ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№10АП-22522/2021

г. Москва

23 ноября 2021 года

Дело № А41-46886/21

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2021 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2021 по делу № А41-46886/2021.

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа Химки Московской области – ФИО2 по доверенности от 30.12.2020 № 85.

 

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТАП» (далее – ООО «СТАП», общество, ответчик) о взыскании 131 417 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2016 года по 1 квартал 2021 года по договору аренды земельного участка № ФА-97 от 16.08.2010, 46 413 руб. 42 коп. неустойки за период с 16.12.2015 по 01.06.2021, расторжении договора аренды земельного участка № ФА-97 от 16.08.2010, обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010202:27, площадью 60 кв. м, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> вблизи дома 23, в том состоянии, в котором ответчик его получил.

Решением суда первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения. 

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, считает необоснованным вывод суда о том, что арендные отношения между сторонами прекратились 17.08.2013. При этом отмечает, что ответчик до 2017 года вносил арендные платежи. Указывает на необоснованное применение судом статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), без учета части 2 указанной статьи.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) (с учетом договора уступки прав аренды от 21.11.2011) заключен договор № ФА-97 от 16.08.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:010202:27, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> вблизи дома 23, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации торгового павильона (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды составляет 3 года с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи. 

В разделе 3 договора установлены размер и порядок внесения арендной платы. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размер                    0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Права арендатора ответчика зарегистрированы в ЕГРН (л. д. 18-21). 

Претензией от 12.11.2020 № 132ИСХ-15216 администрация уведомила общество об образовавшейся задолженности по договору, предложила задолженность оплатить, расторгнуть договор аренды.

Поскольку задолженность по договору не погашена обществом в добровольном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендные отношения сторон прекратились 17.08.2013, при этом отсутствуют доказательства использования ответчиком земельного участка в спорный период. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, является верным, ответчиком не опровергнут.

Податель жалобы считает неверным вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения сторон прекратились 17.08.2013, то есть по истечении трех лет с момента заключения договора. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом апелляционной жалобы.

Так, в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Кодекса).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

В настоящем случае договор аренды заключен до указанной даты.

Из текста договора следует (и не опровергнуто ответчиком), что договор заключен без проведения торгов. 

Таким образом, в настоящем случае спорный договор может быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Податель жалобы также верно указал на необоснованное применение судом первой инстанции статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, так как в силу части 2 указанной статьи указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Ошибочная ссылка суда первой инстанции на статью 17.1 названного Закона в настоящем случае привела к неверному решению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 4.4.9 спорного договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении. 

Также в силу пункта 6.4 договора арендатор при прекращении (расторжении) договора обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства возврата земельного участка арендодателю после окончания срока действия договора аренды (17.08.2013).

Более того, из представленного истцом расчета исковых требований следует, что ответчик вносил арендные платежи за земельный участок и после истечения срока действия договора, в том числе частично в 2017 году (л. 

<

...>). 

Соответственно, спорный договор аренды (заключенный до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) был возобновлен на неопределенный срок. 

Соответственно, вопреки выводам суда первой инстанции, оснований для вывода о прекращении между сторонами арендных отношений не имеется. 

Доказательства погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом в спорный период ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, администрация правомерно просит взыскать с общества спорную задолженность по арендной плате в сумме 131 417 руб. 81 коп. за период с 4 квартала 2016 года по 1 квартал 2021 года.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы истцом правомерно начислены спорные пени в сумме 46 413 руб. 42 коп. за период с 16.12.2015 по 01.06.2021.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;                                                   2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                  статьи 450 настоящего Кодекса.

В настоящем случае исковое требование о расторжении договора обосновано истцом неоплатой ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Ввиду изложенного ранее суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости расторжения спорного договора.

На основании приведенной ранее статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации общество обязано вернуть по акту приема-передачи администрации спорный земельный участок в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды № ФА-97 от 16.08.2010. 

Принимая во внимание изложенное выше, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

С ООО «СТАП» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 12 335 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 15 335 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2021 по делу № А41-46886/2021 отменить.

Исковые требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТАП» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № ФА-97 от 16.08.2010 в сумме 131 417 руб. 81 коп. за период с 4 квартала 2016 года по 1 квартал 2021 года, пени в сумме 46 413 руб. 42 коп. за период с 16.12.2015 по 01.06.2021.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № ФА-97 от 16.08.2010.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СТАП» возвратить по акту приема-передачи Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010202:27, площадью 60 кв. м, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> вблизи дома 23, в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка № ФА-97 от 16.08.2010. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТАП» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 12 335 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 15 335 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья                                                       Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                               С.В. Боровикова     

 

М.И. Погонцев