Арбитражный суд Липецкой области

пл.Петра Великого, 7, г.Липецк, 398019

 http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А36-470/2023

г. Липецк

22 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Фоновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толчеевой О.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>).

о расторжении договора аренды № 244 от 01.08.2007, взыскании 1080206 руб. 69 коп. задолженности по арендным платежам за период с 11.06.2020 по 31.10.2023, 395066 руб. 18 коп. пени за период с 11.06.2020 по 31.10.2023, расходов на оплату государственной пошлины,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность от 16.08.2023 г., диплом о высшем юридическом образовании 107724 5230475 рег. номер 5780-130 от 12.02.2021 г.),

от ответчика (до перерыва): ФИО2 (директор, паспорт гражданина РФ, выписка из ЕГРЮЛ),

от третьего  лица: представитель не явился,

                                               УСТАНОВИЛ:

Областное бюджетное учреждение культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (далее – ОБУК «Госдирекция», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – ООО «Луч», ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения) № 244 от 01.08.2007 г.; об обязании возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 202,9 кв.м., расположенные по адресу: Липецкая область, г. Лебедянь, «Торговые ряды», ул. Мира, д.15 (северо-западный корпус ул. Советская-Мира); о взыскании 1194698 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № 244 от 01.08.2007. и договору аренды № 35/14 от 01.01.2014 за период с 01.07.2017 по 31.12.2022, 443773 руб. 78 коп. пени за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2022 г., расходов на оплату государственной пошлины в размере 35385 руб.

Определением от 01.02.2023 суд принял к рассмотрению заявление истца, возбудил производство по делу, назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 23.05.2023 суд назначил дело к рассмотрению в судебном заседании.

В предварительном и судебном заседаниях представитель истца трижды заявлял ходатайство об уточнении исковых требований, которые суд принял к рассмотрению по существу.

Таким образом, предметом настоящего спора являются требования истца о расторжении договора аренды № 244 от 01.08.2007, заключенного между ОБУК «Госдирекция» и ООО «Луч», взыскании 1080206 руб. 69 коп. задолженности по арендным платежам за период с 11.08.2021 по 31.10.2023, 395066 руб. 18 коп. пени за период с 11.06.2020 по 31.10.2023, расходов на оплату государственной пошлины.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, извещен надлежащим образом. Информация о времени и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске (с учетом уточнений).

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, указанным в отзыве и дополнениях к нему. 

Арбитражный суд, выслушав стороны, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установил следующее.

Как видно из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, государственным учреждением культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (ГУК «Госдирекция», истец, арендодатель) и ООО «Луч» (далее - ответчик, арендатор), заключен договор аренды № 244 нежилых помещений областного уровня собственности от 01.08.2007 (далее – договор № 244).

Согласно пункту 1.1. договора № 244, в аренду переданы нежилые помещения площадью 202,9 кв.м., расположенные по адресу: 399610, Липецкая обл., г. Лебедянь, «Торговые ряды"» ул. Мира, 15 (северо-западный корпус ул. Советская-Мира), для организации торговли.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 125,7 кв.м, в том числе, 63,0 кв.м – торговля, 62,7 кв.м – складское помещение. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 244, сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Здание торговых рядов» середина XIX в., расположенным по адресу: 

<

...> Почтовая, Интернациональная, Мира, зарегистрированным в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации за регистрационным номером 481520268130005 (приказ Министерства культуры РФ от 7 октября 2015 № 3710-р).

Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял указанное в договоре помещение по акту приема-передачи от 01.08.2007 г.

Срок аренды устанавливается с 01 августа 2007 года по 01.07.2008 года (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.1 договора № 244 предусмотрено, что за пользование арендуемыми помещениями арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной постановлением администрации Липецкой области от 27.12.2004 г. № 216 "Об утверждении методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду". При этом расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение № 2) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, арендодатель корректирует расчет и направляет его арендатору заказным письмом. Арендная плата считается измененной с даты отправления расчета арендатору.

Пунктом 3.2 договора № 244 определено, что арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Оплату коммунальных услуг и затрат на содержание имущества, налог на имущество и землю арендатор производит самостоятельно по отдельным договорам и обязательствам.

01.07.2008 года сторонами подписано Соглашение № 1 к договору, согласно которому пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции:

«1. Арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся на балансе ГУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" и расположенные по адресу: 399610, 

<

...> (северо-западный корпус ул. Советская-Мира) для организации торговли. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 319,0 кв. м., в том числе: 110,0 кв. м. - торговля, 209,0 кв. м. - складское помещение».

01.10.2010 года сторонами подписано Соглашение № 2 к договору, согласно которому пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: «1. За пользование арендуемыми помещениями арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании отчета об оценке № 99 (государственный контракт №9 от 24.06.2010 г.). Сумма годовой арендной платы составляет 291557 руб., ежемесячная арендная плата - 24296 руб. 42 коп.

Расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение № 2). В случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего начисление арендной платы и с учетом конъюнктуры рынка путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год арендодатель корректирует расчет и направляет его арендатору заказным письмом. Арендная плата считается измененной с даты отправления нового расчета арендатору.

01.07.2012 года сторонами подписано Дополнительное соглашение № 3 к договору, в соответствии с которым арендодателем является Областное бюджетное учреждение культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области».

31.12.2013 года сторонами подписано Дополнительное соглашение № 4, согласно которому изменен также абзац 2 пункта 1.1 договора в части определения площади сдаваемых в аренду помещений, которая составляла 296,3 кв.м. (Лит. Под 3, подвал=93,4 м. кв.: помещения №1 - S=47,0 м. кв., №2-S=46,4 м. кв.; Лит. 3 I этаж=202,9 м. кв.: помещения №2-S=61,6 м. кв., №3-S~2,2 м. кв., №4-S=43,l м. кв.; Лит. 3 I этаж: помещения №20 - S=2,3 м. кв., №21 - S=30,7 м. кв., №22-S=0,8 м. кв., №23-S=39,2 м. кв., №24-S=l,l м. кв., №25-S=lO,3 м. кв., №26-S=l 1,6 м. кв., согласно технического паспорта, выполненного ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» в 2009 году).

После прекращения действия первоначального договора аренды между сторонами относительно того же имущества был заключен договор аренды нежилых помещений областного уровня собственности № 35/14 от 01 января 2014 года, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Липецкая область, Лебедянский район, г, Лебедянь, «Торговые ряды», ул. Мира, 15 (северозападный корпус ул. Советская-Мира), для осуществления деятельности в области торговли.

Площадь объекта аренды 296,3 кв.м. (Лит. Под 3, подвал=93,4 м. кв.: помещения №1 - S=47,0 м. кв., №2-S=46,4 м. кв.; Лит. 3    I этаж=202,9 м. кв.: помещения №2-8=61,6 м. кв., №3-S=2,2 м. кв., №4-S=43,l м. кв.; Лит. 3 I этаж: помещения №20 - S=2,3 м. кв., №21 - S=30,7 м. кв., №22-S=0,8 м. кв., №23-S=39,2 м. кв., №24-S=l,l м. кв., №25-S=10,3 м. кв., №26-S=ll,6 м. кв., согласно техническому паспорту, выполненному ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» в 2009 году).

Срок аренды установлен с 01.01.2014 г. до 01.01.2017 г. (пункт 1.2 договора). 

Данный договор надлежащим образом зарегистрирован не был.

01.07.2014 года в связи с отказом арендатора от части помещений объекта аренды площадью 93,4 м. кв. (Лит. Под 3, подвал: помещения №1-S=47,0 м. кв., №2-S=46,4 м. кв.) сторонами подписано Дополнительное соглашение № 5, согласно которому: абзац 2 пункта 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Площадь объекта аренды 202,9 кв. м. (Лит. 3 I этаж: помещения № 2 - S=61,6 м. кв., № 3 -S=2,2 м. кв., №4 - S=43,l м. кв..; Лит. 3 I этаж: помещения № 20 - S=2,3 м. кв., №21 -S-30,7 м. кв., №22-S=0,8 м. кв., №23-S=39,2 м. кв., №24-S=l,l м. кв., №25-S=10,3 м. кв., №26-S=U,6 м. кв., согласно технического паспорта, выполненного ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» в 2009 году).

Абзац 2 пункта 3.1 договора № 244 изложен в следующей редакции: «Сумма месячной арендной платы составляет 33630 руб. 67 коп., кроме того НДС 18% 6053 руб. 52 коп., итого 39684 руб. 19 коп.».

Акт приема-передачи нежилых помещений в аренду (приложение №1 к Договору) и расчет арендной платы (приложение № 2 к договору) изложены в новой редакции согласно названным выше изменениям.

Согласно данному расчету (Приложение № 2 к договору № 244 от 01.08.2007) сумма месячной арендной платы составляет 33823 руб. 24 коп., кроме того, НДС 20% 6764 руб. 65 коп., итого, 40587 руб. 89 коп. Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.  

Пунктом 2.3.6 договора № 244 предусмотрено право продления договора аренды на основании письменного сообщения арендатора.

В связи с обращением ООО «Луч» в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с письмом о заключении с ними дополнительного соглашения о продлении срока действия договора № 244 от 01 августа 2007 года, 03.10.2016 г. сторонами подписано Дополнительное соглашение № 6 в соответствии с которым пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 01 августа 2007 года до 01 августа 2032 года».

Таким образом, в период с 01 августа 2007 года до 01 августа 2032 года действовал договор № 244 от 01.08.2007 г.

01.11.2016 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 7 в соответствии с которым пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции «Арендодатель сдает находящиеся у него на праве оперативного управления, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Россия, 

<

...> в нежилом здании северо-западного корпуса для осуществления деятельности в области торговли. Общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 202,9 кв.м., в том числе: торговые - 140,7 кв. м., складские - 62,2 кв.м. Указанные нежилые помещения являются частью здания северо-западного корпуса общей площадью 1194 кв.м., кадастровый номер которого: 48:11:0000000:3759. Сдаваемые в аренду нежилые помещения обозначены на схеме, которая является неотъемлемой частью договора в редакции дополнительного соглашения № 7 от 01.11.2016 г.

Факт передачи и пользования данного нежилого помещения до 30.01.2024 – даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилых помещений из аренды,   ответчик не оспорил, равно как и не оспорил факт частичной оплаты задолженности.

В связи с неполным исполнением ответчиком обязанности по внесению платежей по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, 

<

...> в нежилом здании северо-западного корпуса для осуществления деятельности в области торговли, общей площадью 202,9 кв. м, истец направил ответчику претензию от 02.09.2022 с требованием погасить имеющуюся задолженность (т.1 л.д. 58). 

Доказательств добровольного удовлетворения претензии суду не представлено.

Уклонение ответчика от исполнения своей обязанности по внесению арендных платежей, предусмотренных договором, явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика основного долга по договору аренды нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения) № 244 от 01 августа 2007 года по арендной плате в сумме 1080206 руб. 69 коп. за период с 11.08.2021 по 31.10.2023. 

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, их взаимоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно ч.ч. 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    обязательство (статья 408 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Из пункта 5.2 договора следует, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению: при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не внес арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; если арендатор не производит ремонтов, определенных договором аренды; если арендатор нарушил условия пункта 2.3.4 настоящего договора; если арендатор нарушил условия пункта 2.3.7 настоящего договора.  

Других оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, вышеуказанным договором аренды не установлено.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, на основании статьи 619, пункта 2 статьи 452 ГК РФ истцом была направлена в адрес ответчика претензия от 02.09.2022 № 239/01-16 (л.д. 38) с с предупреждением о расторжении указанного договора при неоплате задолженности по арендной плате в срок до 04.10.2022. Однако ответ на указанную претензию от ответчика в установленный срок не поступил.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды № 244 от 01 августа 2007 года, что подтверждается материалами дела, суд находит исковые требования в части расторжения договора аренды № 244 от 01 августа 2007 года, заключенного между истцом, ответчиком и третьим лицом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В судебное заседание ответчиком представлен акт приема-передачи нежилых помещений из аренды от 30.01.2024, подписанный законными представителями ОБУК «Госдирекция» и ООО «Луч». 

В связи с чем, суд принимает довод истца об освобождении ответчиком помещения в добровольном порядке.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты, размер основного долга по договору аренды № 244 от 01 августа 2007 года за период с 11.08.2021 по 31.10.2023 составляет 1080206 руб. 69 коп.

Довод ответчика относительно того, что расчеты арендной платы, на которые ссылается арендодатель, сторонами не согласовывались, размер арендной платы производился истцом в одностороннем порядке, а к 2023 году за ответчиком задолженности по арендной плате не числилось, а, наоборот, усматривается наличие переплаты, судом во внимание не  принимается, поскольку опровергается материалами дела.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

 Согласно Методике расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду, утвержденной постановлением Администрации Липецкой области от 27.12.2004 г. № 216 «Об утверждении методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», при заключении договоров аренды на новый срок, заключение новых договоров в отношении объектов областной собственности (за исключением земельных участков) расчет арендной платы производится на основании отчета независимого оценщика (пункт 6).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный но основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Применительно к положениям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе устанавливать иной порядок определения платы при аренде областного имущества в случае, если это не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, сторонами достигнуто соглашение о размере пользования, путем подписания расчета арендной платы со ссылкой на отчеты независимого оценщика.

При выполнении отчетов № 232Д-06-10-О-13 от 27.06.2013г. и № 274Д-06-О-16 от 30.06.2016г. оценщиками использовались федеральные стандарты оценки №№ 1, 2, 3, а также исследовались индивидуальные характеристики и особенности оцениваемого объекта (местоположение, площадь объекта, обеспеченность инженерными коммуникациями и пр.).

Расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение № 2 к договору) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, арендодатель корректирует расчет и извещает арендатора.

Расчет арендной платы, вступивший в силу с 01.01.2014г., составлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы № 232Д-06-10-О-13 от 27.06.2013г.

Отчетом об оценке установлено, что итоговая рыночная стоимость одного кв. м. (без учета НДС) составила: для торговых помещений – 2413 руб. 80 коп., для складских помещений 1027 руб. 80 коп.

Расчет суммы по торговым помещениям: 2413 руб. 80 коп.x140,7 кв.м=339621 руб. 66 коп.:12=28302 руб. 67 коп.; расчет суммы по вспомогательным помещениям: 1027 руб. 80 коп.x62,2 кв.м= 63929 руб.16 коп.:12=5328 руб.; расчет суммы по всем помещениям с учетом НДС: 28302 руб. 67 коп.+5328 руб. 00 коп.=33630 руб. 67 коп. х 18%=39684 руб. 19 коп.

Сумма арендной платы составляла 39684 руб. 19 коп. в месяц, предоставлялась к оплате в период с 01.07.2014г. по 30.06.2016г.

Расчет ответчик подписал, арендную плату выплачивал своевременно.

С 01.07.2016 г. между сторонами был подписан и начал действовать расчет арендной платы, составленный в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы № 274Д-06-О-16 от 30.06.2016г., которым установлено, что итоговая величина стоимости (без учета НДС) составляет: для торговых помещений 1-го этажа – 2352 руб., для вспомогательных помещений 936 руб. 

Расчет суммы по торговым помещениям: 2352 руб. х140,7 кв.м. = 330926 руб. 40 коп.; расчет суммы по вспомогательным помещениям: 936,00 руб. х 62,2 кв. м. = 58219 руб. 20 коп.; расчет суммы по всем помещениям с учетом НДС: 330926 руб. 40 коп. + 58219 руб. 20 коп. = 389145 руб. 60 коп.: 12 = 32428 руб. 80 коп. + 5837 руб. 18 коп. (НДС 18%) руб. = 38265 руб. 98 коп.

Сумма арендной платы была снижена и составила 38265 руб. 98 коп. в месяц. Указанная сумма предоставлялась к оплате в период с 01.07.2016г. по 31.12.2018г.

Арендатор данный расчет подписал. Арендную плату выплачивал нерегулярно и в произвольных суммах.

С 01.01.2019 г. вступил в силу новый расчет арендной платы, подготовленный в связи со вступлением в силу Федеральных законов: от 03.08.2018 г. № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах», которым устанавливается ставка НДС в размере 20%; от 29 ноября 2018 г. №459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», которым утверждается прогнозируемый уровень инфляции на 2019 г. в размере, не превышающем 4,3%.

Расчет арендной платы произведен на основании Отчета об оценке от 30.06.2016 г. № 274Д-06-О-16 с учетом ставки НДС 20%, и прогнозируемым уровнем инфляции на 2019 г. в размере 4,3 %. Сумма ежемесячной арендной платы рассчитана следующим образом:

Расчет суммы по всем помещениям с учетом НДС: 330926 руб. 40 коп. + 58219 руб. 20 коп.-389145 руб. 60 коп.: 12 – 32428 руб. 80 коп.. х 4,3%= 33823 руб.24 коп..

Итоговая сумма арендной платы с учетом НДС: 33823 руб. 24 коп.x20%= 40587 руб. 89 коп.

В соответствии с дополнительным соглашением от 08.05.2022, заключенным между сторонами, действие договора приостанавливалось в период с 28.03.2020 по 26.04.2020. Арендная плата за указанный период не начислялась. За март 2020 г. арендная плата составила 35350 руб. 74 коп., за апрель 2020 г. – 5411 руб. 72 коп.

Представленный истцом расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен, доказательств осуществления иных платежей по договору не представлено.

Таким образом, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 11.08.2021 по 31.10.2023 составила 1080206 руб. 69 коп.

Расчет задолженности был проверен в судебном заседании, суд нашел его арифметически и методологически верным (т. 6 л.д. 4-8). 

В судебном заседании представитель ответчика заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы, в удовлетворении которой ему было отказано в связи с тем, что расчет арендной платы, как следует из пункта 3.1 договора, производится на основании Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду, утвержденной Администрацией Липецкой области. Данный расчет является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Каждый расчет был подписан сторонами без замечаний, расчет арендной платы, выполненный на основании Отчета об оценке от 30.06.2016 г. № 274Д-06-О-16, на 2019-2023 годы, подписан в одностороннем порядке и направлен ответчику 15.05.2019 года. Поэтому до рассмотрения дела в суде у ответчика была возможность представить и обосновать свой расчет арендной платы,  однако указанного сделано не было. Кроме того, договором стороны определили, что арендная плата рассчитывается на основании Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду. Доказательств того, что арендная плата рассчитана истцом в нарушение указанной методики, ответчик также не представил. Ходатайств о фальсификации доказательств ответчиком не заявлялось. 

Доводы ответчика о том, что договор аренды № 244 нежилых помещений областного уровня собственности от 01.08.2007 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, как договора заключенного на срок более одного года, отклоняются судом на основании следующего.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Данная правовая позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Поскольку спорный договор содержит все существенные условия, в том числе, указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, площади передаваемого имущества, договор подписан обеими сторонами, арендуемое имущество передано ответчику, ответчиком частично производилась оплата по договору, что не оспаривается законным представителем ООО «Луч», суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данного договора незаключенным.

Дополнительные соглашения, на которые ссылается ответчик в обоснование своих возражений, также им были подписаны без возражений и замечаний, ходатайства об их фальсификации суду не заявлялись. Доказательства обратного в судебном заседании представлены не были.

При указанных обстоятельствах, поскольку ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей, с учетом положений стаей 309, 310 ГК РФ арбитражный суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды № 244 нежилых помещений областного уровня собственности от 01.08.2007 в размере 1080206 руб. 69 коп. является обоснованным.

Кроме того, в материалы дела приобщен акт сверки, подписанный  истцом в одностороннем порядке и направленный ответчику 02.03.2023. Возражений на данный акт представитель ООО «Луч» не представил. 

Ответчик факт заключения договора, пользования в спорный период имуществом не оспорил. 

Ответчик также не оспорил наличие задолженности перед истцом в указанном последним размере. Доказательств внесения арендных платежей в большем размере, чем указано истцом, ответчик суду не представил.

В силу части 2 статьи 10 АПК РФ доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды № 244 нежилых помещений областного уровня собственности от 01.08.2007 в размере 1080206 руб. 69 коп. основаны на законе, подтверждены документально и подлежат удовлетворению.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.06.2020 по 31.10.2023 в размере 395066 руб. 18 коп., арбитражным судом установлено следующее.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора за несвоевременное внесение арендных платежей арендатору начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании абзацев 2, 3 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ. Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных статьей 317.1 ГК РФ и т.п.

Судом установлено, что истцом ответчику вручено требование (претензия) от 02.09.2022 № 239/01-06 с предложением оплатить задолженность и при ее неоплате, пени за нарушение условий договора по внесению арендных платежей (л.д. 38-39). 

Согласно действующему законодательству неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства (статья 329 ГК РФ).

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 ГК РФ, по своей сути, является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Исходя из положений статьи 394 ГК РФ по своей правовой природе штрафные санкции, установленные договором, являются компенсационной денежной суммой по отношению к размеру возможных убытков кредитора, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Суд полагает, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору подтверждено материалами дела, в связи с чем, требования истца о взыскании неустойки являются законными и обоснованными.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка , установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 71 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки , то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Ходатайств о снижении пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд считает правомерным требование истца о взыскании пени, как ответственности за ненадлежащее исполнение денежного обязательства, за период с 11.06.2020 по 31.10.2023 в сумме 395066 руб. 18 коп.

Проверив расчет пени, суд нашел его арифметически и методологически верным, истец верно применил постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, исключив из расчета период начислений с 01.04.2022 по 01.10.2022.

С учетом изложенного, арбитражный суд считает требования истца о взыскании пени  за период с 11.06.2020 по 31.10.2023 в размере 395066 руб. 18 коп., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При обращении с иском в арбитражный суд истец оплатил государственную пошлину в сумме 35385 руб. 00 коп., размер которой, исходя из цены иска, соответствует требованиям подп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ (т.1 л.д. 8). При этом при расчете государственной пошлины судом учтено уменьшение размера исковых требований.

Таким образом, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33753 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В связи с уменьшением исковых требований, областному бюджетному учреждению культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» из федерального бюджета необходимо возвратить государственную пошлину в размере 1632 руб. 00 коп.

Поскольку судебная экспертиза фактически не проводилась, обществу с ограниченной ответственностью «Луч» следует возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Липецкой области денежные средства в размере 50000 руб. 00 коп., внесенные в счет оплаты за проведение судебной экспертизы согласно платежному поручению № 85 от 14.09.2023.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № 244 от 01.08.2007.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) в пользу областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>) задолженность по арендным платежам в размере 1080206 руб. 69 коп. за период с 11.08.2021 по 31.10.2023, пени в размере 395066 руб. 18 коп. за период с 12.01.2021 по 31.10.2023, расходы на оплату государственной пошлины в размере 33753 руб.

Возвратить областному бюджетному учреждению культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1632 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) с депозитного счета Арбитражного суда Липецкой области денежные средства в размере 50000 руб. 00 коп., внесенные в счет оплаты за проведение судебной экспертизы согласно платежному поручению № 85 от 14.09.2023.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г. Воронеже через Арбитражный суд Липецкой области. Датой принятия решения суда считается дата его изготовления в полном объеме.

  Судья        И.В.Фонова