Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, 

<

...> 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск                                                                           Дело № А42-10754/2024

«17» июня 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 04.06.2025.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 17.06.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Никитиной О.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Соколовой А.И., после перерыва помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО1 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» (ул.Ленина, д.3А, пгт. Селижарово, Тверская область; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании 334 127 руб. 50 коп., при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО3, ФИО4 (участвовали путем использования системы веб-конференции); от ответчика - ФИО2, паспорт, ФИО5 (участвовала путем использования системы веб-конференции),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО1 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее -ответчик, предприниматель) о взыскании 334 127 руб. 50 коп., из которых: 239 025 руб. 69 коп. задолженность по арендной плате за период октябрь 2023 года - май 2024 года по Краткосрочному договору аренды № ТСТ1354 от 01.04.2023, 95 101 руб. 81 коп. пени, начисленные за общий период с 06.04.2023 по 08.11.2024.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части полной и своевременной оплаты аренды.

В представленных пояснениях по отзыву ответчика истец указал, что арендные платежи начислены истцом с момента подписания акта приемки помещения и до момента подписания сторонами акта возврата помещения из аренды. Ответчик в заявлении, представленном истцу, просил расторгнуть договор аренды с 24.05.2024, что и было сделано сторонами. Ответчиком не представлено доказательств невозможности использования арендованного помещения в предусмотренных договором аренды целях. 

Ответчик с иском не согласился. В представленном отзыве указал, что для обеспечения беспрепятственного и непрерывного использования помещения арендатором, последнему было необходимо получить разрешение на въезд в ЗАТО г. Североморск. При оформлении спорного договора аренды истец принял на себя обязательства, которые он заведомо не мог выполнить, поскольку не зарегистрирован на территории ЗАТО г. Североморск и не имеет права приглашать кого-либо на территорию ЗАТО. При этом пунктом 5.2 договора аренды установлено, что арендодатель обязан обеспечить возможность беспрепятственного и непрерывного использования помещения арендатором в соответствии с его разрешенным использованием.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 пояснил суду, что оплачивал арендные платежи, надеясь получить доступ в ЗАТО. Когда предприниматель понял, что оформление пропуска в ЗАТО не произойдет, он перестал вносить арендную плату. Фактически в заявленный в иске период ответчик арендованным недвижимым имуществом не пользовался. 

Рассмотрение дела было отложено на 21.05.2025. В судебном заседании 21.05.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 04.06.2025.

В судебном заседании представители истца на удовлетворении иска настаивали. Ответчик и его представитель просили суд в удовлетворении иска отказать. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01.04.2023 ООО «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО1 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили краткосрочный договор аренды № ТСТ1354 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды, арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в срок не позднее 01.04.2023 за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение № VII Помещение №2 (Торговый зал); VII Помещение №3 (Торговый зал) общей площадью 70,3 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...>.

Договор заключен на срок с 01.04.2023 по 31.01.2024 включительно, согласно пункту 3.1 договора.

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами (пункт 3.2 договора).

Арендная плата по договору состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора (в редакции доп. соглашения от 17.07.2023) постоянная арендная плата за один календарный месяц аренды устанавливается: с даты подписания акта приема-передачи по 30.06.2023г. -                      833 руб. 33 коп. в месяц (кроме того НДС); с 01.07.2023 по 16.07.2023 - 14 645 руб. 83 коп. в месяц (кроме того НДС), с 17.07.2023 по 17.10.2023 - 3 333 руб. 33 коп. в месяц (кроме того НДС), начиная с 18.10.2023 - 29 291 руб. 67 коп. (кроме того НДС). 

Суммы арендной платы не включают НДС, который добавляется ко всем счетам арендодателя, и оплачивается арендатором по ставке НДС, установленной в Российской Федерации на дату платежа. В случае, если в соответствии с применимым законодательством какие-либо платежи, причитающиеся к оплате арендатором, облагаются другими налогами, такие налоги будут добавляться ко всем счетам арендодателя, и оплачиваться арендатором по установленным ставкам.

Согласно пункту 4.2.2 договора аренды, постоянная арендная плата начисляется арендодателем с даты подписания сторонами акта-приема передачи и оплачивается арендатором ежемесячно до 5 числа оплачиваемого месяца независимо от выставления счета арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.2.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно увеличивать постоянную арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 7%. Новая ставка арендной платы согласованию с арендатором не подлежит и устанавливается путем направления арендатору уведомления в одностороннем порядке не позднее чем за 5 (пять) календарных дней до даты предстоящего увеличения, при этом подписание дополнительного соглашения не требуется.

В силу пункта 4.2.6 договора переменная арендная плата оплачивается ежемесячно, начиная с даты подписания сторонами акта приема передачи, на основании счетов, выставленных арендодателем арендатору. Оплата переменной арендной платы осуществляется арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения счета на оплату.

В соответствии с пунктом 6.3 договора арендатор обязуется своевременно перечислять арендную плату.

В силу пункта 11.5 договора, в случае нарушения срока внесения арендной платы и/или иных платежей арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,2% от суммы задолженности, исчисляемой как размер арендной платы за месяц, неоплаченный в полном объеме, за каждый день просрочки.

Актом приема-передачи от 01.04.2023 (т.1, л.д.50) недвижимое имущество было передано арендатору.

Счета по переменной арендной плате были направлены арендатору письмом с описью вложения 18.04.2024, которое было возвращено за истечением срока хранения 03.06.2024.

23.04.2024 истец направил ответчику претензию о погашении задолженности по арендной плате в размере 222 860 руб. 21 коп.

24.04.2024 арендатор обратился к арендодателю с заявлением о расторжении договора с 24.05.2024 (т.1, л.д. 62). 

Договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, недвижимое имущество возвращено по акту передачи-возврата нежилого помещения от 24.05.2024 (т.2, л.д.14).

Поскольку требования претензии об оплате долга ответчиком исполнены не были, истец обратился с настоящим иском в суд.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предписано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Факт передачи недвижимого имущества в аренду и его возврат после прекращения договора подтвержден соответствующими двусторонними актами.

В ходе судебного разбирательства факт частичной оплаты арендных платежей, подписания акта приема-передачи и акта возврата помещений из аренды без возражений и замечаний, подачи заявления отвечтиком о расторжении договора аренды с 24.05.2024 сторонами не оспаривался. 

Как разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Освобождение (фактическое неиспользование) арендуемого помещения не освобождает арендатора от обязательства по уплате арендной платы, поскольку само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (определение Верховного Суда РФ от 23.07.2021 № 304-ЭС21-12908).

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о прекращении арендных правоотношений сторон по договору ранее подписания акта возврата помещения от 24.05.2024, как и доказательств уклонения истца от принятия арендуемого недвижимого имущества.

В материалы дела не представлено доказательств оплаты ответчиком аренды за спорный период с октября 2023 года по май 2024 года.

Таким образом, суду не представлено доказательств надлежащего исполнения встречного обязательства арендатора по оплате арендованного имущества.

Долг по арендной плате в размере 239 025 руб. 69 коп. до момента подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества из аренды подлежит взысканию с ответчика в судебном порядке.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Требование по оплате пеней заявлено за общий период с 06.04.2023 по 08.11.2024.

Расчет пеней в части переменной арендной платы выполнен с 11.06.2024, с учетом направления счетов по переменной арендной плате 18.04.2024.

Поскольку доказательств своевременного внесения платы согласно условиям договора не представлено, начисление пеней произведено правомерно.

Расчет неустойки произведен истцом верно и принимается судом. Оснований для уменьшения неустойки судом не установлено, пени в размере 95 101 руб. 81 коп. подлежат взысканию с ответчика в судебном порядке. 

Довод ответчика об обязанности арендодателя обеспечить возможность беспрепятственного и непрерывного использования помещения арендатором в соответствии с его разрешенным использованием подлежит отклонению, поскольку суду не представлено надлежащих относимых и допустимых доказательств того, что истец каким-либо образом препятствовал в получении ответчиком доступа к спорному недвижимому имуществу или намеренно уклонялся от такого предоставления.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.07.2001 №508 «Об утверждении перечня закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территориях населенных пунктов» город Североморск Мурманской области является ЗАТО.

Особенности правового режима ЗАТО определены Федеральным законом от 14.07.1992 №3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» (далее - Закон №3297-1).

Согласно статье 1 Закона №3297-1 ЗАТО создается в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и других представляющих повышенную опасность техногенного характера материалов, военных и иных объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. 

Право осуществлять предпринимательскую деятельность на территории ЗАТО имеют юридические и физические лица, отвечающие требованиям обеспечения особого режима безопасного функционирования организаций и (или) объектов в ЗАТО, предусмотренным в соответствии с данной статьей (пункт 2.4 статьи 3 Закона № 3297-1). 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 8 Закона №3297-1 участие юридических лиц, не расположенных и не зарегистрированных на территории ЗАТО, в совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО, допускается по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО. 

Постановлением главы ЗАТО г. Североморск от 12.07.2023 №141 арендодатель допущен к совершению сделки с объектом недвижимого имущества: нежилое помещение № VII Помещение №2 (Торговый зал); VII Помещение №3 (Торговый зал) общей площадью 70,3 кв.м, находящееся на 1 этаже нежилого помещения, общей площадью 1532,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый №51:06:0030106:1568.

Таким образом, законность совершения сделки на территории ЗАТО арендодателем подтверждена.

Условиями договора не предусмотрена обязательность регистрации арендодателя на территории ЗАТО.

Арендатор, как самостоятельное хозяйствующее лицо, действующее с должной степенью разумности, добросовестности и осторожности при заключении договора аренды в отношении имущества, расположенного в ЗАТО, должен был предвидеть необходимость оформления разрешения на въезд в контролируемую зону ЗАТО и заблаговременно узнать о необходимых условиях и документах для получения такого разрешения.

В свою очередь, на арендодателя, как самостоятельное хозяйственное лицо, не возложена обязанность при заключении договора аренды в отношении принадлежащего ему имущества, расположенного на территории ЗАТО, проверять наличие у стороны допуска на соответствующую территорию, либо предвидеть отсутствие у стороны такого доступа, равно как и иметь регистрацию в ЗАТО.

Также аренда недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, не может являться целью для получения лицом доступа на территорию закрытого административно-территориального образования. 

Таким образом, ссылка ответчика на нарушение истцом пункта 5.2 договора необоснованна, поскольку обеспечение доступа к имуществу не может быть тождественно обеспечению получения разрешения на въезд/проход в контролируемую зону ЗАТО.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в настоящем деле неполучение арендатором допуска на территорию ЗАТО, где расположено спорное имущество, не может служить законным основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Арендодателем обязанность по предоставлению имущества, соответствующего целям договора, была исполнена в полном объеме, соответственно общество имеет право на получение встречного исполнения от арендатора.

Суд на основе принципа состязательности, с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доводы и доказательства сторон в их совокупности и взаимной связи, в том числе обстоятельства дела, условия договора аренды, переписку сторон, акты приема-передачи недвижимого имущества, пояснения представителей истца и ответчика, пришел к выводу об обоснованности исковых требований. 

Иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Как предусмотрено частями первой и второй статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме, государственная пошлина в размере 21 706 руб., внесенная истцом платежным поручением от 15.11.2024 №1679, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

исковое заявление удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО1 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» основной долг в размере 239 025 руб. 69 коп., пени в размере                 95 101 руб. 81 коп., всего: 334 127 руб. 50 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 706 руб. 

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                      О. В. Никитина