Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-40980/2021

14 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен  14 июня 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению):

истец: общество с ограниченной ответственностью "Реал" (ОГРН 

<

***>; адрес: 

<

...>, литера А, пом. 14-Н, комната 9)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Византия" (ОГРН 

<

***>; адрес: 197229, г. Санкт-Петербург, вн. тер. г. муниципальный округ, Лахта-Ольгино, пр. Лахтинский, д. 113, литера А, офис 4

о взыскании задолженности, 

при участии согласно протоколу судебного заседания от 26.05.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Реал» (далее – ООО «Реал», истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Византия" (далее – ООО «Византия», ответчик) о взыскании 26 701 руб. компенсации причиненного ущерба, 8 971 руб. 68 коп. неустойки за период с 24.03.2021 по 11.05.2021 по договору субаренды № 04/20-ОК от 01.01.2020. 

Определением от 18.05.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 13.07.2021 на основании части 5 статьи 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

В отзыве на иск ответчик против его удовлетворения возражает, ссылаясь на то, что недостатки, указанные в акте о возврате помещения, являются следствием обычного износа, с учетом цели предоставления имущества в аренду. По мнению ответчика, объем работ по устранению недостатков в представленной в материалы дела калькуляции существенно завышен, равно как и стоимость работ по устранению недостатков. 

Ответчиком было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением от 24.11.2021 ходатайство о назначении экспертизы удовлетворено, на разрешение экспертам поставлены вопросы об общей рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для приведения части нежилого помещения 4Н (ком. № 3) общей площадью 37.3 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119, в первоначальное состояние; рыночной стоимости работ, направленных на устранение естественного износа части нежилого помещения 4Н (ком. № 3) общей площадью 37.3 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119 (в составе общей стоимости работ); о соответствии характера и объема заявленных ремонтных работ недостаткам объекта аренды, зафиксированным при его возврате ответчиком.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО2, производство по делу приостановлено. 

Заключение эксперта №134/А56-40980/2021 от 30.12.2021 поступило 19.01.2022 в суд. 

Определением от 20.01.2022 производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании 03.03.2022 суд удовлетворил ходатайство истца о вызове эксперта ФИО2 в судебное заседание; рассмотрение дела отложено на 18.04.2022 12 час. 45 мин.

Определением от 15.03.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Византия» о взыскании с ООО «Реал» 51 698 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченного обеспечительного платежа.

В судебном заседании 18.04.2022 эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности, дал пояснения по вопросам истца.

Судебное заседание отложено на 26.05.2022 12 час. 45 мин.

В судебном заседании 26.05.2022 представитель истца поддержал ранее направленное в суд заявление об уточнении исковых требований, с учетом выводов эксперта, содержащихся в экспертном заключении №134/А56-40980/2021 от 30.12.2021 и данных экспертом в судебном заседании 18.04.2022 пояснений просил взыскать с ООО «Византия» 42 274 руб. компенсации причиненного ущерба, 112 448 руб. 84 коп. неустойки за период с 04.05..2021 по 18.05.2021 по договору субаренды № 04/20-ОК от 01.01.2020; произвести зачет встречных однородных требований; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000,00 руб.

Представитель ответчика уточнил встречные исковые требования, просил взыскать с ООО «Реал» 9424,00 руб. неосновательного обогащения, что является разницей между суммой ущерба, определенной экспертом в размере 42 274,00 руб. и внесенным обеспечительным платежом в размере 51 698 руб. 

Уточнения заявленных требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В дополнении к правовой позиции ответчик просил применить положения статьи  333 ГК РФ.

В судебном заседании стороны поддержали доводы поданных ими исков, против удовлетворения исков друг друга возражали. 

Оценив доводы истца и ответчика, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Реал» (арендатор) и ООО «Византия» 01.01.2020 заключен договор № 04/20-ОК субаренды нежилых помещений (далее – договор), согласно которому субарендатору (ответчик) передана во временное владение и пользование часть нежилого помещения 4Н (ком. № 3) общей площадью 37.3 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119  по акту приема-передачи на срок до 31.01.2021. Как указано в договоре, помещения предназначены для использования в офисных целях. 

Срок действия договора аренды согласован в пункте 2.1 договора – до 30.11.2020, с условием о продлении его на неопределенный срок в случае продолжения использования помещений субарендатором после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендатора (пункт 2.7 договора). 

В пункте 2.2 договора согласовано, что помещения передаются субарендатору во временное владение и пользование (в субаренду) по акту приема-передачи, с отражением в нем состояния помещений, их конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования на момент передачи помещения в субаренду. 

Согласно пункту 2.3 договора, по окончании срока действия договора либо его досрочном расторжении субарендатор обязуется освободить помещения и возвратить их арендатору в состоянии, не хуже, чем на дату передачи помещений в субаренду, у учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений (при наличии таковых). Факт окончания пользования помещениями подтверждается актом приема-передачи (возврата) помещений, подписанным уполномоченными представителями сторон.

Размер ежемесячной арендной платы оговорен в пункте 4.1 договора в размере 25 849 руб. 

Обеспечение исполнения финансовых обязательств субарендатора из договора аренды, в том числе по уплате задолженности по арендной плате, компенсации ущерба, причиненного помещению, предусмотрено внесением обеспечительного платежа в размере 51 698 руб. (пункты 5.2, 5.3 договора аренды).

Порядок возврата обеспечительного платежа предусмотрен пунктом 5.8 договора:  при отсутствии согласованных в пунктах 5.6, 5.7. случаев удержания обеспечительного платежа до истечения 30-ти календарных дней с момента передачи (возврата) арендуемых помещений арендатору, по окончании указанного срока в течение пяти рабочих дней платеж подлежит возврату субарендатору.

В подтверждение внесения обеспечительного платежа в материалы дела представлена копия платежного поручения от 11.11.2021 № 554 о перечислении ООО «Византия» спорной суммы в пользу ООО «Абсолют Гранит» и трехсторонне соглашение от 01.01.2020 с участием ООО «Реал», ООО «Византия», ООО «Абсолют Гранит», на основании которого указанная сумма учтена в счет исполнения обязательства ответчика о внесении обеспечительного платежа по договору аренды. 

Помещение передано субарендатору по акту от 01.01.2020, в котором указаны характеристики помещения, в частности: пол – линолеум; потолок «Армстронг» - без повреждений; стены – гипрок, оклеены стеклообоями, окрашены.

Дополнительным соглашением от 08.06.2020 № 2 к договору, срок продлен до 31.01.2021.

При прекращении договора по истечении согласованного в нем срока, стороны составили акт сдачи-приемки площадей от 31.01.2021, в котором оговорили наличие повреждения покрытия пола (линолеума); стен (имеются отверстия, затертости, следы от демонтажа кондиционера). 

Истец составил калькуляцию стоимости работ по устранению указанных недостатков на сумму 78399,00 руб. (окрашивание стен, замена линолеума), и, уменьшив указанную сумму на сумму обеспечительного платежа, истец предъявил требование ответчику об уплате 26 701 руб. в претензии от 16.03.2021 № 34.

Пунктом 6.15 договора установлен десятидневный срок для возмещения субарендатором убытков, причиненных арендатору в связи с причинением вреда помещениям, который исчисляется с момента предъявления ему соответствующего требования. Пунктом 6.3 договора предусмотрена неустойка за нарушение субарендатором денежных обязательств по договору в размере 0,7% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. 

Поскольку претензия не исполнена ответчиком, истец обратился за взысканием возмещения убытков в суд, начислив на сумму убытка неустойку на сумму компенсации восстановительных работ в размере 8971,68 руб. за период с 24.03.2021 по 11.05.2021 со ссылкой на положения пункта 6.3 договора.

По результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы, общая рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для приведения арендованной ответчиком части жилого помещения в первоначальное состояние определена в размере 42 274 руб.

При этом, экспертом учтен фактический объем подлежащих выполнению работ, а истец, в свою очередь, не обосновал объема работ, из которого он исходил при составлении калькуляции. 

Эксперт подтвердил, что полученные повреждения явились следствием неправильной эксплуатации арендованного помещения, а не его естественного износа. 

Ответчиком опровержения выводов эксперта не представлено.

С учетом заключения экспертизы, истец уточнил исковые требования, просил взыскать 42 274 руб. в возмещение ущерба и договорную неустойку в размере 112 448 руб. 84 коп. за период с 04.05.2021 по 18.05.2022, начисленную на указанную сумму и зачесть их в счет требований ответчика о возврате обеспечительного платежа. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик, в свою очередь, уточнил требования по встречному иску, просил взыскать 9424 руб. возврата обеспечительного платежа, что представляет собой разницу между внесенной суммой обеспечения и определенным экспертами размером расходов, необходимых для устранения недостатков. Эти уточнения также приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик представил письменную правовую позицию, в которой просил отказать в удовлетворении иска и удовлетворить встречный иск, полагая, что истец обоснованность предъявленных в суд требований не обосновал. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Поскольку условие договора о возврате помещения в первоначальное состояние было нарушено ответчиком, требования истца о возмещении причиненного ущерба в размере, подтвержденном заключением эксперта, суд считает обоснованными.

По смыслу положений статей 393, 394 ГК РФ, взыскание убытков за нарушение договора представляет собой меру ответственности, наряду с неустойкой, а не денежное обязательство. 

Пунктами 5.6, 5.7 договора, право арендатора на зачет обеспечительного платежа установлено в отношении требования об уплате договорной неустойки, а также в счет погашения не исполненного в установленный срок денежного обязательства по договору.

Поскольку субарендатором в данном случае допущено нарушение неденежного обязательства по возврату помещений арендатору в надлежащем состоянии, требования истца об исполнении условий договора не могли быть погашены им в счет обеспечительного платежа в порядке, установленном договором, и на основании пункта 5.8 договора указанный платеж подлежат возврату.

В то же время, поскольку при предъявлении в суд требование истца о защите нарушенного права трансформировано в денежное, и требование ответчика о возврате обеспечительного платежа носит денежный характер, эти требования на момент рассмотрения дела в суде являются однородными, ответчик не был лишен права на заявление о погашении предъявленных к нему истцом денежных средств в счет причитающегося к возврату обеспечительного платежа в порядке статьи 410 ГК РФ в порядке разъяснений пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств».

ООО «Византия» указанным правом воспользовалось, и требование истца о возмещении ущерба полностью погашено за счет встречного требования ответчика о возмещении обеспечительного платежа, сумма которого превышает размер подтвержденного истцом ущерба.

При этом, суд не усматривает в данном случае оснований для применения договорной неустойки по пункту 6.3 договора, поскольку гражданско-правовая ответственность за нарушение денежного обязательства не может быть применена к требованию в виде убытков до момента подтверждения их денежного выражения судом, и, кроме того, из буквального смысла условий пункта 6.3 следует, что согласованные в нем пени применяются за нарушение субарендатором вытекающих из договора денежных обязательств к которым, как указано выше, требования, связанные с устранением недостатков помещения при его возврате, не относятся.

Учитывая изложенное, в удовлетворении первоначального иска следует отказать, встречные требования с учетом их уточнения подлежат удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются судом в порядке статьи 110 АПК РФ. 

Поскольку требование истца в части возмещения ущерба, причиненного помещению, фактически погашено зачетом после обращения в суд, с учетом разъяснений пункта 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1  «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом в размере, пропорциональном заявленной с учетом уточнения, сумме возмещения ущерба, подлежат компенсации за счет ответчика. 

В остальной части расходы по уплате государственной пошлины за подачу первоначального иска остаются на истце, в том числе, подлежат взысканию с него в пользу бюджета в недостающей части, в связи с увеличением суммы иска.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком, в части, причитающейся к уплате с учетом уменьшения встречного требования, взыскиваются в его пользу с истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина в связи с уменьшением суммы иска, подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реал» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Византия» 9 424 руб. задолженности и  2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлине.

Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью «Византия» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реал» 1 541,39 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Византия» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 68 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реал» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 642 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.