Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1661/2022

г. Хабаровск

20 октября 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 13.10.2022.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Хабаровского краевого союза потребительских кооперативов и потребительских обществ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; адрес: 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эсор» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; адрес: 680000, 

<

...>) 

о взыскании 770 240 руб. 40 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Эсор»

к Хабаровскому краевому союзу потребительских кооперативов и потребительских обществ

о взыскании 83 200 руб. 48 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.03.2022;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 23.11.2021.

Хабаровский краевой союз потребительских кооперативов и потребительских обществ (далее – Хабкрайпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эсор» (далее – ООО «Эсор») о взыскании 770 240 руб. 40 коп. убытков.

Определением от 07.02.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 01.04.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 06.05.2022 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Эсор» о взыскании 83 200 руб. 48 коп. неосновательного обогащения.

Определением от 28.06.2022 судом на основании статьи 49 АПК РФ принято признание встречного иска в части суммы в размере 46 099 руб. 76 коп.

Истец требования поддержал. Иск мотивирован тем, что после расторжения договора аренды от 28.12.2020 № 68/2020 арендатор вернул помещения в непригодном для использования состоянии, требующем ремонта. В обоснование суммы убытков истец ссылается на заключение специалиста № СТЭ 182-2021 от 24.12.2021, согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещений составит 770 240 руб. 40 коп. 

Ответчик иск не признал по доводам отзыва. В возражениях указал, что в соответствии с пунктом 5.4 договора стороны одновременно с актом приема-передачи имущества должны составляют акт о нанесении ущерба имуществу арендодателя, однако такой акт сторонами не подписывался, имущество для проведения оценки ущерба не опечатывалось. С заключением специалиста не согласен, поскольку перед специалистом вопрос об определении состояния имущества на момент его возврата арендодателю по сравнению с состоянием на момент его получения арендатором не ставился, осмотр имущества проводился специалистом без участия представителя ответчика.   Привел доводы о том, что демонтированное арендатором имущество является его собственностью, так как при первоначальном приеме помещений в аренду имущество находилось в неудовлетворительном состоянии.  Дополнительно пояснил, что ремонт в спорном помещении делал новый арендатор, в связи с чем истец убытков не понес, так как денег на ремонт не потратил.

Встречное исковое заявление ответчик поддержал, требования мотивированы тем, что арендатором 15.10.2021 произведена оплата по договору аренды за ноябрь 2021 года в размере 83 200 руб. 48 коп, при этом с 01.11.2021 арендатор уже не мог использовать помещение ввиду чинения препятствий со стороны арендодателя путем отключения электричества.

Требования по встречному иску истец признал частично в связи с тем, что помещение арендатором освобождено 15.11.2021, в оставшейся части с не согласен. Пояснил, что в арендованном помещении не было света в период с 22 по 29 октября в связи с неисправностью проводки. В возражениях сослался на то, что содержание помещения, в том числе системы электроснабжения, договором отнесено к обязанностям арендатора.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон,  суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Хабкрайпотребсоюзом (арендодатель) и ООО «Эсор» (арендатор) 28.12.2020 заключен договор аренды  № 86/2020, по условиям которого  арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, находящегося в трехэтажном здании общей площадью 3 254,5 кв. м, литер А, по адресу: 

<

...>, в виде помещений, расположенных в подвале здания №№ 40, 41, 42, 44, 45, 49, 56, 57 общей площадью 115,3 кв. м для использования под объект общественного питания (кафе, бар, ресторан).

Срок договора аренды установлен с 01.01.2021 по 31.12.2026 (пункт 1.3). договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2021. В акте зафиксировано, что помещения находятся в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению. Претензий  у арендатора к арендодателю нет. 

Имущество передается по акту приема-передачи (пункт 2.1).

Согласно пункту 2.2. все недостатки имущества должны быть оговорены в акте приема-передачи. В случае приемки без  замечаний, предполагается, что техническое, электротехническое, санитарное, противопожарное и иное состояние имущества соответствует требованиям арендатора.

Арендатор самостоятельно за свой счет (без возмещения со стороны арендодателя) приводит имущество в соответствующее его целям состояние для осуществления безопасной предпринимательской деятельности. 

В силу пункта 2.4 имущество возвращается по акту-приема-передачи. Помещения должны быть возвращены в состоянии не хуже, чем передавались с учетом нормального износа.

При возврате имущества стоимость произведенных арендатором за счет собственных средств, в том числе и с согласия арендодателя, неотделимых без вреда для объекта улучшений арендодателем не возмещается (пункт 2.7).

На основании уведомления Хабкрайпотребсоюза от 13.10.2021 № 01-31/792 договор аренды расторгнут в одностороннем порядке с 15.11.2021. Арендатору сообщено о необходимости освободить помещения и передать по акту арендодателю.

Также письмом от 13.10.2021 № 01-31/792-1 арендатор уведомлен, что 15.11.2021 в 10-00 час. будет производиться прием-передача арендуемых помещений, с составление акта приема-передачи, акта оценки ущерба (если таковой будет составлен), акта опечатывания помещений с просьбой направить своего специалиста, в ином случае ООО «Эсор» предупреждён о составлении этих документов без участия арендатора.

Разделом 5 договора согласован порядок действия сторон при возврате помещений после аренды.

Согласно пункту 5.4 при возврате имущества арендатором при прекращении действия договора, в том числе досрочном, в состоянии худшем, с учетом нормального износа, чем оно ему было передано арендодателем, сторонами одновременно с актом приема-передачи составляется акт о нанесении ущерба. В случае, если стороны не пришли к согласию в оценке ущерба и/или в отражении информации о состоянии имущества в акте приема-передачи, любая сторона вправе отразить свое мнение в указанных актах.  При этом такое обстоятельство не является препятствием к подписанию указанных документов сторонами, а имущество до проведения оценки ущерба совместно опечатывается сторонами, либо при отказе арендатора от опечатывания имущества – арендодателем в присутствии третьих лиц. Арендатор в любом случае обязан возместить арендодателю убытки, нанесенные последнему вследствие указанного в настоящем пункте договора ухудшения состояния имущества сверх его нормального износа.

Сумма убытков складывается из расходов арендодателя по приведению имущества в надлежащее состояние и упущенной выгоды за период проведения оценки ущерба, поиска подрядчика, необходимых подготовительных и ремонтных работ в отношении имущества, от неполучения арендного платежа. При наличии согласия сторон в оценке суммы убытков арендодателя, стороны подписывают соответствующее двухстороннее соглашение, содержащее сумму ущерба и условия его выплаты. В случае отказа арендатора от подписания такого соглашения, арендодатель для оценки указанных убытков привлекает независимого эксперта. Результаты экспертизы являются окончательными, расходы по проведению такой экспертизы ложатся на   арендатора. При этом арендатор не позднее 10 дней со дня предоставления ему арендодателем копии соответствующего экспертного заключения и документов о стоимости расходов на проведение данной экспертизы, обязан в погашение убытков выплатить арендодателю денежные средства в сумме, определённой экспертом в заключении и возместить арендодателю расходы на её проведение. 

Помещение возвращено арендодателю по акту от 15.11.2021.

В акте арендодателем отражено состояние помещения на момент возврата:   отсутствуют выключатели, розетки, унитазы – 2 шт., раковины – 2 шт., межкомнатные двери, в результате демонтажа вентиляционной системы в стене имеется отверстие на улицу, отсутствует прибор учета электроэнергии, на стенах имеются следы демонтажа приборов светомузыки.

Также указаны возражения арендатора: розеточные группы и подстаканники присутствуют, осветительные приборы, раковина, унитазы демонтированы как отделимые улучшения, также как межкомнатные двери и прибор учета электроэнергии. По вопросу вентиляции присутствуют технологические отверстия. Помещение передается в состоянии не хуже, чем было принято. Неотделимые улучшения не демонтированы.

В  ходе принятия помещений производилась фотосъемка.

Актом от 15.11.2021, составленном сотрудниками арендодателя в присутствии представителя ООО Управляющая компания Хабаровского Крайпотребсоюза, зафиксировано, что освобождение помещения производилось фактически с 11-00 час. 10.11.2021 до 20-00 час. 15.11.2021. На опечатывание дверей представитель ООО «Эсор» не явился. Опечатывание произведено на входе со стороны ул. Калинина, со стороны внутреннего входа в здании лентой и печатями Хабкрайпотребсоюза.

Акт оценки ущерба сторонами не составлялся.

Между Хабкрайпотребсоюзом (заказчик) и ИП ФИО4 (исполнитель) 26.11.2021 заключен договор № СТЭ 182-2021  на выполнение работ по проведению экспертного исследования, предметом которого явилось определение стоимости восстановительного ремонта помещений №№ 40,41, 42, 44, 45, 49, 56, 57 общей площадью 115,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Стоимость работ по договору согласно пункту 5.1 составила 16 000 руб. и оплачена истцом полностью по платежным поручениям № 17 от 12.01.2022 и № 1212 от 25.12.2021.

На основании акта осмотра помещений составлено заключение специалиста № СТЭ 182-2021 от 24.12.2021, в котором определены подлежащие устранению дефекты и  рассчитана стоимость восстановительного ремонта, которая составила 770 240 руб. 40 коп. В состав работ, подлежащих выполнению для восстановления помещения вошли работы по ремонту потолков, стен, установке дверных межкомнатных полотен, устройство плинтусов, покрытия пола, установка розеток, выключателей, светильников, умывальников, унитазов, устройство входной группы и вентиляционных коробов.

Ссылаясь на то, что ответчик возвратил арендованные помещения в неудовлетворительном состоянии, истец обратился в суд с иском о взыскании убытков в общей сумме 786 240 руб. 40 коп., в том числе: в виде расходов на восстановительный ремонт - 770 240 руб. 40 коп., расходов на оплату экспертного заключения – 16 000 руб.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Эсор» по приходному кассовому ордеру № 474 от 15.10.2021 оплатило 87 700 руб. в счет арендной платы по договору за ноябрь 2021 года. 

Ответчик, ссылаясь на оплату в октябре 2021 года арендного платежа за полный месяц ноября 2021 года, тогда как помещение освобождено в связи с расторжением договора 15.11.2021, а также в связи с невозможность использовать арендуемое помещение с 16.10.2021 по причине отключения в нем арендодателем электроснабжения, обратился со встречным иском о взыскании 83 200 руб. 48 коп. неосновательного обогащения. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказа от исполнения обязательства недопустим.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК Ф).

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором в пункте 2.4 определено, что имущество должно быть возвращено в состоянии не хуже, чем передавалось, с учетом нормального износа.

При передаче помещений арендатору в акте от 15.11.2015 стороны зафиксировали,  что помещения находятся в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению. Претензий  у арендатора к арендодателю нет. 

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, для применения которой по правилам статей 15, 393 ГК РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно доказать совокупность следующих условий: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также наличие и размер убытков.

Актом приема-передачи от 15.11.2021  зафиксированы замечания арендодателя к состоянию возвращаемого помещения с перечислением недостатков и демонтированного арендатором имущества.

Указанные в данном акте возражения ООО «Эсор» о том, что демонтированы отделимые улучшения, а помещение передано в состоянии, не худшем, чем при принятии в аренду, судом отклонены, исходя из следующего.

Во-первых, состояние помещения на момент принятия арендатором по спорному договору в акте от 01.01.2021 оценено как технически исправное, пригодное для использования по назначению, полностью устраивающее арендатора.

Во-вторых, доказательств того, что демонтированное имущество в виде межкомнатных дверей, входной группы, сантехники, вентиляции принадлежит арендатору, ответчиком не представлено.

В ходе проверки возражений судом установлено, что спорные помещения до заключения договора аренды от 28.12.2020 с ООО «Эсор», передавались в аренду иному лицу - ООО «Эссор» (ИНН2724126114) по договору № 20/2020 от 01.07.2020.

Представленные ответчиком к отзыву фотографии соответствуют состоянию помещений на момент его передачи 01.07.2020 иному арендатору, что истцом не оспаривается. 

Пунктом 4.3. договора аренды от 01.07.2020 предусмотрено, что арендатор обязуется произвести текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений с обязательным оборудование входов  в помещения: со стороны ул. Калинина, пожарного входа (выхода) со стороны внутреннего двора здания  в сторону ул. Фрунзе. Полная стоимость ремонта учитывается арендодателем в уплату арендной платы за период с 01.07.2020.

Перечень необходимых работ по ремонту помещений определен арендатором в заявлении от 02.07.2020. Арендодатель выполненные ремонтные работы учел в счет арендных платежей за первые 3 месяца аренды. Опровергающих данные доводы доказательств ответчиком не представлено.

Договор от 01.07.2020 расторгнут сторонами по соглашению от 25.12.2020, при принятии помещений после аренды  у арендодателя возражения отсутствовали. 

Доводы ответчика о том, что истцом нарушен порядок определения ущерба, установленный разделом 5 договора, судом признаны необоснованными, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор письмом от 13.10.2021 был уведомлен о том, что акта об оценке ущерба в случае необходимости и опечатывание помещений будет производиться в день составления акта приема-передачи. Факт того, что арендатор не составление данных документов не остался, не свидетельствует о нарушении истцом установленного договором порядка.

Возражения ответчика относительно экспертного заключения о том, что эксперт не мог достоверно определить перечень необходимых к проведению работ, поскольку при проведении исследования не сравнивал состояние помещения на момент его осмотра с состоянием на момент передачи в аренду, судом отклонены.

Факт того, что в акте приема-передачи помещения в аренду отсутствует подробное описание его состояния, не исключает  возможность определения стоимости его восстановительного ремонта по замечаниям, отраженным в акте возрата помещений.

Заслушанный в судебном заседании в качестве свидетеля специалист ФИО5 пояснил, что при осмотре помещений, в том числе руководствовался пояснениями арендодателя, при этом визуально можно было установить наличие ранее в помещении демонтированного имущества по оставленным в помещении следам.

Фотографии имущества, составленные на момент возврата помещений по акту от 15.11.2021, соответствуют фотографиям, составленным при осмотре помещений специалистом 26.11.2021, поэтому предположительные пояснения ответчика о том, что в период между сдачей помещений по акту и осмотром помещению  могли быть  причинены дополнительные повреждения, признаны судом неубедительными.

Приведенный специалистом перечень работ, подлежащих проведению с целью восстановления помещения, не противоречит указанным в акте от 15.11.2021 недостаткам и фотографиям, являющимся приложением к данному акту.

Доводы ответчика о том, что истец не понес убытков, поскольку сам не осуществлял ремонтные работы, а передал спорные помещения в последующую аренду в неотремонтированном состоянии, также признаны судом несостоятельными.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается истцом, что спорные помещения после проведения соответствующей оценки ущерба специалистом переданы в аренду по договору от  15.11.2021 № 43/2021 арендатору ООО «Новат сервис».

Помещение передано арендатору по акту от 27.11.2021. При этом в акте отражено, что помещение находится в технически неисправном состоянии, не пригодном для его использования по назначению.

Материалами дела также подтверждается, что ООО «Новат сервис» в обращении от 28.04.2022 просил рассмотреть вопрос о зачете стоимости проведенных в арендованном помещении ремонтных работ в счет арендных платежей согласно приложенной смете.

Стоимость работ по смете составила 810 256 руб. При этом виды работ не противоречат видам работ, указанным в заключении специалиста от 26.12.2021

Между Хабкрайпотребсоюзом и ООО «Новат сервис» подписаны соответствующие  соглашения о зачете от 28.04.2022 и от 05.05.2022.

Размер убытков в виде стоимости восстановительного ремонта не превышает стоимость работ в смете, приложенной к письму от 28.04.2022.

Доводы ответчика об отсутствии регистрации договора аренды от 15.11.2021, заключенного с ООО «Новат Сервис» судом отклонены, поскольку на обозрение суда представлялся подлинный экземпляр договора с соответствующим штампом регистрационной службы.

Расходы истца на оплату услуг специалиста для оценки ущерба в сумме 16 000 руб. подтверждены платежными поручениями и в силу условий договора является убытками арендодателя. 

 При изложенном иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Встречный иск признан истцом в сумме 46 099 руб. 76 коп., составляющих сумму переплаты с учетом пользования арендованным имуществом не полный месяц (до 15.11.2021), а также излишней оплатой в размере 4 499 руб. 52 коп.

Признание иск принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

На основании статьи 70 АПК РФ  признанные сторонами обстоятельства принимаются арбитражным судом  в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.

В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

В этой части встречный иск подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что арендатор не имел возможности пользоваться арендованным имуществом в период с 16.10.2021 по вине арендодателя, судом отклонены как недоказанные.

Обязанность арендатора обеспечивать надлежащую эксплуатацию арендованного имущества, в том числе инженерных сетей и электрооборудования предусмотрена пунктами 3.2.2, 3.24, 3.2.5., 3.2.6 договора аренды, поэтому при установлении наличия дефектов в электропроводке, арендатор должен был самостоятельно их устранить.

Доводы ответчика о том, что неисправность электропроводки имела место вне пределах арендованного помещения, ничем не подтверждены. При этом из представленных истцом документов по устранению этих неполадок следует, что повреждения имели место в арендованном помещении.

Таким образом встречный иск подлежит удовлетворению в сумме 46 099 руб. 76 коп., в остальной части следует отказать.   

Взыскание следует осуществить с ответчика в пользу истца по результатам  зачета основных и встречных требований.

Государственная пошлина по основному иску на основании статьи 110 АПК РФ относится на ответчика и составляет 18 725 руб. При этом в пользу истца подлежит взысканию 18 404 руб. 81 коп., 320 руб. – в доход федерального бюджета.

Государственная пошлина по встречному иску относится на ответчика по встречному иску пропорционально размеру удовлетворённых требований.    

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Хабаровского краевого союза потребительских кооперативов и потребительских обществ к обществу с ограниченной ответственностью «Эсор» о взыскании 786 240 руб. 40 коп. убытков удовлетворить.

Встречный иск  общества с ограниченной ответственностью «Эсор» к Хабаровскому краевому союзу потребительских кооперативов и потребительских обществ о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить в сумме 46 099 руб. 76 коп., в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эсор» в пользу Хабаровского краевого союза потребительских кооперативов и потребительских обществ 740 140 руб. 64 коп. и 16 560 руб. 81 коп. расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эсор» в доход федерального бюджета 320 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подаётся через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                                              А. А. Панина