 1 площадью 553 кв. м прекращается, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и у стороны-2 возникает право собственности на участок № 2 площадью 1157 кв. м в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Участок № 2 в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории ГО «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2023 № 744/44-13-4, расположен в общественно-деловой зоне (ОД-9) (пункт 4 соглашения).

Как предусмотрено пунктом 5 соглашения, в соответствии с настоящим соглашением размер платы за увеличение площади участка № 1, находящегося в частной собственности, в результате его перераспределения с землями, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «Город Южно-Сахалинск», и в соответствии с действующим законодательством составляет 753 792 рубля.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.11.2021 № КУВИ-002/2021-148961037 ранее зарегистрированный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226, площадью 553 +/- 8.2 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> д.81-1, - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объект торгового назначения, снят с кадастрового учета 22.04.2021.

Как установлено судом, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918, площадью 1157 +/- 12 кв. м, адрес: 

<

...> земельный участок 81 - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объект торгового назначения, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.11.2021 № КУВИ002/2021-157454073.

Как следует из выписки из ЕГРН от 26.11.2021, ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 образован путем перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, дата государственной регистрации права собственности 22.04.2021, номер государственной регистрации права 65:01:0602005:1918-65/025/2021-1.

В результате заключения вышеуказанного соглашения автодорога, обеспечивающая проезд к земельному участку истца со стороны ул. Сельской, была передана в собственность ИП ФИО1

По мнению истца, указанное обстоятельство лишает его права на использование его земельного участка для ведения предпринимательской деятельности, поскольку основной проезд к земельному участку истца передан в собственность ИП ФИО1 Кроме того, истец полагал, что фактически соглашение о перераспределении заключено с целью увеличения площади земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226 для возможности получения ИП ФИО1 дополнительной площади в целях легализации здания, возведенного за пределами ЗУ 65:01:0602005:226.

Изложенное послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с рассматриваемым иском, признанным судом первой инстанции обоснованным.

Арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для обращения в арбитражный суд является предполагаемое заявителем нарушение его прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 ГК РФ, в том числе защита нарушенного права может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

По общему правилу, спорное соглашения является оспоримой сделкой, однако истцом приведены доводы о ничтожности договора по мотиву его заключения с нарушением требований ЗК РФ и интересов ИП ФИО2.

Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно абзацу второму пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу изложенных разъяснений, для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2, не являющегося стороной спорного соглашения, предпринимателю надлежит доказать как обстоятельства ничтожности сделки, так и факт нарушения его законных прав и интересов.

При проверке обоснованности позиции истца суд первой инстанции верно исходил из того, что согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 № 1266-О, Земельным кодексом в качестве основного способа приватизации земли предусмотрены торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

С учетом специфики земельных отношений ЗК РФ также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности. Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, при рассмотрении настоящего спора необходима проверка наличия оснований для приобретения спорных публичных земель в собственность в результате перераспределения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Согласно пункту 3 статьи 11.7 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, определены статьей 39.28 ЗК РФ.

В частности, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 (далее - Обзор № 2 (2019)) разъяснено, что в силу приведенной нормы для осуществления перераспределения необходимо установление наличие одновременно трех условий:

1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

Согласно изложенной в пункте 20 Обзора № 2 (2019) позиции Верховного Суда Российской Федерации, предусмотренными в указанной норме обстоятельствами, в силу которых возможно перераспределение и которые подлежат исследованию судами, является существование вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, для цели исключения которых должно осуществляться перераспределение за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения спорных участков.

В отсутствие обстоятельств, подтверждающих перераспределение в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, перераспределение нельзя признать соответствующим подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ оснований.

По утверждению ответчиков целью заключения оспариваемого в настоящем деле соглашения являлось устранение чересполосицы в виде неразграниченного земельного участка площадью 604 кв.м., имеющегося между принадлежащим ИП ФИО1 на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:36.

Между тем, изучив материалы дела, суд первой инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что участвовавший в перераспределении принадлежавший ИП ФИО1 на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226 имел перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ недостатки землепользования.

На основании изучения представленной в материалы дела схемы взаимного расположения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0602005:240, 65:01:0602005:226 и 65:01:0602005:1918 на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером ФИО6 в совокупности с итогами проведенной по делу судебной экспертизой, судом сделан вывод о том, что земельный участок 65:01:0602005:226 не имел существенных недостатков землепользования.

Так, согласно заключению судебной экспертизы от 10.10.2023, земельный участок 65:01:0602005:226 с западной стороны (со стороны перераспределения, присоединения дополнительной площади и образования земельного участка 65:01:0602005:1918) нельзя назвать значительно «изломанным». Граница имела два угла поворота правильной формы (близкий к прямому). Углы расположены с расстоянием 0,7 м друг от друга, на общее направление границы с юга на север не оказывающих значительного искажения.

По мнению эксперта, незначительную изломанность западной границы ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 можно было исправить существенно не изменяя его конфигурацию и площадь, а тем более, не затрагивая существовавший на момент образования участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 (2020 год) проезд к участку 65:01:0602005:240, предусмотренный согласованным органом местного самоуправления генеральным планом первой очереди строительства автостоянки (Рабочий проект Книга № 1 Объект 58.503-05.05).

Оптимальный вариант изменения границ ЗУ 65:01:0602005:226 отображен на листе «Приложение № 2» к Заключению кадастрового инженера ФИО6 от 24.01.2023. Площадь ЗУ 65:01:0602005:226, не затрагивая интересы иных лиц, увеличилась бы на 28 кв. м

Возражая против суждений эксперта, заявители жалоб указали на отсутствие их правового значения, так как перераспределение земель осуществлено в целях устранения не изломанности границ ЗУ65:01:0602005:226, а иного недостатка - чересполосицы.

Отклоняя данные доводы, коллегия исходит из соответствия заключения эксперта от 10.10.2023 предъявляемым АПК РФ и Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, наличия в нем конкретных и исчерпывающих ответов на поставленные вопросы, не допускающих противоречивых выводов или неоднозначного толкования, и правомерности ввиду изложенного признания его судом первой инстанции надлежащим доказательством, соответствующим требованиям статей 67, 68 АПК РФ.

Также, как правомерно отмечено судом первой инстанции, легальные понятия терминов «вклинивание», «вкрапливание», «изломанность границ», «чересполосица» как основания для перераспределения земельных участков (земель), в действующем законодательстве отсутствуют, однако в целом рассматриваемые термины характеризуют пространственные недостатки землепользования, препятствующие рациональному использованию и охране земель.

В свою очередь, «чересполосица, признается судебной практикой таким дроблением исходного участка, при котором новые земельные участки выделяются не единым массивом, а с чередованием участков различных собственников (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.04.2021 № 88-7719/2021 по делу № 2-202/2020). В иных случаях чересполосица рассматривается как несоответствие координат общей границы двух смежных участков, наличие между границами участков зазоров (промежутков) (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2020 по делу № А12-30854/2019, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.10.2018 № Ф01-4026/2018 по делу № А43-30952/2017).

Вместе с тем, в настоящем случае у суда не имеется оснований для вывода о наличии недостатков землепользования, препятствующих эффективному и рациональному использованию в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226, в частности – упомянутой апеллянтами чересполосицы.

В  материалах дела не имеется сведений о том, что в расположении ЗУ 65:01:0602005:226 имелись несовпадение, разрывы, иные недостатки, позволяющие утверждать о фактическом существовании чересполосицы, влекущей неудобства и отклонения в площади, структуре, размещении и границах земельного участка, отрицательно влияющие на использование земли, эффективность хозяйственной деятельности ИП ФИО1.

Расценивание же апеллянтами в качестве чересполосицы наличие между принадлежащим ИП ФИО1 на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:36 неразграниченного земельного участка площадью 604 кв.м. не соответствует принципу рационального использования земельных участков при том, что ответчиками не представлено доказательств невозможности использования указанной территории и образования самостоятельного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования спорной территории.

Из представленной Администрацией переписки ответчиков (приложение к дополнительным пояснениям от 18.04.2022), предшествующей заключению спорного соглашения следует, что обращение ИП ФИО1 об увеличении площади земельного участка было обусловлено необходимостью расширения границ в целях строительства современного отвечающего всем техническим и архитектурным требованиям торгового объекта, а не устранением недостатков землепользования или иными основаниями, предусмотренными пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ. О необходимости расширения земельного участка именно для строительства ИП ФИО1 указывает и в дополнительных возражениях на иск (т.4 , л.д. 3), и в заявлении ДАГИЗ Южно-Сахалинска (т.4, л.д. 22).

Учитывая изложенное, следует признать, что заключение соглашения о перераспределении не было направлено на исключение каких бы то ни было недостатков землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226, имея фактической целью перераспределения получение ИП ФИО1 в упрощенном порядке дополнительного земельного участка.

Исходя из смысла пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренные подпунктами 2 - 13, в том числе в связи с наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (подпункт 9), подлежат рассмотрению в случае, если существуют условия, указанные в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ. В противном случае уполномоченный орган принимает решение об отказе на основании подпункта 1 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ, поскольку заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ (пункт 20 Обзора № 2 (2019).

Следовательно, при установленном отсутствии направленности спорного перераспределения на исключение недостатков землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226 выявление оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренных подпунктами 2 - 13, в том числе, в связи с последующим превышением установленных предельных максимальных размеров земельных участков (подпункт 8 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ), наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (в частности, под спорный проезд со стороны ул. Сельской) (подпункт 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ), не является в настоящем случае необходимым.

При этом, апелляционный суд разделяет позицию суда первой инстанции о том, что в данном случае нарушение выразилось и в заключении незаконного соглашения с ИП ФИО1 без проведения торгов.

Предоставление земельного участка на торгах основано на закрепленном в пункте 11 ст. 1 ЗК РФ принципе земельного законодательства, предусматривающем сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

При этом целями проведения торгов являются привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Торги (конкурсы/аукционы) являются конкурентным способом заключения договоров аренды земельных участков. Процедура проведения торгов основана на состязательности, соперничестве их участников - хозяйствующих субъектов, влекущей повышение цены реализуемого объекта.

Оспариваемое же соглашение заключено ответчиками без проведения торгов, следовательно нарушает права неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на получение соответствующих земель в случае сформирования самостоятельного земельного участка и проведения аукциона по его предоставлению.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона, в том числе, по заявлениям граждан и юридических лиц.

В силу пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой и в ходе аукциона повышается на «шаг аукциона», который устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

В данном случае, как следует из пункта 5 соглашения о перераспределении, размер платы за увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226 определен в соответствии с Законом Сахалинской области от 13.07.2016 № 69-ЗО «О порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной собственности Сахалинской области, и с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена», Постановлением Правительства Сахалинской области от 12.05.2016 № 227 «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной собственности Сахалинской области, и с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена», то есть по формуле, учитывающей установленную на дату выкупа кадастровую стоимость земельного участка, что не соответствует имущественным интересам муниципального образованием городской округ Южно-Сахалинск.

При этом коллегия признает за истцом защищаемый законом интерес на ведение предпринимательской деятельности на своем участке через организованный им в соответствии с проектом и разрешением проезд, который является единственным правильным решением организации въезда согласно заключению эксперта ООО «Дизайн Про» (т.6, л.д. 10), аргументировано отметившего недостатки заезда с ул. Ленина, что опровергает довод ИП ФИО1 о безопасности заезда с ул. Ленина и отсутствие нарушений прав истца.

Вопреки позиции апеллянтов не свидетельствует об этом и письмо ГАУ «Институт Генплана Москвы» (письмо от 12.07.2024), отметившего, что в рамках муниципального контракта с Администрацией г. Южно-Сахалинска и в соответствии с техническим заданием выполняло работы по подготовке проекта «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории южного жилого района города Южно-Сахалинска в границах: пр. Победы - пр. Мира – ул. Ленина – ул. Инженерная». ГАУ «Институт Генплана Москвы» указал, что сохранение проезда от ул. Сельской не предусмотрено, доступ на участок 65:01:0602005:240 осуществляется с ул. Ленина. Данный ответ констатирует итоги выполнения работ по муниципальному контракту, достигнутый результат обусловлен исходным заданием Администрации, которое и было выполнено. О заключении контракта именно в целях рассмотрения заявления о расширении земельного участка ИП ФИО1 свидетельствует ответ ДАГиЗ г. Южно-Сахалинска от 09.06.2016.

При этом спорный заезд имеется на публичной кадастровой карте. Довод о том, что спорный заезд является самовольной постройкой не имеет значения, поскольку это не являлось предметом настоящего спора, необходимые  элементы юридического состава названного нарушения (и в первую очередь его соответствие недвижимости) не исследовались с учетом предмета и основания заявленного иска.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что соглашение о перераспределении заключено в нарушение норм действующего законодательства и прав и интересов третьих лиц, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования о признании его недействительным (ничтожным).

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, применяя последствия недействительности соглашения о перераспределении, суд первой инстанции обоснованно обязал Администрацию возвратить предпринимателю уплаченные им по сделке денежные средства, а предпринимателя – возвратить часть земельного участка площадью 604 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, который был присоединен к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, а также решил исключить из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:1918, восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:226.

При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

Несогласие апеллянта с выводами суда первой инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений законодательства не является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные ИП ФИО1 при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на заявителя.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по жалобе Администрации судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 09.09.2024 по делу № А59-6624/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В ходатайстве администрации города Южно-Сахалинска о процессуальном правопреемстве отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова