Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://my.arbitr.ru/                                            http://altai.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1757/2024

09 октября 2024 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть объявлена 02.10.2024 года. Полный текст решения изготовлен 09.10.2024 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кедечиновой Э.В. рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Заместителя прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Администрации муниципального образования «Шебалинский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Советская, д. 19, с. Шебалино, р-н. Шебалинский, Республика Алтай) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства  ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Центральная, д. 17, с. Камай, р-н. Шебалинский, Республика Алтай)

о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 14.03.2022 года № 44/22.

В судебном заседании после перерыва участвуют:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности от 25.10.2023 сроком на три года, диплом;

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Суд установил:

Заместитель прокурора Республики Алтай (далее – истец) обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования «Шебалинский район» (далее-Администрация) к индивидуальному предпринимателю индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 14.03.2022 года № 44/22.

В исковом заявлении указано, что 14.03.2022 года между Администрацией и предпринимателем  был заключен договор аренды земельного участка №44/22.

Считая пункт 6.3 договора аренды земельного участка не соответствующим требованиям действующего законодательства, Заместитель прокурора Республики Алтай обратился в суд с исследуемым иском.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 166, 168, 180, 420-422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 12.08.2024 исковое заявление было принято к производству.

02.10.2024 в суд от Администрации поступило заявление о признании иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме и рассмотрении иска  без участия представителя.

Указанное заявление было приняты судом в поярке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представил, представителя в настоящее судебное заседание не направил, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте его проведения, что подтверждено уведомлением о вручении.

Суд, выслушав доводы представителя истца, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению иска по существу в судебном заседании по первой инстанции в отсутствие представителей ответчика на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в ходе настоящего заседания на исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 14.03.2022 года между Администрацией МО «Шебалинский район» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатор) был заключен договор №44/22 аренды земельного участка с кадастровым номером 04:04:070306:255, площадью 9382 кв.м., расположенный по адресу Республика Алтай, Шебалинский район, Чергинское сельское поселение, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора и составляет 5 лет.

Полагая, что отдельные положения указанного контракта противоречат земельному законодательству, Заместитель прокурора обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорный договор регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, прокурор указал на недействительность пункта 6.3 договора, согласно которому существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке арендодателем, является:

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества;

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта составляет менее чем сорок процентов от общего объема на последний день окончания срока;

- неосуществление мероприятий по освоению территорий (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в сроки, установленные настоящим договором либо в соответствии с графиком, содержащимся в договоре о комплексном освоении территории.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункты 1 и 4).

Согласно ответу на 5 вопрос в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014 для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002  №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон №74-ФЗ) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Пунктом 4 статьи 19 Закона №74-ФЗ установлено, что фермерское хозяйство может реализовывать на используемом им для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям. Требования к помещениям, указанным в настоящем пункте, устанавливаются законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Размещение нестационарных торговых объектов на данных земельных участках допускается без проведения работ, связанных с нарушением почвенного слоя земельного участка.

Как следует из представленного в материалы дела договора аренды условий об обязанности арендатора осуществлять строительство объектов недвижимого имущества, а также мероприятий по освоению территории на предоставленном в аренду земельном участке стороны не предусмотрели. Оспариваемый договор не обладает признаками договора об освоении территории.

Согласно пункту 5 статьи Закона №101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 4.3.3. оспариваемого договора предусмотрено преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия договора.

Вместе с тем, несмотря на то, что срок действия договора пять лет, в пункте  6.3 договора аренды указаны существенные условия нарушения договора, при которых возможно расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.

В этом случае, при заключении договора аренды на новый срок, в нарушение пункта 5 статьи 9 Закона №101-ФЗ, статьи 11, пункта 4 статьи 19 Закона № 74-ФЗ, договором предусмотрено незаконное основание для одностороннего расторжения договора.

Исходя из вышеуказанных норм следует, что в системе правового регулирования использования земель крестьянскими (фермерскими) хозяйствами в целях сельскохозяйственного производства отсутствует обязательные требования по строительству капитальных объектов на земельных участках сельскохозяйственного назначения и, соответственно, по получению разрешения на строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества, освоению территории, с вытекающими отсюда негативными последствиями неисполнения обязательств по строительству, реконструкции таких объектов и непринятию мер по освоению территории.

Таким образом, условия спорного договора аренды (пункт 6.3) о расторжении договора в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте, являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах пункт 6.3 спорного договора нарушают императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 5 статьи 9 Закона №101-ФЗ, статьи 11, пункту 4 статьи 19 Закона №74-ФЗ, пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пункта 6.3 договора не влияет на действительность договора в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В рамках настоящего спора государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при участии в деле в качестве истца и ответчика.

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика предпринимателя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования Заместителя прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Администрации муниципального образования «Шебалинский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Советская, д. 19, с. Шебалино, р-н. Шебалинский, Республика Алтай) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства  ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Центральная, д. 17, с. Камай, р-н. Шебалинский, Республика Алтай) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 14.03.2022 года № 44/22, заключенного между Администрацией муниципального образования «Шебалинский район» и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Центральная, д. 17, с. Камай, р-н. Шебалинский, Республика Алтай) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Информация о движении дела может быть получена путем использования информационного ресурса «Картотека арбитражных дел» https://kad.arbitr.ru/ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                    Е.Ф. Кириченко