ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-20714/2022

г. Воронеж

22 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                  ФИО1,

судей

                  ФИО2,

                  ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Поколение»: ФИО5, представителя по доверенности №2-ПКЛ от 19.01.2023, удостоверение адвоката №3161 от 21.02.2018;

от индивидуального предпринимателя ФИО6: ФИО7, представителя по доверенности от 20.11.2022;

от  индивидуального предпринимателя ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-2 Инвест»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Поколение» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.07.2023 по делу № А14-20714/2022 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 322366800039841, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Поколение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО8 (ОГРНИП 312366810200261, ИНН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью «ЖБИ-2 Инвест»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - ИП ФИО6, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Поколение» (далее - ООО «Специализированный застройщик Поколение»), индивидуальному предпринимателю ФИО8 (далее - ИП ФИО8) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью «ЖБИ-2 Инвест».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.07.2023 по делу № А14-20714/2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Специализированный застройщик Поколение» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 11.07.2023 по делу № А14-20714/2022, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

ИП ФИО6 представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Специализированный застройщик Поколение» поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО6 возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей ИП ФИО6 и ООО «Специализированный застройщик Поколение», арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.07.2023 по делу № А14-20714/2022 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик Поколение» - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 07.09.2018 ИП ФИО8 (продавец 1), ФИО6 (продавец 2) и ООО «Специализированный застройщик Поколение» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавцы передали, а покупатель принял объекты недвижимого имущества для строительства многоквартирного жилого дома.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 продавцы передали в собственность покупателю следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:65, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание техно-торгового центра, общая площадь 2 506 кв. м, адрес объекта: 

<

...>; нежилое встроенное нежилое помещение II общей площадью 263,1 кв. м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...> с кадастровым номером 36:34:0203018:8407; нежилое встроенное помещение I в литер А; IV в литер A3, А4; V в литер А1, этаж 1, номера на поэтажном плане: пом.1: (1-13) в литер А, А1, пом. IV в литер АЗ(1-2), А4(3-6); V(l-5) в литер А1, адрес объекта: 

<

...> с кадастровым номером 36:34:0203018:5905; магазин площадью 54,1 кв. м, количество этажей I, адрес объекта: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0203018:8734.

Обязательства покупателя по настоящему договору обеспечиваются поручительством общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-ИНВЕСТ», о чем поручителем и продавцами заключается договор поручения (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 6.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 покупатель обязуется в течение 8 месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты и государственной регистрации перехода прав по договору аренды получить разрешение на строительство жилого дома на земельном участке.

В случае неполучения в установленные настоящим пунктом сроки разрешения на строительство жилого дома и земельного участка стороны по соглашению сторон расторгают настоящий договор без выплаты какой-либо компенсации покупателю, а также без выплаты компенсации и без возмещения убытков продавцам либо устанавливают новый срок для получения разрешения на строительство. Если продавцы уклоняются от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору, покупатель вправе в одностороннем порядке внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления соответствующего уведомления продавцам без возмещения убытков или компенсаций.

Согласно общедоступным сведениям, размещенным на сайте администрации городского округа город Воронеж в сети «Интернет»: www//voronezh-city.ru, разрешение на строительство многоквартирного дома ООО «Специализированный застройщик Поколение» не получено.

Ввиду неполучения ООО «Специализированный застройщик Поколение» в предусмотренный договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 срок разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, последнее не осуществило расчеты по заключенному договору, в связи с чем ИП ФИО6 обратилась в арбитражный суд области с настоящими требованиями.

Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положения статьи 555 ГК РФ относят цену договора купли-продажи недвижимого имущества к существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Из содержащегося в пункта 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Последствия существенного нарушения стороной условий договора приведены в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, предоставляющего заинтересованной стороне расторгнуть такой договор

Удовлетворение исковых требований обусловлено тем, что неоплата стоимости переданных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 объектов недвижимости в отсутствие соглашения сторон о сроках оплаты является существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018.

Правовая позиция ООО «Специализированный застройщик Поколение» об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований обоснована пропуском ИП ФИО6 срока исковой давности.

Заявитель жалобы обращает внимание на то, что ИП ФИО6 в исковом заявлении указывала, что срок получения разрешения на строительство истек 03.06.2019, следовательно, началом течения срока исковой давности является 04.06.2019.

Поскольку срок исковой давности истекает 04.06.2022, а ИП ФИО6 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением в ноябре 2022 года, то срок исковой давности предпринимателем пропущен.

Также ООО «Специализированный застройщик Поколение» оспаривает вывод суда первой инстанции о прерывании течения срока исковой давности ввиду признания обществом долга путем представления в Коминтерновском районном суде г. Воронежа проекта мирового соглашения по делу № 2-321/2022.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Абзацем 1 пункта 6.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 предусмотрена обязанность покупателя в течении 8 месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору получить разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке.

Согласно пункту 2.1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 стоимость земельного участка определяется по формуле 13,95% от общей стоимости жилых и нежилых помещений плюс размер оплаты в соответствии с абзацем 5 пункта 3.1.1 договора в размере 2 860 000 руб. минус стоимость помещений 1, 2, 3 в размере 5 060 000 руб. 

Общая стоимость жилых и нежилых помещений рассчитывается как произведение общей площади жилых и нежилых помещений, указанной в разрешении на строительство на земельном участке, и стоимости одного квадратного метра 34 000 руб.

Конечную стоимость земельного участка, рассчитанную по данной формуле, стороны фиксируют в дополнительном соглашении после выдачи разрешения на строительство на земельном участке.

В силу абзаце 1 пункта 3.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 после получения покупателем разрешения на строительство жилого дома на земельном участке стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором пропорционально изменяют количество передаваемых продавцам квадратных метров жилых и нежилых помещений в соответствии с пунктом 3.1.3 договора.

Пункт 3.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 определяет порядок расчетов за переданные объекты не определяя момент заключения сторонами дополнительного соглашения, определяющего стоимость переданных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Абзацем 2 пункта 6.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 предусмотрены последствия неполучения покупателем в установленный восьмимесячный срок разрешения на строительство, в случае неполучения в установленные настоящим пунктом сроки разрешения на строительство жилого дома на земельном участке, стороны по соглашению сторон расторгают настоящий договор без выплаты какой-либо компенсации покупателю, а также без выплаты компенсации и без возмещения убытков продавцам либо устанавливают новый срок для получения разрешения на строительство. Если продавцы уклоняются от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору, покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления соответствующего уведомления продавцам без возмещения им убытков или компенсаций.

ИП ФИО6 в адрес ООО «Специализированный застройщик Поколение» было направлено уведомление от 04.08.2022 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 в связи с нарушением его условий. Уведомление было получено покупателем 08.08.2022.

ООО «Специализированный застройщик Поколение» в ответ на уведомление не предложило заключить дополнительное соглашение к договору, где бы стороны определили новый срок получения разрешения на строительство, согласовали условие о цене договора.

Таким образом, предусмотренный абзацем 1 пункта 6.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2018 срок относится к обязанности покупателя получить разрешения на строительство и не влияет на порядок определения цены и взаиморасчетов по договору. Обязанность по осуществлению взаиморасчетов по договору наступает после получения покупателем разрешения на строительство жилого дома.

Как верно установлено судом первой инстанции, срок исковой давности ИП ФИО6 не пропущен, поскольку срок взаиморасчетов по договору не наступил и определен моментом востребования.

В силу изложенного доводы жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о прерывании срока исковой давности ввиду рассмотрения Коминтерновским районным судом г. Воронежа гражданского дела № 2-321/2022 по исковому заявлению ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Поколение» о признании договора незаключенным не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Заявитель жалобы обращает внимание на то, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований в части возложения на ответчиков обязанности по демонтажу объектов недвижимости.

В то же время определением Арбитражного суда Воронежской области от 12.09.2023 исправлена опечатка, допущенная в тексте решения суда от 11.07.2023 по настоящему делу, из мотивировочной части на странице 9 исключены абзацы: «Согласно статье 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения, арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока. 

Согласно разъяснениям, изложенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) или по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок. 

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности произвести демонтаж объекта и возвратить земельный участок собственнику».

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 11.07.2023 по делу № А14-20714/2022 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.07.2023 по делу № А14-20714/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Поколение»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

судьи       

ФИО2

ФИО3