ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14375/2023

г. Челябинск

12 февраля 2024 года

Дело № А07-14826/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело                         № А07-14826/2022 Арбитражного суда Республике Башкортостан по иску общества с ограниченной ответственностью «Панорама» к Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан об урегулировании разногласий,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Аваль».

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – истец, ООО «Панорама», ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа, изложив:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество, находящееся в собственности «продавца:

- встроенные помещения 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д. 45, площадью 261 кв.м.

Рыночная стоимость Имущества (без учета НДС) – 590 000,00 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, определена экспертом ООО «Гипар» на основании Заключения эксперта № 523/2022 от 30.01.2023г.

Продавец уведомляет Покупателя, что на момент продажи Имущество не обременено, под арестом, в залоге и в споре не состоит.

Иных имущественных прав и претензий третьих лиц на Имущество нет.»;

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору составляет 590 000 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.»;

- пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Оплата стоимости имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего договора, платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены Имущества, по следующим реквизитам:

УФК по Республике Башкортостан (Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан) ИНН 

<

***> КПП 026101001 Расчетный счет 

<

***>

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН БАНКА

РОССИИ//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа

БИК 018073401

ЕКС 40102810045370000067

ОКТМО 80631101

КБК 70611402053050000410

Оплата Имущества производится в рублях.

Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Имущества считается день поступления денежных средств по указанным реквизитам.».

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент подачи покупателем заявления Исх. №4 от 09.04.2021г. о приобретении арендуемого Имущества в собственность за плату.»;

- подпункт 4.1.2 договора в следующей редакции: «Принять имущество от продавца по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего договора.»;

- подпункт 4.2.2 договора в следующей редакции: «Передать имущество Покупателю по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего договора.».

- пункт 10.5 договора в следующей редакции: «До момента исполнения предусмотренных подпунктом 4.1.2. настоящего договора обязательств покупатель не имеет права передавать документы для государственной регистрации своего права собственности.» (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 3 л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 (резолютивная часть от 15.08.2023) исковые требования ООО «Панорама» удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Панорама» и Администрацией при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с изложением пунктов 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 10.5 и подпунктов 4.1.2, 4.2.2 указанного договора в следующей редакции:

«пункт 2.1 Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество, находящееся в собственности продавца:

- встроенные помещения 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д.45, площадью 261 кв.м.

Рыночная стоимость имущества (без учета НДС) – 590 000,00 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, определена экспертом ООО «Гипар» на основании Заключения эксперта № 523/2022 от 30.01.2023 г.

Продавец уведомляет покупателя, что на момент продажи имущество не обременено, под арестом, в залоге и в споре не состоит.

Иных имущественных прав и претензий третьих лиц на имущество нет.

пункт 3.1. Цена имущества по настоящему договору составляет 590 000 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС;

пункт 3.2 Оплата стоимости имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего договора, платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены Имущества, по следующим реквизитам:

УФК по Республике Башкортостан (Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан) ИНН 

<

***> КПП 026101001 Расчетный счет 

<

***>

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН БАНКА

РОССИИ//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа

БИК 018073401

ЕКС 40102810045370000067

ОКТМО 80631101

КБК 70611402053050000410

Оплата имущества производится в рублях.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате имущества считается день поступления денежных средств по указанным реквизитам.

пункт 3.3. На сумму денежных средств по уплате, которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на момент подписания договора.

подпункт 4.1.2. Принять имущество от продавца по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

подпункт 4.2.2. Передать имущество покупателю по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

пункт 10.5. До момента исполнения предусмотренных подпунктом 4.1.2. настоящего договора обязательств покупатель не имеет права передавать документы для государственной регистрации своего права собственности.».

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. Принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не привлечена организация - ООО «Аваль», производившая оценку спорного объекта недвижимости, и чей отчет об оценке оспаривается истцом в рамках настоящего дела, привлечена не была. Также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не привлечена организация - ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», производившая оценку по договору № 105 от 15.03.2022, заключенному между истцом и ООО «Центр независимой экспертизы и оценки».

От Администрации поступили дополнения к апелляционной жалобе, которое было принято судебной коллегией к рассмотрению. В дополнении к апелляционной жалобе Администрация указала, что оснований для возложения на неё обязанности по возмещению судебных расходов не имелось, поскольку проведение экспертизы по делу вызвано необходимостью подтверждения величины рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом доказательств нарушения прав истца со стороны органа публичной власти не представлено.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2023 срок подачи апелляционной жалобы восстановлен, апелляционная жалоба Администрации принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 15.11.2023.

От ООО «Панорама» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2023 суд перешел к рассмотрению дела № А07-14826/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, отложил судебное разбирательство по делу на 14.12.2023.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемом случае, дав оценку действительности и достоверности отчета № IV/2021-178 от 12.11.2021 об оценке рыночной стоимости встроенных помещений № 1 и 2, суд первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Аваль» не привлек.

На основании изложенного, ввиду не привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аваль», апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции принят судебный акт о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что является основанием для отмены судебного акта по безусловным основаниям и рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

От ООО «Панорама» во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела квитанции об отправке копии искового заявления в адрес третьего лица. Указанный документ был приобщён к материалам дела.

От Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Аваль» и доказательства, подтверждающего направление ООО «Аваль» документов. Вышеуказанные документы были приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 судебное разбирательство по рассмотрению дела отложено на 16.01.2024.

От ООО «Аваль» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Вопрос о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу оставлен открытым, так как отсутствуют доказательства направления в адрес иных лиц, участвующих в деле.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 судебное разбирательство по рассмотрению дела № А07-14826/2022 отложено на 05.02.2024 в связи с отсутствием доказательства направления отзыва на апелляционную жалобу иным участникам спора.

Суд возвращается к разрешению оставленного ранее открытым ходатайства ООО «Аваль» о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу. Совещаясь на месте, руководствуясь статьей 184, частью 2 статьи 262 АПК РФ, определил: приобщить к материалам дела данный отзыва.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Панорама» (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 22.06.2015 № 1673, встроенных помещений 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д. 45, площадью 261 кв.м.

ООО «Панорама» обратилось в Администрацию с заявлением от 06.04.2021 № 4 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Ответчик не совершил юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение имущества и установленных частью 3 статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия уполномоченного органа.

В ходе судебного разбирательства по делу № А07-19647/2021 ответчик добровольно удовлетворил заявленные требования, в адрес ООО «Панорама» направлено письмо исх.№ 1095 11.03.2022 с проектом договора № 110 купли-продажи недвижимого имущества (помещения), находящегося в собственности муниципального образования - муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты между Муниципальным образованием - Муниципальный район Ишимбайский район Республики Башкортостан (Продавец) и ООО «Панорама» (Покупатель)» (далее по тексту – «Договор»).

Истец не согласился с предложенной ценой и условиями оплаты по договору и 25.03.2022 письмом № 4 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора с предложением установить цену в размере      690 000 руб., без учета НДС, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), что подтверждается Экспертным заключением № 105 от 15.03.2022, составленным ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки».

Протоколом разногласий истец также предложил определить порядок оплаты стоимости имущества в рассрочку на 84 месяца со дня заключения настоящего договора, платежами, равными 1/84 части цены имущества и привести в соответствие с предложенными условиями взаимосвязанные пункты Договора в следующей редакции:

- п. 2.1 Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество, находящееся в собственности продавца:

- встроенные помещения 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д. 45, площадью 261 кв.м.

Продавец уведомляет покупателя, что на момент продажи имущество не обременено, под арестом, в залоге и в споре не состоит.

Иных имущественных прав и претензий третьих лиц на имущество нет. 

- п. 3.1. Цена имущества по настоящему договору составляет 690 000 (шестьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС;

- п. 3.2 Оплата стоимости имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего договора, платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены Имущества, по следующим реквизитам:

УФК по Республике Башкортостан (Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан)

ИНН 

<

***> КПП 026101001

Расчетный счет 

<

***>

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН БАНКА

РОССИИ//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа

БИК 018073401

ЕКС 40102810045370000067

ОКТМО 80631101

КБК 70611402053050000410

Оплата имущества производится в рублях.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате имущества считается день поступления денежных средств по указанным реквизитам.

- п. 3.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на момент подачи покупателем заявления исх.№ 4 от 09.04.2021 о приобретении арендуемого Имущества в собственность за плату.

- п. 4.1.2. Принять имущество от продавца по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

- п. 4.2.2. Передать имущество покупателю по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

- п. 10.5. До момента исполнения предусмотренных подпунктом 4.1.2. настоящего договора обязательств покупатель не имеет права передавать документы для государственной регистрации своего права собственности.

Администрация письмом от 27.04.2022 № 2108 отклонила предложенный истцом протокол разногласий. 

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д. 45.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем первым статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                                 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью «Гипар» ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет № IV/2021-178 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений № 1, 2 с кадастровым номером 02:58:000000:3359 общей площадью 261 кв.м., расположенных по адресу: Респ.Башкортостан, г. Ишимбай, относительно ориентира за здание гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д. 45 от 12.11.2021 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов. В случае несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, указать в чем выражается несоответствие и повлияли ли они на величину рыночной стоимости спорного объекта?

2. Каков размер рыночной стоимости выкупаемого имущества - встроенные помещения 1 и 2, площадью 261 кв.м., расположенное по адресу ориентира: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, общей площадью 261,0 кв.м., для использования в целях: гараж, кадастровый номер: 02:58:000000:3359 по состоянию на 09.04.2021 года? 

В материалы дела 27.02.2023 поступило заключение эксперта № 523/2022 от 30.01.2023.

По результатам проведения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, отчет № IV/2021-178 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений № 1, 2 с кадастровым номером 02:58:000000:3359 общей площадью 261 кв.м, расположенных по адресу: Респ. Башкортостан,                  г. Ишимбай, относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д. 45, от 12.11.2021 г. не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов. Несоответствия, повлиявшие на величину рыночной стоимости спорного объекта, перечислены в исследовательской части на страницах 36-41 Экспертного заключения.

Размер рыночной стоимости выкупаемого имущества - встроенные помещения 1 и 2 площадью 261 кв.м, расположенные по адресу ориентира: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, общей площадью 261,0 кв.м, для использования в целях: гараж, кадастровый номер 02:58:000000:3359, по состоянию на 09.04.2021 года, составляет 590 000 руб. 

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества, достоверность отчета № IV/2021-178 от 12.11.2021 о рыночной стоимости объекта недвижимости не подтверждена. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен необходимый анализ в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001             № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 АПК РФ.

Исследовав заключение эксперта № 523/2022 от 30.01.2023, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АИПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

С учетом изложенного, заключение эксперта № 523/2022 от 30.01.2023 отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены его продажи.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд отмечает, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд полагает, что заключение № 523/2022 от 30.01.2023 соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Как указано выше, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора, что и было сделано судом первой инстанции.

Само по себе существенное различие установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения.

Закон об оценочной деятельности разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости. К определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Так, в части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей.

Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

С учетом разницы в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней.

Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ корректности учета индивидуальных характеристики объекта при массовой оценке, не требовался.

Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АК РФ).

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости.

Судом апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «Аваль».

По результатами проведенной по делу судебной экспертизы, истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии со статьей 49 АПК РФ, скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества, ходатайство судом принято.

С учетом изложенного, суд признает заключение эксперта № 523/2022 от 30.01.2023 надлежащим и допустимым доказательством по делу и разрешает преддоговорной спор между сторонами, установив рыночную стоимость объекта (цену продажи имущества) в размере 590 000 руб., без учета НДС, установленной по результатам судебной экспертизы.

Апелляционная коллегия отмечает, что в отзыве на апелляционную жалобу ООО «Аваль» не согласилось с выводами эксперта общества с ограниченной ответственностью «Гипар» ФИО2 о не соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов отчета об оценке № IV/2021-178 от 12.11.2021, считает, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов, рыночная стоимость оцениваемого объекта оценки является достоверной и обоснованной. 

Между тем ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы ООО «Аваль» не заявило.

Кроме того согласно уточненному исковому заявлению истец предлагает п.3.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка производиться начисление процентов исходя из ставки, равно 1/3 ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на момент подачи Покупателем заявления (исх.№ 4 от 09.04.2021) о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату.

В силу части 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со статьей 823 Кодекса к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 ГК РФ.

Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено приложением к договору купли-продажи, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов. 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, начисление процентов по рассрочке осуществляется на всю сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, то есть на стоимость объекта, оставшуюся после ежемесячного платежа.

Так апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что условие п. 3.3. договора купли-продажи в редакции ответчика противоречит условиям Федерального закона № 159-ФЗ.

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым изложить пункт 3.3 договора в редакции продавца - Администрации.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования частично, в связи с чем, пункты 2.1, 3.1, 3.2, 4.1.2, 4.2.2, 10.5 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа - встроенные помещения 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д.45, площадью 261 кв.м., следует изложить в следующей редакции:

«п. 2.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое муниципальное Имущество, находящееся в собственности Продавца:

- встроенные помещения 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д.45, площадью 261 кв.м.

Рыночная стоимость Имущества (без учета НДС) – 590 000,00 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, определена экспертом ООО «Гипар» на основании Заключения эксперта № 523/2022 от 30.01.2023.

Продавец уведомляет Покупателя, что на момент продажи Имущество не обременено, под арестом, в залоге и в споре не состоит.

Иных имущественных прав и претензий третьих лиц на Имущество нет.

п. 3.1. Цена Имущества по настоящему Договору составляет 590 000 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

п. 3.2. Оплата стоимости Имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего договора, платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены Имущества, по следующим реквизитам:

УФК по Республике Башкортостан (Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан) ИНН 

<

***> КПП 026101001 

Расчетный счет 

<

***>

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН БАНКА РОССИИ//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа

БИК 018073401

ЕКС 40102810045370000067

ОКТМО 80631101

КБК 70611402053050000410

Оплата Имущества производится в рублях.

Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Имущества считается день поступления денежных средств по указанным реквизитам.

п. 3.3. На сумму денежных средств по уплате, которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на момент подписания договора.

п. 4.1.2. Принять имущество от Продавца по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

п. 4.2.2. Передать имущество Покупателю по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

п. 10.5. До момента исполнения предусмотренных подпунктом 4.1.2. настоящего Договора обязательств Покупатель не имеет права передавать документы для государственной регистрации своего права собственности.».

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что требование истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.

Довод заявителя жалобы о том, что к участию в деле не привлечено           ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», производившее оценку по договору № 105 от 15.03.2022, заключенному между истцом и ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Исходя из смысла указанной нормы закона, под третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, понимаются такие участвующие в деле лица, которые вступают в дело на стороне истца или ответчика для охраны собственных интересов, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

Для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, необходимо наличие материально-правовой связи с тем лицом, на стороне которого третье лицо выступает, а также наличие собственных материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может определенным образом повлиять.

Из закона следует, что основанием для привлечения в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, что обусловлено взаимосвязанностью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом. При этом привлечение к участию в деле третьих лиц является правом, а не обязанностью суда.

Из материалов дела следует, что правильность экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» предметом оценки суда не являлось, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для привлечения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» в качестве третьего лица.

Довод ответчика о том, что оснований для возложения на Администрацию обязанности по возмещению судебных расходов не имелось, апелляционной коллегией не принимается в силу следующего.

Как следует из статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Разногласия сторон в отношении условий договора подлежат урегулированию судом в любом случае, тогда как непосредственно заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме, судебные издержки, в том числе расходы по оплате судебных экспертиз по делу подлежат оставлению на сторонах, их понесших, в рассматриваемом случае разногласия урегулированы в редакции истца расходы по оплате экспертизы (20 000 руб.) суд первой инстанции правомерно отнес на Администрацию.

Учитывая наличие установленных пунктами 2, 6 части 4 статьи 270 АПК РФ оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, на основании пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу наличия оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 ФПРК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 по делу № А07-14826/2022 отменить. 

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Панорама» удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Панорама» и Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых недвижимого имущества, изложив пункты 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1.2, 4.2.2, 10.5 указанного договора в следующей редакции:

«п. 2.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое муниципальное Имущество, находящееся в собственности Продавца:

- встроенные помещения 1 и 2, с кадастровым номером 02:58:000000:3359, расположенные по адресу: 453203, 

<

...> относительно ориентира за зданием гостиницы «Заря», расположенного за пределами участка, д.45, площадью 261 кв. м.

Рыночная стоимость Имущества (без учета НДС) – 590 000,00 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, определена экспертом ООО «Гипар» на основании Заключения эксперта № 523/2022 от 30.01.2023.

Продавец уведомляет Покупателя, что на момент продажи Имущество не обременено, под арестом, в залоге и в споре не состоит.

Иных имущественных прав и претензий третьих лиц на Имущество нет.

п. 3.1. Цена Имущества по настоящему Договору составляет 590 000 (пятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

п. 3.2. Оплата стоимости Имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего договора, платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены Имущества, по следующим реквизитам:

УФК по Республике Башкортостан (Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан) ИНН 

<

***> КПП 026101001 

Расчетный счет 

<

***>

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН БАНКА РОССИИ//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа

БИК 018073401

ЕКС 40102810045370000067

ОКТМО 80631101

КБК 70611402053050000410

Оплата Имущества производится в рублях.

Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Имущества считается день поступления денежных средств по указанным реквизитам.

п.3.3. На сумму денежных средств по уплате, которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на момент подписания договора.

п.4.1.2. Принять имущество от Продавца по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

п.4.2.2. Передать имущество Покупателю по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента подписания настоящего Договора.

п.10.5. До момента исполнения предусмотренных подпунктом 4.1.2. настоящего Договора обязательств Покупатель не имеет права передавать документы для государственной регистрации своего права собственности.».

Взыскать с Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Панорама» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гипар» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина