ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29924/2022

город Ростов-на-Дону

30 мая 2024 года

15АП-6629/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Мельситовой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 14.03.2024;

от ответчика и третьего лица: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 18.03.2024 по делу № А32-29924/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медико-фармацевтическое объединение «Клиника «На здоровье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования города Краснодар

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Медико-фармацевтическое объединение «Клиника «На здоровье» (далее – истец, общество, ООО «МФО «Клиника «На здоровье») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – ответчик, администрация) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка № 4300020406 от 21.10.2013, оформленного уведомлением № 495/07 от 21.03.2022, об обязании в течение двух недель с даты вступления решения суда законную силу подготовить и направить истцу подписанный и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201028:453 (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2024 односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка № 4300020406 от 21.10.2013, оформленный уведомлением № 495/07 от 21.03.2022, признан недействительным (ничтожным); применены последствия недействительности сделки путем признания договора аренды от 21.10.2013 № 4300020406 действующим. Настоящее решение является основанием Управлению Росреестра по Краснодарскому краю для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201028:453 правом аренды ООО «МФО «Клиника «На здоровье» на основании договора аренды № 4300020406 от 21.10.2013. В остальной части требований отказано. С администрации в пользу ООО «МФО «Клиника «На здоровье» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что ввиду истечения срока действия договора и отсутствия на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендатору на праве собственности, администрация выразила свою волю и воспользовалась своим правом путем направления ООО МФО «Клиника «На здоровье» уведомления от 21.03.2022 № 495/07 об отказе от договора, что подтверждается реестром почтовых отправлений заказной корреспонденции и отчетом об отслеживании отправления. Ввиду изложенного, так как действие договора прекращено, администрация обратилась в Росреестр по Краснодарскому краю за погашением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201028:453, регистрационная запись погашена, договорные отношения прекращены. Администрация полагает, что суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, так как в материалах дела отсутствуют сведения о праве собственности заявителя на незавершенный объект строительства на земельном участке. Также суд принял как надлежащее доказательство заявление ООО МФО «Клиника «На здоровье» о продлении договора аренды на новый срок. Вывод суда о том, что администрацией не было рассмотрено обращение заявителя неправомерный, так как в материалах дела отсутствует допустимые и относимые доказательства подтверждения вручения или получения администрацией обращения заявителя. Следовательно, и вывод суда о бездействии администрации, выраженном в не рассмотрении заявления истца, и как следствие злоупотребление правом является несостоятельным. Разрешение на строительство трансформаторной подстанции и установление фундамента отсутствует и, следовательно, вывод суда о соответствии трансформаторной подстанции и фундамента на спорном земельном участке выданной разрешительной документации противоречит действительности, так как вышеуказанное разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка выданы на строительство подземной автостоянки. Вывод суда о капитальности объекта не подтверждается материалами дела.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении отзыва на апелляционную жалобу к материалам дела; заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании в целях возможности приобщения отзыва к материалам дела; возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 28.05.2024 апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, так как отзыв представлен непосредственно в судебное заседание, при этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по заблаговременному направлению копии отзыва ответчику, третьему лицу и суду, не представлено.

Рассмотрев ходатайство истца об объявлении перерыва в судебном заседании, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении на основании следующего.

В силу статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Объявление перерыва в судебном заседании является правом суда, который при осуществлении правосудия самостоятельно определяет порядок рассмотрения дела.

Ходатайствуя об объявлении перерыва и указывая на намерение направить отзыв на апелляционную жалобу участвующим в деле лицам, истец не учел возложенную на него положениями 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по заблаговременному направлению отзыва как суду, так и лицам, участвующим в деле. Согласно части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позиции сторон должны быть раскрыты до судебного заседания. Декларативное указание на намерение представить доказательства исполнения своей обязанности по направлению отзыва участвующим в деле лицам не может являться основанием для удовлетворения ходатайства. С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для объявления перерыва и отказывает в ходатайстве.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО МФО «Клиника «На здоровье» (арендатор) заключен договор аренды N 4300020406 от 21.10.2013, согласно которому арендатор передал арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 2 924 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. им. Дзержинского, 32/2, кадастровый номер 23:43:0201028:453 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора, участок предоставляется для строительства подземного гаража с надземным нежилыми помещениями, предназначенными под объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения (ателье по пошиву и ремонту одежды, мастерской по ремонту мелкой бытовой техники), общей площадью не более 350 кв.м.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.11.2013 N 23-23-01/2877/2013-375.

Срок действия договора до 28.02.2022 (п. 6.1 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора его действие прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в п. 6.1. договора.

Администрация в адрес ООО МФО «Клиника «На здоровье» направила уведомление N 495/07 от 21.03.2022 о прекращении договора аренды земельного участка.

Между тем, истец 20.12.2021 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, однако обращение оставлено без ответа.

Не согласившись с односторонним отказом от договора аренды, ООО МФО «Клиника «На здоровье» обратилось в арбитражный суд.

            Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В статье 156 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

По смыслу указанной нормы в системном единстве со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ арендодателя от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, направленную на прекращение обязательств, возникших из договора аренды. Поэтому такой отказ (как односторонняя сделка) может быть оспорен заинтересованным лицом по правилам параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Предметом заявленных требований общества является незаконность односторонней сделки - отказа администрации от договора аренды, выраженного в уведомлении N 495/07 от 21.03.2022.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный договор действовал по 28.02.2022.

Согласно п. 7.3 договора, его действие прекращается по истечении срока аренды, указанного в п. 6.1 договора.

В соответствии с п. 4.3.4 договора арендатор имеет право в случае надлежащего исполнения своих обязанностей, по истечении срока действия договора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 4.1.17 договора арендатор обязан не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока, указанного в п. 6.1 договора, направить письменное предложение арендодателю о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок.

Как установлено судом первой инстанции, истец 20.12.2021 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201028:453 на новый срок, что подтверждается почтовой квитанцией от 20.12.2021 № 140125.05 (том 1 л.д.70-71).

Однако вышеуказанное заявление администрацией не рассмотрено.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и со стороны арендодателя не последовало возражений, в связи с чем судом установлено, что договор аренды после 28.02.2022 был возобновлен на неопределенны срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорным договором предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (п. 7.4 договора). В п. 3.2.5 договора указано, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного пользования, указанного в п. 1.1. договора; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14.

Из материалов дела усматривается, что в адрес общества администрацией направлено уведомление №495/07 от 21.03.2022 о прекращении договора аренды.

Между тем, ответчиком не учтено, что спорный договор заключался в целях предоставления обществу земельного участка для строительства подземного гаража с надземным нежилыми помещениями, предназначенными под объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения (ателье по пошиву и ремонту одежды, мастерской по ремонту мелкой бытовой техники), общей площадью не более 350 кв.м.

При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 18.09.2012 N 4464/12, согласно которым правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В качестве основания прекращения спорного договора аренды администрация сослалась на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду истечения срока действия договора (том 1 л.д.72). Доказательств существенного нарушения обществом п. 3.2.5 договора материалы дела не содержат.

Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации - существенные нарушения условий договора и т.п., арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации стадией, предшествующей процессу строительства объекта капитального строительства, является разработка проектной документации, прохождение экспертизы проектной документации, получение исходно-разрешительной документации, в том числе разрешения на строительства.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае необходимо дать оценку действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора.

Судом края установлено и ответчиком не опровергнуто, что истцом были выполнены работы по освоению земельного участка, предоставленного для строительства по договору аренды. Так, в обоснование надлежащего использования спорного земельного участка общество пояснило, что является добросовестным арендатором участка, что договор аренды заключен без проведения торгов на основании постановления администрации, данный земельный участок был образован из ранее предоставленного истцу земельного участка общей площадью 12,8 га в границах улиц Офицерская-Шоссе Нефтяников-Дальняя-Дзержинского в рамках соглашения о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории Краснодарского края от 10.03.2009, заключенного между администрацией Краснодарского края, администрацией муниципального образования г. Краснодар и ООО «МФО «Клиника «На здоровье». Срок соглашения, согласно п. 1.1 составлял 15 лет. Соглашение подразумевало строительство ООО «МФО «Клиника «На здоровье» на предоставленном земельном участке жилых домов, объектов социального назначения, инженерной и коммунально-бытовой инфраструктуры в три этапа. В целях выполнения условий соглашения истцом в материалы дела приобщены доказательства расселения на территории будущего строительства имеющихся жилых домов, в том числе истцом заключены: предварительный договор мены от 30.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО2, ФИО3, ФИО4; предварительный договор мены от 36.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО5; предварительный договор мены от 19.05.2016, заключенный между ООО СИК "Дорога к дому", ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО6, ФИО7; Предварительный договор мены от 30.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО8.; предварительный договор мены от 26.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО9; предварительный договор мены от 25.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО10, ФИО11; дополнительное соглашение к предварительному договору мены от 25.05.2016, заключенное между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО11; предварительный договор мены от 26.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО12; предварительный договор мены от 07.06.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО13; предварительный договор мены от 07.06.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО14; предварительный договор мены от 22.06.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО15, ФИО16; предварительный договор мены от 25.05.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО17; предварительный договор мены от 21.06.2016, заключенный между ООО СИК «Дорога к дому», ООО «МФО «Клиника «На здоровье» и ФИО18. Понесены расходы с январь 2011 г. по декабрь 2022 г., согласно представленной документации.

В материалы дела ООО «МФО «Клиника «На здоровье» представлен пакет документов, подтверждающий освоение земельного массива, в том числе путем получения технических условий, проектирования, расселения, выноса газовых коммуникаций, установки трансформаторной подстанции. Истцом в материалы дела представлены доказательства сноса ветхого здания - сауны, расположенного на спорном земельном участке и внесении в бюджет муниципального образования г. Краснодар суммы возмещения на основании договора N 53 о компенсации.

Однако администрация в 2013 году приняла решение об отказе в участии в указанном соглашении, в связи с чем образовала для ООО «МФО «Клиника «На здоровье» земельный участок с видом разрешенного использования для строительства подземного гаража с надземными нежилыми помещениями, предназначенными под объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения (ателье по пошиву и ремонту одежды, мастерской по ремонту мелкой бытовой техники) общей площадью не более 350 кв.м, оставшуюся часть площади участка изъяла. Из разрешения на строительство от 03.02.2016, выданного ООО «МФО «Клиника «На здоровье» после изменения конфигурации и назначения земельного участка и заключения спорного договора аренды, следует, что на земельном участке разрешено строительство подземной автостоянки на 38 машиномест с площадью застройки 1133,96 кв. м, этажность 1, строительный объем 5046,96 куб.м, в том числе ниже отметки 0.000-4535,84 куб.м, выше отметки 0.000-511,12 куб.м согласно градостроительному плану земельного участка от 17.02.2014.

ООО «МФО «Клиника «На здоровье» в материалы дела представлен технико-экономический паспорт на трансформаторную подстанцию по адресу: 

<

...>, и заключение специалиста N 7882 от 31.08.2023 о наличии у трансформаторной подстанции признаков капитального строительства, а так же о соответствии фундамента, расположенного на спорном земельном участке, ранее выданному разрешению на строительство и градостроительному плану земельного участка.

В соответствии с актом совместного осмотра земельного участка, произведенного истцом и ответчиком, подтверждено наличие на спорном земельном участке фундамента и трансформаторной подстанции.

В отношении трансформаторной подстанции представлена техническая проектная документация, подтверждающая факт возведения и ввода в эксплуатацию трансформаторной подстанции. Трансформаторная подстанция подключена к сетям АО «НЭСК» и готова к эксплуатации.

Так же истцом в материалы дела представлено заключение специалиста N 7882 от 31.08.2023, согласно выводам которого фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201028:453, соответствует ранее выданному разрешению на строительство и градостроительному плану земельного участка; трансформаторная подстанция обладает признаками объекта капитального строительства, в связи с чем доводы администрации о несоответствии фундамента выданному разрешению и градостроительному плану и о некапитальности трансформаторской подстанции подлежат отклонению. В ходе рассмотрения дела сторонами о назначении судебной экспертизы не заявлялось. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрацией в материалы дела не представлены доказательства того, что ею в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Судом первой инстанции справедливо отмечено следующее. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства.

Соответственно данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, на что указывает п. 32 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", согласно которому, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.

Наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201028:453 объекта незавершенного строительства подтверждается материалами дела.

Оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание добросовестность поведения истца, наличие у него хозяйственного интереса в завершении строительства, значительные материальные затраты, понесенные при освоении земельного участка, установив, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования обществом спорного земельного участка для целей строительства, в то время как истцом представлены доказательства обратного, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды, изложенный в уведомлении №495/07 от 21.03.2022 представляет собой злоупотребление правом, в связи с чем в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаконным.

В рассматриваемом случае ответчиком не представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат, как не содержат и доказательств того, что истец не использует участок для предоставленных целей. Более того, из материалов дела следует, что истцом на протяжении всего срока аренды земельного участка осуществлялись меры по его освоению, что в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об использовании земельного участка.

Доводы жалобы о праве ответчика на отказ от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимаются судом, как заявленные без учета норм п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, не рассмотрение заявления общества о продлении срока действия договора аренды свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ответчика, что в настоящем случае в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным и достаточным правовым основанием для отказа в судебной защите права арендодателя на отказ от договора.

В условиях юридической неопределенности судьбы объектов незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположены, возникают риски нарушения имущественных прав общества, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка в отсутствие решения об изъятии незавершенных строительством объектов препятствует заявителю завершить строительство и ввести объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. 

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2023 по делу N А32-31789/2021.

Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности одностороннего отказа администрации от исполнения договора аренды, оформленного уведомлением N 495/07 от 21.03.2022, поскольку не соответствует вышеуказанным нормам права, в частности договор аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, не может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя при отсутствии существенных нарушений договора земельного участка арендатором, либо при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны данного договора при его заключении.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с данной нормой суд обоснованно удовлетворил исковые требования о применении последствий недействительности данных сделок в виде признания договора аренды N 4300020406 от 21.10.2013 действующим и восстановлении в ЕГРН запись о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201028:453 в виде права аренды общества на основании договора аренды N 4300020406 от 21.10.2013.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства истца об объявлении перерыва в судебном заседании отказать.

   Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2024 по делу № А32-29924/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

 

Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова

 

Т.Р. Фахретдинов