АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 апреля 2017 года                                                        Дело № А66-5976/2016 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,  

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Бородулиной Е.А. (доверенность от 10.01.2017 № 01-11/20), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.09.2016 (судья Бачкина Е.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 (судьи Мурахина Н.В.,     Докшина А.Ю., Осокина Н.Н.) по делу № А66-5976/2016,

у с т а н о в и л:

Государственное унитарное предприятие Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации», место нахождения: 170008, Тверская обл., г. Тверь, ул. 15 лет Октября, д. 39, ОГРН 1036900092756, ИНН 6901044798 (далее – Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Свободный пер., д. 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121 (далее – Управление Росреестра), от 26.02.2016 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.11.2015 № 1 к договору от 15.01.2014 № 4-А/14 аренды объекта нежилого фонда; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного дополнительного соглашения.   

Решением от 23.09.2016 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения соответствует требованиям действовавших в период существования спорных правоотношений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) и Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), согласно которым в государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о части объекта, в отношении которой зарегистрировано обременение; позиция регистрирующего органа соответствует также сложившейся судебной практике.   

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. 

Предприятие о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Предприятие по согласованию с Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области и общество с ограниченной ответственностью «ПСК «Гидропожстрой» (далее – Общество) заключили договор от 15.01.2014 № 4-А/14 аренды части здания площадью 83,3 кв. м (нежилых помещений № 48, 49, 50, 51 по плану третьего этажа здания), находящегося по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 5, для использования под офис сроком на пять лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.02.2014.

Дополнительным соглашением от 25.11.2015 № 1 стороны исключили из объекта аренды нежилое помещение с инвентарным номером 51 площадью 33,1 кв. м, изменили редакцию пункта 1.1 договора, согласно которой в аренду передается часть здания площадью 50,2 кв. м (нежилые помещения № 48, 49, 50 по плану третьего этажа здания). 

Предприятие 22.12.2015 обратилось в Управление Росреестра за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 25.11.2015 № 1.

Уведомлением от 15.01.2016 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения. 

Сообщением от 26.02.2016 Управление Росреестра уведомило Предприятие об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) в связи с непредставлением заявителем кадастрового паспорта на передаваемую в аренду часть нежилого помещения общей площадью 50,2 кв. м на третьем этаже здания.     

Предприятие, считая, что предмет аренды надлежащим образом согласован сторонами посредством текстуального описания и графического отображения границ арендуемой площади на поэтажном плане, в связи с чем отказ регистрирующего органа является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В период существования спорных правоотношений отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулировались Законом о государственной регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. 

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации. 

Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 той же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). 

В соответствии с частью 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Признавая незаконным оспариваемый отказ Управления Росреестра, суды со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходили из того, что за арендодателем ранее было зарегистрировано право хозяйственного ведения в отношении здания; кадастровый паспорт здания, часть помещений в котором передана в аренду, ранее помещен в дело правоустанавливающих документов; приложением к дополнительному соглашению от 25.11.2015 № 1 является план третьего этажа здания с выделенными на нем границами передаваемых в аренду помещений; предмет аренды определен сторонами путем текстуального описания и графического отображения; разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемых помещений у сторон отсутствуют.  

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 43 Закона о кадастре с 01.01.2013 его положения применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов  незавершенного строительства в полной мере, в том числе статья 7 Закона.  Согласно пункту 9 части 2 данной статьи (в редакции, действовавшей на дату подписания дополнительного соглашения и подачи документов в регистрирующий орган) в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. 

До 01.01.2017 ведение государственного кадастра недвижимости осуществлялось в порядке, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 № 42 (далее – Порядок). Согласно пунктам 8, 75, 84 Порядка (в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения и обращения в регистрирующий орган за его государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения) в объеме сведений, предусмотренных техническим планом здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).

На момент подписания сторонами дополнительного соглашения от 25.11.2015 № 1 применялись формы кадастровых паспортов здания и помещения, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 № 504 (приложения № 1 и 2 к приказу соответственно). В этих формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения, на которые распространяется соответствующее обременение (ограничение) прав. 

Таким образом, на момент обращения Предприятия (22.12.2015) в регистрирующий орган за государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях здания в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости. 

При таких обстоятельствах следует признать, что с начала применения на территории Российской Федерации форм кадастровых паспортов здания, в которых предусмотрено отражение сведений об обременяемых частях здания, и с учетом пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации (в редакции до 01.01.2017) в случае передачи в аренду части здания недостаточно для государственной регистрации договора аренды (дополнительного соглашения к нему) представления составленного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание передаваемой в аренду части объекта, а обязательным приложением к договору аренды части объекта должен быть кадастровый паспорт с указанием в нем сведений об этой части, как это было предусмотрено в пункте 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации.    

С учетом изложенного требование регистрирующего органа о  необходимости представления кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о кадастровом учете части, передаваемой в аренду в соответствии с дополнительным соглашением от 25.11.2015 № 1 к договору аренды от 15.01.2014 № 4-А/14, является законным. 

При таком положении обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку при их принятии судами неправильно применены нормы Закона о государственной регистрации и Закона о кадастре. Так как все существенные для дела обстоятельства судами установлены, кассационная инстанция в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочна, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Предприятия.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы Управления Росреестра, освобожденного от уплаты государственной пошлины, и принятием судебного акта не в пользу заявителя на последнем остаются судебные расходы, понесенные им за рассмотрение дела в суде первой инстанции.   

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23.09.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 по делу № А66-5976/2016 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий                                                                И.В. Сергеева

Судьи            				М.В. Захарова

						 Г.М. Рудницкий