АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-10051/2018

г. Владивосток

29 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2019 года.

          Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  после перерыва помощником судьи О.В. Новиковой

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 21.06.2007) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой рог Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.08.2012)

третье лицо - Администрацию г.Владивостока в лице Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 097 026 рублей 35 копеек и расторжении договора аренды

встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Золотой рог Девелопмент» к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об обязании обеспечить фактическую передачу земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:1630 по адресу: 

<

...>; продлении срока действия договора аренды земельного участка №10508Д от 30.09.2016 на срок не менее чем срок, в течении которого общество было лишено возможности использовать земельный участок.

при участии

от ДЗИО: ФИО2, доверенность № 20/45557 от 28.12.2018, паспорт;

от ООО «Золотой рог Девелопмент»: ФИО3, доверенность от 14.06.2018, паспорт; 

третье лицо: ФИО4, доверенность № 27/2-6-4092 от 29.12.2018, удостоверение;

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой Рог Девелопмент» с иском о взыскании 1 097 026 рублей 35 копеек, составляющих 1 022 815 рублей 07 копеек – сумма задолженности по арендным платежам по договору от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 за период с 01.09.2016 по 31.01.2018, 74 211 рублей 28 копеек – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 02.10.2016 по 14.02.2018. Истцом также заявлено требование о расторжении договора от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:1630 площадью 7041 м? и об обязании ООО «Золотой рог Девелопмент» освободить земельный участок в течении десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 № 01-Ю-18362.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация г.Владивостока в лице Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока.

Определением от 24.12.2018 судом принят встречный иск ООО «Золотой рог Девелопмент» к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об обязании обеспечить фактическую передачу земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:1630 по адресу: 

<

...>; продлении срока действия договора аренды земельного участка №10508Д от 30.09.2016 на срок не менее чем срок, в течении которого общество было лишено возможности использовать земельный участок.

Встречный иск обоснован тем, что до настоящего времени, фактически земельный участок обществу не предоставлен, поскольку к земельному участку арендодателем не организован проезд. На момент заключения договора аренды земельного участка общество полагало, что арендодателем обеспечен беспрепятственный доступ к земельному участку для его использования по целевому назначению и не могло знать о наличии препятствий в проезде. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Золотой Рог Девелопмент» возражая по доводам иска и указывая на то, что участок фактически не передан арендатору, поддержал доводы встречного иска.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании судом объявлен перерыв, после которого судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Золотой Рог Девелопмент» (арендатор) заключен договор аренды от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:1630 площадью 7 041 м?, расположенный по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 23 м от ориентира на юг), для использования в целях строительства здания офисно-гостиничного типа. (далее – спорный договор).

Срок аренды участка установлен 5 (пять) лет с момента государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (пункт 1.3 договора аренды).

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.01.2014 за № 25-25-00/004/2014-032.

В пункте 2.1 договора стороны установили арендную плату в размере 52 241 рубль 58 копеек в месяц.

Аренды арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 1-го числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания акта приема – передачи, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора (п. 2.3 договора).

При неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (п. 4.2 договора аренды).

10.12.2013 земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи, который является приложение №2 к договору аренды.

Как указывает истец, за период с 01.09.2016 по 31.01.2018 ответчиком не исполнено обязательство по договору, в части своевременного внесения арендной платы, в следствии чего, у ответчика образовалась задолженность в размере 1 022 815 рублей 07 копеек.

Департаментом в адрес ООО «Золотой Рог Девелопмент» направлено уведомление от 14.02.2018 №20/04/04-02/4454 о наличии задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, в котором арендатору предложено возвратить арендуемый участок и о необходимости в 7-дневный срок с момента получения уведомления обратиться в Департамент для согласования процедуры расторжения договора.

Поскольку требования, изложенные в уведомлении, обществом оставлены без удовлетворения, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца и ответчика, суд считает, что требования Департамента о взыскании с «Золотой Рог Девелопмент» задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка от 10.12.2013 № 01-Ю-18362.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в период с 30.12.2014 по 31.08.2016 ответчик вносил арендную плату с нарушением сроков.

Пунктом 3.4.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях установленных договором.

Факт пользования ответчиком обусловленным договором аренды от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 земельным участком в спорный период подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи земельного участка от 10.12.2013. Доказательств возврата переданного в аренду земельного участка суду не предоставлено.

В этой связи отклоняется довод ответчика, отраженный во встречном иске о том, что до настоящего времени, фактически земельный участок обществу не предоставлен, поскольку к земельному участку арендодателем не организован проезд, поскольку как следует из акта, арендатором земельный участок осмотрен. Претензий к его состоянию не имеется. С момента подписания настоящего акта земельный участок считается переданным арендатору.

Судом констатировано, что отсутствие доступа к арендуемому ответчиком земельному участку опровергается актом осмотра земельного участка от 14.06.2018, составленного начальником инженерно-геодезического отдела Краевого государственного казенного учреждения «Управление землями и имуществом на территории Приморского края», согласно которому доступ к участку осуществляется с земель общего пользования.

Кроме этого, судом принято во внимание решение суда от 11.07.2017 по делу № А51-7272/2017 Арбитражного суда Приморского края согласно которому, с ООО «Золотой рог Девелопмент» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края взыскана задолженность по арендной плате и пене за предыдущий период.

При этом в течение всего периода действия договора арендатором о том, что он фактически лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам не заявлялось, ответчик продолжал занимать земельный участок, неоднократно обращаясь в Управление градостроительства и архитектуры за выдачей разрешения на строительство объекта, под строительство которого предоставлен земельный участок (05.09.2017 вх. № 12253/20у, 21.09.2017 вх.№ 13380/20у, 21.02.2018 вх.№ 2409/20у, 22.03.2018 вх.№ 3670/20у, 03.04.2018 вх.№ 4161/20у, 13.08.2018 вх.№11651/20у).

Поскольку в порядке статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства того, что он фактически лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц, как и не представлено доказательств возврата арендуемого участка арендодателю в связи с невозможностью его использования, то требование Департамента о взыскании арендной платы договору аренды обосновано, а доводы встречного иска судом отклоняются.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлены, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Кроме этого, Департаментом заявлены требования о взыскании пени в размере 74 211 рублей 28 копеек, начисленной на сумму долга за период с 02.10.2016 по 14.02.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 предусмотрена ответственность арендатора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки в виде начисления пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства 

Судом установлено, что стороны настоящего спора путем подписания договора аренды от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора, данные условия обязательны для сторон. 

Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

По расчету истца с учетом условий договора аренды, спорного периода просрочки и условий договора сумма пени составила 74 211 рублей 28 копеек и подлежит взысканию с ответчика в заявленном размере в порядке статьи 330 ГК РФ.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Общие основания и порядок расторжения договора аренды указаны в статьях 450, 619 ГК РФ, статье 46 ЗК РФ.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу предписаний пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 № 1958-О, суд в силу своих дискреционных полномочий определяет, является ли нарушение договора одной из сторон существенным в каждом конкретном деле.

Обосновывая требование о расторжении договора истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части внесения арендной платы.

Истец представил в материалы дела сведения о направлении в адрес ответчика уведомления в котором указал на имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей.

Исходя из правовой природы договора аренды, собственник (арендодатель) заключая возмездный договор и передавая арендатору имущество во временное владение и пользование, рассчитывает на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором, при этом по смыслу статьи 606 ГК РФ внесение арендной платы считается одной из основных обязанностей арендатора, за длительность (периодичность) нарушения которой законом и (или) договором устанавливается возможность досрочного расторжения действующего обязательства.

В соответствии с пунктом 5.4. договора аренды Арендодатель вправе в судебном порядке отказаться от договора, в том числе, в случае невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев. 

Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что невнесение арендных платежей в установленные сроки будет являться существенным нарушением условий договора, которое влечет за собой его расторжение.

При рассмотрении данного дела судом установлен факт ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы за период с 01.09.2016 по 31.01.2018 и наличие задолженности по договору.

На основании материалов дела судом установлено направление ответчику уведомления об устранении нарушений условий договора, выразившихся в невнесении арендной платы и о расторжении договора аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земельного участка.

Таким образом, исковые требования Департамента признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере. 

Встречные требования ООО «Золотой рог Девелопмент» удовлетворению не подлежат.

Поскольку Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края при обращении в суд освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

          Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Золотой рог Девелопмент» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 1 097 026 рублей 35 копеек, составляющих 1 022 815 рублей 07 копеек – сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.09.2016 по 31.01.2018, 74 211 рублей 28 копеек – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 02.10.2016 по 14.02.2018.

Расторгнуть договор от 10.12.2013 № 01-Ю-18362 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010008:1630 площадью 7041 м?, расположенный по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 23 м от ориентира на юг) для использования в целях строительства здания офисно-гостиничного типа;

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Золотой рог Девелопмент» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:1630 площадью 7041 м?, расположенный по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 23 м от ориентира на юг) и передать его по акту приема-передачи Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края в течении десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Золотой рог Девелопмент» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 29 970 рублей.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

          Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

          Судья                                                                             Р.С.Скрягин